菲尼克斯（Phoenix）的意象來自古埃及的貝努鳥，是太陽神拉的象征，誕生于太陽神圣樹的火焰中。經(jīng)古希臘詩人赫西奧斯演繹，成為浴火重生、循環(huán)往復(fù)的象征。菲尼克斯大廈是否因此得名，已不可考。但這座具有160多年歷史的大廈正在用四年時(shí)間書寫一部復(fù)興史。

菲尼克斯大廈位于美國俄亥俄州東北部拉文納市。拉文納建于1799年，是波特郡政府所在地，1990年人口達(dá)到歷史最高峰1.15萬。后來，隨著包括通用電器在內(nèi)的大型企業(yè)的撤出，失業(yè)人口增加，小型工商企業(yè)紛紛倒閉，這座小鎮(zhèn)失去了活力。

近年來，從聯(lián)邦政府、波特郡到拉文納市政府，以及當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)，均致力于為市中心注入資金，鼓勵(lì)商業(yè)入駐，改善具有當(dāng)?shù)靥厣臍v史建筑的風(fēng)貌，以文化的獨(dú)特性、生活的豐富性來刺激老城區(qū)復(fù)蘇，吸引郊區(qū)住戶回歸城區(qū)，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)形成良性循環(huán)。這些變化在菲尼克斯大廈身上具體而微地體現(xiàn)出來。

菲尼克斯，一座建于1853年的希臘復(fù)興式三層建筑，是拉文納市最早、體量最大的商業(yè)大廈，位于市中心最繁華的兩條大街（東大街和栗子街）的十字路口，地理位置十分優(yōu)越。

一百多年的繁華過后，這座大廈和整座城市一起陷入凋零。整幢大廈外墻墻皮剝落，招牌、燈光和遮陽篷風(fēng)格各異，全無美感。一條生銹的消防梯破爛不堪，勉強(qiáng)掛在墻上，仿佛一陣風(fēng)就能把它吹走。2011年，一家專門從事健康關(guān)懷服務(wù)的非營利機(jī)構(gòu)——科爾曼（Coleman Professional Service），買下了菲尼克斯大廈西端的3個(gè)空單元，改造為單元房和商鋪。

項(xiàng)目的資金來源

菲尼克斯項(xiàng)目申請到多項(xiàng)資金。

2013年，經(jīng)過激烈競爭和嚴(yán)格評選，菲尼克斯大廈住房及商鋪改造項(xiàng)目獲得“俄亥俄州歷史保護(hù)稅額抵免計(jì)劃”專項(xiàng)資金。項(xiàng)目同時(shí)成功申請到“聯(lián)邦政府稅額抵免計(jì)劃”。

“歷史保護(hù)稅額抵免計(jì)劃”（Historic Tax Credit）是美國建筑遺產(chǎn)保護(hù)歷史上最成功的政策之一。這一計(jì)劃將建筑遺產(chǎn)的保護(hù)者和房地產(chǎn)商的利益結(jié)合在一起，極大推動(dòng)了建筑遺產(chǎn)的保護(hù)與再利用，被稱為“城市復(fù)興和再發(fā)展的鑰匙”，是聯(lián)邦政府在建筑遺產(chǎn)保護(hù)方面最大的投資計(jì)劃。從1978年至2014年，該計(jì)劃創(chuàng)造了24萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，延續(xù)了3.96萬幢珍貴建筑遺產(chǎn)的生命，修復(fù)了45萬幢老房子。

按規(guī)定，所有被列入“國家歷史場所登記名錄”（The National Register of Historic Places）的建筑遺產(chǎn)、屬于“國家歷史區(qū)域”（Registered historic district） 范圍內(nèi)的建筑遺產(chǎn)，以及所有經(jīng)國家公園服務(wù)機(jī)構(gòu)確認(rèn)的歷史建筑，在進(jìn)行保護(hù)和修復(fù)時(shí)，若其計(jì)劃完全符合《內(nèi)務(wù)部歷史保護(hù)項(xiàng)目執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)》，便可獲占項(xiàng)目投資總額20%的稅額抵免。這一計(jì)劃的目的在于鼓勵(lì)私人投資進(jìn)入這一領(lǐng)域，使房地產(chǎn)商清楚看到，投資歷史保護(hù)項(xiàng)目比蓋新建筑更省錢、風(fēng)險(xiǎn)更小。

