小區(qū)停車費(fèi)“瘋漲”現(xiàn)象被市民廣泛熱議。

在2016年上海兩會(huì)上，上海市人大代表鄭惠強(qiáng)建議，開發(fā)商在新建住宅銷售時(shí)明確標(biāo)示地下車位的銷售價(jià)格和租賃價(jià)格，讓購(gòu)房人在完備信息下做出購(gòu)買或租賃車位的合理選擇。

小區(qū)業(yè)主在車位租賃交易中處于劣勢(shì)

為響應(yīng)國(guó)家價(jià)格改革，2015年1月中旬，上海市發(fā)改委發(fā)布修訂后的《上海市定價(jià)目錄》，取消了小區(qū)停車收費(fèi)等55個(gè)項(xiàng)目的政府定價(jià)管理，自同年3月1日起實(shí)施。據(jù)悉，自3月1日該《目錄》實(shí)施以來(lái)，上海市1萬(wàn)多住宅小區(qū)停車費(fèi)用總體平穩(wěn)，但部分小區(qū)卻出現(xiàn)停車費(fèi)“瘋漲”現(xiàn)象，甚至由原本300-500的最高限價(jià)漲至千元，引起廣大業(yè)主強(qiáng)烈不滿，甚至導(dǎo)致小區(qū)矛盾激化。

上海市人大代表鄭惠強(qiáng)透露，如普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)雅士名邸開發(fā)商將停車費(fèi)由原先的每月400元提高到2600元，在政府相關(guān)部門的干預(yù)下調(diào)整為1300元；浦東新區(qū)金橋鎮(zhèn)陽(yáng)光國(guó)際公寓地下車位所有權(quán)人，將由原先的每月240元停車費(fèi)提高到800元。這些“瘋漲”行為，引起了廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿，導(dǎo)致一些小區(qū)矛盾激化、出現(xiàn)不穩(wěn)定苗子。

“從本質(zhì)上來(lái)看，住宅小區(qū)停車位是為小區(qū)業(yè)主服務(wù)的配套設(shè)施，它既有市場(chǎng)價(jià)值的基本屬性，也有保障業(yè)主生活的社會(huì)屬性。” 他認(rèn)為，放開小區(qū)停車政府定價(jià)后，停車費(fèi)用應(yīng)由供需雙方協(xié)商確定。但是，在汽車保有量連年大幅增加、住宅小區(qū)停車資源稀缺、開發(fā)商壟斷小區(qū)地下車位資源的背景下，小區(qū)業(yè)主在車位租賃交易中明顯處于劣勢(shì)。

同一小區(qū)，同等收費(fèi)

鄭惠強(qiáng)說(shuō)，《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)價(jià)格機(jī)制改革的若干意見》明確提出，“對(duì)存在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不充分、交易雙方地位不對(duì)等、市場(chǎng)信息不對(duì)稱等問(wèn)題的領(lǐng)域，要研究制定相應(yīng)議價(jià)規(guī)則、價(jià)格行為規(guī)范和指南，完善明碼標(biāo)價(jià)、收費(fèi)公示等制度規(guī)定，合理引導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者價(jià)格行為”。目前，上海全市有部分地下車位產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有的小區(qū)約達(dá)2000個(gè)，政府有關(guān)部門很有必要對(duì)其“坐地起價(jià)”行為加強(qiáng)監(jiān)管，維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序，保障廣大業(yè)主利益。為此，鄭惠強(qiáng)建議按照“同一小區(qū)、同等收費(fèi)，合同約定、依約履責(zé)，調(diào)價(jià)公示、協(xié)商確定”的原則，盡快規(guī)范住宅小區(qū)停車收費(fèi)行為。

鄭惠強(qiáng)表示，對(duì)于同一小區(qū)，樓層相同、類型相似的停車位，應(yīng)當(dāng)實(shí)行同等的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，防止開發(fā)商利用壟斷的優(yōu)勢(shì)地位，采取類似于競(jìng)價(jià)拍賣的方式，大幅提高停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于不同樓層的停車位，則允許實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)于不同類型的停車位，也可以實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如能夠停放兩輛車的子母車位可以與只能停放一輛車的車位實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，能夠停放7座以上機(jī)動(dòng)車的車位可以與只能停放7座以下機(jī)動(dòng)車的車位實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

合同約定，依約履責(zé)

對(duì)既有住宅小區(qū)，鄭惠強(qiáng)建議，應(yīng)簽訂停車服務(wù)合同，約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等事項(xiàng)。為避免既有住宅小區(qū)老問(wèn)題逐步解決的同時(shí)，新建住宅小區(qū)又產(chǎn)生新的問(wèn)題，建議開發(fā)商在新建住宅銷售時(shí)明確標(biāo)示地下車位的銷售價(jià)格和租賃價(jià)格，讓購(gòu)房人在完備信息下做出購(gòu)買或租賃車位的合理選擇。同時(shí)，在房屋銷售合同中明確約定開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車位的租賃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格有效期等內(nèi)容。

他說(shuō)，在前期物業(yè)合同（即未成立業(yè)主委員會(huì)時(shí)開發(fā)商代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的物業(yè)合同）和物業(yè)合同（即已成立業(yè)主委員會(huì)后業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的物業(yè)合同）履行期間，停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)履行，開發(fā)商不得擅自調(diào)整價(jià)格?！叭玳_發(fā)商違約擅自調(diào)整價(jià)格的，業(yè)主可以通過(guò)民事訴訟、申請(qǐng)仲裁等方式維護(hù)自身的合法權(quán)益。”

調(diào)價(jià)公示，協(xié)商確定

若物業(yè)服務(wù)合同到期后，開發(fā)商需要調(diào)整停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，鄭惠強(qiáng)則建議政府有關(guān)部門應(yīng)搭建平臺(tái)，促進(jìn)供需雙方在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上形成合理的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

首先，做到調(diào)價(jià)公示。鄭惠強(qiáng)說(shuō)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同期滿前一定時(shí)間（如三個(gè)月），提前在住宅小區(qū)內(nèi)公示其擁有產(chǎn)權(quán)的停車位數(shù)量以及價(jià)格調(diào)整方案，做到信息公開透明。

其次，要做到充分協(xié)商。住宅小區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)或經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)協(xié)商停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，雙方達(dá)成一致后小區(qū)所有業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；未成立業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)參照《物權(quán)法》第七十六條業(yè)主共同決定事項(xiàng)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)開發(fā)商提出的調(diào)價(jià)方案進(jìn)行表決，經(jīng)“雙過(guò)半”（即專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意）后執(zhí)行。

第三，鼓勵(lì)第三方評(píng)估。鄭惠強(qiáng)表示，經(jīng)雙方同意，可以委托第三方機(jī)構(gòu)對(duì)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估；雙方在評(píng)估前應(yīng)當(dāng)商定，評(píng)估結(jié)果作為雙方進(jìn)一步協(xié)商的依據(jù)或者直接執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。

第四，協(xié)商期間按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。“考慮到雙方協(xié)商的周期可能較長(zhǎng)，為解決新老合同斷檔期缺乏停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，協(xié)商期間應(yīng)按原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)，雙方在簽訂新合同時(shí)可以對(duì)協(xié)商期間的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行追溯。” 鄭惠強(qiáng)說(shuō)。