根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

1

基本案情

原告孫某向法院訴稱(chēng)：2018年原告欲購(gòu)買(mǎi)被告某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的商鋪一套，交納房款971660元，被告承諾2019年10月份交房并開(kāi)業(yè)，但商鋪至今未建成，被告公司遲遲未交房。2021年6月，原告母親至被告分公司售樓處催告并要求退房退款，并按要求提交了房款收據(jù)復(fù)印件等，但原、被告至今未就退房事宜達(dá)成一致意見(jiàn)。因原、被告溝通賠償損失事宜無(wú)果，請(qǐng)求：依法判決兩被告返還原告購(gòu)房款971660元，并支付資金占用期間的利息損失145563元(按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，分別以821660元為基數(shù)自2018年4月26日、以50000元為基數(shù)自2018年8月30日、以100000元為基數(shù)自2019年5月30日計(jì)算至2021年12月13日)，并自2021年12月14日的利息損失繼續(xù)計(jì)算至實(shí)際清償之日。

被告某房地產(chǎn)公司及分公司辯稱(chēng)：1、案涉房屋具備交房條件，隨時(shí)可以交房；2、原、被告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系合法有效，原告所購(gòu)買(mǎi)的房屋已批準(zhǔn)預(yù)售；3、原告未繳納剩余房款，無(wú)權(quán)要求被告交房；4、即使原告享有合同解除權(quán)，也已經(jīng)超出除斥期間。

法院經(jīng)審理查明：趙某與孫某系母子關(guān)系。2017年10月1日，趙某向某房地產(chǎn)公司分公司交納市場(chǎng)培育金10000元。2018年2月24日，孫某簽訂某商鋪確認(rèn)單，認(rèn)購(gòu)該鋪位，并交納定金50000元。2018年3月30日，孫某交納房款761660元，雙方確定合同鋪款總額為1631660元。2018年4月25日，某房地產(chǎn)公司分公司出具收據(jù)一張，將前期趙某交納的市場(chǎng)培育金和孫某交納的定金和房款計(jì)入房款，確認(rèn)孫某交納房款821660元。之后，孫某又于2018年8月29日交納房款50000元，于2019年5月29日交納房款100000元，總計(jì)交納971660元。案涉商鋪買(mǎi)賣(mài)未簽訂書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

案涉商鋪所在的項(xiàng)目樓于2017年11月9日取得商品房預(yù)售許可證。2018年11月15日，該樓房工程經(jīng)五方竣工驗(yàn)收?，F(xiàn)該樓房商鋪均未交付購(gòu)房者，房地產(chǎn)公司及分公司稱(chēng)該樓需等整體商業(yè)項(xiàng)目建成之后一起交房。

在趙某與某房地產(chǎn)公司分公司張某微信聊天中，趙某于2019年5月27日詢(xún)問(wèn)何時(shí)交房，張某稱(chēng)2020年5月1日開(kāi)業(yè)之前交付。2019年8月30日張某詢(xún)問(wèn)趙某何時(shí)付房款，趙某稱(chēng)交房之前肯定付款，張某按照剩余房款在交房時(shí)一次性付清上報(bào)公司。2021年3月15日，趙某向張某提出想退房，后經(jīng)雙方協(xié)商，某房地產(chǎn)公司及分公司未同意退房申請(qǐng)，為此形成訴訟。

2

裁判結(jié)果

法院一審判決：一、被告某房地產(chǎn)公司分公司返還原告孫某房款971660元，于本判決生效后十日內(nèi)付清。二、被告某房地產(chǎn)公司分公司賠償原告孫某經(jīng)濟(jì)損失（以821660元為基數(shù)自2018年4月26日起、以50000元為基數(shù)自2018年8月30日起，以100000元為基數(shù)自2019年5月30日計(jì)算起均至實(shí)際支付之日止，均按照當(dāng)時(shí)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算），與第一項(xiàng)同時(shí)付清。三、被告某房地產(chǎn)公司分公司對(duì)上述第一、二項(xiàng)不足以清償?shù)模杀桓婺撤康禺a(chǎn)公司承擔(dān)清償責(zé)任。

宣判后，兩被告不服提起上訴，中院二審判決：駁回上訴，維持原判。

3

案例解讀

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于涉案商鋪購(gòu)買(mǎi)人是否享有解除權(quán)以及解除權(quán)是否因存續(xù)期間屆滿(mǎn)而消滅。