菲尼克斯大廈作為拉文納老城區(qū)“歷史保護(hù)地區(qū)”的一部分，1985年3月18日被列入“國家歷史場所登記名錄”，其修復(fù)與再利用計(jì)劃很快通過了內(nèi)務(wù)部的標(biāo)準(zhǔn)審核，順利獲得聯(lián)邦政府占全部項(xiàng)目投資20%的稅額抵免，計(jì)52.3萬美元。緊接著，俄亥俄州政府為菲尼克斯項(xiàng)目提供了25%的稅額抵免，計(jì)51.5萬美元。

俄亥俄州歷史保護(hù)辦公室2013年年報(bào)稱，“俄亥俄州之所以能獲得眾多投資者，特別是年輕投資者的青睞，其中一個(gè)重要原因就是，我們對大大小小城市里那些被人遺忘的老建筑進(jìn)行了修復(fù)和再利用，為城市創(chuàng)造出獨(dú)一無二的吸引力。歷史保護(hù)項(xiàng)目的影響體現(xiàn)在，所在地區(qū)房地產(chǎn)增值，工作機(jī)會(huì)增多，商鋪出租率提升，房產(chǎn)稅增加，稅收基礎(chǔ)得以全面改善。”

在清除老建筑中有害物的過程中，菲尼克斯項(xiàng)目獲得俄亥俄州發(fā)展服務(wù)中心“俄亥俄治理城市疵點(diǎn)資金”(Ohio Brownfield Fund)11萬美元，用于清除大廈的石棉層，洗掉含鉛涂料，以及拆除其他有害廢舊材料。

美國環(huán)境署對城市疵點(diǎn)的定義是“那些因?yàn)橛泻ξ?、污染物的存在而?dǎo)致擴(kuò)建、再開發(fā)、再利用存在很大困難的現(xiàn)存房地產(chǎn)”。在實(shí)際生活中，城市疵點(diǎn)往往是廢棄的、關(guān)閉的或長期閑置的工業(yè)廠房或商業(yè)場所。另一方面，城市疵點(diǎn)多數(shù)擁有地理位置上的優(yōu)勢，比如靠近交通樞紐，勞動(dòng)力資源豐富，并且記錄著城市發(fā)展的重要?dú)v史。

城市疵點(diǎn)的存在，很大程度上影響了所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場，所以，改造城市疵點(diǎn)往往成為一個(gè)地區(qū)提高就業(yè)率、增加稅收、振興經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵步驟。美國環(huán)境署消除“城市疵點(diǎn)”的政策，包括為建筑遺產(chǎn)保護(hù)及修復(fù)量身定造“復(fù)興城市疵點(diǎn)計(jì)劃”，可由當(dāng)?shù)卣?、專業(yè)清潔公司、州立機(jī)構(gòu)、地方議會(huì)申請，資金可用于城市疵點(diǎn)有害物質(zhì)清除及清潔項(xiàng)目，目的是修復(fù)城市疵點(diǎn)，使其具有再利用的可能性，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極影響。

歷史保護(hù)項(xiàng)目和社區(qū)息息相關(guān)。菲尼克斯項(xiàng)目還有另一個(gè)主要的資金來源——慈善基金，其中以拉文納住房基金為代表的社區(qū)基金會(huì)，是美國建筑遺產(chǎn)保護(hù)中一個(gè)不可或缺的重要角色。

社區(qū)是多數(shù)美國人進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的基本單元。普通民眾通過社區(qū)組織參與公共政策的制定，其關(guān)注重點(diǎn)為社區(qū)安全、街道清潔、人行道及自行車道的安全、交通及停車、法律咨詢、新增建筑及老建筑的保護(hù)與修復(fù)等。社區(qū)基金屬于由居民支持的慈善組織，其資金來自私人、企業(yè)、其他基金會(huì)的捐贈(zèng)，以及不定期的專項(xiàng)籌款活動(dòng)。菲尼克斯項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼐用竦纳铌P(guān)系密切，因此從始至終得到了社區(qū)基金強(qiáng)有力的支持。

在獲得足夠資金支持的情況下，2015年，科爾曼獲得了整幢樓的產(chǎn)權(quán)，項(xiàng)目進(jìn)入第二期。2015年7月8日，整個(gè)項(xiàng)目包括16間單元房、5間商鋪的修復(fù)與再利用工程順利完工。

對社區(qū)的直接影響

菲尼克斯項(xiàng)目最基本的目標(biāo)，是為16個(gè)人提供臨時(shí)居住的單元房。

這16個(gè)人是怎樣的人？他們是無家可歸的流浪者，而且患有不同程度的精神疾病。通過菲尼克斯項(xiàng)目，這些流浪者不僅有了獨(dú)立的單元房，而且便于專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)提供集中服務(wù)。

