【編者按】：

近年來(lái)，承載著剛畢業(yè)年輕人“中產(chǎn)想象”的白領(lǐng)集裝箱式長(zhǎng)租公寓爆雷，有一些年輕人不僅在冬季被掃地出門，還背負(fù)著不菲的租賃貸款債務(wù)，如果沒(méi)有后續(xù)的政策協(xié)調(diào)，很多人的大城市夢(mèng)或許就此破滅。要理解這個(gè)年輕白領(lǐng)群體在城市住房體系中的脆弱性，我們不得不拉長(zhǎng)時(shí)間段，進(jìn)入租賃市場(chǎng)乃至更大的城市經(jīng)濟(jì)“正規(guī)化”的脈絡(luò)。從亂象叢生的房東直租模式，在走向正規(guī)化的過(guò)程中，租戶的居住權(quán)理應(yīng)被承認(rèn)進(jìn)而被保障，然而租房的市場(chǎng)化、平臺(tái)化最終金融化幾乎釀成了難以控制的風(fēng)險(xiǎn)。

長(zhǎng)租公寓爆雷事件似乎把這一受過(guò)高等教育的預(yù)備中產(chǎn)群體“打回原形”。這些年輕人在城市承認(rèn)系統(tǒng)中的“被除名”，與近年來(lái)在城中村消亡過(guò)程中被驅(qū)趕的“從不具名”的底層流動(dòng)人口形成了對(duì)照，也向我們提出了一個(gè)尖銳的問(wèn)題：大都市的發(fā)展過(guò)程中，誰(shuí)會(huì)被容納，誰(shuí)又會(huì)被迫離開(kāi)？一線城市的“人才引進(jìn)計(jì)劃”、“人才公寓”等項(xiàng)目不斷告訴我們，成為“人才”的年輕人才能留下，剩下的則面臨向下流動(dòng)，與農(nóng)民工同樣流入二三線或更小的城市。

澎湃新聞·思想市場(chǎng)借爆雷事件組織了這一場(chǎng)圍繞城市居住問(wèn)題的圓桌討論，邀請(qǐng)研究住房產(chǎn)權(quán)及租賃市場(chǎng)的上海財(cái)經(jīng)大學(xué)社會(huì)學(xué)系助理研究員孫哲，研究住房中介的昆山杜克大學(xué)社會(huì)科學(xué)部助理教授王夢(mèng)琪，關(guān)注人口流動(dòng)、城市化、社會(huì)再生產(chǎn)等議題的香港理工大學(xué)應(yīng)用社會(huì)科學(xué)系助理教授戰(zhàn)洋，和紐約州立大學(xué)賓漢姆頓分校人類學(xué)系博士候選人陳嘉盈，試圖回應(yīng)與這次事件相關(guān)的租/住房問(wèn)題。本次圓桌討論將分上下兩篇刊發(fā)，上篇為《圓桌｜何處安家：“家”的中介化、平臺(tái)化與金融化》，下篇為《圓桌｜誰(shuí)能留下：預(yù)備中產(chǎn)、農(nóng)民工與“人才”的居住境遇》。

一、租房市場(chǎng)的“正規(guī)化”：風(fēng)險(xiǎn)降級(jí)還是升級(jí)？

澎湃新聞：近期長(zhǎng)租公寓爆雷，一時(shí)間無(wú)數(shù)城市的預(yù)備中產(chǎn)被“打回原形”，他們的脆弱性進(jìn)而暴露了出來(lái)，在合法申請(qǐng)破產(chǎn)的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)、提供租金貸的金融平臺(tái)、試圖驅(qū)趕租戶的房東共同作用下，看上去風(fēng)險(xiǎn)完全被轉(zhuǎn)嫁給租戶，可能造成很多人無(wú)家可歸且負(fù)債累累。孫哲老師是否可以先給我們解釋一下這個(gè)事情的來(lái)龍去脈和各方邏輯。

孫哲：從經(jīng)濟(jì)社會(huì)學(xué)的角度研究租房市場(chǎng)，一個(gè)基本的問(wèn)題意識(shí)是市場(chǎng)的建構(gòu)過(guò)程。也就是說(shuō)一個(gè)市場(chǎng)如何從無(wú)到有，從非正規(guī)到正規(guī)化，這點(diǎn)在租房市場(chǎng)上特別明顯。2016年出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，明確提出了“發(fā)展住房租賃企業(yè)”。這意味著政府的治理觀念是要將租賃市場(chǎng)正規(guī)化，“長(zhǎng)租公寓”也是在“住房租賃企業(yè)”的類別中得到承認(rèn)。在此之前，集中的租賃服務(wù)主要是二房東以非正式的方式來(lái)提供的。

