隨著老年人口的不斷增長(zhǎng)，中國(guó)逐步邁入老齡化社會(huì)。恰逢房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，行業(yè)正告別傳統(tǒng)單一的住宅開(kāi)發(fā)模式朝著多元化發(fā)展之路行進(jìn)。于是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”成為開(kāi)發(fā)商尋求新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)的重要選擇之一。短短數(shù)年時(shí)間，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展迅速已衍生出了包含養(yǎng)老護(hù)理、醫(yī)療保健、服務(wù)與休閑、文旅、金融等多重復(fù)合模式的多種業(yè)態(tài)。

從養(yǎng)老地產(chǎn)到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

據(jù)聯(lián)合國(guó)開(kāi)發(fā)計(jì)劃署預(yù)計(jì)，到2050年，中國(guó)老年人口占比將達(dá)到27.6%，基于中國(guó)人口基數(shù)龐大，老年人口數(shù)量將達(dá)到3.71億，屆時(shí)老年人口撫養(yǎng)比例將達(dá)到與歐洲同等水平。

人口結(jié)構(gòu)的迅速變化無(wú)疑將對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重要影響。老齡化社會(huì)催生的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”促使眾多房企紛紛掘金養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)跨界合作、資源共享創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)作模式。

萬(wàn)科分別在北京、上海和廣州出資設(shè)立專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)管理公司。其中就包括2015年，上海萬(wàn)科、上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海中醫(yī)藥大學(xué)聯(lián)合成立的上海申養(yǎng)投資管理股份有限公司。目前該公司旗下?lián)碛邪ǔ腔ㄖ菂R坊、古美智匯坊兩家社區(qū)為老服務(wù)中心在運(yùn)營(yíng)，另一家位于鎮(zhèn)坪路望年薈照護(hù)機(jī)構(gòu)也已于2017年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，并引進(jìn)了英國(guó)合碩共同打造國(guó)內(nèi)首個(gè)針對(duì)有退智癥的老年人的“老年退智癥頤養(yǎng)區(qū)”。

萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁兼萬(wàn)科上海區(qū)域首席執(zhí)行官?gòu)埡１硎荆B(yǎng)老領(lǐng)域是萬(wàn)科“城市配套服務(wù)商”新定位的重要板塊，積累了多年經(jīng)驗(yàn)，隨著申養(yǎng)公司項(xiàng)目全面開(kāi)花，城市養(yǎng)老困局有望在上海率先獲得實(shí)質(zhì)性突破。

目前，申養(yǎng)形成了長(zhǎng)者公寓、照護(hù)機(jī)構(gòu)、康復(fù)護(hù)理院、社區(qū)為老服務(wù)中心四個(gè)緯度的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品。同時(shí)，正在籌備中的社區(qū)為老服務(wù)中心、照護(hù)機(jī)構(gòu)、長(zhǎng)者公寓、康復(fù)護(hù)理院等各類(lèi)機(jī)構(gòu)20多家，遍布上海主要中心城區(qū)。預(yù)計(jì)到2017年，公司運(yùn)營(yíng)管理養(yǎng)老床位數(shù)將超過(guò)3000張。

另一大巨頭保利地產(chǎn)則選擇與第三方合作，對(duì)社區(qū)進(jìn)行改造，向業(yè)主提供居家養(yǎng)老服務(wù)。在上海，保利的首個(gè)“嵌入式”社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“保利?慧享福”長(zhǎng)者照護(hù)之家已經(jīng)開(kāi)業(yè)。這個(gè)位于寶山顧村板塊的保利葉上海項(xiàng)目?jī)?nèi)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為社區(qū)里自理、半失能、失能老人，提供1-3個(gè)月短期寄養(yǎng)，日間8小時(shí)照護(hù)服務(wù)，以及專(zhuān)業(yè)人員定期上門(mén)照護(hù)等服務(wù)。

保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊明確，養(yǎng)老市場(chǎng)不僅僅局限于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，居家和社區(qū)養(yǎng)老仍將是主流。建設(shè)社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老，緩解了運(yùn)營(yíng)成本的壓力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)多方效益的多樣化，解決建立統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題。