一、關(guān)于原告是否享有合同解除權(quán)問(wèn)題。

合同解除權(quán)在民法上屬于形成權(quán)?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法典》）對(duì)于合同解除規(guī)定了三種解除的方式，即第五百六十二條規(guī)定的協(xié)議解除、第五百六十二條規(guī)定的約定解除和第五百六十三條規(guī)定的法定解除。根據(jù)《民法典》第五百六十三條第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人可以解除合同。該項(xiàng)為因遲延履行債務(wù)而引起的合同解除規(guī)定。只要當(dāng)事人一方在履行期限到來(lái)后遲延履行債務(wù)，另一方當(dāng)事人就可主張解除合同，必然會(huì)導(dǎo)致合同解除的任意性，造成不必要的財(cái)產(chǎn)損失和交易成本的增加。因此民法典規(guī)定，履行期限對(duì)合同目的之實(shí)現(xiàn)不具有根本影響的，債務(wù)人在履行期限屆滿(mǎn)后履行，通常僅會(huì)令債權(quán)人遭受有限損失，不至于使其合同目的落空。在這種情況下，即使債務(wù)人遲延履行合同主要債務(wù)，也不允許債權(quán)人立即解除合同，其應(yīng)向債務(wù)人發(fā)出履行債務(wù)的催告。催告的主要目的在于，盡快確定寬限期，明確解除權(quán)行使的條件。債務(wù)人在寬限期屆滿(mǎn)時(shí)仍未履行的，債權(quán)人便有權(quán)解除合同。催告一般在履行期限屆滿(mǎn)后發(fā)出，履行期限屆滿(mǎn)之前發(fā)出的催告，因債務(wù)人在履行期限屆滿(mǎn)前并無(wú)給付的義務(wù)，此時(shí)催告行為不能發(fā)生催告的效力。寬限期可通過(guò)當(dāng)事人就寬限期達(dá)成合意，或債務(wù)人主動(dòng)提出債務(wù)履行延展期來(lái)確定。若不存在上述兩種情況，則應(yīng)根據(jù)合同類(lèi)型、交易習(xí)慣、案件實(shí)際情況等因素來(lái)認(rèn)定寬限期的合理性。一般而言，債務(wù)履行期限較短的，相應(yīng)合理的寬限期就越短。履行期限對(duì)債權(quán)人合同目的實(shí)現(xiàn)有較大影響的，合理的寬限期就越短。對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》）第十一條第一款規(guī)定：根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

因此，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同案件中，當(dāng)事人要求解除合同，首先需要明確行使的是哪種解除權(quán)。具體到本案，被告作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)怠于與買(mǎi)受人訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦未向買(mǎi)受人送達(dá)書(shū)面交房通知，致使交房時(shí)間多次更改，未能將涉案房屋交付購(gòu)房者。因沒(méi)有書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同和書(shū)面交房通知，因此某房地產(chǎn)公司分公司的工作人員張某與原告孫某的法定代理人趙某的微信聊天記錄應(yīng)視為雙方對(duì)付款時(shí)間和交房時(shí)間的協(xié)商、約定。根據(jù)聊天記錄，某房地產(chǎn)公司分公司的工作人員張某于2019年5月27日稱(chēng)：“明年5月1號(hào)開(kāi)業(yè)，肯定在之前交付”，但房地產(chǎn)公司分公司一直怠于交付，期間既無(wú)交房的意思表示，亦未向原告送達(dá)書(shū)面交房通知，因此房地產(chǎn)公司分公司違約。原告以此要求被告退還房款實(shí)際為行使《民法典》第五百六十三條第（三）項(xiàng)規(guī)定的法定解除權(quán)。被告主張其享有先履行抗辯權(quán)，認(rèn)為在原告未足額繳納房款的情況下其可以不交房。由于雙方未簽訂書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同，在雙方的聊天記錄中約定原告在2020年5月1日交房前付清全款，但被告未有交房的意思表示，亦未向原告送達(dá)書(shū)面交房通知，怠于交房至今；又未以任何方式通知原告在上述約定時(shí)間前支付房款；且在一審?fù)徆P錄中，案涉商鋪所在的項(xiàng)目樓中其他商鋪均未交房，原因系等待旁邊整體商業(yè)項(xiàng)目建好后一起交房，即被告怠于交房并不是因?yàn)樵嫖粗Ц度?，即使原告支付全款，案涉商鋪也無(wú)法在約定時(shí)間交付原告，因此被告主張的先履行抗辯權(quán)與本案查明事實(shí)不符，依法不應(yīng)支持。原告以此要求解除合同符合法律規(guī)定，被告應(yīng)退還原告房款。

二、關(guān)于原告行使解除權(quán)是否超期問(wèn)題。

《民法典》第一百九十九條規(guī)定：法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定的撤銷(xiāo)權(quán)、解除權(quán)等權(quán)利的存續(xù)期間，除法律另有規(guī)定外，自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利產(chǎn)生之日起計(jì)算，不適用有關(guān)訴訟時(shí)效中止、中斷和延長(zhǎng)的規(guī)定。存續(xù)期間屆滿(mǎn)，撤銷(xiāo)權(quán)、解除權(quán)等權(quán)利消滅。第五百六十四條規(guī)定：法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿(mǎn)當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使，或者經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同解釋》第十一條第二款規(guī)定：法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

