本文來自微信公眾號 “空間秘探”（ID：MESPACE007），作者：ABNData。

2月亞洲（中國）長租公寓市場綜述

01 全球公寓市場發(fā)展動態(tài)

美國長租公寓市場的租金增長現(xiàn)象也在與正常水平背道而馳。根據(jù)美國勞工部2月份居民消費價格指數(shù)（CPI）顯示，房租占比達(dá)到了40%，創(chuàng)1987年以來最大同比漲幅。在1月的平均租金上漲8美元之后，2月份出現(xiàn)再次漲幅10美元的情況，達(dá)到了1628美元的歷史最高水平，較去年同比增長15.4%，同時環(huán)比1月增長了整整一個百分點。另外，在排名前30位的城市中，90%的平均租金同比均出現(xiàn)了兩位數(shù)的增長。

租金暴漲現(xiàn)象很大程度上是因為住房市場的供需不平衡所導(dǎo)致，供應(yīng)鏈危機(jī)使得住房建造量持續(xù)下降。因此，美國當(dāng)下租賃住房的出租空置率已經(jīng)下降至5%上下，故而房東的自由定價權(quán)也正不斷擴(kuò)大。

然而，租金暴漲的現(xiàn)象不單單只有美國。同在北美地區(qū)的加拿大2月的平均租金較去年同期上漲6.2%，達(dá)到1820加元。另外根據(jù)homeelet Rental Index的數(shù)據(jù)，英國2月的租金也出現(xiàn)了8.6%的漲幅情況，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1069英鎊。

02 亞太（中國）公寓市場發(fā)展動態(tài)

亞太地區(qū)，澳大利亞的住房租賃市場也出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀態(tài)，全國出租空置率創(chuàng)下歷史新低，2月份降至僅1.1%，環(huán)比下降0.2%。而新加坡同樣也在面臨房屋短缺的情況，政府組屋和私人公寓的租金已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)20個月和14個月的增長。新加坡城中和郊區(qū)的公寓租金已經(jīng)較去年同期上漲了11.8%。

中國內(nèi)地，根據(jù)貝殼的數(shù)據(jù)，今年2月全國重點40城租賃市場成交量環(huán)比增加103.6%，各城市的租賃市場成交量均環(huán)比增加超過30%，26個城市租賃市場成交量環(huán)比增幅達(dá)到或超過100%。但房源掛牌均價環(huán)比下跌5.2%，同比微漲2.7%，相比于2019年仍有下跌。

此外，2月多個城市住宅租金呈下滑走勢。從城市住宅板塊看，排名前十的城市僅上海租金較1月有所漲幅，為92.81元/月/平方米，其余城市均有下降；另外，北京租金達(dá)112.42元/月/平方米，是唯一租金平均單價突破100元/月/平方米的城市。從普通公寓板塊看，北京租金達(dá)115.30元/月/平方米，是唯一租金平均單價突破100元/月/平方米的城市，此外上海租金達(dá)99.28元/月/平方米，較1月有所上漲，深圳租金達(dá)87.37元/月/平方米，較1月下跌21.9%。從酒店式公寓板塊看，北京、上海的租金平均單價突破100元/月/平方米，北京最高，為138.58元/月/平方米，上海為118.93元/月/平方米，相比上個月均有小幅下跌。

由于2月春節(jié)假期期間房源空置期延長，再加上大量人口由一線城市流入三四線城市，以及部分地區(qū)的零星疫情影響，期間內(nèi)整體租賃市場較為冷淡，租賃需求不高。但隨著春節(jié)過后求職旺季到來，租賃市場將會逐漸回溫，換租需求上漲帶來市場熱度回升。

03 全國住房租賃政策導(dǎo)向解析

2月春節(jié)過后，房地產(chǎn)市場有關(guān)住房租賃的政策和監(jiān)管紛紛落地。國家和各地政府在建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度同時，也在對現(xiàn)有企業(yè)的資金鏈進(jìn)行風(fēng)險排查。

一是銀企險資合力構(gòu)筑金融支持平臺。2月8日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》，其中鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。此外在2月27日，住建部聯(lián)合銀保監(jiān)會頒布《關(guān)于銀行保險機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》，文件指出，要求各類銀行保險機(jī)構(gòu)發(fā)揮機(jī)構(gòu)優(yōu)勢，把握保障性租賃住房融資需求特點，提供針對性金融產(chǎn)品和服務(wù)。