非正規(guī)租房最大的問(wèn)題，就是租房的事實(shí)無(wú)法被確認(rèn)，租戶難以獲得正規(guī)的居住身份。北上廣的城中村、城邊村原先有大量的農(nóng)民房，都是以非正規(guī)租賃的方式運(yùn)行。這種租賃主要的問(wèn)題是不能辦居住證，造成了居住身份和居住狀況分離的情況。在美國(guó)、法國(guó)等一些國(guó)家，水電費(fèi)賬單即可以作為事實(shí)居住憑證。但在灰色的租房市場(chǎng)中，這些信息都是不確實(shí)的。租戶社區(qū)容易“虛化”，就是統(tǒng)計(jì)信息和實(shí)際信息不相符。即使后來(lái)出現(xiàn)了改良版的早期長(zhǎng)租公寓，有一些是廠房改造的，土地性質(zhì)并不是居住，也無(wú)法為租戶提供“居住證”或者“社區(qū)公共戶”這樣的居住身份。

租房的市場(chǎng)化，其實(shí)有利于租戶獲得基本的市場(chǎng)權(quán)利（market right），進(jìn)而爭(zhēng)取相關(guān)的居住身份。正規(guī)的租賃市場(chǎng)，最基本的功能是確認(rèn)居住事實(shí)，提供發(fā)票，保證租戶作為消費(fèi)者的權(quán)利。比如我們現(xiàn)在的酒店行業(yè)是非常規(guī)范的，人們住進(jìn)來(lái)一個(gè)晚上，有20個(gè)小時(shí)的居住的權(quán)利。那么根據(jù)信息登記，居住事實(shí)、發(fā)票信息這些都會(huì)被酒店確認(rèn)，不存在一個(gè)說(shuō)不清的狀況。一個(gè)正規(guī)的長(zhǎng)租公寓能夠提供相同的功能，即確認(rèn)租客居住事實(shí)，開(kāi)具發(fā)票。雖然說(shuō)發(fā)票所代表的“市場(chǎng)權(quán)利”不一定完全能夠?qū)印熬幼∽C”等居住身份所代表的“市民權(quán)利”，但至少規(guī)范的市場(chǎng)提供了確認(rèn)信息的事實(shí)基礎(chǔ)。

租房市場(chǎng)化和金融化是兩個(gè)事情，要分開(kāi)來(lái)看?，F(xiàn)在受到影響的租客，一般簽的都是兩份合同：和長(zhǎng)租公寓簽的租賃合同，和金融平臺(tái)簽的“租金貸”合同。租賃服務(wù)是市場(chǎng)化的范疇，而“租金貸”就屬于金融化的范疇了。

長(zhǎng)租公寓真正的風(fēng)險(xiǎn)，是在還未充分市場(chǎng)化的時(shí)候，就已經(jīng)過(guò)度金融化了。這種金融化的“過(guò)度”體現(xiàn)在杠桿率太高。在市場(chǎng)化的邏輯下，長(zhǎng)租公寓的利潤(rùn)并不高。比如一個(gè)房子長(zhǎng)租公寓4000元月租拿到，5000元月租租出，那么每月只賺1000元基于租賃服務(wù)和信息的價(jià)差利潤(rùn)。然而在金融化的邏輯下，長(zhǎng)租公寓就可以通過(guò)“租金貸”的方式獲得極高的杠桿。同樣是5000元月租的房子，房客如果簽了一年的租金貸，那么金融平臺(tái)就會(huì)向長(zhǎng)租公寓一次性付6萬(wàn)元的年租。正是這種高杠桿所形成的資金池，使得長(zhǎng)租公寓很容易產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。

長(zhǎng)租公寓爆雷，不只是一種金融風(fēng)險(xiǎn)，更是一種社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，涉及到對(duì)于租客“時(shí)間紅利的侵占”。一般長(zhǎng)租公寓會(huì)以免押金和中介費(fèi)來(lái)吸引租客簽租金貸，但租客事實(shí)上把自己一年的時(shí)間紅利（年租）交給了長(zhǎng)租公寓，是得不償失的。一旦長(zhǎng)租公寓爆雷，租客不僅無(wú)家可歸，并且還要繼續(xù)償還租金貸，不然就有“上征信（黑名單）”的風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)于租戶群體，尤其是脆弱的“年輕租戶”是巨大的沖擊。年輕人來(lái)到大城市，大多都沒(méi)有什么資本，買不起房子才會(huì)租房。年輕租戶有的就是“時(shí)間紅利”，是發(fā)展的希望。但如果這樣的年輕租戶遇到爆雷，看到了“時(shí)間紅利被侵占”，那這種時(shí)間紅利就變成了負(fù)面的。這種社會(huì)情緒的轉(zhuǎn)化是非常值得重視的，這是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。

當(dāng)然解決的辦法也是有的，最重要的一點(diǎn)是要對(duì)涉及到社會(huì)民生的金融化進(jìn)行“事前監(jiān)管”。目前我們對(duì)于很多市場(chǎng)行為采取的是“事中事后”監(jiān)管。這次長(zhǎng)租公寓爆雷也是一樣，還是能夠看到治理者做出了快速的反應(yīng)，比如協(xié)調(diào)后可以不讓相關(guān)租戶“上征信”、貸款延期等。但是更重要的是事前監(jiān)管，比如有些地方政府就大力推廣“警惕租賃貸”的公益宣傳，這是有用的。這種事前監(jiān)管不是為了限制金融創(chuàng)新，而是分清楚有些領(lǐng)域是社會(huì)民生的，不能輕易拿來(lái)做實(shí)驗(yàn)。

