2020年，中國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷新冠疫情后依然創(chuàng)出全年銷售面積和銷售金額兩項新高。

那么，在堅持“房住不炒”以及金融審慎的“三條紅線”原則全面落實背景下，今年樓市走向又是如何？

澎湃新聞獨家約訪多位中國領(lǐng)軍級別的房企高管，試圖從他們眼中尋求中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展之道。

“隨著‘三條紅線’的落地，去杠桿、提質(zhì)量是未來幾年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主調(diào)，房企必須向內(nèi)部管理要效益，告別粗放式管理，走向精細(xì)化管理是必然之舉?！苯眨袊鴬W園（03883.HK）執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁、首席財務(wù)官（CFO）陳志斌在接受澎湃新聞（www.dbgt.com.cn)采訪，談及房企“三道紅線”時如是說。

按照監(jiān)管層對房企“三道紅線”的劃分：一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%；二是凈負(fù)債率不超過100%；三是現(xiàn)金短債比小于1倍。監(jiān)管層根據(jù)房企踩線數(shù)量的不同，將其分為“紅、橙、黃、綠”，檔位根據(jù)有息負(fù)債規(guī)模增速閾值來設(shè)定，每降低一檔，融資規(guī)模上限增加5%。 

陳志斌表示，在此規(guī)則之下，中國奧園基于一貫審慎的財務(wù)紀(jì)律，過去四五年一直將凈資產(chǎn)負(fù)債率控制在較低水平。2021年，該公司將采取更加精細(xì)化管理，嚴(yán)格按照“三條紅線”的政策要求，全面向高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)，通過繼續(xù)抓回款，降負(fù)債，保障公司平穩(wěn)健康發(fā)展。

此前中國奧園發(fā)布的2020年業(yè)績顯示，公司全年實現(xiàn)未經(jīng)審核物業(yè)合同銷售額約1330.1億元，同比增長13%；合同銷售面積約1288.2萬平方米，同比增長10%，平均售價約每平方米10325元。中國奧園管理層在2020年業(yè)績會上曾表示，預(yù)計2020年銷售目標(biāo)較2019年銷售額增長12%，即達(dá)到約1322億元；由此來看，中國奧園已超額完成2020年度銷售目標(biāo)。

2020年，一場突如其來的新冠肺炎疫情使得地產(chǎn)這個極度依賴線下銷售的行業(yè)受到重創(chuàng)。

在談及中國奧園的應(yīng)對措施時，陳志斌表示，“面對疫情不確定性，行業(yè)形勢的變化，奧園一方面堅持審慎的財務(wù)策略，一方面繼續(xù)提升產(chǎn)品競爭力，向高質(zhì)量、可持續(xù)、全面發(fā)展邁進(jìn)。疫情期間，我們采取各項線上線下安全防護(hù)措施，全力保障員工和客戶安全。同步迎合市場對健康居住的需求，我們狠抓產(chǎn)品力，全力提升客戶滿意度。作為企業(yè)，踏踏實實辦好企業(yè)，解決更多人的就業(yè)，多投資多納稅，善待員工、客戶，幫助貧困地區(qū)人民奔小康，就是實實在在的愛國、報國?！?/p>

在開發(fā)建設(shè)的項目方面，截至目前，中國奧園已經(jīng)在全國范圍內(nèi)有317個項目，覆蓋華南、中西部核心區(qū)、華東和環(huán)渤海區(qū)域，中國香港、澳門以及澳大利亞、加拿大等國家和地區(qū)。

“未來，中國奧園堅定看好大灣區(qū)發(fā)展，以城市更新為重要切入口，持續(xù)深耕灣區(qū)?！标愔颈笳f，“除了大灣區(qū)外，奧園也將繼續(xù)布局以成渝為主的中西部核心區(qū)、長三角及華中等城市能級高、人口凈流入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局良好的一二線城市?！?/p>

中國奧園2020年中報數(shù)據(jù)顯示，在奧園6587億元可售貨值的城市更新土儲中，粵港澳大灣區(qū)占95%。

目前，地產(chǎn)公司已經(jīng)不只是單一做地產(chǎn)業(yè)務(wù)了，多家地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)涉及新能源汽車、教育、影視等等。

陳志斌認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，房企需要尋求房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以外的第二增長曲線。

“依托‘一業(yè)為主，縱向發(fā)展’戰(zhàn)略，圍繞‘構(gòu)筑健康生活’的品牌理念，聚焦房地產(chǎn)主業(yè)，中國奧園同時也發(fā)力科技、健康、文旅、城市更新、教育、美麗產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域，除地產(chǎn)主業(yè)外，深入打造奧園健康、奧園美谷、文旅等多個資本平臺，持續(xù)深耕美麗健康產(chǎn)業(yè)，發(fā)力智慧健康、社區(qū)養(yǎng)老等。2020年底，文旅項目奧園英德巧克力王國順利開業(yè)，實現(xiàn)地產(chǎn)主業(yè)與非房產(chǎn)業(yè)的雙向賦能和協(xié)同發(fā)展?！标愔颈笳f，對于新業(yè)務(wù)，奧園堅持拓展既符合國家政策鼓勵發(fā)展的，又與公司主業(yè)相關(guān)且有廣闊市場前景的利國利民的產(chǎn)業(yè)。

對于2021年的樓市展望，陳志斌認(rèn)為，近幾年，國家始終堅持“房住不炒”政策不動搖，保障市場平穩(wěn)健康發(fā)展，預(yù)計2021年市場仍是“穩(wěn)”字當(dāng)頭。