二是政府正在加大對租賃企業(yè)的監(jiān)管力度。2月22日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公開點名120家住房租賃企業(yè)。這些企業(yè)存在開設(shè)資金監(jiān)管賬戶實際暫未入賬的問題。同一天，合肥也對248家住房租賃企業(yè)開展房源核驗發(fā)布和網(wǎng)簽備案專項集中檢查，排查未及時備案、發(fā)布虛假租賃房源信息以及虛構(gòu)或采用過期核驗碼等違規(guī)經(jīng)營情況。

04 租賃企業(yè)簽約、融資情況

融資方面，監(jiān)測名錄有3家租賃企業(yè)在2月有新動作。一是首創(chuàng)集團(tuán)擬發(fā)行5億元住房租賃專項公司債券,發(fā)行期限為3年。二是興業(yè)銀行合肥分行正式落地首單住房租賃貸款龍湖冠寓項目，融資金額1.3億元，期限達(dá)30年。三是興業(yè)銀行天津分行針對武清開發(fā)區(qū)高新人才公寓項目提供"住房租賃裝修改造類"融資，資金用途為項目提升改造，金額2.7億元，期限15年?？梢钥闯觯诤髢晒P融資業(yè)務(wù)的開發(fā)建設(shè)、裝修改造環(huán)節(jié)中，商業(yè)銀行扮演著重要的金融支持角色。

簽約方面，監(jiān)測名錄有2家租賃企業(yè)在2月有新動作。一是樂璟生活社區(qū)簽約西安市浐灞自貿(mào)中心項目，進(jìn)駐全國首個以生態(tài)命名的開發(fā)區(qū)。二是碧桂園長租公寓品牌碧家國際社區(qū)中標(biāo)浙江省嘉興港智匯大廈人才公寓+長租公寓項目，定位為“周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)人才的居住配套”,主要服務(wù)于港區(qū)內(nèi)各企業(yè)客戶。兩起簽約項目均為服務(wù)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的人才公寓，由此可見政策的扶持正在為該細(xì)分產(chǎn)品帶來強(qiáng)勁的發(fā)展機(jī)遇。

2月公寓榜單發(fā)布及分析

# ABN指數(shù)分析 #

綜述：2022年2月，公寓市場的搜索指數(shù)和媒體指數(shù)同處于高位，監(jiān)測均分達(dá)到52.23、99.84。

搜索指數(shù)：搜索熱度TOP10，分別是龍湖冠寓、萬豪行政公寓、自如租房、鉑頓國際公寓、萬科泊寓、雅閣公寓、美麗屋、中海海堂、融創(chuàng)心地服務(wù)公寓、友間公寓。本月搜索熱度主要集中在企業(yè)合作、項目簽約、融資更新三方面。如旭輝瓴寓實現(xiàn)資產(chǎn)退出、貝殼租房與樂灣公寓投資共建首個青年公寓項目、樂璟生活社區(qū)成功簽約西安市浐灞生態(tài)區(qū)等，一度登上垂直搜索熱度第一。

媒體指數(shù)：2月媒體指數(shù)主要得分集中在大眾官網(wǎng)、垂直網(wǎng)站宣傳以及頭部財經(jīng)紙媒的宣傳，得分TOP5的品牌分別為是碧桂園碧家國際社區(qū)、方隅公寓、萬科泊寓、萬科泊寓、朗詩寓。

新媒體指數(shù)：新媒體指數(shù)主要得分集中在春節(jié)前后的營銷活動方面。指數(shù)TOP5分別為微信、抖音、微博、小紅書和B站。如天貓好房租房季、萬科泊寓視頻號直播等一度登上新媒體熱度第一。

投資人指數(shù)：春節(jié)假期結(jié)束后的公寓市場迎來了各類扶持政策的紛紛落地，因此各大企業(yè)在項目簽約、融資計劃上都有動作出現(xiàn)。政策利好下，投資人指數(shù)總體呈現(xiàn)中高位，平均得分為53.19，較上月有小幅上升。

# ABN榜單品牌綜合分析 #

租賃資產(chǎn)首破退出瓶頸｜2月，租賃住宅領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了“投融建管退”資管全周期跑通的首個項目。2月9日，旭輝瓴寓成功出讓所持“上海浦江華僑城柚米社區(qū)”項目全部30%股權(quán)，實現(xiàn)從該租賃社區(qū)項目的資產(chǎn)退出。出讓股權(quán)后，旭輝瓴寓作為資管方，將繼續(xù)運營該項目。其實在2019年，旭輝瓴寓就提出了輕重并舉的戰(zhàn)略目標(biāo)，加強(qiáng)對重資產(chǎn)的持有和開發(fā)，將僅占20%的中、重資產(chǎn)比例逐步提升至50%。通過與平安不動產(chǎn)、新加坡GIC合作搭建的資產(chǎn)管理平臺，在近兩年成功落地在北京和上海的四項重資產(chǎn)項目。同時在輕資產(chǎn)方面，旭輝瓴寓也已經(jīng)陸續(xù)布局了張江智慧租賃社區(qū)、平湖人才公寓、南京毅達(dá)菁英社區(qū)等項目。

