2018年全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表示，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。同時(shí)，我國(guó)將探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。

對(duì)此，中國(guó)建設(shè)報(bào)連線清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明就這一消息進(jìn)行了詳細(xì)的解讀。在他看來(lái)，政府不再壟斷住房用地的供給是讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，這一舉措的出臺(tái)將促進(jìn)土地領(lǐng)域的改革進(jìn)入新的發(fā)展階段。

中國(guó)建設(shè)報(bào)：國(guó)土資源部此次提出“政府將不再是居住用地唯一提供者”的重要意義在哪里？

蔡繼明：這是全面落實(shí)中共十八屆三中全會(huì)精神，“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”的重要舉措。中共十八屆三中全會(huì)之后，一些與土地政策相關(guān)的政府官員就強(qiáng)調(diào)土地資源的配置不能由市場(chǎng)來(lái)決定，而應(yīng)該由規(guī)劃和用途管制決定。這些年來(lái)，土地資源也的確是由計(jì)劃（規(guī)劃）行政配置的，尤其是城鎮(zhèn)建設(shè)用地供給，完全是由政府獨(dú)家壟斷的，根本排斥了市場(chǎng)在土地資源配置中應(yīng)該起的決定性作用，由此造成如下嚴(yán)重的弊端：

首先，我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)用地在整個(gè)國(guó)土資源中所占的比例以及城鎮(zhèn)建設(shè)用地中宅基地所占的比例都是偏低的，而我國(guó)家目前正處在工業(yè)化后期和城市化快速發(fā)展階段，這種土地資源的配置方式一方面造成農(nóng)村大量建設(shè)用地閑置，另一方面導(dǎo)致城市建設(shè)用地特別是宅基地供不應(yīng)求，是不適應(yīng)工業(yè)化和城市化發(fā)展需要的。

其次，人口向特大城市、超大城市集中是世界城市化進(jìn)程中的普遍規(guī)律，在我國(guó)的具體表現(xiàn)就是改革開(kāi)放以來(lái)人口從中西部向東部沿海一線特大超大城市流動(dòng)，而將城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地供給從東部向中西部?jī)A向，特別是對(duì)特大、超大城市的土地供給完全采用行政手段嚴(yán)格控制，不僅遏制了特大超大城市的正常發(fā)展，而且造成了東部一線城市房?jī)r(jià)飆升，中西部空城、“鬼城”遍地，抬高了農(nóng)民工進(jìn)城落戶的門檻，導(dǎo)致城鎮(zhèn)化速率下降。

國(guó)土資源部做出新的規(guī)定，政府不再是土地供應(yīng)的唯一主體，那就要允許農(nóng)村集體土地在符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃的前提下自主進(jìn)入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，直接轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)建設(shè)用地。所以，這一政策的重要意義就在于全面落實(shí)中共十八屆三中全會(huì)決定，讓市場(chǎng)在土地資源配置中同樣起決定性作用。

中國(guó)建設(shè)報(bào)：讓農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，這一政策的出臺(tái)將會(huì)帶來(lái)什么影響？

蔡繼明：改變政府單一的城市建設(shè)用地供給模式、構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，必將對(duì)城鄉(xiāng)土地資源配置產(chǎn)生重要影響。根據(jù)國(guó)土資源部門公布的數(shù)據(jù)，我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地是19萬(wàn)平方公里，其中70%以上是住宅用地，城鎮(zhèn)建設(shè)用地只有10萬(wàn)平方公里，而目前農(nóng)村常住人口只占全國(guó)總?cè)丝诘?2.65%，57.35%的常住人口都居住在城市，所以，農(nóng)村大量住宅用地是閑置的，或粗放使用的，空心村、空殼村、一戶多宅、宅地超標(biāo)現(xiàn)象普遍存在。

