2021年以來，隨著一線城市和熱點二線城市房價上漲壓力的增大，北京、上海、廣州、深圳等各大城市紛紛宣布嚴查抵押經(jīng)營貸購房行為。

抵押經(jīng)營貸變相流入樓市，被認為是推動2020年以來一線城市樓市升溫的原因之一。

除了影響房價穩(wěn)定外，它還將對中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營形成“擠出效應(yīng)”。針對中小企業(yè)融資的信貸優(yōu)惠政策，其初衷是為了對沖疫情沖擊，避免企業(yè)因資金鏈斷裂而倒閉。但信貸資金流入樓市造成房價上升，反而抬高了企業(yè)經(jīng)營成本，不利經(jīng)濟復(fù)蘇。

信貸資金流入樓市，還會使得住房融資脫離監(jiān)管，針對房貸設(shè)置的宏觀比例紅線失效，防范住房市場風(fēng)險流于形式。

嚴查抵押經(jīng)營貸流入樓市，有利于維護樓市平穩(wěn)運行，更有利于避免疫后經(jīng)濟“脫實入虛”。

我們也看到，抵押經(jīng)營貸只是信貸資金流入樓市的“便道”之一。只要宏觀信貸規(guī)模不大幅緊縮，嚴厲圍堵下，市場還是有辦法通過其他方式將信貸資金挪入樓市。針對特定信貸方式的“精準打擊”，仍然存在被市場繞過的可能。

商業(yè)性信貸資金流入樓市現(xiàn)象一直存在，但問題以前并不突出。長期以來，消費貸、信用貸、抵押經(jīng)營貸等商業(yè)性貸款被主要用于非購房用途。違規(guī)流入住房市場以零星個案為主，一般用于短期拆借應(yīng)急。對市場走勢的影響較小，自然也從未受過監(jiān)管層如此高度重視。

以前商業(yè)性貸款違規(guī)進入樓市難以形成規(guī)模，主要原因是商業(yè)性貸款利率遠高于住房按揭貸款利率。由于住房按揭貸款期限長、還款穩(wěn)定且違約風(fēng)險相對低，住房按揭貸款利率的市場定價要天然低于商業(yè)性貸款。為了鼓勵居民購買自住住房，購買首套住房享受政府的政策支持。自從我國1998年首次引入住房按揭貸款以來，首套住房按揭貸款一直受到一定的政策扶持，具有利率優(yōu)惠性質(zhì)。

從投資角度看，住房投資具有低周轉(zhuǎn)、期限長、變現(xiàn)慢等特性，并不適合于使用較高利率的貸款。如果通過其他途徑獲取商業(yè)性貸款用來購房，往往收益難以覆蓋成本，或者現(xiàn)金流難以應(yīng)付利息支出。這具有很高的虧損風(fēng)險和資金鏈斷裂風(fēng)險，所以實際上真正這么做的人并不多。

2020年以來，信貸市場出現(xiàn)了住房按揭貸款和商業(yè)性貸款利率倒掛的新形勢，這為商業(yè)性貸款成規(guī)模進入樓市創(chuàng)造了條件。

商業(yè)性貸款的利率普遍低于住房按揭貸款利率，這是以前所未曾有過的。2020年以來，受全球?qū)捤韶泿怒h(huán)境、信貸政策支持中小企業(yè)融資與個人消費等因素的綜合作用，商業(yè)貸款的利率大幅降低。消費貸款、信用貸款的主流利率降至4.36%，抵押經(jīng)營貸款的主流產(chǎn)品利率低至3.85%。

另一方面，為了房地產(chǎn)調(diào)控需要，住房按揭貸款利率并未同步降低，從而形成利率倒掛與扭曲。據(jù)2021年1月份貝殼研究院監(jiān)測，36城主流首套住房按揭貸款利率為5.23%，二套利率為5.52%，均高于消費貸、信用貸及抵押經(jīng)營貸主流產(chǎn)品利率。于是，一些先知先覺的購房者開始設(shè)法將低利率的商業(yè)信貸資金轉(zhuǎn)入高利率的樓市套利。

與以往住房按揭貸款利率低于商業(yè)性貸款不同，在新形勢下使用商業(yè)性貸款購房資金成本更低，信貸資金流入樓市更易形成規(guī)模。房地產(chǎn)信貸市場出現(xiàn)存量房貸資金來源置換、限貸隱性松綁、房貸曲線擴張等新苗頭，住房融資監(jiān)管難度加大。