地鐵中的租房廣告

澎湃新聞：這個(gè)事情難以理解的地方就是本來(lái)我們想象中年輕人作為個(gè)體去租房的時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)是很高的，可能碰到惡房東被趕來(lái)趕去，租房平臺(tái)本來(lái)提供的是降低風(fēng)險(xiǎn)的想象，但是最終卻我們看到的相反的結(jié)果，看到的是所有的風(fēng)險(xiǎn)都一下轉(zhuǎn)嫁過(guò)來(lái)，整個(gè)年輕人群體被暴露在整個(gè)系統(tǒng)被剝削的位置。

王夢(mèng)琪：我先就平臺(tái)化補(bǔ)充一點(diǎn)。平臺(tái)化是和科技比較相關(guān)的，科技在這里主要指互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，是科技讓金融可以借助平臺(tái)獲得更多的資源。

平臺(tái)資本主義（platform capitalism）最大特點(diǎn)就是當(dāng)一個(gè)商品可以被放在平臺(tái)上的時(shí)候，它必然是同質(zhì)化的，比如說(shuō)在亞馬遜上賣杯子，賣的每一個(gè)杯子都是一樣的，所以你下單買一個(gè)杯子，你知道寄到你家里來(lái)的杯子是品質(zhì)有保證的。但是住房市場(chǎng)和平臺(tái)式資本主義之間其實(shí)是有沖突的，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)行業(yè)里面大家都知道一房一價(jià)，哪怕是同一個(gè)小區(qū)的房子，因?yàn)樗恢貌煌?，它的價(jià)格也是不一樣的。租房也是一樣，大家都知道，遇上一個(gè)好房子你要憑運(yùn)氣，所以租房市場(chǎng)想要平臺(tái)化其實(shí)是很困難的。包括中介這個(gè)行業(yè)，它也是一個(gè)地域性很強(qiáng)的行業(yè)，比如說(shuō)一個(gè)中介，他做一個(gè)城市里的某一個(gè)區(qū)域，他就只做這個(gè)區(qū)域，你讓一個(gè)業(yè)務(wù)員換到旁邊一個(gè)區(qū)，他就需要花一些時(shí)間去適應(yīng)這個(gè)過(guò)程。所以自如像這種平臺(tái)出現(xiàn)的時(shí)候，我覺(jué)得比較有意思的一點(diǎn)就是他會(huì)去裝修房子，然后這些房子在風(fēng)格上達(dá)到了高度的統(tǒng)一，我覺(jué)得其實(shí)是在努力把房子這個(gè)產(chǎn)品變得同質(zhì)化，這樣能夠更容易的放到平臺(tái)上面。

戰(zhàn)洋：關(guān)于中介和平臺(tái)的關(guān)系，我也想補(bǔ)充一點(diǎn)。就以我比較熟悉的北京為例，在2000年初，大大小小的房屋中介公司非常多，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，我記得有中大恒基、天河偉業(yè)等等。當(dāng)時(shí)遠(yuǎn)沒(méi)有形成像我們今天看到的鏈家和我愛(ài)我家的壟斷。在過(guò)去20年左右的時(shí)間里，我們目睹了中介形成壟斷的過(guò)程，我覺(jué)得這個(gè)過(guò)程跟平臺(tái)化是有很大關(guān)系的。

以鏈家為例，目前看來(lái)它可能是中國(guó)最成功的房屋中介公司，在2010年前后就占領(lǐng)了市場(chǎng)，打垮了很多其他中介。鏈家的壟斷式發(fā)展，可能跟在線上采取的真實(shí)房源策略有關(guān)。在鏈家網(wǎng)2011年提出真房源策略的時(shí)候，它網(wǎng)上的真實(shí)房源只有大約30%，到了2012年鏈家網(wǎng)的真實(shí)房源就達(dá)到了90%以上。2013年之后甚至能夠維持在95%以上。不僅如此，鏈家網(wǎng)的網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)投入了大量的資金，做得和房天下這樣的網(wǎng)站非常不同。線下又對(duì)工作人員有非常細(xì)致的培訓(xùn)。這樣，鏈家線上線下的對(duì)接就比較容易，甚至實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)銷售線上線下的閉環(huán)，也就是平臺(tái)化。而且鏈家網(wǎng)平臺(tái)采取的新的技術(shù)，改變了我們作為消費(fèi)者的看房習(xí)慣，我們現(xiàn)在看房跟20年前也很不一樣了，很多人都是在看虛擬（ virtual）房源。所以，房地產(chǎn)中介行業(yè)壟斷的形成跟平臺(tái)的發(fā)展和技術(shù)的發(fā)展有很大的關(guān)系。中介化和平臺(tái)化二者互相促進(jìn)。 

