2015年，首爾出現(xiàn)了一種新的住房類型——社會住房（social housing），不同于韓國之前大規(guī)模建設(shè)的公共住房（public housing），社會住房是一個新的概念，還處于小規(guī)模的試驗(yàn)階段。目前，首爾共有447個社會住房項(xiàng)目。

形象不佳的公共住房

韓國的私有住房持有率為56.8%，其中首爾為42.1%（2015年數(shù)據(jù)）。從1980年代起，韓國共建設(shè)了190萬套公共住房，其中，120萬套是由韓國土地與住房集團(tuán)（Korea Land & Housing Corporation，簡稱LH）建造。此外，首爾政府支持的首爾住房集團(tuán)（Seoul Housing，簡稱SH）在首爾建造了18萬套公共住房。

公共住房只提供租賃，租金為市場價的30-50%，只提供給收入最低的10%的群體。和一些國家的公共住房一樣，由于聚集了大量的低收入人群，公共住房成了貧困社區(qū)的同義詞。

在韓國，公共住房和商品住房之間也產(chǎn)生了居住隔離的問題，擁有房產(chǎn)的居民不想和公共住房的居民共用服務(wù)設(shè)施，會在不同片區(qū)之間豎起圍墻和鐵絲網(wǎng)。甚至，不希望自己的孩子和公共住房的孩子一起上學(xué)。這種空間的隔離，最終會導(dǎo)致社會階層的隔離。

韓國公共住房與商品住房的居住隔離問題。圖片來自Seoul Social Housing。

因此，首爾的社會住房希望改變公共住房的形象。一方面，社會住房面對的群體將擴(kuò)大到40%的中低收入群體，租金約為市場價的80%；另一方面，強(qiáng)調(diào)“社會的參與”，而不是由政府主導(dǎo)。這一點(diǎn)可以從首爾社會住房的機(jī)構(gòu)設(shè)置上看出來。

社會住房強(qiáng)調(diào)社會的參與

一個普通工作日的早上，我按照約定時間前往首爾社會住房中心（Seoul Social Housing Center），原本以為辦公室在氣派的政府辦公大樓里。然而，我來到了首爾市中心一座非常普通的辦公樓，樓下幾個穿西服的公司職員在吸煙。我還在猶豫是否要跟他們確認(rèn)一下，直到發(fā)現(xiàn)樓門口的公司標(biāo)牌中，出現(xiàn)了熟悉的名字“Seoul Social Housing”，而牌子下方還有一個機(jī)構(gòu)的名字“Korea social investment”。

首爾社會住房中心位于一幢普通的辦公樓內(nèi)（左圖），與韓國社會投資共用一個辦公室（右圖）。圖片來自馮婧

首爾社會住房中心的負(fù)責(zé)人KyungHo CHOE首先解答了我的疑惑，他說，首爾社會住房中心算是一個協(xié)調(diào)性的組織，成立于2016年6月，是一個為期兩年的試驗(yàn)性項(xiàng)目。雖然在行政級別上，首爾社會住房中心隸屬于首爾住房與城市建設(shè)部的住房政策部門下。但是，首爾社會住房中心與韓國社會投資（Korea social investment）部門共用一個辦公室。這個社會投資部門主要的業(yè)務(wù)是“集約型投資”（impact investment），是韓國近年來推動的社會經(jīng)濟(jì)（social ecomony）發(fā)展領(lǐng)域的重要部門，而社會住房又是社會經(jīng)濟(jì)非常重要的一個部分。

首爾社會住房中心的主要功能是連接參與社會住房項(xiàng)目的不同參與者，比如給供應(yīng)商（即社會住房項(xiàng)目的開發(fā)商）一些支持，并進(jìn)行監(jiān)督；審核社會住房項(xiàng)目參與者的資質(zhì)，并給不同的專業(yè)人士進(jìn)行配對；與租戶交流，與公眾進(jìn)行溝通。

首爾社會住房中心的播客活動。圖片來自Seoul Social Housing

KyungHo CHOE表示，其中最困難的部分是與租戶的溝通。比如，他們曾做過一系列播客，共21集，每集邀請不同的參與者，可惜沒有租戶愿意來參加。2017年，他們還做了一次競賽，提供了500萬韓元（約3萬人民幣）的獎金，收到各種關(guān)于社會住房的設(shè)計(jì)。

