髀設(shè)·秀｜單位大院能成為新的“經(jīng)濟(jì)適用房”嗎

澎湃新聞特約撰稿林昊天

2017-04-27 10:38

來(lái)源：澎湃新聞

【編者按】

“髀設(shè)”是市政廳關(guān)注好設(shè)計(jì)和年輕人好想法的版塊。髀設(shè)，即畢設(shè)（畢業(yè)設(shè)計(jì)）。學(xué)生的畢設(shè)往往是年輕人充分調(diào)研后提出的新鮮想法，是體現(xiàn)“初心”的作品。“畢設(shè)”雖然意味著完結(jié)，但“髀設(shè)”是連接改變的開(kāi)始。

市政廳收集到許多年輕人的作品，各有其打動(dòng)人之處。最終，我們挑選出17個(gè)涉及不同城市空間和問(wèn)題的作品，包括：老齡化、幼兒園、古村落、老菜場(chǎng)、老城區(qū)、工人新村、辦公空間、共享社區(qū)、醫(yī)院等等。我們也請(qǐng)不同的學(xué)者、專家和市民評(píng)委對(duì)這些作品做出評(píng)價(jià)?！镑略O(shè)·秀”系列不是單純展示畢設(shè)作品，而是展現(xiàn)年輕人思考、探索和理解城市問(wèn)題的歷程，從中看出年輕人獨(dú)到的價(jià)值。

林昊天，現(xiàn)居深圳，建筑師。2014年獲得荷蘭代爾夫特理工大學(xué)(Delft University of Technology)城市規(guī)劃系(Urbanism)碩士學(xué)位，畢業(yè)論文是《單位大院的演變——深圳單位大院城市更新的另一種選擇》（Evolving Danwei Housing：An alternative way to develop former public housing in Shenzhen, China），探討通過(guò)城市更新把單位大院改造為保障性住房的策略。她認(rèn)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房政策的問(wèn)題在于沒(méi)有把握好哪種標(biāo)準(zhǔn)的居住環(huán)境是合適的。

2013年，我了解到“復(fù)雜的城市(Complex Cities)”的畢設(shè)工作室，這個(gè)工作室關(guān)注在全球化背景下，不斷轉(zhuǎn)變的復(fù)雜城市，深圳就是重點(diǎn)研究的城市之一。作為一個(gè)土生土長(zhǎng)的深圳人，我不假思索就參加了這個(gè)工作室，從本地居民的角度研究家鄉(xiāng)。

隨著中國(guó)城市化加速推進(jìn)，老舊社區(qū)逐漸被更新，即使歷史僅有短短30年的深圳也不例外。破敗的社區(qū)逐漸被高檔商品房、購(gòu)物商場(chǎng)和辦公樓所替代。推倒重建式的城市更新迅速提升了城市競(jìng)爭(zhēng)力，但忽略了城市居民的經(jīng)濟(jì)承擔(dān)力(affordability)。房?jī)r(jià)上升幾乎是大家最關(guān)注的社會(huì)問(wèn)題，深圳的房?jī)r(jià)更是屢創(chuàng)新高。中國(guó)房改已經(jīng)過(guò)去了30多年，福利房制度早已取消，政府轉(zhuǎn)而依賴市場(chǎng)解決住房問(wèn)題。可惜改革非但沒(méi)有解決住房問(wèn)題，更進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。

實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)承擔(dān)力低不僅影響中低收入人群的生活，也對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)負(fù)面影響。城市缺少價(jià)格適中的住房，會(huì)減少對(duì)企業(yè)、職位和求職者的吸引力，會(huì)讓低成本勞動(dòng)力更稀缺。無(wú)法在市區(qū)負(fù)擔(dān)住房的人，不得不每天從住房相對(duì)廉價(jià)的郊區(qū)長(zhǎng)距離通勤到市中心，這也導(dǎo)致交通成本上漲，城市交通更加擁堵。

所以，我提出的問(wèn)題是：如何在中國(guó)城市急速發(fā)展背景下，提升住房的經(jīng)濟(jì)適用性(housing affordability)？當(dāng)然，這是一個(gè)巨大的問(wèn)題，我的目標(biāo)可能不是去解決這個(gè)問(wèn)題，而是去理解這個(gè)問(wèn)題。

