原創(chuàng) 程意 每日財報

愛琴海集團(tuán)被傳赴港上市，估值約在120-150億元左右。

撰文/程意

出品/每日財報

近日，有公開信息顯示，紅星美凱龍旗下商管板塊上海愛琴海商業(yè)集團(tuán)股份有限公司（簡稱“愛琴海集團(tuán)”）近期正籌備赴港上市。紅星美凱龍目前對愛琴海集團(tuán)估值預(yù)期，約在120-150億元左右。

據(jù)《每日財報》了解，愛琴海集團(tuán)成立于2013年1月31日，前身是紅星商業(yè)，屬于紅星美凱龍旗下進(jìn)行城市綜合體及商業(yè)購物中心籌建、招商、運營的管理平臺。2018年正式啟用“愛琴海集團(tuán)”作為新的商業(yè)管理品牌。

愛琴海集團(tuán)針對近期的上市傳聞，表示會根據(jù)目前市場的狀況對未來做判斷，任何可能發(fā)展的方向集團(tuán)都會考慮，但目前尚未明確詳細(xì)的上市計劃。

背靠紅星美凱龍，輕資產(chǎn)模式下迅速擴(kuò)張

愛琴海集團(tuán)自身定位是一家資產(chǎn)運營管理公司，背靠紅星美凱龍，愛琴海集團(tuán)依托輕資產(chǎn)模式在全國范圍進(jìn)行迅速擴(kuò)張。

實際上，自2012年，愛琴海集團(tuán)就開始發(fā)力輕資產(chǎn)運營，以加快在全國范圍的布局。目前愛琴海購物公園已進(jìn)入北京、上海、天津、重慶、常州、成都、蘇州、慈溪、昆明、福州、蘭州、唐山、大同等100余個城市，商業(yè)管理總面積近1900萬平方米。

愛琴海集團(tuán)業(yè)務(wù)模式是以公司“愛琴?！逼放七\營的百貨商場產(chǎn)生的租金收入、商戶管理費收入、委托經(jīng)營收入和商業(yè)開辦服務(wù)費等。

除配置傳統(tǒng)的國際精品、時尚零售和餐飲美食外，愛琴海商場還增加了婚慶文化、影院、歡唱 KTV、高爾夫訓(xùn)練、美體休閑、真冰練習(xí)場等業(yè)態(tài)，著力打造全生活 “一站式”購物和“體驗式”消費場所。

據(jù)悉，2021年1月，愛琴海集團(tuán)開年即實現(xiàn)各類資產(chǎn)管理項目的“密集簽約”。在上海、西安、大連、臨邑、輝南等近10個項目都成功簽署了合作協(xié)議。

在所簽約的項目中，大大多數(shù)項目為愛琴海購物公園及愛琴海城市廣場項目，而大連的兩個項目是集團(tuán)的全新產(chǎn)品“晶海廣場”。此舉是愛琴海集團(tuán)繼去年發(fā)布全新產(chǎn)品線后，落地以資產(chǎn)運營為核心的差異化、定制化的產(chǎn)品矩陣體系的體現(xiàn)。

疫情下業(yè)績受挫，上市或因資金短缺？

2020年受疫情影響，眾多商業(yè)地產(chǎn)公司的業(yè)績普遍受挫。紅星美凱龍也不例外，據(jù)集團(tuán)2021年1月29日發(fā)布的盈利警告公告顯示，預(yù)計集團(tuán)2020年度實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤為17.11億元至19.71億元，同比上年減少25.09億元至27.68億元，同比減少56%至61.8%。

預(yù)計2020年度實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為11.5億元至13.07億元，同比上年減少13.07億元至14.64億元，同比減少50%至56%。

圖片來源：紅星美凱龍公告

此外，據(jù)公開資料顯示，2019年至2020年上半年，愛琴海集團(tuán)營收分別為16.05億元和4.61億元，毛利率對應(yīng)為63.25%和51.85%。

對此紅星美凱龍表示，由于“愛琴?！逼放粕性谄鸩诫A段，收入占比相對較小，但未來其商管業(yè)務(wù)會是紅星美凱龍一個重要的盈利增長點。

在業(yè)績壓力和資金緊迫的情況下，紅星美凱龍也頻頻發(fā)債。就在2021年3月10日，紅星美凱龍成功完成了2021年公司債券（第一期）的發(fā)行，規(guī)模為30億元人民幣。

值得注意的是，紅星美凱龍除了債券在世界銀行收獲認(rèn)可外，其37億元的股票定增方案也于2021年3月1日獲得證監(jiān)會的審核通過，這是其自2018年A股上市以來首次進(jìn)行股權(quán)再融資。

而愛琴海集團(tuán)在2020年的資本市場顯得較為安靜，未有過融資動態(tài)。其自2019年5月，擬發(fā)行金額為25.44億元的“招商固收-愛琴海商管（一期）資產(chǎn)支持專項計劃資產(chǎn)支持證券”被上交所終止審核后，集團(tuán)再未有發(fā)債計劃。

車建興持股近8成，拓寬融資平臺

據(jù)《每日財報》了解，愛琴海集團(tuán)由重慶愛琴海購物公園商業(yè)管理有限公司（控股72.75%）、關(guān)聯(lián)方上海獵戶管理咨詢中心（有限合伙，控股24.25%）及海南安越食品有限公司（控股3%）三家股東構(gòu)成。

實際控制人為紅星美凱龍的創(chuàng)始人兼董事長車建興，持股約78.33%。

圖片來源：企查查

紅星美凱龍由車建興和車建芳兄妹于2007年共同出資組建。其持股55.32%的紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司（簡稱“紅星美凱龍”）先后于2015年6月和2018年1月，分別完成了港股和A股的上市，由此其也成為中國家居零售行業(yè)A+H第一股。

如若愛琴海集團(tuán)真的上市成功的話，車建興將在港股再擁有一個上市平臺，而資本市場的信心則源于對紅星美凱龍基本面的看好。

近期不少中小物業(yè)企業(yè)也成功上市，但“上市即破發(fā)”的現(xiàn)象也頻頻出現(xiàn)。上市并非萬能藥，關(guān)鍵在于上市后能否持續(xù)保持業(yè)績增長才是關(guān)鍵。紅星美凱龍作為愛琴海集團(tuán)背后的靠山，其整體的資質(zhì)在資本市場還是普遍受到認(rèn)可的。

部分業(yè)內(nèi)專家表示，商企單獨上市是因為最開始商業(yè)綜合體開發(fā)運營一體，都是由一家公司完成，隨著專業(yè)化的分工趨勢越來越明顯，拆分業(yè)務(wù)能夠?qū)ξ飿I(yè)資產(chǎn)的價值提升產(chǎn)生積極作用。

此外拆分后資產(chǎn)管理也能在資本市場上更具有價值，推動了所謂的輕重資產(chǎn)剝離，這種模式在香港資本市場被十分看好。愛琴海集團(tuán)走向上市的關(guān)鍵是集團(tuán)業(yè)務(wù)拓展所產(chǎn)生的資金需求。

雖然愛琴海集團(tuán)上市尚未有定論，但從其集團(tuán)近幾年的發(fā)展來看，上市或也成為其必經(jīng)之路。對此《每日財報》將持續(xù)關(guān)注。

圖片素材來源于網(wǎng)絡(luò)侵刪

END

原標(biāo)題：《疫情下業(yè)績受挫，紅星美凱龍旗下愛琴海被傳赴港上市“補(bǔ)血”》

閱讀原文