KyungHo CHOE用了一張表格解釋韓國的社會住房的含義，圖表中三個大的圓圈分別代表政府（公共部門代表著合法性和再分配）、市場（私人部門代表著選擇、競爭和高效）和社會經(jīng)濟(jì)組織（社會部門代表著互惠、草根、團(tuán)結(jié)和自治。社會經(jīng)濟(jì)組織，英文為social economy entity，簡稱SEE）。

社會住房中心的定義圖表。圖片來自Seoul Social Housing

這三者之間彼此發(fā)生關(guān)系，就會形成不同的社會住房類型：由政府資助社會經(jīng)濟(jì)組織建造的住房（圖中B）；由私人企業(yè)與社會經(jīng)濟(jì)組織合作，沒有政府補(bǔ)助的住房（圖中F）；由政府、私人企業(yè)和社會經(jīng)濟(jì)組織共同合作的住房，類似荷蘭的社會住房。

而另一種由政府資助、私人企業(yè)建造的住房類型，因?yàn)闆]有社會部門的參與，被歸類為公共住房，而不是社會住房?？梢钥闯?，社會的參與是首爾社會住房的決定性因素。因此，KyungHo CHOE這樣定義社會住房：基于互惠互利的原則，為了擴(kuò)大住房的選擇性，并且獲得社會公共支持的住房類型。

社會經(jīng)濟(jì)的支持

近些年來，韓國一致在推動社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會經(jīng)濟(jì)涉及諸多領(lǐng)域，而住房是其中的一個重要領(lǐng)域。

1997年金融危機(jī)歐，韓國面臨嚴(yán)峻的失業(yè)問題。政府大力開展社會公共勞動事業(yè)，但公共勞動事業(yè)無法提供持續(xù)穩(wěn)定的工作。為了克服公共勞動事業(yè)的局限，

2000年，韓國改革了源自1930年代的公共援助制度，以“工作福利”模式重新設(shè)立“國家基本生活保障系統(tǒng)”（national basic livelihood system NBLS），讓低保戶和貧困階層依靠自主事業(yè)找到穩(wěn)定工作。

2003年開始，公共勞動事業(yè)更名為社會就業(yè)。社會就業(yè)是為了應(yīng)對勞動貧困階層的問題、老齡化社會、社會公共服務(wù)需求增加、無就業(yè)增加的經(jīng)濟(jì)增長等一系列復(fù)雜的社會問題。

2007年，韓國出臺了社會企業(yè)推廣法案（social enterprise promotion act）。韓國的社會企業(yè)是指具有集體所有制特色，在經(jīng)濟(jì)上可持續(xù)發(fā)展的非營利或少營利企業(yè)，而且至少有1/3的工作人員是“國家基本生活保障系統(tǒng)”的受惠人。2012年，韓國政府又出臺了合作社的相關(guān)規(guī)定（framework law for cooperatives）。2012年，韓國只有52家社會企業(yè)，到2015年底，社會企業(yè)的數(shù)量已經(jīng)增加到6713家。

2015年，首爾市出臺了社會住房的相關(guān)政策。2016年，正式成立了首爾社會住房中心。截止2016年底，首爾共有與住房相關(guān)的社會經(jīng)濟(jì)企業(yè)60余家，韓國共有120家。

城市的存量發(fā)展

對于社會住房，韓國政府內(nèi)也有不同的意見。有人覺得是不錯的嘗試，比如，文在寅的新政府上臺后就希望推動社會住房的增長，中央政府甚至也打算建設(shè)社會住房；也有人覺得社會住房的建設(shè)速度太慢了，對于解決住房問題，只是杯水車薪。此外，還有一些來自市場的反對，他們認(rèn)為社會住房違背了市場經(jīng)濟(jì)，會干擾正常的房地產(chǎn)市場。

KyungHo CHOE認(rèn)為發(fā)展社會住房而不是公共住房的根本原因還在于，首爾已經(jīng)沒有什么大型土地了，只能進(jìn)行存量發(fā)展，依靠城市更新來建設(shè)。而以往的公共住房都是大規(guī)模住房項(xiàng)目，LH和SH這樣的建設(shè)單位并不適合做小尺度的項(xiàng)目，所以需要新的參與者。

新的參與者要兼顧社會的屬性，比如：公益組織、NGO、NPO、合作社和社會企業(yè)。如果是一般的企業(yè)，也要接受非營利或少營利的前提才能參與。這些參與者成為了韓國社會住房協(xié)會（KSHA）的成員，該協(xié)會成立于2015年11月，目前有51個會員，協(xié)會的主要職責(zé)是監(jiān)督社會住房的建造品質(zhì)。

