黨的二十大報(bào)告中，對(duì)房地產(chǎn)的具體表述為“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，這為未來(lái)5年乃至更長(zhǎng)時(shí)期的房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向。

近日，住建部召開(kāi)黨組會(huì)議、黨組理論學(xué)習(xí)中心組學(xué)習(xí)（擴(kuò)大）會(huì)議，深入學(xué)習(xí)貫徹黨的二十大精神。會(huì)議要求，夯實(shí)安居這個(gè)人民幸福的基點(diǎn)，從好房子到好小區(qū)，從好小區(qū)到好社區(qū)，進(jìn)而把城市規(guī)劃好、建設(shè)好、治理好，打造宜居、韌性、智慧城市，建設(shè)宜居宜業(yè)和美鄉(xiāng)村。

受訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新時(shí)期住房工作的頂層思路非常清晰，即“房住不炒”和“租購(gòu)并舉”，前者是統(tǒng)攬全局的準(zhǔn)繩，后者是供給側(cè)改革的抓手。接下來(lái)，房地產(chǎn)發(fā)展的落腳點(diǎn)將更多聚焦保民生、提品質(zhì)，未來(lái)合理的住房需求仍將是政策支持和鼓勵(lì)的主要對(duì)象。同時(shí)，“租購(gòu)并舉”的住房制度將加快建立，政策紅利有望繼續(xù)釋放，隨著住房租賃需求的逐步擴(kuò)大，住房租賃市場(chǎng)也將迎來(lái)快速發(fā)展期。

支持合理住房需求政策加速落地

在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，住房工作的頂層思路非常清晰，即“房住不炒”和“租購(gòu)并舉”。前者是統(tǒng)攬住房工作全局的準(zhǔn)繩，后者是供給側(cè)改革的抓手，二者結(jié)合，才能推進(jìn)住房高質(zhì)量發(fā)展。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)丁祖昱也表示，未來(lái)房地產(chǎn)政策主基調(diào)將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，強(qiáng)化住房的居住功能，弱化住房的金融屬性，嚴(yán)防房地產(chǎn)過(guò)度金融化、泡沫化。同時(shí)，全面貫徹落實(shí)租購(gòu)并舉新模式，重點(diǎn)解決新市民、城市低收入群體的居住難題，實(shí)現(xiàn)人民群眾住有所居、安居宜居。

自2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出堅(jiān)持“房住不炒”定位后，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，“房住不炒”理念已經(jīng)深入人心，成為社會(huì)共識(shí)，盡管近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整，中央支持各地因城施策優(yōu)化樓市調(diào)控政策，但是“房住不炒”始終是政策底線。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，二十大報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，彰顯政策定力，同時(shí)也意味著“房住不炒”將成為我國(guó)長(zhǎng)期堅(jiān)持的房地產(chǎn)行業(yè)定位，接下來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的落腳點(diǎn)將更多聚焦保民生、提品質(zhì)。同時(shí)，也要看到，在實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的過(guò)程中，“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”將成為政策發(fā)力點(diǎn)，未來(lái)合理的住房需求仍將是政策支持和鼓勵(lì)的主要對(duì)象，剛性和改善性住房需求釋放仍有空間，特別是人民對(duì)美好生活的需要日益廣泛，改善性住房需求或?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)的關(guān)鍵支撐。

值得注意的是，9月底，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)和財(cái)政部在兩天內(nèi)接連出臺(tái)放松房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率、減免置換購(gòu)房個(gè)稅等組合拳政策。隨后，各地支持合理住房需求的政策加速落地，包括放松限貸，實(shí)行認(rèn)貸不認(rèn)房；放松公積金貸款，上調(diào)最高貸款額度；實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼；減免交易稅費(fèi)等。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，10月，全國(guó)各地出臺(tái)穩(wěn)樓市政策超過(guò)90次。