事實(shí)上，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的《2017中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》稱(chēng)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有80多家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和大量的外資企業(yè)布局中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)，投資總額超過(guò)3000億元，發(fā)展趨勢(shì)樂(lè)觀。而在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的布局上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也在轉(zhuǎn)變思路，諸如遠(yuǎn)洋、萬(wàn)達(dá)、綠城等房企也正在實(shí)現(xiàn)從養(yǎng)老地產(chǎn)到更加注重服務(wù)品質(zhì)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，開(kāi)發(fā)商擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、強(qiáng)大的資金后盾、豐富的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、客群資源為最大的優(yōu)勢(shì)，能促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。從房企的養(yǎng)老地產(chǎn)布局中可看出，基本以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老為主，結(jié)合不同的創(chuàng)新模式和產(chǎn)品概念貼近不同老年人的需求，打造復(fù)合型、生態(tài)型的綜合養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目。

賺不了快錢(qián)的行業(yè)

對(duì)于尚處于起步階段的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可以說(shuō)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

盛世神州投資基金管理股份有限公司首席執(zhí)行官李萬(wàn)明指出，地產(chǎn)的特點(diǎn)是快速開(kāi)發(fā)、快速變現(xiàn)。如果將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)定位于“養(yǎng)老地產(chǎn)”，則不會(huì)引起大家對(duì)后續(xù)經(jīng)營(yíng)、管理的重視。產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)很長(zhǎng)，投入的前五六年可能基本上勉強(qiáng)能維持，慢慢才能產(chǎn)生利潤(rùn)。

上海申養(yǎng)投資管理股份有限公司總經(jīng)理嚴(yán)棟坦言：“投資方目前對(duì)我們的養(yǎng)老項(xiàng)目沒(méi)有盈利的要求，而是希望能夠把口碑做好把品牌樹(shù)立起來(lái)。”

中國(guó)指數(shù)研究院分析師指出，開(kāi)發(fā)商已逐漸跳出“養(yǎng)老地產(chǎn)=養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”式發(fā)展，企業(yè)正逐步走向“去地產(chǎn)化”的發(fā)展新階段，更加注重養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系構(gòu)建，服務(wù)更加多元化和復(fù)合化。無(wú)論是居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老還是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，都應(yīng)圍繞其養(yǎng)老模式細(xì)化服務(wù)，并且不斷創(chuàng)新服務(wù)模式，構(gòu)建具有自身特色的產(chǎn)品線(xiàn)、服務(wù)體系及產(chǎn)業(yè)鏈。

北京萬(wàn)怡醫(yī)養(yǎng)企業(yè)管理有限公司總經(jīng)理于永玲表示，現(xiàn)階段不同行業(yè)不同領(lǐng)域的企業(yè)進(jìn)行合作很關(guān)鍵，養(yǎng)老不單純是一種服務(wù)，運(yùn)營(yíng)能力也是基本的需求。多方合作有利于聚焦客戶(hù)需求，以滿(mǎn)足客戶(hù)需求為出發(fā)點(diǎn)，形成以關(guān)鍵資源搭建為主的養(yǎng)老生態(tài)系統(tǒng)。

克而瑞分析師肖文曉指出，養(yǎng)老本身不是一個(gè)賺快錢(qián)的產(chǎn)業(yè)。涵蓋老年人衣食住行、生活照料、用品生產(chǎn)、醫(yī)療服務(wù)、文化健身娛樂(lè)等多個(gè)領(lǐng)域的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，涉及面廣、產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)。建設(shè)一個(gè)包容、均衡的適老宜居環(huán)境，涉及社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)改造、專(zhuān)業(yè)人才隊(duì)伍培養(yǎng)、無(wú)障礙路網(wǎng)構(gòu)建等方方面面。多元化多層次養(yǎng)老市場(chǎng)的形成，有一個(gè)漫長(zhǎng)的培育期，難以在短期內(nèi)收回投資。

據(jù)國(guó)家社科基金測(cè)算，2015年我國(guó)老年市場(chǎng)規(guī)模約達(dá)1.87萬(wàn)億元，其中養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)4900億元。到2050年中國(guó)老年市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)48.52萬(wàn)億元，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模將達(dá)21.95萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)老年市場(chǎng)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分別將以9.74%和11.48%的年增長(zhǎng)率高速發(fā)展。

全國(guó)老齡辦副主任吳玉韶指出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)遇到了難得的發(fā)展契機(jī)，要真正成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新引擎，需要政府發(fā)揮主導(dǎo)作用，市場(chǎng)發(fā)揮主體作用，社會(huì)發(fā)揮協(xié)同作用，互為補(bǔ)充，形成合力。未來(lái)10-15年是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的黃金年代。