孫哲：平臺(tái)經(jīng)濟(jì)的效應(yīng)，一方面使得房屋從非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品變成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，另一方面使得中介服務(wù)業(yè)在從本地的、有個(gè)性的變成了標(biāo)準(zhǔn)化的。比如模板化的網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)，VR看房等，這種標(biāo)準(zhǔn)化依靠的是一種技術(shù)的加持。連鎖中介的app有嚴(yán)格溝通規(guī)則，使得其中介服務(wù)可以量化評(píng)估。在這種平臺(tái)經(jīng)濟(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化推動(dòng)下，有些連鎖中介可以突然跨區(qū)域擴(kuò)張。這樣擴(kuò)張后的結(jié)果，就是中介不在通過(guò)人情味等與具體的場(chǎng)所建立關(guān)聯(lián)，而更像是算法的延伸。

戰(zhàn)洋：前面提到城中村、城邊村的房子走向市場(chǎng)化實(shí)際上是正規(guī)化的過(guò)程。我覺(jué)得這里面涉及到一個(gè)比較重要的問(wèn)題，就是我們?cè)趺纯创袊?guó)房屋租賃市場(chǎng)的正規(guī)化，甚至如何看待中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中正規(guī)經(jīng)濟(jì)和非正規(guī)經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題。我們?cè)?0年前談?wù)?guī)和非正規(guī)，往往跟體制內(nèi)、體制外的劃分非常相關(guān)。談到正規(guī)往往就是體制內(nèi)、有保障的、體面的工作；而談到非正規(guī)，一般就跟農(nóng)民工、個(gè)體戶經(jīng)濟(jì)、靈活勞動(dòng)等等聯(lián)系在一起。但是，以房屋租賃市場(chǎng)為例，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，目前正規(guī)化的內(nèi)涵可能在發(fā)生很大的變化，已經(jīng)跟多年前我們所提到的體制內(nèi)外的這一套兩分法（dichotomy）不太一樣了。換句話說(shuō)，現(xiàn)在的正規(guī)化往往是資本市場(chǎng)、金融化邏輯主導(dǎo)下的正規(guī)化。這個(gè)正規(guī)化的過(guò)程往往并不意味著我們可以在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中獲得跟國(guó)家更密切的聯(lián)結(jié)或承認(rèn)，不意味著更加完整的賦權(quán)，也不意味著通過(guò)正規(guī)化你能夠被納入到一個(gè)更穩(wěn)定保障和社會(huì)聯(lián)結(jié)之中，不意味著你能獲得更加實(shí)在的安全感。情況可能是完全相反——金融化和平臺(tái)化主導(dǎo)下的“正規(guī)化”意味著風(fēng)險(xiǎn)的增加和不安全感的彌漫。我覺(jué)得這個(gè)變化還是挺重要的。

王夢(mèng)琪：我特別贊同戰(zhàn)洋剛才補(bǔ)充的這一點(diǎn)。我想到的就是說(shuō)平臺(tái)提升了同質(zhì)化，讓它更加正規(guī)化，這整個(gè)過(guò)程其實(shí)特別有利于資本的擴(kuò)張。當(dāng)一個(gè)東西、一個(gè)產(chǎn)品被放上平臺(tái)的時(shí)候，當(dāng)它變得很同質(zhì)的時(shí)候，它就有了被scale up的可能性，就是說(shuō)它可以在尺度上擴(kuò)大很多倍，這也呼應(yīng)了之前提到的租賃平臺(tái)用貸款而且拼命加杠桿的情況，然后我們就看到本來(lái)的一點(diǎn)資金，會(huì)發(fā)出超出它本身幾倍幾十倍的威力來(lái)。這個(gè)顯而易見(jiàn)的是對(duì)資本有利的。

陳嘉盈：我想補(bǔ)充一個(gè)關(guān)于深圳的例子，剛剛講市場(chǎng)化有助于對(duì)于公民權(quán)利、對(duì)居住事實(shí)的承認(rèn)，但我發(fā)現(xiàn)在深圳的城中村，在還沒(méi)有市場(chǎng)化之前，房東直接跟租客簽約這種情況下，很多租客都能夠把他的孩子送到附近學(xué)校上學(xué)。 我不知道具體操作是怎么樣的。我的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，深圳城中村里不少租客是長(zhǎng)期居住，相當(dāng)一部分的原因就是他想要讓他的孩子在附近上學(xué)，包括白石洲拆遷引起的一個(gè)問(wèn)題也是很多孩子被迫要離開(kāi)學(xué)校。這個(gè)例子好像說(shuō)明了在沒(méi)有市場(chǎng)化的情況下，也能夠做到對(duì)公民權(quán)益的承認(rèn)。 

孫哲：確實(shí)，正規(guī)化不一定意味著賦權(quán)。正規(guī)化往往是一種信息的獲取能力，因?yàn)閿?shù)據(jù)和技術(shù)的能力，我們現(xiàn)在有了正規(guī)化的能力。之前也想這么做，但沒(méi)有這個(gè)信息能力。我們現(xiàn)在遇到的問(wèn)題就是剛才講的，信息獲取之后，數(shù)據(jù)成了資源，接下來(lái)就變成了數(shù)據(jù)剝削而不是數(shù)據(jù)賦權(quán)。貢獻(xiàn)數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)權(quán)應(yīng)該是對(duì)應(yīng)的。涂子沛在講大數(shù)據(jù)的時(shí)候，首先講的是數(shù)據(jù)權(quán)。如果在沒(méi)有數(shù)據(jù)權(quán)、不斷被收割的時(shí)候，人們會(huì)不貢獻(xiàn)數(shù)據(jù)。如果人們用各種方式去逃離信息系統(tǒng)，那就是一種信息崩潰了。