丁祖昱也認(rèn)為，未來(lái)將繼續(xù)保障剛需住房，并滿(mǎn)足改善型住房需求，因城施策落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。適度調(diào)降首套、二套住房置業(yè)門(mén)檻，提升居民居住環(huán)境。同時(shí)將打壓投資、投機(jī)性需求，嚴(yán)防違規(guī)信貸資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。

加快租購(gòu)并舉住房制度

租賃行業(yè)迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇

黨的二十大報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。陳文靜認(rèn)為，這表明中央將繼續(xù)發(fā)力完善住房供應(yīng)端政策，并大力推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，完善“購(gòu)+租”、“市場(chǎng)+保障”的住房體系。

據(jù)了解，2015年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提及發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并強(qiáng)調(diào)將“租購(gòu)并舉”確立為我國(guó)住房制度改革的主要方向。2020年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要高度重視保障性租賃住房建設(shè)”，租賃市場(chǎng)進(jìn)入以保障性租賃住房為抓手、重點(diǎn)解決住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題的高質(zhì)量發(fā)展階段。2021年6月國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，第一次明確了國(guó)家層面住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，隨后中央加快金融、財(cái)稅、土地等配套政策落地。

陳文靜指出，根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，“十四五”期間，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房650萬(wàn)套（間），預(yù)計(jì)可解決近2000萬(wàn)新市民、青年人的住房困難問(wèn)題。2021年、2022年全國(guó)建設(shè)籌集330萬(wàn)套（間）保租房，未來(lái)保租房發(fā)展仍有望進(jìn)一步提速。另外，2022年8月，首批3只保租房公募REITs在滬深交易所上市，保租房公募REITs的落地，打通了“投融管退”閉環(huán)，有利于提高市場(chǎng)化企業(yè)的參與積極性，有助于增加保障性租賃住房供給量。

“隨著住房租賃需求的逐步擴(kuò)大，住房租賃市場(chǎng)也將迎來(lái)快速發(fā)展期，這也為開(kāi)發(fā)企業(yè)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)、裝飾裝修企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等提供了新的發(fā)展機(jī)遇，相關(guān)企業(yè)需要抓住政策紅利和市場(chǎng)發(fā)展期，拓展新的市場(chǎng)空間?！标愇撵o說(shuō)。

值得注意的是，10月25日，中國(guó)建設(shè)銀行公布設(shè)立300億住房租賃基金的進(jìn)展。公告顯示，該住房租賃基金已完成市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)登記注冊(cè)并獲得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，已根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)在中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)備案。據(jù)了解，該基金將通過(guò)投資房企存量資產(chǎn)，改造為租賃住房，增加市場(chǎng)化長(zhǎng)租房和保障性租賃住房供給，探索租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

“建行案例值得借鑒，在房地產(chǎn)行業(yè)這樣一個(gè)特殊時(shí)期，如果一些風(fēng)險(xiǎn)厭惡型的中長(zhǎng)期資金愿意介入，開(kāi)發(fā)商解決現(xiàn)金流問(wèn)題，投資機(jī)構(gòu)獲得長(zhǎng)期可以回收的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在這樣一個(gè)時(shí)間關(guān)口，類(lèi)似的替換對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是非常好的。”景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉說(shuō)。

在胡景暉看來(lái)，隨著住房制度的深入貫徹執(zhí)行，未來(lái)5年，租房將成為與買(mǎi)房并行的重要居住形態(tài)之一，與此同時(shí)，隨著租房人口的增加，相關(guān)的立法會(huì)很快完善，與租房相關(guān)的配套制度也會(huì)陸續(xù)完善，大家所擔(dān)心的在享受社會(huì)公共配套資源上，租房總比買(mǎi)房“低一頭”的現(xiàn)狀將在未來(lái)得到根本扭轉(zhuǎn)，租房將不再是權(quán)宜之計(jì)的短期過(guò)渡，長(zhǎng)期租房將成為更多市民的居住形態(tài)。隨著越來(lái)越多的市民選擇長(zhǎng)期租房，這也將給“長(zhǎng)租房”市場(chǎng)帶來(lái)廣闊的發(fā)展機(jī)遇。