從旭輝瓴寓的案例可以窺見，未來租賃企業(yè)想要突破資產(chǎn)退出的瓶頸需要具備以下四項能力：一是超高利潤率的保證，“上海浦江華僑城柚米社區(qū)”項目整體的GOP率超90%；二是差異化產(chǎn)品體系，該項目是由公寓、寫字樓、商業(yè)等8棟樓組成的綜合性社區(qū)，客群、服務(wù)、產(chǎn)品、商業(yè)、體量、社交空間、智慧平臺以及社群這八大維度使之最終達(dá)到98%以上的出租率。

三是資管能力，即旭輝瓴寓的“以退為投”，從進(jìn)場開始就以退出的要求倒推投資及后續(xù)的運營；四是尋找有力投資伙伴，如接連牽手的平安不動產(chǎn)、新加坡GIC，順利幫助其拿下兩大主要市場的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

度假區(qū)迎來公寓產(chǎn)品｜2月，東呈集團(tuán)旗下的鉑頓國際公寓簽約奧園巧克力王國，首次進(jìn)駐主題IP度假區(qū)。鉑頓將結(jié)合度假區(qū)主題IP巧克力的特征，形成集住宿、餐飲、娛樂于一體的服務(wù)式公寓。公寓對度假區(qū)來說是一項新穎的住宿產(chǎn)品，近幾月有不少公寓品牌也在嘗試這一版圖。1月1日，復(fù)星旅文旗下麗江復(fù)游城愛必儂度假公寓迎來開業(yè)，所處的復(fù)游城·麗江地中海國際度假區(qū)集合了旅居生活、度假住宿、藝術(shù)文化、自然休閑四大體驗板塊。

除了度假類的服務(wù)式公寓，長租公寓板塊里的萬科泊寓也在2021年10月入駐吉林市萬科松花湖滑雪場度假區(qū)。無論是度假區(qū)或是景區(qū)，公寓產(chǎn)品的商業(yè)思維正在走出市中心，對現(xiàn)有旅宿產(chǎn)品展開補(bǔ)充。雖然地理位置上可遇不可求，但是度假區(qū)中的公寓產(chǎn)品不僅需要兼容度假型和居家兩種功能，還要有勇氣面對旅游淡旺季帶來頻繁變動的投資回報率。另外，除開輕資產(chǎn)輸出的公寓產(chǎn)品，重資產(chǎn)類型憑借REITS工具實現(xiàn)資產(chǎn)退出的難度較高，相較城市地段來說物業(yè)增值空間較小。

租賃住房供給端多元化拓展 ｜2月，有2家租賃企業(yè)在產(chǎn)品供給端上展開多元化嘗試。2月10日，貝殼租房與樂灣公寓投資共建的首個青年公寓項目在上海徐匯區(qū)正式落地。該項目為存量改造，體量達(dá)2978套，實行集中式、服務(wù)式管理，面向客群包括新青年、新市民。之后，全球最大長租公寓運營商睿星資本Grey star以3.88億英鎊收購4個學(xué)生公寓項目和一個建后出租項目。同時，還推出了針對歐洲市場的專注學(xué)生及青年專業(yè)人士的公寓品牌Canvas。

兩家企業(yè)紛紛推出的青年公寓品牌，其實反應(yīng)出的是它們想要發(fā)展多元化、多層次租賃住房供給體系的決心。特別對于貝殼租房來說，其目標(biāo)除了提供面向新市民、新青年的公寓、藍(lán)領(lǐng)宿舍床位等供給側(cè)方案，還要解決非改居、城中村、集體土地、老舊小區(qū)更新等多元供給渠道所帶來的后續(xù)問題。因此，規(guī)?；陌l(fā)展并非大肆的擴(kuò)張，跑通模式最終為行業(yè)提供成熟的租賃供給解決方案，才是龍頭公寓企業(yè)的發(fā)力方向。