合同解除權(quán)系形成權(quán)，依法定或約定享有合同解除權(quán)的一方當(dāng)事人，經(jīng)其單方面意思表示即可使合同效力歸于消滅，打破已有的交易秩序，對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生重大影響。故民法典不僅嚴(yán)格規(guī)定其行使要件，還限制其行使時(shí)間，以免滋生流弊。如果解除權(quán)人對(duì)于享有的合同解除權(quán)，既不行使也不放棄，因合同隨時(shí)有被解除的可能，將使合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，這與民法典法保護(hù)交易安全和維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序穩(wěn)定的立法目的相悖。因此，合同解除權(quán)與其他形成權(quán)一樣，應(yīng)受到除斥期間的限制。故當(dāng)事人經(jīng)過(guò)除斥期間不行使法定解除權(quán)或約定解除權(quán)，則應(yīng)認(rèn)定解除權(quán)歸于消滅。從另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，“權(quán)利上的睡眠者”本不應(yīng)受到保護(hù)，一方當(dāng)事人長(zhǎng)時(shí)間不行使合同解除權(quán)，足以證明其并無(wú)解除合同的真實(shí)意愿，應(yīng)視為其自行放棄了解除合同的權(quán)利。解除權(quán)除斥期間的起算點(diǎn)，從解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起算。此處所謂“事由”，是債權(quán)人解除權(quán)成立的各項(xiàng)事由的簡(jiǎn)稱(chēng)。比如，一方當(dāng)事人遲延履行合同債務(wù)致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，即以當(dāng)事人遲延履行合同債務(wù)發(fā)生之日作為解除權(quán)產(chǎn)生之日。知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由的時(shí)點(diǎn)是除斥期間起算的前提和基礎(chǔ)，有證據(jù)表明解除權(quán)人知道解除事由發(fā)生的日期，或者根據(jù)邏輯規(guī)律或者生活經(jīng)驗(yàn)可以推定解除權(quán)人知道解除事由發(fā)生的日期，均可以作為確定除斥期間起算點(diǎn)的依據(jù)。

具體到本案，根據(jù)原告提供的證據(jù)材料，約定交房時(shí)間為2020年5月1日前，原告法定代理人與某房地產(chǎn)公司分公司工作人員張某于2021年3月15日的聊天記錄中表示：“房子我想退了”、“要不退了吧”，在張某表示退不了并提出其他解決方案之后，原告法定代理人仍明確表示“退了吧”、“別無(wú)選擇了”、“你給我問(wèn)問(wèn)退了就行了”，原告解除合同的意思表示清晰明確，且從2020年5月2日開(kāi)始起算除斥期間到2021年3月15日系在一年內(nèi)行使解除權(quán)，故對(duì)被告稱(chēng)原告未在一年除斥期間內(nèi)行使解除權(quán)的主張，依法不應(yīng)支持。

綜上，本案原告作為商鋪購(gòu)買(mǎi)人享有合同解除權(quán)，且解除權(quán)在法定一年期限內(nèi)行使，一、二審法院支持原告訴求具有事實(shí)和法律依據(jù)。

· 法條鏈接 ·

《中華人民共和國(guó)民法典》

第一百九十九條 法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定的撤銷(xiāo)權(quán)、解除權(quán)等權(quán)利的存續(xù)期間，除法律另有規(guī)定外，自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利產(chǎn)生之日起計(jì)算，不適用有關(guān)訴訟時(shí)效中止、中斷和延長(zhǎng)的規(guī)定。存續(xù)期間屆滿(mǎn)，撤銷(xiāo)權(quán)、解除權(quán)等權(quán)利消滅。

第四百九十條 當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，自當(dāng)事人均簽名、蓋章或者按指印時(shí)合同成立。在簽名、蓋章或者按指印之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受時(shí)，該合同成立。

法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但是一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受時(shí)，該合同成立。

第五百六十二條 當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。

當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。

第五百六十四條 法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿(mǎn)當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。

法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使，或者經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。

第五百六十五條 當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除；通知載明債務(wù)人在一定期限內(nèi)不履行債務(wù)則合同自動(dòng)解除，債務(wù)人在該期限內(nèi)未履行債務(wù)的，合同自通知載明的期限屆滿(mǎn)時(shí)解除。對(duì)方對(duì)解除合同有異議的，任何一方當(dāng)事人均可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除行為的效力。

當(dāng)事人一方未通知對(duì)方，直接以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請(qǐng)書(shū)副本送達(dá)對(duì)方時(shí)解除。

第五百六十六條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。

合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

主合同解除后，擔(dān)保人對(duì)債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第二條 出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

第十一條 根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。