回到長(zhǎng)租公寓，現(xiàn)在變成了一種被裹挾的不能逃離的情況，為什么跟金融平臺(tái)簽了一個(gè)租金貸就能夠把年輕人逼到“絕路”？（注：此處指在后續(xù)處理政策出臺(tái)之前的情況）這是因?yàn)檎麄€(gè)的信息是可以被追蹤的，都在系統(tǒng)里。這不像原來(lái)簽了一紙協(xié)議，平臺(tái)翻臉不認(rèn)賬，那客戶也翻臉不認(rèn)賬，就斷供了。這不是說(shuō)一兩萬(wàn)塊錢的貸款的事情，而是似乎要直接“上征信”（黑名單）了。對(duì)年輕人來(lái)說(shuō)這是最后一根稻草，這種信用污點(diǎn)使得年輕人的時(shí)間變質(zhì)了。前面講過(guò)，年輕人有的就是時(shí)間紅利，這也是他們?cè)诤醯脑颉?/p>

這里面還有另一個(gè)匪夷所思的問(wèn)題：為什么爆雷的案例中，“法人”的違約成本總是看起來(lái)比“自然人”要低？爆雷的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，要么惡意卷款逃跑，要么申請(qǐng)破產(chǎn)，總之都會(huì)出現(xiàn)一夜之間人去樓空的現(xiàn)象。倒是簽約的自然人，被鎖定在一段契約中，即使已經(jīng)不公平，解約也異常復(fù)雜。這一點(diǎn)我還沒(méi)有搞清楚，也希望通過(guò)圓桌討論的方式能使得更多行業(yè)專家加入討論。

二、房東與平臺(tái)的利益共生

澎湃新聞：此次爆雷事件從結(jié)果上看，房東似乎并不承擔(dān)真正的損失（也有一些房東和租客各自承擔(dān)一半損失的案例），比起租客，對(duì)房東來(lái)說(shuō)爆雷并沒(méi)有讓他們產(chǎn)生對(duì)于平臺(tái)的危機(jī)感， 如何看待房東在長(zhǎng)租公寓以及租房市場(chǎng)中的角色？

孫哲：就目前的一些情況來(lái)看，房東的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)是比較小的，甚至在這個(gè)游戲中會(huì)有一些資本紅利。房子的空間屬性和物權(quán)屬性，都使得房東占在優(yōu)勢(shì)位置。平臺(tái)為了收儲(chǔ)房源，也會(huì)選擇高價(jià)拿房。 而一旦平臺(tái)爆雷，房東肯定會(huì)馬上驅(qū)趕房客，因?yàn)檫@時(shí)候的房客居住就相當(dāng)于空置，房東就承擔(dān)了空置成本。但就現(xiàn)實(shí)而言，驅(qū)趕房客也是一種社會(huì)成本，正常的房東都有人之常情，也不愿逼迫年輕人。這可以算作房東承擔(dān)的一種風(fēng)險(xiǎn)吧。

王夢(mèng)琪：這個(gè)里面我覺(jué)得房東肯定還是抗風(fēng)險(xiǎn)能力要相對(duì)要強(qiáng)一些的。因?yàn)榉吭词菗屖值?，所以不管是中介還是平臺(tái)，為了能夠抓到房源，會(huì)給房東很多紅利。這可能就是一個(gè)有產(chǎn)和無(wú)產(chǎn)的區(qū)別，有點(diǎn)殘酷。

澎湃新聞：之前長(zhǎng)租公寓以及租金貸在政策層面被鼓勵(lì)，當(dāng)時(shí)可能是政府有考量想壓一下大城市的房?jī)r(jià)防止泡沫。這次事件會(huì)不會(huì)讓年輕人更多的選擇在城市買房而不是租房？買房就意味著背負(fù)房貸，也有買到爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)，房奴的處境真的比租房者承擔(dān)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)更低嗎？

孫哲：買不買房不是一個(gè)選擇的問(wèn)題，是一個(gè)能力的問(wèn)題。比起來(lái)現(xiàn)在目前租金貸的受害者，早年間背負(fù)房貸的年輕人某種意義上說(shuō)是幸運(yùn)的。因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上升的階段，所謂“房奴”雖然承擔(dān)了貸款壓力，對(duì)于生活產(chǎn)生影響，但長(zhǎng)時(shí)段來(lái)看還是享受到樓市上漲的金融紅利。也就是“房奴“的時(shí)間紅利是自己掌握的，而租金貸中年輕人的時(shí)間紅利是被拿走了。

買房還是租房，還和城市規(guī)模有關(guān)系。一線城市中的年輕人肯定是要租房為主的，但是二三線城市的年輕人依然有買房的可能。所以長(zhǎng)租公寓主要還是在一線城市中爆發(fā)，而其爆雷波及的也是一線城市的青年租戶。