奢華酒店租賃產(chǎn)品成新風(fēng)口｜2月，有4家酒店集團(tuán)在品牌住宅方面有所動作。2月28日，萬豪與阿拉伯領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司Dar Al Arka攜手推出全球首套獨立住宅W公寓，地處迪拜市中心，縱覽世界上最高的人造建筑哈利法塔、迪拜音樂噴泉、迪拜歌劇院和迪拜舊城的景色；而在迪拜的另一處地點，洲際旗下的奢華品牌六善也在本月簽約了一項住宅項目——迪拜棕櫚島六善公寓。通過與Select Group和ESIC的合資企業(yè)合作，六善將提供121 套頂層公寓、32 套空中別墅和 9 套特色海濱別墅。

另外，兩家國際酒店集團(tuán)在本月的聲明中也重點提出將大力發(fā)展品牌公寓。未來五年，四季酒店集團(tuán)將在全球設(shè)有30多個住宅項目，總銷售額將達(dá)到70億美元，包括位于迪拜朱美拉、奧斯汀湖、馬拉喀什等地，其中迪拜朱美拉項目在公開銷售前就已售罄。而雅高集團(tuán)也表示，旗下品牌住宅投資組合包含16個品牌的35個現(xiàn)有物業(yè)，去年已新簽約20個項目和90個正在開發(fā)中的品牌住宅(16300套)。今年計劃開業(yè)的4個住宅項目將包括美國波士頓萊佛士公寓、洛杉磯費爾蒙公寓、泰國美憬閣公寓、新加坡鉑爾曼公寓。

住宅領(lǐng)域的持續(xù)增長表明了酒店巨頭正有效利用品牌效應(yīng)以及與奢侈品消費者相關(guān)的市場機(jī)遇，順利打入住宅市場，并將它們引以為傲的生活方式同步移植到服務(wù)式公寓產(chǎn)品當(dāng)中。與各地知名地產(chǎn)商一起，酒店集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)是確保在運營的每個地區(qū)，品牌化住宿產(chǎn)品都是消費者的首選。

公寓借力賽事擴(kuò)大布局｜2月25日，保利公寓宣布成為杭州亞組委戰(zhàn)略合作住宿方，杭州亞運會組委會已正式入住保利發(fā)展控股旗下保利公寓——杭州保利NPUB錢江新城聯(lián)合社項目。另外，即將在6月舉辦的第31屆世界大學(xué)生夏季運動會，也是由保利作為住宿服務(wù)指定運營商，提供針對代表團(tuán)和工作人員的各10棟公寓。

同時，今年即將舉辦的另一大國際賽事的住宿合作方也值得關(guān)注。雅高集團(tuán)被選為2022年卡塔爾世界杯的官方住宿供應(yīng)商，將提供團(tuán)隊成員管理和運營在整個海灣阿拉伯國家的6萬多間公寓及別墅客房，并持續(xù)到今年12月底。目前，雅高在中東地區(qū)共有9處服務(wù)式公寓，主要分布在迪拜、阿布扎比和沙特阿拉伯。即使雅高在世界杯結(jié)束后正式“功成身退”，賽事效應(yīng)也將為現(xiàn)有的公寓資產(chǎn)以及未來市場擴(kuò)張帶來高質(zhì)量發(fā)展機(jī)遇。目前來看，保利公寓以及雅高旗下的品牌公寓均能提供立體的綜合性住宿服務(wù)，過硬的品牌實力能夠為賽事順利舉辦保駕護(hù)航；反之，所在城市賽中及賽后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也將反哺公寓產(chǎn)品，以更好地發(fā)揮物業(yè)資源的效能，致力其長遠(yuǎn)發(fā)展。

多路資本搶灘住房租賃｜2月，有來自不同領(lǐng)域的2家企業(yè)跨界進(jìn)入住房租賃市場。一是北京首寰文化旅游投資有限公司投資建設(shè)的首寰度假酒店進(jìn)入資格預(yù)審階段，即將開建。據(jù)了解，這座酒店實際為公寓性質(zhì)，主要為在環(huán)球影城工作的8000多名各級管理人員與員工提供完善的居住生活服務(wù)，是集住宿、購物、休閑功能于一體的員工宿舍。二是河南正美物業(yè)服務(wù)有限公司在2月23日將經(jīng)營范圍擴(kuò)大至住房租賃、非居住房地產(chǎn)租賃、土地使用權(quán)租賃、票務(wù)代理服務(wù)等領(lǐng)域。

