在政策嚴、資金緊的2018年，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)如何？房企更看好哪個城市？未來房價是上漲還是下跌？

3月22日，在觀點地產(chǎn)新媒體主辦的“小年大周期”2018年年度論壇上，幾位參會的房企代表，不約而同地表示，今年房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，甚至相對來說會是一個大年。長期來看，房價將溫和上漲。

“城市分化得非常厲害”

陽光100集團總裁林少洲認為，大小年講的是波動和分化，一線城市過去這幾年成交在萎縮，但是三線城市是在增長的，所以不同的城市有不同的表現(xiàn)，整體的房地產(chǎn)今年可能成交面積有可能會略微回落，但是整體上還是比較穩(wěn)定的。對不同的企業(yè)來說，可能大的企業(yè)今年還是一個大年，小的企業(yè)今年可能是一個小年，行業(yè)的洗牌在加劇。更值得期待的可能是在房地產(chǎn)的創(chuàng)新模式方面，一些新型的企業(yè)今年可能會是一個大年，在洗牌的階段，需要很多新的物種、新的業(yè)態(tài)，“所以我覺得創(chuàng)新型企業(yè)未來可能會是一個持續(xù)的大年”。

中城新產(chǎn)業(yè)控股有限公司董事長劉愛明表示，大家談小年主要還是覺得今年政策比較嚴、資金會比較緊。我們看總量就不是小年?，F(xiàn)在房地產(chǎn)有一個背景，集中度在提高，大企業(yè)能力很強，盡管市場比較嚴峻，它產(chǎn)出還很高，現(xiàn)在房企銷售不上千億都不能談。

另外，區(qū)域是不平衡的，公司也不平衡，產(chǎn)品也不平衡。另外我們看大年、小年，還要看供應(yīng)是大還是小。

“搞房地產(chǎn)這么多年，每年都喊挺難的，但是每年大家日子都挺好，所以我覺得還是地產(chǎn)人自己的努力是最重要的，越是大企業(yè)越努力，這也是地產(chǎn)行業(yè)一個非常好的現(xiàn)象，給整個經(jīng)濟增加了非常大的穩(wěn)定因素?！眲勖髡f，“我是房地產(chǎn)的死多派，中國人口不完成一輪聚集，城市化沒有結(jié)束，房價就還會漲。人口往哪里流動，往哪里聚集，哪里的房價就會上漲，這是一個很正常的過程?！?/p>

林少洲表示，從感情上是希望房價能降，從理性上房價下降很難，供求關(guān)系決定了在大城市的供應(yīng)量不多，很難有新的供應(yīng)，改造的成本嚇人，想來的人特別多，所以最希望降的地方恰恰最沒有可能降，因為還是有很多人想到一線城市，但是沒有多少地。現(xiàn)在三四線城市的房價1萬元左右其實也不高，扣掉各種成本之后也沒有什么利潤。“由于政策原因、經(jīng)濟波動原因，造成房價有一定的起落，比如說燕郊由3萬元變成1.5萬元，這是有可能的，但是這很有可能又是給新的一波人創(chuàng)造機會?，F(xiàn)在我們的政府采取的政策非常理性，像年輕人買房的問題，我們用租賃、人才房等等各種辦法解決他們的需求。未來的房地產(chǎn)頂多是房價不要漲得太快，漲慢一點，或者說收入的增長和經(jīng)濟的增長多漲一漲，等到收入的增長和房價的增長持平，慢慢的這個市場就會很良性了?！彼f。

旭輝集團股份有限公司董事長林中表示，中國的城市分化得非常厲害，一線城市就四個，但是都受到了比較嚴厲的調(diào)控，二線城市已經(jīng)分化成很多類，三四線城市的類別更多，今年肯定是有些城市好，有些城市不好?？偟膩碚f城市好有幾個共同的特征，第一是城市的基本面好，第二是有沒有政策支持，有些三四線城市基本面好，又有大量的棚改，第三是房價有沒有過快上漲過，第四是沒有新政調(diào)控，今年可能最好的就是這樣的城市。