真正的風(fēng)險(xiǎn)治理，還是在于要將住房看成是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，政府應(yīng)該有意識(shí)的提前介入。我一直舉上海公租房案例就是一個(gè)正向的例子。類似于一種公私合營(yíng)的方式，政府做背書，市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，提供可靠的住房服務(wù)和公共服務(wù)。

陳嘉盈：深圳這邊也有一個(gè)政府介入提供住房的例子，在水圍這個(gè)城中村是區(qū)政府找了一個(gè)房地產(chǎn)公司，跟當(dāng)?shù)氐拇寮w股份公司合作，把村里大量的樓租下來(lái)，改造成人才公寓，再租給深圳幾個(gè)比較有名的國(guó)有企業(yè)，然后由國(guó)有企業(yè)再去分配或者是以比較低廉的租金租給他們的青年職工。這個(gè)也是一個(gè)國(guó)家介入的例子，也是跟城中村相關(guān)的，但不是單純由房地產(chǎn)商來(lái)主導(dǎo)，也有政府的介入。

三、中介的擴(kuò)張與“居委會(huì)化”

澎湃新聞： 鏈家/我愛(ài)我家等中介的網(wǎng)格化輻射，替代傳統(tǒng)居委會(huì)功能，近來(lái)還在吸納社區(qū)的“寶媽”。今年年初的爆款劇《安家》就描述了中介的這些功能，而且最后這幾個(gè)中介帶著理想主義情懷辭職創(chuàng)業(yè)做了青年公寓?，F(xiàn)實(shí)中中介和長(zhǎng)租公寓也有著密切的關(guān)系，比如鏈家和自如。夢(mèng)琪一直在研究中介，我們也許也可以談一談中介。

王夢(mèng)琪：我的研究里面看到，中介其實(shí)一直都在想要擴(kuò)張，鏈家當(dāng)時(shí)在南京瘋狂擴(kuò)張的時(shí)候，有一個(gè)戰(zhàn)略就是說(shuō)一定要做到方圓多少里之內(nèi)，必須要有一個(gè)鏈家。基本上給人是感覺(jué)中介就像以前的居委會(huì)一樣了，已經(jīng)把社區(qū)給網(wǎng)格化地治理起來(lái)了。

孫哲：《安家》這個(gè)劇有意思的一點(diǎn)是，徐姑姑這個(gè)人物成為了一個(gè)街區(qū)的意見(jiàn)領(lǐng)袖，比如孩子沒(méi)地方做作業(yè)了，狗沒(méi)地方放了，都可以找他幫忙。我們都希望中介能夠變成一種“嵌入”式，而不是“脫嵌“的，就是說(shuō)變成雅各布斯所說(shuō)的“街道眼”（street eyes），希望中介是建立信任關(guān)系不是損毀信任關(guān)系?，F(xiàn)在有些大中介出了一些新的規(guī)劃，比如希望把這些經(jīng)理人打造成一個(gè)三年的較長(zhǎng)職業(yè)周期，而不是6個(gè)月8個(gè)月短周期?，F(xiàn)實(shí)中有沒(méi)有這種可能性？

《安家》海報(bào)

王夢(mèng)琪：我覺(jué)得有可能，但其實(shí)這個(gè)電視劇呈現(xiàn)出來(lái)的中介形象和我在田野里看到的是相反的。我剛進(jìn)入田野的時(shí)候，中介的人就跟我說(shuō)，我們是社會(huì)的底層。我當(dāng)時(shí)想你一個(gè)年輕人一年賺30萬(wàn)，你還是底層？后來(lái)我知道他的意思是，他不管賺再多的錢，別人就是看不起他一個(gè)做中介的，會(huì)覺(jué)得這不是一個(gè)正經(jīng)的工作，他會(huì)覺(jué)得中介在社會(huì)大眾心目中的形象是不好的?，F(xiàn)在比較吊詭的一件事情就是，你做中介很多交易就是建立在信任之上的，你要讓別人信任你，然后你才能夠把這個(gè)生意給做成。所以這個(gè)電視劇出來(lái)的時(shí)候，我覺(jué)得里面的形象還是跟我在中介當(dāng)中感受到的他們的自我評(píng)價(jià)是挺不一樣的，但能夠反映出中介對(duì)自己形象的一個(gè)期待。

孫哲：這種不同可能跟電視劇里徐姑姑是做老洋房業(yè)務(wù)的，另外大公司和小中介可能也不一樣，企業(yè)可能會(huì)打造整體形象。美劇《摩登家庭》里的一個(gè)男主人公也是房產(chǎn)中介，美劇里面有很多體面的中介形象。因?yàn)榇_實(shí)因?yàn)橐环恳粌r(jià)，信任關(guān)系是非常重要的。中介未來(lái)應(yīng)該有變成一個(gè)體面工作的可能性，這也是市場(chǎng)規(guī)范化之后發(fā)揮的正功能。