不止文旅和物業(yè)行業(yè)，實際上從近半年開始，住房租賃賽道就一直廣受外來者的青睞。1月，韻達(dá)快遞成立實業(yè)新公司，經(jīng)營范圍包括住房租賃；叮咚買菜在去年7月成立的新公司經(jīng)營范圍涉及住房租賃；歐派家居將自身注冊資本的約4.2億元增至約6.02億元，經(jīng)營范圍新增住房租賃。在政策與金融的雙重利好下，住房租賃市場的火熱正在被更多資本所看見。未來，這些具有多元化背景的企業(yè)將為租賃市場帶來更多的支持和補(bǔ)充，與此同時，行業(yè)洗牌也將更加激烈。

公寓產(chǎn)品融入“生態(tài)型社區(qū)”｜2月，中富旅居打造的企業(yè)住宿服務(wù)品牌——樂璟生活社區(qū)成功簽約西安市浐灞生態(tài)區(qū)。該項目總體量共28.48萬平米，由3棟商業(yè)辦公、1棟酒店、1棟公寓及商業(yè)裙房組成，集商務(wù)、辦公、住宿、會務(wù)及商業(yè)于一體，可為外貿(mào)、電商、文創(chuàng)、金融及旅游等各類企業(yè)提供良好的商務(wù)辦公及住宿休閑環(huán)境。

從最初的住宿產(chǎn)品到生態(tài)型社區(qū)，當(dāng)下的建設(shè)方向已經(jīng)從居住環(huán)境逐漸轉(zhuǎn)移到更多的融合發(fā)展上，如因地制宜的活動內(nèi)容和服務(wù)體驗。1月，WePark芳草寓聯(lián)合知名文化運營品牌首創(chuàng)朗園打造24小時青年生態(tài)社區(qū)，活動匯集了青年論壇、播客沙龍、詩歌馬拉松、藝術(shù)體驗、運動互動等不同品類的文化內(nèi)容。而上海的國際社區(qū)——WLA科學(xué)社區(qū)也是以底層居住功能的邏輯，打造生活、科技、研發(fā)于一體的核心圈層。此外，樂園巨頭迪士尼在近期宣布啟動的一項地產(chǎn)項目，也是搭乘著房地產(chǎn)市場的東風(fēng)，打開居民社區(qū)的建設(shè)入口。

無論是針對新青年的樂璟生活社區(qū)和WePark芳草寓，針對粉絲群體的迪士尼“Storyliving by Disney”社區(qū)，針對全球優(yōu)秀人才的“WLA科學(xué)社區(qū)”等等，這類大型租賃項目的共性是具有極強(qiáng)的生態(tài)化價值。這四大案例反映出的未來升級方向，將更趨向于以滿足租賃群體多層次的生活需求的公寓產(chǎn)品為起點，形成生活+商業(yè)的生態(tài)閉環(huán)，從本質(zhì)上為“租購?fù)瑱?quán)”提供保障。

公寓新媒體營銷進(jìn)入精細(xì)化運營階段｜2月，各大公寓品牌著力新媒體渠道，在發(fā)放福利的同時輸出品牌理念及營銷信息。其中天貓好房上線了租房季活動，平臺發(fā)放一億租房券，同時用戶觀看直播參與抽獎還有機(jī)會獲得一年免費住等優(yōu)惠。

除了自帶8億流量的淘寶平臺，不少企業(yè)在微信端也有擁有可觀的客戶積累，并在視頻號上進(jìn)行小視頻和直播互動。如萬科泊寓2月4日在視頻號上的直播，互動之余抽獎送好禮，累計1.2萬人觀看，獲得了13.7萬次喝彩和2.6萬次互動；窩趣公寓在2月11日的微信推文中為18日的直播做了預(yù)熱，預(yù)告直播間抽送100元、300元及500元的房租優(yōu)惠券，并在活動前夕再發(fā)推文宣布直播福利升級，將用戶對本輪直播的期待拔高到極致。

公寓品牌營銷在進(jìn)入私域流量時代的同時，新媒體矩陣的搭建已經(jīng)不再執(zhí)著于多平臺擴(kuò)大，而是從矩陣的深度下手，進(jìn)行不斷挖掘得以觸達(dá)用戶。例如從微信端最初的業(yè)主群、朋友圈，再到現(xiàn)在的公眾號、小程序、視頻號直播，從淘寶的天貓好房到房企旗艦店等。通過主次性、策略性地對這些子渠道進(jìn)行客戶維護(hù)，才有可能讓品牌在五花八門的營銷中強(qiáng)勢地脫穎而出。