“當然不同的城市在今年會有不同的表現(xiàn)。作為企業(yè)應(yīng)該研究不同城市的發(fā)展周期，把握發(fā)展機會，對我們來說，好的城市多賣樓，差的城市多買地，表現(xiàn)好我們也很高興，回落我們也很高興，我們就希望在不同的城市進行不同的資源配置?！绷种姓f。

林少洲也認為，今年一二線城市的房地產(chǎn)市場不會有特別火爆的表現(xiàn)，一二線城市更多的是存量，包括租賃房、集體建設(shè)用地，非傳統(tǒng)的產(chǎn)品可能會有更多的表現(xiàn)空間，包括一些共有產(chǎn)權(quán)住房，這些創(chuàng)新模式的產(chǎn)品會有更多的表現(xiàn)機會。三四線還會是主力供應(yīng)，包括會有更多的三四線城市會完成一輪補漲、補供應(yīng)、補消費的過程。

中國金茂高級副總裁、華南區(qū)域總經(jīng)理魏浙說，“房價穩(wěn)定上漲的趨勢確實是不會變的，如果我們相信中國的城市化進程，相信我們的經(jīng)濟發(fā)展還不斷地有財富的積累，而且中國的人口還是在增長的，它畢竟還是在上漲的趨勢之中，這個趨勢不會變化，至于說增長比例是多少，現(xiàn)在確實沒法拍腦袋說?！?/p>

“看好得到高鐵紅利的省會城市”

在2017年底加入寶能集團任高級副總裁、寶能地產(chǎn)總裁、寶能城市發(fā)展集團總裁，原保利地產(chǎn)副總裁余英更看好得到高鐵紅利的省會城市和一些比較強的三線城市。

余英說，今年一線城市肯定會比較差一點，因為好多房子能賣6萬元的，只能按3.8萬元的售價去賣，企業(yè)如果不是有銷售的壓力，或者資金鏈的問題，是不會賣的，所以一線城市的銷售量肯定會下降。

余英在其演講的“高鐵新時代下房地產(chǎn)發(fā)展的新機遇”中強調(diào)，高鐵帶來城市區(qū)域經(jīng)濟的重構(gòu)和部分城市的異軍突起，將是今年乃至未來兩三年的一個最大的亮點。

余英說，“在一線城市限購的情況下，成交量可能會下降，但是二線城市的核心區(qū)以及中國高鐵網(wǎng)的節(jié)點城市，我預(yù)計在今年三季度開始會出現(xiàn)量價齊升，而且這些城市的調(diào)控力度不是很大，所以是一個非常好的機會，所以個人投資建議大家要關(guān)注這些高鐵站點的城市，房地產(chǎn)企業(yè)拿地也要關(guān)注這些城市。其中，有幾個城市需要重視，它們分別是：西安、鄭州、合肥、武漢、長沙、成都、重慶、貴陽、南寧、昆明?！?/p>

“由于中國和南亞關(guān)系未來可能的好轉(zhuǎn)，昆明會從過去的一個邊陲城市，變?yōu)檩椛鋿|南亞以及南亞的橋頭堡，而南亞、東南亞有20億人口，所以昆明、南寧這兩個城市是很有機會的，南寧的高鐵將來是要通到越南的，然后到泰國，昆明的高鐵是通過緬甸到泰國的，兩個高鐵最后匯集在一起，最終到新加坡。”余英說，“中國的高鐵網(wǎng)，有很多典型的米字型高鐵匯集的城市，我認為今后中國城市的發(fā)展進入到典型的省會城市年代和高鐵節(jié)點城市年代。而高鐵沒有照顧到的城市，將來可能會有很多的風險，特別是對商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓的風險更大?！?/p>