為什么要把這些流浪者安置在市中心的大廈里？市中心意味著方便的公共交通。借助公交交通，流浪者就有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)就業(yè)，接受社會(huì)服務(wù)，進(jìn)行互助以及簡單的社會(huì)交往，而這些活動(dòng)都有利于精神疾病的康復(fù)。

一位剛搬進(jìn)菲尼克斯大廈的住戶說，他曾經(jīng)有份不錯(cuò)的工作，有一輛車，有一個(gè)幸福的家?；橐鍪『螅チ思彝?、自己的房子、自己的工作，車也沒了，“我曾經(jīng)在街上流浪了一年多，現(xiàn)在終于又有房子住了，而且很快還會(huì)有個(gè)工作?！?

從經(jīng)濟(jì)角度講，為長期無家可歸者提供住房，是一種為納稅人省錢的作法。給他們一個(gè)家而不是放任他們在大街上流浪，是一項(xiàng)明智之舉。這些無家可歸的人里，12％的人用掉了80%的政府撥款。長期無家可歸可導(dǎo)致疾病、酗酒、犯罪，所以讓他們一直這樣生活下去，是浪費(fèi)錢的事。

菲尼克斯項(xiàng)目嘗試為“能力不足者”提供就業(yè)機(jī)會(huì)。菲尼克斯項(xiàng)目還包括5間商鋪，其中包括一家名為“咖啡豆和面包師”（The Bean and the Baker）的咖啡館，已被列入當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)發(fā)展計(jì)劃，有望于2016年夏天開業(yè)。這間咖啡館將與科爾曼合作，10個(gè)就業(yè)崗位會(huì)按一定比例提供給住在樓上的流浪者。

文化意義

建筑遺產(chǎn)保護(hù)和修復(fù)的意義在于，將過去融入現(xiàn)在，并傳遞給未來。拉文納的多數(shù)老建筑都得以完整或部分保存。其中，菲尼克斯作為當(dāng)?shù)匾?guī)模最大、歷史最悠久的商業(yè)大廈，具有典型的拉文納——甚至俄亥俄東北部19世紀(jì)建筑的特色，其整體設(shè)計(jì)為簡潔的希臘復(fù)興式風(fēng)格，主色調(diào)為深紅色，這一色彩來自當(dāng)?shù)厣a(chǎn)的紅磚。大廈還飾有一圈造型優(yōu)美、線條流暢的檐口。這種總是和立柱、獅子浮雕像以及錯(cuò)綜復(fù)雜的漩渦圖案結(jié)合在一起的裝飾手法，為菲尼克斯帶來了更多的維多利亞式元素，使之成為拉文納最引人注目的建筑。

上世紀(jì)60-70年代，租戶紛紛增加了一些玻璃幕墻，鑲以鋁合金窗框，其突兀的風(fēng)格可稱為傳統(tǒng)建筑保護(hù)的某種失敗。

菲尼克斯項(xiàng)目按最初的設(shè)計(jì)宗旨，恢復(fù)了其外立面，務(wù)求使其與周邊其他歷史建筑和諧統(tǒng)一，為拉文納市中心帶來一種親切而真實(shí)的歷史感。

與它的建筑年代相比，菲尼克斯大廈的體量十分驚人，在建筑之初便被分隔為8個(gè)獨(dú)立的單元，便于單獨(dú)出售。這一理念在19世紀(jì)中期十分新穎獨(dú)特。

奇跡般的菲尼克斯大廈，是當(dāng)時(shí)賓州－俄亥俄州大運(yùn)河修成帶來的經(jīng)濟(jì)繁榮的一個(gè)縮影。大廈建成當(dāng)年，辦公室和商鋪便全部售出，有兼售文具、書籍的藥店，五金店，家具店，服裝店，兩間干貨鋪?zhàn)樱患耶?dāng)?shù)貓?bào)紙“波特郡哨兵”也將編輯部設(shè)在這里。1865 年到1971年，第二國家銀行辦公室一直將拉文特分行設(shè)在這里。一份1925年的報(bào)紙顯示，底層商鋪當(dāng)時(shí)還包括城市信貸公司、漢芙納和其樂藥店，后者很快又改為一家體育用品商店。

