6月10日，2021澎湃城市更新大會，“城市更新行動中企業(yè)的責(zé)任和機(jī)遇”圓桌論壇

6月10日，2021澎湃城市更新大會成功舉辦。大會主題為“有機(jī)更新與城市共建”，有機(jī)更新，以人為本，讓建筑留住記憶、讓社區(qū)煥發(fā)生機(jī)、讓居民留住鄉(xiāng)愁，真正實(shí)現(xiàn)“人民城市人民建、人民城市為人民”。那么，在城市更新行動中，企業(yè)的責(zé)任是什么？如何兼顧經(jīng)濟(jì)效益與社會效益？在圓桌對話環(huán)節(jié)，加拿大麥吉爾大學(xué)傅國華建筑學(xué)院教授、KFS國際建筑師事務(wù)所創(chuàng)始人傅國華作為特約主持，上海社會科學(xué)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任萬勇，中國金茂高級副總裁、金茂上海區(qū)域公司總經(jīng)理陶天海，華發(fā)股份執(zhí)行副總裁、華東大區(qū)董事長劉穎喆，戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文等就“城市更新行動中企業(yè)的責(zé)任和機(jī)遇”展開討論。

如何看待房企轉(zhuǎn)型城市更新業(yè)務(wù)

陶天海：中國金茂是在2015年提出來轉(zhuǎn)型為城市運(yùn)營商。應(yīng)該說更復(fù)合和多元，我們現(xiàn)在重點(diǎn)是做片區(qū)開發(fā)，給自己的定位要做城市合伙人，這些年做下來，我們既有大拆大整、建設(shè)新城，也有循序漸進(jìn)、有機(jī)更新，兩類城市更新都有。我們有一個(gè)理念叫做“兩驅(qū)動，兩升級”，分別是規(guī)劃驅(qū)動和資本驅(qū)動，最后的結(jié)果是兩個(gè)升級，一個(gè)叫城市升級，一個(gè)叫產(chǎn)業(yè)升級。

中國金茂對于未來理想城市的理解是什么？我覺得現(xiàn)在浙江在推的這個(gè)全域未來社區(qū)是比較好的，是一個(gè)指引性和引領(lǐng)性的事件。比如說未來理想城市，其實(shí)你去問老百姓，老百姓首先最關(guān)心的是什么？首先是教育，然后是健康、交通、鄰里、社會治理、綠色低碳、建筑空間以及我們的服務(wù)，我認(rèn)為這些場景才真正組成了我們對理想城市落地的載體，沒有這些載體，光有建筑，我覺得也沒有多大意義。所以中國金茂在城市開發(fā)過程之中，重點(diǎn)按照“三化”的標(biāo)準(zhǔn)，即“人本化，生態(tài)化，數(shù)字化”，然后把它落地成十個(gè)場景，

所以中國金茂的城市運(yùn)營希望最后實(shí)現(xiàn)的是以人為本，我認(rèn)為這是最重要的，這是作為一個(gè)城市運(yùn)營商的實(shí)踐。

城市更新如何兼顧企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益

劉穎喆：華發(fā)40年來城市更新規(guī)模應(yīng)該超過一千萬平方米了，我從微觀的角度來談?wù)?，比如武漢有一個(gè)項(xiàng)目處于漢口江灘的歷史建筑風(fēng)貌區(qū)，里面有一個(gè)1911年建的圣教書局，我們在耶魯大學(xué)圖書館里找到了原設(shè)計(jì)圖，又請了哈佛學(xué)院的教授來修繕復(fù)原。另一個(gè)例子是武漢漢口總商會的會場，因?yàn)榈鼗某两担员仨氝w移，我們之前遷移了一次，今年9月要進(jìn)行第二次。其實(shí)很多項(xiàng)目我們是不賺錢的，但是首先是基于身為國企的擔(dān)當(dāng)，其次是為了品牌上的宣傳，但由于我們尊重歷史認(rèn)真去做了，尤其是做城市核心區(qū)的城市更新，要用一種做奢侈品的態(tài)度去做，一定要精細(xì)化。最終反而獲得了品牌和效益的雙豐收。

商業(yè)基金如何推動城市更新

黎慶文：現(xiàn)在城市歷史風(fēng)貌區(qū)容積率的提升很難，所以一個(gè)好的商業(yè)模式就變得非常關(guān)鍵，在上海愿意投入城市更新的資本方是很多的，反而是項(xiàng)目少。