讓農(nóng)村集體建設(shè)用地特別是宅基地進(jìn)入市場(chǎng)，這樣就增加了城市建設(shè)用地的有效供給，就可以緩解城市住房?jī)r(jià)格居高不下的狀況，同時(shí)也就有助于降低農(nóng)民工進(jìn)城落戶的門檻。我國(guó)現(xiàn)在城鎮(zhèn)中有2.8億農(nóng)民工，按照常住人口統(tǒng)計(jì)的城鎮(zhèn)人口中大概有2.2億農(nóng)民工和家屬?zèng)]有城市戶口，但他們被統(tǒng)計(jì)為城鎮(zhèn)常住人口。如果放開(kāi)土地市場(chǎng)，讓大量農(nóng)村閑置的集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，那就能夠有效地降低城市地價(jià)和房?jī)r(jià)，從而為農(nóng)民工及其家屬進(jìn)城落戶創(chuàng)造條件，加快我國(guó)的城市化進(jìn)程。

當(dāng)然，上述政策的出臺(tái)，也將促使我國(guó)涉地法律法規(guī)的修改范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，也就是說(shuō)僅僅通過(guò)修改《土地管理法》允許集體建設(shè)用地入市還是不夠的，我國(guó)《憲法》第十條規(guī)定城市的土地屬于國(guó)家所有，如果不盡快將此規(guī)定修改為“城市土地實(shí)行國(guó)有和集體所有兩種公有制”，那么，無(wú)論是中共十八屆三中全會(huì)有關(guān)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的決定，還是目前正在進(jìn)行的“三塊地”改革試點(diǎn)，抑或是國(guó)土資源部剛剛出臺(tái)的上述政策，恐怕都會(huì)與憲法第十條的規(guī)定相矛盾。所以，我特別希望即將召開(kāi)的十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)對(duì)《憲法》第十條做出上述修改。只有國(guó)家根本大法做了上述修改，其他涉地的法律法規(guī)（包括《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》以及國(guó)務(wù)院的相關(guān)法規(guī)）的修改和完善，才能與上位法保持一致。

中國(guó)建設(shè)報(bào)：為什么要探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)的“三權(quán)分置”？

蔡繼明：這涉及到農(nóng)村集體建設(shè)用地如何入市的問(wèn)題。國(guó)土資源部去年就已經(jīng)開(kāi)始在13個(gè)城市試行利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建租賃住房，這個(gè)試點(diǎn)可能還要進(jìn)一步擴(kuò)大。國(guó)土資源部姜大明部長(zhǎng)也提到，在農(nóng)村承包地實(shí)行“三權(quán)分置”的基礎(chǔ)上，宅基地也可以探索實(shí)行“三權(quán)分置”，即集體宅基地所有權(quán)、農(nóng)戶宅基地資格權(quán)和宅基地使用權(quán)分置。

這樣一來(lái)，就為深化農(nóng)村土地制度改革開(kāi)辟了更大的空間，因?yàn)橐酝r(nóng)村集體建設(shè)用地只能用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)、公共設(shè)施以及農(nóng)民自住房建設(shè)，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)也只限定在集體所有制內(nèi)部，現(xiàn)在13個(gè)試點(diǎn)城市有了突破，農(nóng)村集體建設(shè)用地可以建租賃房了！而在2015年啟動(dòng)的33個(gè)縣市區(qū)“三塊地”改革試點(diǎn)中，乃至在更多的農(nóng)村地區(qū)，很多宅基地已經(jīng)在不同村落之間流轉(zhuǎn)了，甚至有的進(jìn)城落戶的農(nóng)民，仍然可以回到自己的家鄉(xiāng)，有償獲得一塊宅基地建房。宅基地“三權(quán)分置”之后，這種使用權(quán)的流轉(zhuǎn)包括出租、轉(zhuǎn)讓、抵押的范圍，有望在更大范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)。

對(duì)特大、超大城市來(lái)說(shuō)，其周邊大量農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，可以為這些城市的擴(kuò)展提供更大的空間。只有政府不再壟斷住宅土地的供給，才有可能使城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)市場(chǎng)建立起來(lái)，真正讓市場(chǎng)在土地資源配置中起決定性作用。

（原題：《清華大學(xué)教授蔡繼明解讀“政府不再壟斷居住用地供給”》）