菲尼克斯大廈在拉文納的藝術(shù)史上也擁有相當(dāng)重要的地位。1875年，奧特·貝茨，一位來自俄亥俄東北部藝術(shù)世家的繪畫天才，在三樓的接待大廳創(chuàng)作了一幅占滿四壁并延伸至天花板的巨幅畫作。壁畫取材于圣經(jīng)故事“以掃和利百加在井邊”。

在菲尼克斯作畫時(shí)，奧特已是知名藝術(shù)家，拉文納法院、大大小小的教堂，以及一些富裕人家，都以墻壁上有奧特的畫為榮。不久，奧特和兒子搬到新奧爾良，和一幫來自馬薩諸塞的朋友成立了一家公司。父子倆為新奧爾良法院和西弗吉亞州議會(huì)各創(chuàng)作了一幅細(xì)節(jié)極其繁復(fù)的壁畫，作品還進(jìn)入托馬斯·杰弗遜親手設(shè)計(jì)的、具有典型新古典主義風(fēng)格的州議會(huì)大廈。即使如此，他仍然聲稱：自己的創(chuàng)作欲望從來沒有得到滿足。

在生命即將走向終點(diǎn)時(shí)，奧特毀掉了身邊所有與自己壁畫創(chuàng)作相關(guān)的東西。也許在那一刻，他被壁畫綁架的人生終得解放。

菲尼克斯大廈還和一位著名作家的名字聯(lián)系在一起。1869年，菲尼克斯三層接待大廳迎來了一位尊貴的客人--馬克·吐溫。這位作家于4年前因《卡城名蛙》的出版而聲名鵲起，此時(shí)正以巡回記者身份四處旅游。他在這里進(jìn)行了一場演講，成就了有關(guān)菲尼克斯大廈與美國文學(xué)的一段佳話。

菲尼克斯大廈的壁畫，是目前奧特留存在拉文納的唯一作品。壁畫修復(fù)完成后，這件偉大的藝術(shù)品將每年兩次向公眾開放。

總之，菲尼克斯項(xiàng)目使一座位于主街上、破敗的、被人遺忘的老建筑得以重現(xiàn)光彩。隨著這幢建筑遺產(chǎn)重新走進(jìn)人們的視野，更多居民和旅游者了解到歷史保護(hù)的意義所在。

經(jīng)濟(jì)影響

按照設(shè)計(jì)方案，“咖啡豆和面包師”將有19世紀(jì)風(fēng)格的紅磚外立面、銹蝕的銅制招牌以及滿墻拉文納的老照片，并提供簡單而美味的早餐和午餐。拉文納發(fā)展服務(wù)中心的負(fù)責(zé)人評價(jià)這間咖啡館說：“這將是一處吸引人的聚會(huì)場所，能讓當(dāng)?shù)鼐用窀凶院栏?，更有歸屬感。”

按照人們的預(yù)想，那些被豐富的商業(yè)項(xiàng)目、生機(jī)勃勃的城市生活吸引，從而回市中心居住的居民，轉(zhuǎn)而又成為市中心各種商品及服務(wù)的消費(fèi)者，促使更多的餐館、零售業(yè)回到市中心，再帶動(dòng)更多消費(fèi)者進(jìn)入市中心消費(fèi)，形成良性的經(jīng)濟(jì)循環(huán)。初步估計(jì)，這個(gè)項(xiàng)目的成功每年會(huì)為拉文納增加至少3萬美元的稅收。

菲尼克斯項(xiàng)目已帶動(dòng)了周邊商業(yè)氣氛。一位經(jīng)營禮品店的女士表示，“俗話說，一家粉刷墻壁，整個(gè)社區(qū)都會(huì)聞風(fēng)而動(dòng)。就我所知，市區(qū)最近新增了兩家快餐店。東大街上至少有三家店鋪要重新裝修，另有一家地毯店的門面也要裝飾得更有活力。我自己的店鋪要調(diào)整進(jìn)貨類型，以迎接那些郊區(qū)回來的、眼光挑剔的顧客?！?p>

一位樂器店的經(jīng)營者自稱“礦井里的報(bào)警鳥”，因?yàn)椤皹菲鞑粚儆谏畋匦杵?，?jīng)濟(jì)不好的時(shí)候，人們首先減少的就是娛樂開支。自從菲尼克斯項(xiàng)目啟動(dòng)，來店里的人慢慢多起來了，修舊吉他的，買新吉他的，換吉他弦的，我覺得手頭的活兒永遠(yuǎn)做不完了。我準(zhǔn)備適當(dāng)?shù)靥岣咭幌滦蘩碣M(fèi)，現(xiàn)在的價(jià)格將近10年沒有變化過，現(xiàn)在是時(shí)候了?！?