首爾社會住房對申請者的收入要求為：若單人申請，則要求收入低于首爾家庭平均收入的70%（約每月收入3千美金）；若家庭申請，則要求收入為首爾家庭平均收入。

首爾社會住房的介紹手冊封面。圖片來自Seoul Social Housing

社會住房的發(fā)展類型

目前，首爾有三種類型的社會住房，其發(fā)展模式被稱為PPSP（Public Private Social Partnership），比常見的PPP多了一個社會的參與：

三種類型的社會住房項(xiàng)目分布圖。圖片來自Seoul Social Housing

1）土地租賃式(land lease)，即用公共土地或買私人土地，新建住房。

目前，共有164個項(xiàng)目。通常是供應(yīng)商先尋找地塊，經(jīng)政府批準(zhǔn)后，由政府買下地，然后租給供應(yīng)商進(jìn)行建房，每年交地價的1%作為租金。供應(yīng)商要在8年內(nèi)還清地價，未來的償還期限可能延長到15年，而荷蘭社會住房的償還期限是30年。

土地租賃式社會住房，改造前和改造后。圖片來自Seoul Social Housing

此外，供應(yīng)商還可以通過政府的“社會投資基金”（Social Investment Fund）申請貸款。按照首爾社會住房中心的測算，這種類型的住房開發(fā)項(xiàng)目，啟動成本大概是市場價的5-10%。

而政府買地也有預(yù)算，通常是12億韓元（約700萬人民幣）左右的土地（最多不超過18億），上面大約能建15套住房單元。明年，首爾社會住房中心打算買10塊地，每塊地建11-20個住房單元。政府認(rèn)為，這樣的住房開發(fā)模式也有利于提升地塊的價值。

2）空屋激活式(vacent house vitalization，VHV)。

這種空屋通常是被屋主放棄的房屋，屋主通常都有幾套房產(chǎn)，而這些房屋可能位于交通不便的地方或山里。目前共有223個項(xiàng)目。這種方式是利用閑置存量住房的好方法，而且改造后，屋主和地方政府都會得到好處。

3）準(zhǔn)住房改造式(quasi housing remodeling,QHR)。

在韓國有一種特殊的住房被稱為“考試院”（Goshiwon），通常是把商業(yè)空間改造成板間房，房子很小，曾經(jīng)是為了備戰(zhàn)考試而復(fù)習(xí)的小屋，現(xiàn)在多為低收入人群的獨(dú)居場所。目前共有60個項(xiàng)目。

社會住房供應(yīng)商會把這些房子改造成不同房型的混合型居住模式，包括不同收入階層的混合，以及單人間、雙人間和三人間的混合居住。改造后居住質(zhì)量會有所提高，租金也會有所提升。這是城市更新的一種方式，進(jìn)行城市的存量發(fā)展。

準(zhǔn)住房改造式社會住房改造前。圖片來自Seoul Social Housing

從這幾種社會住房類型中不難看出，提供資金是政府部門的主要職責(zé)之一，而具體的項(xiàng)目進(jìn)程由社會部門的供應(yīng)商承擔(dān)，當(dāng)然政府會進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。因此，把首爾社會住房中心和社會投資部門放在一起，其實(shí)是非常合理的安排。

高額的房價和年輕人的離開

韓國的租房制度分兩種——傳貰制（jeonsei）和月貰制（wolsei）。月貰制是指每月交租金，而傳貰制是指租客可以用押金代替租金。租客一般向房東繳納房價的40%-70%作為押金，而不用交房租，合同到期后退回全額押金。而房東可以用押金進(jìn)行投資或獲得存款利息，銀行也會給租客提供貸款來繳納押金。這個制度，表面上租客沒有付租金，但房東獲得了穩(wěn)定的利息，押金的利息最高時能達(dá)12%。因此，2008年金融危機(jī)前，房產(chǎn)都被當(dāng)作最佳投資對象。金融危機(jī)后，樓市開始不景氣，使用傳貰制租房的比例越來越低。

而這種獨(dú)特的租房制度，原本是為了幫助韓國年輕人買房：剛工作的時候，按月貰制租房；等攢了一定錢，就用傳貰制租房，同時繼續(xù)攢錢；等到攢夠首付的錢，就可以買房了。

但現(xiàn)在，很多年輕人已經(jīng)放棄買房的想法，因?yàn)榉績r太高，就算貸款也存在很大的風(fēng)險。更多的年輕人選擇租房，而且是按月交租金的形式。由于沒有攢錢的壓力，也愿意付高一點(diǎn)的租金，選擇更好的居住空間。