何為住房的經(jīng)濟(jì)適用性？

經(jīng)濟(jì)適用性的含義是在保證特定的居住質(zhì)量的情況下，從第三方的觀點(diǎn)看來(lái)（一般是政府），房?jī)r(jià)不會(huì)對(duì)家庭帶來(lái)不合理的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)在居民的經(jīng)濟(jì)承受能力內(nèi)提供體面的居住環(huán)境?！熬幼…h(huán)境”即是理解經(jīng)濟(jì)適用性的核心元素之一。

中國(guó)各省市也曾推行各種經(jīng)濟(jì)適用房政策。很多安居房、經(jīng)適房小區(qū)位于偏遠(yuǎn)郊區(qū)，交通不便，缺少配套。有的面積過(guò)大，售價(jià)過(guò)高，目標(biāo)群體根本負(fù)擔(dān)不起。有的城市強(qiáng)行混合高檔和廉價(jià)住宅，造成小區(qū)內(nèi)部不同收入群體間的矛盾。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房政策的問(wèn)題在于沒(méi)有把握好哪種標(biāo)準(zhǔn)的居住環(huán)境是合適的。

如果要改善中國(guó)城市住房的經(jīng)濟(jì)適用性，需要先回答關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用性住房的三個(gè)問(wèn)題。

1）對(duì)誰(shuí)適用？

目前在房?jī)r(jià)高漲的一線城市里，難以負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)的人群主要是外來(lái)人口，但是經(jīng)濟(jì)適用性與“有產(chǎn)”階層也有關(guān)系。低收入階層居住于價(jià)錢(qián)低廉環(huán)境相對(duì)較差的社區(qū)，高收入階層居住于高檔社區(qū)，兩個(gè)階層相互隔離，低收入階層難免被標(biāo)簽化，影響其向上流動(dòng)的機(jī)會(huì)。不同階層的隔離不一定是壞事，但假如在好的地段，幾乎很難存在低收入階層居住的地方，那就是一種“壞”的社會(huì)隔離。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)必須考慮到不同類型住房的混合。

2）在哪種標(biāo)準(zhǔn)上的適用？

經(jīng)濟(jì)適用房的居住環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)需要根據(jù)目標(biāo)人群的需求而定，過(guò)高會(huì)給住房?jī)r(jià)格帶來(lái)上漲的壓力。

3）適用多久？

最后，經(jīng)濟(jì)適用房不一定一直是經(jīng)濟(jì)適用房。視居民的經(jīng)濟(jì)狀況的提升，未來(lái)可允許部分經(jīng)濟(jì)適用房改為一般商品房。

深圳的大院歷史

而單位大院本來(lái)就是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的“經(jīng)濟(jì)適用房”。深圳單位大院的建設(shè)始于特區(qū)建立初期的蛇口工業(yè)區(qū)。當(dāng)時(shí)特區(qū)建設(shè)引進(jìn)了大量專家和工人，單位大院的建設(shè)目的是解決這些人的住房問(wèn)題。由于住房需求過(guò)大，缺少資金，有關(guān)單位通過(guò)提高租金，或以成本價(jià)出售來(lái)支持未來(lái)的住房建設(shè)。這是深圳房改的最早嘗試。

1988年，深圳市范圍的住房制度改革開(kāi)始，一方面分配社會(huì)化住房，一方面把住房商品化。深圳住宅局取代了各企事業(yè)單位，成為公共住房的建設(shè)和分配單位。這一時(shí)期的公共住房分配系統(tǒng)，并沒(méi)有覆蓋政府部門(mén)或國(guó)企事業(yè)單位以外的職工，而且人均住房面積過(guò)大，對(duì)解決住房短缺幫助有限。