首先，存量房貸資金來源被部分置換為商業(yè)性貸款。為降低利息成本，部分存量住房按揭貸款被提前歸還。購房者改用抵押經(jīng)營貸等商業(yè)性貸款來替換原有房貸，從而達到降低資金成本的目的。這相當(dāng)于存量房貸曲線降息。

其次，在將存量房貸置換為商業(yè)性貸款過程中，往往伴隨著房貸總額的擴張。由于房價持續(xù)上漲，早期的房貸原始貸款額一般較低。在重新抵押貸款時，可以根據(jù)最新評估價七成貸款。這樣可以把購房后房價繼續(xù)上漲部分也重新貸出來，相當(dāng)于房貸曲線擴張。

最后，針對二套房貸款限制逐步失效。購房者可以先拆借資金全款購房，再以抵押經(jīng)營貸的形式把購房款以比按揭貸款更低成本更高成數(shù)貸出來，補上原有墊資。這相當(dāng)于繞過了針對二套和多套住房的住房按揭貸款政策限制。

總之，只要住房按揭貸款和商業(yè)性貸款的利率倒掛存在，商業(yè)性貸款流入房地產(chǎn)市場的壓力將會持續(xù)存在。不僅投資投機者可使用商業(yè)性貸款來支付房款，首次置業(yè)者也能使用這種方法來降低利息壓力。甚至存量住房按揭貸款也會出現(xiàn)提前還款改用商業(yè)性貸款的現(xiàn)象。

住房按揭貸款與商業(yè)性貸款利率出現(xiàn)倒掛，是2020年以來一線城市樓市升溫的原因之一。雖然商業(yè)性貸款流入房地產(chǎn)市場壓力增加，但在當(dāng)前全球經(jīng)濟前景存較大不確定性、疫情因素對經(jīng)濟增長沖擊較大的背景下，房價全面上漲的可能性并不大。房地產(chǎn)投資主要方向仍是市場容量大、資金相對安全的城市。在各類城市中，一線城市和部分強二線城市房地產(chǎn)流動性好，二手房市場發(fā)達，更受投資投機資金的看好。

當(dāng)然，比一線和熱點二線城市房價上漲更值得關(guān)注的是，信貸資金“脫實入虛”流入樓市，將對中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營形成“擠出效應(yīng)”。

如前所述，雖然商業(yè)性貸款流入樓市現(xiàn)象一直存在，但商業(yè)性貸款成規(guī)模流入樓市并對局部房價走勢發(fā)生重要影響，則是2020年以后的新現(xiàn)象。其背后的原因是商業(yè)性貸款與房貸利率倒掛，本該享受低利率的房貸卻維持著更高的貸款利率。

對于抵押經(jīng)營貸等商業(yè)性貸款流入樓市，除了圍堵之外，更重要的是適度降低房貸利率，消除或緩解因利率扭曲帶來的住房信貸市場與商業(yè)信貸市場的“壓差”。

“房住不炒”本身包含“房子是用來住的”及“不是用來炒的”兩重含義。對于以居住為目的購需求，理應(yīng)給予充分的政策支持。這既有利于改善居民住房水平，也有利于促進經(jīng)濟增長。居民購房利息負擔(dān)降低，還有利于促進消費。而對居民自住性購房的政策支持，最重要的就是信貸支持。即使撇開政策優(yōu)惠，按正常的市場機制，房貸作為穩(wěn)定性優(yōu)質(zhì)中長期貸款，其利率也應(yīng)低于而不是高于一般商業(yè)性貸款。

因為擔(dān)憂房價上漲而刻意將自住性購房的利率控制在高于市場合理利率的水平，在一定程度上會加重居民家庭的購房負擔(dān)。在信貸市場整體利率大幅度下調(diào)的條件下，有必要適當(dāng)調(diào)低首套住房及改善型二套住房的按揭貸款利率，逐步促進房貸利率的市場化。

通過調(diào)低自住性購房的按揭貸款利率，既可以維持針對自住性購房的政策支持力度，還可以降低商業(yè)信貸和住房信貸市場的利率壓差，緩解資金倒灌。

疏堵并舉，能更有效地穩(wěn)定住房市場。

（作者鄒琳華為中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長，緯房指數(shù)創(chuàng)始人）