首爾周邊的衛(wèi)星城由于住房成本低，吸引了越來越多的人口。目前，首爾的人口約1000萬，但衛(wèi)星城京畿道的人口超過1200萬。KyungHo CHOE說，首爾正在失去20-30歲的年輕人，這也是發(fā)展社會住房的一個重要背景。

KyungHo CHOE認(rèn)為還有一個趨勢值得注意，就是獨(dú)居住房的需求越來越多，以往的四人家庭住房開始變少。一方面，年輕人結(jié)婚越來越晚；另一方面，老人和中年離異后的獨(dú)居也越來越多。所以，一起租房住的人也越來越多，韓國也出現(xiàn)了越來越多的共居住房。

隨著人口結(jié)構(gòu)的改變，城市的空間形態(tài)也會改變。KyungHo CHOE說，未來的城市將不再是規(guī)劃教科書里佩里的鄰里單元社區(qū)，學(xué)校也不再是社區(qū)的中心。人口結(jié)構(gòu)的變化需要調(diào)整城市的土地利用，城市居住空間的形態(tài)和相應(yīng)的城市設(shè)計(jì)也會隨之改變。

社會住房的未來

KyungHo CHOE今年年初，剛剛獲得了荷蘭代爾夫特理工大學(xué)的博士學(xué)位，他的研究主題就是對比東亞和歐洲的住房體制（Housing Regime），包括住房政策、住房市場和住房機(jī)構(gòu)。他在荷蘭學(xué)習(xí)工作近8年，荷蘭是世界上最早提出住房法案的國家，并提出“享有住房是所有人的權(quán)利，提供住房是社會的責(zé)任”。荷蘭的社會住房也一直是世界各地學(xué)習(xí)的榜樣。

他認(rèn)為，很難把歐洲模式搬到東亞城市，因?yàn)闅W洲的社會住房制度是一個完整的體系，無法只使用一部分。歐洲模式的成功之處在于，讓不同的參與者都獲得好處，并得到了社會的廣泛認(rèn)可。但是，如果說歐洲模式對東亞城市最大的意義，可能就是告訴我們，歐洲社會住房是可以成為現(xiàn)實(shí)的。

但在東亞城市實(shí)現(xiàn)仍面臨巨大的住房挑戰(zhàn)，KyungHo CHOE認(rèn)為，很重要的一點(diǎn)是要和住房相關(guān)的其他部門共同改變，比如土地、財(cái)政等機(jī)構(gòu)。因?yàn)?，住房非常貴，也很花時間，需要土地、財(cái)政等各方面的支持。此外，還要重視與社會團(tuán)體及專業(yè)人士合作。政府在實(shí)施的過程中，難免有官僚化的風(fēng)險，而個體又無法籌集足夠的資金來建房。因此，需要能承擔(dān)社會責(zé)任的社會團(tuán)體的介入，一方面可以解決資金等問題，一方面又會避免過度逐利的商業(yè)化發(fā)展。

KyungHo CHOE的名片上對首爾社會住房中心的介紹。

KyungHo CHOE的名片背面用英文寫著：首爾社會中心是一個協(xié)調(diào)性組織，2016年由首爾市政府建立，并委托韓國社會投資（基金）管理，以促進(jìn)新興的首爾社會住房的發(fā)展。目前，首爾社會住房還沒有統(tǒng)一的申請平臺，符合收入要求的申請者可以通過各個項(xiàng)目開發(fā)者的平臺進(jìn)行申請。如果首爾社會住房發(fā)展的順利，未來會建設(shè)統(tǒng)一的申請平臺。

等到兩年的試驗(yàn)期結(jié)束了，首爾社會住房的未來會怎樣呢？KyungHo CHOE認(rèn)為，現(xiàn)在的中央政府和首爾市政府是同一個黨派，未來也許會有更多的合作，但一切還是未知。他的這個部門可能會成為首爾住房與城市建設(shè)的一個新部門，也可能會和中央政府的社會住房機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作。

不管首爾社會住房會以怎樣的形式延續(xù)下去，這都是一次帶有歐洲特色的住房試驗(yàn)，即強(qiáng)調(diào)社會混合（social mix）和社會參與的住房模式，在東亞城市的探索；也意味著社會經(jīng)濟(jì)組織（SEE）有能力打破由政府和市場主導(dǎo)住房供應(yīng)的局面。首爾社會住房也許會為解決東亞城市高房價的問題，提供新的出路。

（采訪錄音整理：孔娜娜）