王夢(mèng)琪：我2013年到2015年在南京做田野的時(shí)候，中介是一個(gè)半職業(yè)化的存在，你都不知道它的準(zhǔn)入門檻是怎樣的，中介的老板會(huì)跟我說(shuō)，我們這行最大的問(wèn)題就是準(zhǔn)入門檻太低了，你不需要受過(guò)特別高的教育，只要你掌握了信息，你就可以去做這個(gè)事情，你就可以去挖掘客戶，然后把買方和賣方連接起來(lái)。因?yàn)檫@種情況，一個(gè)有趣的現(xiàn)象就是你會(huì)發(fā)現(xiàn)他會(huì)很努力的去呈現(xiàn)自己職業(yè)化的一面，大家一想到中介都能想到他們會(huì)穿著不合身西裝，然后騎著電瓶車，這一看就是中介，這跟他努力想呈現(xiàn)自己職業(yè)化的一面是有關(guān)系的。

澎湃新聞：中介的網(wǎng)格化和居委會(huì)化是從什么時(shí)候開(kāi)始的？中介不斷深入社區(qū)，掌握這種社區(qū)的信息，我們知道最終是為了形成對(duì)房源的壟斷。但我們確實(shí)感覺(jué)到它很像一個(gè)居委會(huì)，你可以在那免費(fèi)打印了，很多服務(wù)非常周到，而且它甚至是一種不歧視性的，他不僅服務(wù)有房者有產(chǎn)者，他對(duì)租戶也是一樣，因?yàn)槟切┮彩撬臐撛诳蛻簟溂規(guī)蜆I(yè)主賣房，導(dǎo)致住在這個(gè)房子里的租戶被驅(qū)趕出去，但是租戶同樣會(huì)找鏈家來(lái)找下一個(gè)能租的房源。

王夢(mèng)琪：前面講平臺(tái)化的時(shí)候提到過(guò)一點(diǎn)，中介是一個(gè)非常本地化的存在，就是說(shuō)它能夠在一個(gè)地方做成生意，它必須要深耕一個(gè)地方，然后做到房源壟斷。而且房源是不斷變化的，這個(gè)房子可能你認(rèn)識(shí)前一個(gè)房主，但他轉(zhuǎn)手之后后面的房主你就不一定認(rèn)識(shí)了，這個(gè)區(qū)域是動(dòng)態(tài)發(fā)展的，作為中介只有當(dāng)你生根的時(shí)候，才能夠掌握很多的關(guān)系，從而掌握足夠多的房源。我在田野中看到，中介為了深耕一個(gè)社區(qū)，他會(huì)去讓新員工，包括老員工也會(huì)這樣做，去掃盤。掃盤是指他們會(huì)去通過(guò)各種各樣的關(guān)系拿到這個(gè)小區(qū)里所有業(yè)主的電話號(hào)碼，然后挨個(gè)打電話，問(wèn)你們家房子賣不賣，不賣的話你們家未來(lái)三年五年有沒(méi)有換房的計(jì)劃，他跟你聊完之后會(huì)有一個(gè)記錄，把每一家的情況記錄下來(lái)，包括家里有幾口人，家庭現(xiàn)在發(fā)展在什么階段，小孩是不是要上學(xué)了，將來(lái)是不是有可能換學(xué)區(qū)房，他很可能會(huì)記錄到這些信息。所以說(shuō)它確實(shí)很像居委會(huì)，而他獲取的這些社會(huì)信息又都是跟他的生意有關(guān)系的。

孫哲：除了信息本身，還有信息渠道的問(wèn)題，這就是為什么中介會(huì)一體兩面，一方面它需要一個(gè)信任關(guān)系，另一方面讓人覺(jué)得很功利。比如說(shuō)最近爆出來(lái)的新聞?wù)f業(yè)主去售樓處看房的時(shí)候被人臉識(shí)別，有人戴著頭盔去看房。中介可能會(huì)去買一些信息，但久而久之這種不斷地獲取信息的方式對(duì)這個(gè)行業(yè)還是會(huì)有一些副作用。

戰(zhàn)洋：售樓處的人臉識(shí)別很多不是為了直接獲取客戶信息，而是為了做渠道鑒別。因?yàn)樵陂_(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤之后，到底誰(shuí)把客戶帶進(jìn)樓盤，這個(gè)經(jīng)常會(huì)發(fā)生紛爭(zhēng)，特別是在中介分化和細(xì)化之后，出現(xiàn)了很多職業(yè)經(jīng)理人，也有開(kāi)發(fā)商自己的銷售渠道。所以，開(kāi)發(fā)商為了確定到底給誰(shuí)付酬勞，付多少酬勞，才設(shè)立了人臉識(shí)別來(lái)確定這個(gè)客戶是誰(shuí)帶來(lái)的。大部分獲取客戶信息還是在聊天打電話的過(guò)程當(dāng)中。

陳嘉盈：我聽(tīng)下來(lái)的感覺(jué)是他們做這個(gè)事情是在試圖把市場(chǎng)關(guān)系跟社會(huì)關(guān)系融合在一起，甚至市場(chǎng)關(guān)系好像吞噬了社會(huì)關(guān)系，兩條線怎么互相作用？