1998年，國(guó)家取消福利分房制度，從此人們需要在市場(chǎng)上自己購(gòu)買(mǎi)住房。單位大院也被轉(zhuǎn)化為可自由出售的商品房，但是住房屬性轉(zhuǎn)化過(guò)程中，大院的共有空間（樓梯，外墻，室外活動(dòng)場(chǎng)地等）產(chǎn)權(quán)缺乏清晰界定。這是部分大院的環(huán)境缺少維護(hù)的原因，但是，模糊的產(chǎn)權(quán)也為公共部門(mén)重新介入單位大院提供了可能性。

舊改的新對(duì)象：?jiǎn)挝淮笤?/strong>

由于土地短缺，中國(guó)城市通常依靠征收農(nóng)村土地來(lái)建造城市，以往舊改的對(duì)象是城中村。近年來(lái)，深圳舊改的觸角延伸到了單位大院。雖然我生在單位大院，但實(shí)際上是“當(dāng)局者迷”，在使用者看來(lái)單位大院的空間特點(diǎn)很多時(shí)候顯得很理所當(dāng)然。畢設(shè)讓我以專業(yè)的角度回頭審視這種極富中國(guó)特色的居住空間。

1.典型的單位大院住宅樓,本文圖片除特殊標(biāo)注外均來(lái)自林昊天。
自從房改后，大院的日常維護(hù)不再受單位管理，許多單位大院日久失修，居民擔(dān)憂建筑結(jié)構(gòu)和小區(qū)的安全，所以大院內(nèi)舊改的呼聲也逐漸高漲。而單位大院的舊改遇到了不少問(wèn)題。單位大院一般所處地段條件優(yōu)越，拆遷賠償高，有進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)的危險(xiǎn)；另外釘子戶問(wèn)題造成舊改進(jìn)度緩慢。
2.因釘子戶而遲遲未能開(kāi)始更新的木頭龍小區(qū)
于是我想到，趁著城市更新的進(jìn)行，是否可利用單位大院這一類型的住宅小區(qū)，通過(guò)新的城市策略解決城市住房問(wèn)題。
如何改造單位大院？
在我的畢設(shè)中，更新策略分為兩方面。一方面是制度上的介入。
激進(jìn)的房改后，住房供給過(guò)于依賴市場(chǎng)。而市場(chǎng)追求利潤(rùn)，優(yōu)先滿足高檔住房的要求。這使得市場(chǎng)上擁有“體面的居住環(huán)境”的中低檔住房供給較少。解決這個(gè)問(wèn)題，需要強(qiáng)化公共部門(mén)的介入和社區(qū)組織。一種能兼顧效率與公平的介入住房市場(chǎng)的方法是公私合營(yíng)（PPP），由公共部門(mén)發(fā)起項(xiàng)目，提供優(yōu)惠條件或資金，引進(jìn)私人機(jī)構(gòu)資助并參與運(yùn)作。PPP是很多國(guó)家介入住宅市場(chǎng)的常見(jiàn)方法。
以荷蘭為例，住房協(xié)會(huì)（housing association）提供的社會(huì)住宅達(dá)到全國(guó)住宅總量的35%，使荷蘭成為歐洲住房匱乏比率（housing deprivation）最低的國(guó)家。荷蘭住房協(xié)會(huì)起源于十九世紀(jì)，最初由私人建立，為居住環(huán)境惡劣的工人提供住宅。1901年住宅法案發(fā)布后，國(guó)家可以資助住宅建設(shè)，從而住宅協(xié)會(huì)在荷蘭繁盛起來(lái)。經(jīng)過(guò)100多年發(fā)展，荷蘭各個(gè)住宅協(xié)會(huì)已經(jīng)私有化，財(cái)政獨(dú)立，但仍然是非盈利的社會(huì)企業(yè)。國(guó)家通過(guò)一個(gè)三重金融保障體系為住房協(xié)會(huì)擔(dān)保貸款。社會(huì)住宅的租金和售價(jià)受國(guó)家政策嚴(yán)格控制，確保住宅的經(jīng)濟(jì)適用性。完善的金融保障和嚴(yán)格的價(jià)格控制是荷蘭社會(huì)住宅體系成功的主要原因。