所以我們在想辦法，如何既能夠保存城市風(fēng)貌，同時(shí)我們也能夠吸引資本的投入，城市更新有很多方法都來自于海外的經(jīng)驗(yàn)，這里有現(xiàn)在所流行的容積率轉(zhuǎn)移的方法，另外還有促進(jìn)稅收增量跟政府分享的辦法，比如把一棟老的別墅分開來租給那些散戶。

我們碰到最難的可能是時(shí)間怎么控制，比如老建筑需要改造，因?yàn)閷Σ牧弦筝^高，時(shí)間周期很長，作為資本方比較難接受。所以除了那些文物和優(yōu)秀建筑之外，我們有些街坊是否可以用一個(gè)重造的方式，就是利用地下空間，然后地上重建，但按照原來的歷史風(fēng)貌來建，這樣能夠吸引資本方的注意。

城市更新的難點(diǎn)和痛點(diǎn)是什么

萬勇：城市更新這個(gè)工作中有很多的困難和問題，比如說在產(chǎn)權(quán)方面的調(diào)整、社會協(xié)調(diào)工作的推進(jìn)、歷史人文的呈現(xiàn)還有政策法規(guī)困難的克服。但是從根本上來講，我覺得是在思想觀念上的一個(gè)調(diào)整和改變。

比如說有這么幾個(gè)關(guān)系，第一個(gè)在工作尺度上，是大和小的關(guān)系；第二個(gè)在工作節(jié)奏上，是快和慢的關(guān)系；第三個(gè)在工作的布局上，是整和零的關(guān)系；第四個(gè)在業(yè)態(tài)功能和建筑空間之間，是實(shí)和虛的關(guān)系；第五個(gè)從產(chǎn)業(yè)角度看，有重和輕的關(guān)系。從傳統(tǒng)的開發(fā)模式到全新的城市更新的工作，在調(diào)整過程當(dāng)中需要觀念的轉(zhuǎn)變，總的來說要認(rèn)識和克服這幾個(gè)方面。

陶天海：現(xiàn)在長三角的城市升級和產(chǎn)業(yè)升級的需求是很大的，中國金茂的基本邏輯就是以城聚人，以城促城，產(chǎn)城融合，我們建的所有的城市都是強(qiáng)調(diào)產(chǎn)城融合，建一個(gè)宜居宜業(yè)宜人的城市。所以目前最大的挑戰(zhàn)是模式，我們目前的規(guī)劃，土地的管理政策都是針對一小塊用地來規(guī)劃建設(shè)的，只要我們在政策上和模式上有所創(chuàng)新和突破，我覺得城市更新應(yīng)該是大有作為，所以政策就是生產(chǎn)力。

劉穎喆：第一個(gè)難點(diǎn)，項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)需要層層論證和報(bào)批，有時(shí)候企業(yè)開發(fā)計(jì)劃會被大大延后。

第二個(gè)難點(diǎn)，城市更新如果說是全新的還好一些，如果是牽扯到老建筑，其實(shí)是不符合我們現(xiàn)在工業(yè)發(fā)展的邏輯的，目前市場上的資源其實(shí)是不太支撐的，相對來講，你的社會資源跟你做的事情是不太匹配的。

第三個(gè)難點(diǎn)，項(xiàng)目怎么樣去平衡社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，這是擺在企業(yè)面前的難題，因?yàn)楹芏嗍撬槠模芏鄷r(shí)候評估起來是非常難的。

黎慶文：上?，F(xiàn)在樓齡超過20年的辦公室大概有100萬平方米，它們的租客已經(jīng)不是工業(yè)了，是研發(fā)企業(yè)和新興企業(yè)，需求是不一樣的，這些樓都面臨大幅度更新的壓力，因?yàn)槔系霓k公室已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不適合新的需求了，在空間、健康、便利性都有很大的問題，作為資本方投錢進(jìn)去的時(shí)候，他會想這個(gè)樓到年齡之后續(xù)期的成本是多少呢？這樣才能知道未來能夠有多少回報(bào)，做到心里有數(shù)。土地年限續(xù)期這個(gè)政策弄明白了，我相信能夠促進(jìn)城市更新。