王夢(mèng)琪：實(shí)際做田野的時(shí)候，我感覺(jué)他們不會(huì)明確地區(qū)分哪個(gè)是市場(chǎng)關(guān)系，哪個(gè)是社會(huì)關(guān)系。中介確實(shí)會(huì)特別積極跟人建立聯(lián)系，有時(shí)候會(huì)讓人很煩，老是打電話騷擾你。我當(dāng)時(shí)在做中介的時(shí)候，他們教我很多經(jīng)驗(yàn)，說(shuō)有一種人特別能做好中介，就是一個(gè)地方的地?；蛘甙蚵?tīng)，這種人就是特別能獲得小道消息，有很多閑工夫到處串門，這種人如果進(jìn)入中介行業(yè)，他能做得很好，其實(shí)就是因?yàn)樗稚衔沼写罅康纳鐣?huì)資源、社會(huì)信息。

孫哲：這說(shuō)明中介本質(zhì)上是一個(gè)信息為主的，信息的渠道到底是商業(yè)還是科技，還是處人際關(guān)系，我覺(jué)得還在不斷地試探。就像前面講的“地?！?，一種情況是本來(lái)這個(gè)地方的地保變成了中介，我更感興趣的是一個(gè)外來(lái)的中介，在一個(gè)社區(qū)里面三年，然后變成了地保，這就是一個(gè)行業(yè)對(duì)社區(qū)的改變。 

戰(zhàn)洋：想問(wèn)一下夢(mèng)琪，你在做田野的時(shí)候中介的職業(yè)流動(dòng)性有多高？

王夢(mèng)琪：他們流動(dòng)性非常強(qiáng)，做三個(gè)月就走的比比皆是，但是在一輪輪的流動(dòng)當(dāng)中會(huì)有那么一兩個(gè)人一直做下去的，然后這一兩個(gè)人就會(huì)變成店長(zhǎng)，這一兩個(gè)人是業(yè)務(wù)能力特別突出的，剛才說(shuō)的地保就很可能會(huì)變成這樣的人。剛才沒(méi)有講到的一點(diǎn)是，還有另外一種人也做得特別好，就是那種在平臺(tái)上瘋狂發(fā)布假房源的人。這種人走的是另外一條路徑，完全是陌生人社會(huì)的邏輯，但也可以釣到很多客戶，然后賣到很多房子。

這里面有一點(diǎn)跟戰(zhàn)洋講的比較相關(guān)的是，當(dāng)中介把社會(huì)信息變成市場(chǎng)信息能夠獲利的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候往往會(huì)產(chǎn)生很多的分歧，就是說(shuō)怎么來(lái)分錢，可能有一個(gè)客戶是我最先認(rèn)識(shí)的，但是你跟客戶多次接觸，然后才讓他買房的，這個(gè)時(shí)候我跟你之間就存在一個(gè)利益上的劃分。我在田野里面就看到，中介是非常認(rèn)真地定了一個(gè)規(guī)則，這個(gè)部分是誰(shuí)做的得幾成，誰(shuí)做另外一部分得幾成。確實(shí)很難鑒別，包括他們帶人去一手房的樓盤看房，也要和售樓部分成。這就是當(dāng)你試圖為社會(huì)信息標(biāo)價(jià)并且還要分成的時(shí)候，這里面會(huì)有一個(gè)困難。

孫哲：我覺(jué)得還有一個(gè)群體是我們今天還沒(méi)有涉及到的，就是長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)者也就是管家這個(gè)群體。他們的工作是促成社群的形成，面對(duì)爆雷的時(shí)候，就變成要去促成危機(jī)的調(diào)解。有新聞報(bào)道管家的工資已經(jīng)發(fā)不出來(lái)了，他們自己也是受害方，同時(shí)還要去調(diào)解和租客的關(guān)系，他們本身也是年輕人，這個(gè)群體也是值得關(guān)注的。

陳嘉盈：我看《安家》里面中介和中介之間的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，似乎還有一個(gè)階層躍升的故事，就是說(shuō)這些來(lái)做中介的人，他們大多來(lái)自底層，為了在大城市里立足并獲得階層上升，他們要很主動(dòng)很努力地去促成每一單生意，可能跟中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)激烈也有關(guān)系。

《安家》最后的情節(jié)是中介帶著理想主義情懷辭職做了青年公寓，這點(diǎn)跟當(dāng)下對(duì)青年公寓的建構(gòu)是一致的。在它的營(yíng)銷、還有大眾對(duì)它的想象上，青年公寓不單強(qiáng)調(diào)為年輕人提供更好的房子，而且還是一個(gè)青年社群，是夢(mèng)想和希望啟航之地，這點(diǎn)很擊中在城市里飄蕩的年輕人孤獨(dú)艱辛但同時(shí)又充滿夢(mèng)想和進(jìn)取心的情感結(jié)構(gòu)。有這么一個(gè)夢(mèng)幻的理想主義的光環(huán)籠罩著青年公寓。

另外從做中介到做青年公寓，在資本鏈條上扮演的角色是有一個(gè)變化的，它近乎于是一個(gè)開(kāi)發(fā)商的角色，雖然它做的是資產(chǎn)管理，它是租下房子，進(jìn)行裝修，再租出去。它不再只是一個(gè)信息的中介而已，而是在“生產(chǎn)住房”，這個(gè)時(shí)候就需要額外的資本，金融資本就這么進(jìn)來(lái)了。