栗子街上有一座占地2萬平方英尺的老建筑，“全美社區(qū)工作組織”協(xié)同拉文納社區(qū)發(fā)展服務(wù)中心出錢把它買下來，正在將其改建成一個(gè)有8個(gè)放映廳的電影院?！袄募{的年輕人總是抱怨，一到下午5點(diǎn)以后，市中心就沒什么好玩的了。有了這家影院，年輕人不僅會(huì)來這兒看電影，還會(huì)來吃點(diǎn)兒東西，說不定還會(huì)順便購物?！?

菲尼克斯只是拉文納一系列“點(diǎn)燃和復(fù)興城市經(jīng)濟(jì)”計(jì)劃之一。

拉文納曾是世界上最大的橡膠玩具汽球生產(chǎn)地，帶動(dòng)了許多相關(guān)企業(yè)。上世紀(jì)六十年代，這一產(chǎn)業(yè)的衰敗，導(dǎo)致一連串工廠倒閉。近年來，拉文納決心把這段“定義了我們城市工業(yè)史的元素”重新揀起來，每年夏末舉辦“拉文納汽球節(jié)”，分別在市中心和凱霍山谷國家公園舉行化妝游行、熱汽球升空游戲，舉辦商業(yè)活動(dòng)，給當(dāng)?shù)匦」ど虡I(yè)者提供展示平臺，同時(shí)讓更多居民和游客認(rèn)識到拉文納作為一座歷史城市的獨(dú)特魅力。

作為典型的“生銹工業(yè)帶”小城市，被淘汰的工業(yè)元素曾是拉文納的負(fù)擔(dān)，而現(xiàn)在，市議會(huì)正設(shè)法將這些工業(yè)時(shí)代的遺產(chǎn)為老城市的復(fù)興所用。例如每年夏季的“巡游之夜”，生產(chǎn)于上世紀(jì)50-60年代的老爺車沿著主街巡游，隊(duì)伍還包括摩托車、自行車，整條主街的店鋪整晚播放老派的搖滾樂。這一持續(xù)三天的節(jié)日，成功地把大量游客吸引到拉文納市中心，將商業(yè)設(shè)施的使用時(shí)間從白天延長到深夜，零售業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)，甚至停車場都能分享這個(gè)節(jié)日帶來的勃勃生機(jī)。

菲尼克斯周邊一些未能得到充分利用的、日漸破敗的建筑物，也吸引聞風(fēng)而動(dòng)的投資。在一家老五金店旁邊修一處劇院綜合體，在一所廢棄中學(xué)的舊址上修建一所社區(qū)大學(xué)，這些項(xiàng)目已在商洽中。按照市議會(huì)的計(jì)劃，拉文納市中心還希望吸引一座博物館，美術(shù)館和其他零售商店，最好還有一處娛樂中心。

菲尼克斯項(xiàng)目可謂麻雀雖小，五臟俱全。這座位于拉文納市中心的商業(yè)大廈，其修復(fù)與再利用，綜合了各種機(jī)構(gòu)的努力。項(xiàng)目完成之后的影響力，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了單純的建筑遺產(chǎn)保護(hù)。

一個(gè)成功的老城區(qū)復(fù)興項(xiàng)目，往往意味著商業(yè)綜合體的實(shí)現(xiàn)，其中可能包括文化要素，如劇院、博物館、圖書館，也可能包括公寓、公共交通、停車場、餐館、旅店、酒吧等服務(wù)設(shè)施，還可能包括特色商店、農(nóng)夫市場等消費(fèi)場所，以及露天廣場等娛樂元素。多數(shù)項(xiàng)目主打其中一種要素，輔以其他設(shè)施，相互促進(jìn)，共同發(fā)展，把越來越多的高素質(zhì)人口和游客吸引到豐富、便捷的市中心，從而對就業(yè)、稅收產(chǎn)生良性影響，逐漸實(shí)現(xiàn)老城區(qū)的復(fù)興。

如何將歷史保護(hù)項(xiàng)目與現(xiàn)存的城市服務(wù)設(shè)施有機(jī)結(jié)合，如何進(jìn)行后續(xù)的配套建設(shè)，使歷史保護(hù)項(xiàng)目在發(fā)揮保存地方文化基因作用的同時(shí)，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)形成良性互動(dòng)，菲尼克斯為我們提供了一個(gè)研究樣本。