另一方面是通過(guò)空間設(shè)計(jì)提升單位大院居住環(huán)境的宜居性，空間的改造主要包括幾個(gè)方面：
1）調(diào)整小區(qū)尺度
單位大院的空間結(jié)構(gòu)大都類似，原因在于“鄰里單位”概念的影響。大院被圍墻圍合，相對(duì)封閉，有利于治安。但是部分大院面積過(guò)大，居民日常生活時(shí)有不便。深圳外來(lái)打工人口眾多，大院內(nèi)的住戶大多是上班族，需要強(qiáng)化居住區(qū)的對(duì)外交通連接，方便通勤。
所以，首先對(duì)單位大院進(jìn)行重新劃分。盡管開(kāi)放式小區(qū)有利于交通通暢，但封閉式小區(qū)安全性更好。解決兩者矛盾的關(guān)鍵在于小區(qū)的尺度。大型單位大院應(yīng)分割成幾個(gè)獨(dú)立大院，平衡社區(qū)的開(kāi)放性與封閉性。
3.圍墻阻擋了進(jìn)入地鐵站的近路
2）豐富公共空間
現(xiàn)狀單位大院普遍缺乏公共活動(dòng)場(chǎng)地，公共空間單調(diào)?？赏ㄟ^(guò)改變小區(qū)內(nèi)的建筑布局形成積極的活動(dòng)空間。首層住戶自行占據(jù)并改造公共綠地現(xiàn)象十分常見(jiàn)，雖然公共空間因而減少，但綠地得到了維護(hù)，一定程度保持了小區(qū)的空間質(zhì)量。缺少停車位，小區(qū)內(nèi)道路經(jīng)常擁堵，行人安全難以保障。
另外，住宅戶型基本為二至三房，主要面向3-4人家庭，難以滿足單身住戶的需求。改造時(shí)，可以在同一個(gè)大院內(nèi)集中提供類似的戶型，滿足特定類型家庭的需求，減少不同類型住戶之間的矛盾。
3）引入混合功能
除了住宅，大院內(nèi)還可適度混合辦公、商業(yè)、公共服務(wù)等功能，比如，首層改造為商鋪（現(xiàn)狀很多首層住宅已經(jīng)被改為商鋪）。使得小區(qū)內(nèi)生活更便利，也能節(jié)省住戶的生活成本?，F(xiàn)在的大院已經(jīng)存在一些自發(fā)形成的穿越性路線，甚至變成了“非正式”市場(chǎng)甚至商業(yè)街，居民下樓即可解決日常所需，非常方便。
4.小區(qū)內(nèi)的“非正式”商業(yè)街
以建于1980及1990年代的南園、愛(ài)華、賽格小區(qū)為例，這片地區(qū)附近是以電子產(chǎn)業(yè)聞名的華強(qiáng)北，人流密集。從交通上看，雖然路網(wǎng)密集，五分鐘步行范圍內(nèi)有兩個(gè)地鐵站，步行和機(jī)動(dòng)車可達(dá)性非常好。但小區(qū)內(nèi)交通缺乏組織，導(dǎo)致穿越交通產(chǎn)生。而且，小區(qū)內(nèi)車流量不小，且人車混行，步行安全性較差。
從功能上看，這些小區(qū)尺度相對(duì)較小，散布于周邊的商業(yè)功能之中。優(yōu)點(diǎn)是可以和城市共享各種公共設(shè)施，學(xué)校、醫(yī)院和體育館都分布在周邊街道上。缺點(diǎn)是來(lái)自外部的干擾更易達(dá)到小區(qū)的中心。比如，手機(jī)批發(fā)市場(chǎng)也已經(jīng)擴(kuò)展到小區(qū)入口附近，產(chǎn)生的運(yùn)輸交通影響了小區(qū)的生活質(zhì)量。而且，小區(qū)內(nèi)部建筑密度大，缺少公共活動(dòng)場(chǎng)所。
我認(rèn)為，這片地區(qū)提供了大量工作崗位，吸引了大量外來(lái)居民，應(yīng)主要考慮建設(shè)廉價(jià)住房。而且，這里的混合功能讓生活非常便利，已經(jīng)和城市緊密地聯(lián)系在一起，只需要?jiǎng)?chuàng)造一些“安靜”的空間供居民使用，提供開(kāi)放的社交和休閑功能，讓人們更舒適的生活。
