佳兆業(yè)集團控股副總裁、首席經(jīng)濟學(xué)家劉策

房地產(chǎn)市場必將從增量時代進入存量時代，城市更新已經(jīng)成為未來城市發(fā)展的新增長極，房地產(chǎn)企業(yè)作為城市建設(shè)的主要響應(yīng)者和參與者，戰(zhàn)略也隨之出現(xiàn)了變化。

佳兆業(yè)集團控股副總裁、首席經(jīng)濟學(xué)家劉策認為，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進入低增長、低利潤階段，城市更新成為行業(yè)發(fā)展的新增長賽道已經(jīng)是行業(yè)共識。城市更新是為了達到城市經(jīng)濟、社會、人文、生態(tài)環(huán)境與居住的有機融合，對于房企來說，也意味著需要具備一種更為全面、綜合的能力。

城市更新考驗房企綜合能力

城市是人的城市，“以人為本”始終是城市更新的立足點。城市更新，不僅是“硬件”的更新，更多的是對“軟件”的提升，強調(diào)可持續(xù)發(fā)展、宜居性、生態(tài)性，實現(xiàn)城市功能空間、城市歷史文化、市民精神情感等的延伸與更新。

劉策告訴記者，城市更新不是簡單的推倒、重建，其核心價值應(yīng)該是有機更新，體現(xiàn)在既要推動城市空間結(jié)構(gòu)的重塑，完善城市功能配套；也要實現(xiàn)城市文化展現(xiàn)，保護歷史文化；更要通過產(chǎn)業(yè)引入、生態(tài)修復(fù)等措施，實現(xiàn)經(jīng)濟與環(huán)境效益的提升，達到城市經(jīng)濟、社會、人文、生態(tài)環(huán)境與居住的有機融合。

近來，佳兆業(yè)提出了“城市更新+”模式，即通過對城市空間重構(gòu)、時間軸重構(gòu)和生命周期三大維度變革，推進居住體系、產(chǎn)業(yè)體系、文化體系、智能體系、健康體系等全面創(chuàng)新，實現(xiàn)城市更新服務(wù)價值鏈的整合與延伸。

不論是劉策的看法，還是佳兆業(yè)的策略，都體現(xiàn)了城市更新較強的專業(yè)性和較完整的業(yè)務(wù)鏈條。不難看出，作為城市更新最重要的參與者和推動者之一，房企面臨的考驗極為復(fù)雜多元。因為城市更新既是發(fā)展工程，更是民生工程，將面臨完善城市功能、推動產(chǎn)業(yè)升級、推動城市文脈的保護與延續(xù)、改善生態(tài)環(huán)境等經(jīng)濟、社會、環(huán)境多方面的復(fù)雜境況。

“考驗房企的不僅是資金實力以及土地獲取能力，而是一種更為全面、綜合的能力?！眲⒉哒f。

劉策總結(jié)了房企應(yīng)該具備的城市更新業(yè)務(wù)四大核心能力：一、需要對當(dāng)?shù)爻鞘懈抡哂休^強的理解能力、執(zhí)行能力；二、需要具備城市綜合運營能力，包括城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商運營等；三、需要具備長周期運營思路及相關(guān)的開發(fā)能力，如項目融資能力等；四、是需要具備較強的綜合協(xié)調(diào)能力，能夠與政府、業(yè)主、企業(yè)等各個方面達成多方共贏。

另外，劉策還指出，在城市更新過程中，作為市場化的運作主體，房企當(dāng)然需要保證一定的盈利。但更重要的是承擔(dān)相應(yīng)的社會責(zé)任，配合政府進行前期城市功能規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，實施房屋拆、建，承擔(dān)一定城市配套體系建設(shè)，參與產(chǎn)業(yè)升級與運營等，與城市發(fā)展同頻共振。

10萬億級“黃金賽道”

2020年年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率超過60%，這意味著經(jīng)歷了高速發(fā)展的房地產(chǎn)市場，增量開發(fā)市場逐漸見頂，城市更新開始作為企業(yè)新的業(yè)績增長點，佳兆業(yè)只是無數(shù)搶灘城市更新領(lǐng)域大軍中的一員。

劉策指出，如果增量市場的大規(guī)模開發(fā)是房企的“第一賽道”，那么存量市場的城市更新就是房企的“第二賽道”?！拔艺J為主要有兩個原因，首先，雖然傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)未來依舊有很大的市場空間，但已經(jīng)進入低增長、低利潤階段，尋找新增長賽道已經(jīng)成為行業(yè)共識；其次，就目前來看，城市更新領(lǐng)域是一個10萬億級的黃金賽道，必然將成為行業(yè)發(fā)展的新的重要增長驅(qū)動。”

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，目前80%的百強上市房企有過城市更新改造的經(jīng)歷，并且已有51%的企業(yè)達到超百萬平方米的規(guī)模，房企進入城市更新領(lǐng)域正成為常態(tài)。

劉策從企業(yè)的角度對此進行了解讀，首先，對房企來講，面臨著前所未有的機遇，在戰(zhàn)略上，隨著城市更新進入快速發(fā)展階段，可以加大未來業(yè)務(wù)比重；其次，布局上，可以由區(qū)域布局向全國化布局邁進，過去幾年城市更新機會主要以粵港澳大灣區(qū)及長三角沿海城市為主，接下來內(nèi)陸大部分城市也將加速城市更新發(fā)展；三是業(yè)態(tài)上將更加多元，十四五規(guī)劃中已明確城市更新改造對象包括老舊小區(qū)、舊廠房、舊商業(yè)以及城中村等。

作為較早布局城市更新的企業(yè)，佳兆業(yè)集團目前擁有城市更新項目201個，占地面積超5000萬平方米，絕大部分位于大灣區(qū)。在佳兆業(yè)2020年的合約銷售中，城市更新項目銷售額占整體銷售的三分之一，成為集團銷售貢獻的重要來源。

相比較招拍掛市場，舊區(qū)改造、城市更新可以實現(xiàn)一二級聯(lián)動開發(fā)，增加土地拓展渠道，同時降低拿地成本，這是顯而易見的優(yōu)點。

不過，劉策認為，凡事都有兩面性，城市更新業(yè)務(wù)的特點是周期長、資產(chǎn)重，項目操盤難度與風(fēng)險也相對較高。因此，并不是所有房企都能有能力參與城市更新，尤其是對于傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)房企來說，要想介入城市更新業(yè)務(wù)，主要是在運營思路上需要向長周期運營思路轉(zhuǎn)變。

除了要求企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整的技術(shù)性難度，從外部環(huán)境看，目前制約我國城市更新行業(yè)發(fā)展的難點也還有很多。

劉策分析指出，在政策方面，城市更新在政策法規(guī)方面缺乏系統(tǒng)設(shè)計，目前仍無全國性的城市更新專門法規(guī)；在市場方面，由于受到房地產(chǎn)商品房價格的不斷提高影響，城市更新成本也越來越高；在金融方面，城市更新資金回報周期長，非常需要房地產(chǎn)信托投資基金REITs的支持，但目前并沒有完全放開。