具體的設(shè)計(jì)方法是，重新劃分大院，營(yíng)造圍合式組團(tuán)，強(qiáng)化居民對(duì)小區(qū)的控制并提高安全性。每個(gè)組團(tuán)分別以不同收入人群為目標(biāo)居民，戶型因組團(tuán)而異。改造以組團(tuán)為單位分期進(jìn)行，同時(shí)設(shè)有中轉(zhuǎn)房，避免居民的整體置換。
6.小區(qū)改造策略
建筑改造方面，可以拆除建筑質(zhì)量較差的建筑，新建一些住宅，以保持總量不低于改造前。建議沿街的住宅底層可改為商鋪，但內(nèi)部只能改造為車庫(kù)或公共空間，減少外部干擾。同時(shí)，可以改造或新建一批可出售的中檔住宅，抵消一部分改造成本，降低廉價(jià)住宅的租金或售價(jià)。此外，還可以改造部分原有的二至三房戶型為單身公寓。為年輕打工者提供合適的住所。
7. 建筑改造策略
高房?jī)r(jià)的問(wèn)題癥結(jié)
畢業(yè)后，我直接進(jìn)入大型建筑設(shè)計(jì)公司工作，接觸到的項(xiàng)目基本上是中高檔住宅，恰好與畢設(shè)關(guān)注的廉價(jià)住宅相反。但從另一個(gè)角度觀察，讓我更加理解了中國(guó)住房問(wèn)題的本質(zhì)。
比如，高房?jī)r(jià)的問(wèn)題癥結(jié)，一部分可能是由于各地的規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定、消防以及日照要求過(guò)于嚴(yán)苛。這些規(guī)定和要求確實(shí)提高了房屋居住質(zhì)量（同時(shí)也會(huì)提高價(jià)格），但人們對(duì)住房的需求處于不同層次，一些規(guī)范其實(shí)沒(méi)有必要。其實(shí)，對(duì)經(jīng)適房的要求可作適當(dāng)放寬，或通過(guò)技術(shù)手段去補(bǔ)償消防、日照要求降低帶來(lái)的不良影響。
此外，還有一些嚴(yán)苛的要求（超大的建筑退線距離，消防撲救場(chǎng)地設(shè)置）也造成市中心建筑密度不夠高，房?jī)r(jià)自然上漲。而對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們對(duì)成本和資金周期極度敏感。所以，我認(rèn)為構(gòu)建支出和收入的良性循環(huán)，是中國(guó)版“住房協(xié)會(huì)”成功運(yùn)作的關(guān)鍵。才有可能解決更多的祝福問(wèn)題。
未來(lái)，我會(huì)繼續(xù)在畢設(shè)得出的框架下，一邊實(shí)踐一邊繼續(xù)關(guān)注廉價(jià)住宅的問(wèn)題。
楊阡（深圳市胖鳥(niǎo)劇團(tuán)藝術(shù)總監(jiān)）的評(píng)語(yǔ)：
中國(guó)城市的居住形態(tài)在三十年來(lái)的變化，反映的是當(dāng)代中國(guó)社會(huì)深層次的歷史變遷，且具有不可逆性。這篇研究報(bào)告聚焦在深圳單位房的消失，可謂眼光刁鉆，手法老辣。深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的單位房可以說(shuō)是最后一批計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的物質(zhì)象征。如果考慮到蛇口是住房分配貨幣化最早的試點(diǎn)的話，深圳的單位房目睹了它所代表的體制在經(jīng)濟(jì)上崩潰的整個(gè)過(guò)程。但是該研究除了提醒我們留意這座城市的過(guò)度特征之外，更提出深圳社會(huì)一直存在的一個(gè)無(wú)法解決的嚴(yán)重問(wèn)題：住房制度怎樣從生活保障到財(cái)富聚集都能始終排斥（同時(shí)也是一種吸引）相當(dāng)大的移民群體，這個(gè)機(jī)制在開(kāi)端時(shí)是怎樣運(yùn)作的？這可能是該研究最大的看點(diǎn)。