圖1 住房養(yǎng)老金制度框架圖

（一）基礎(chǔ)類養(yǎng)老金是住房養(yǎng)老金的第一支柱，由財政資金支出

基礎(chǔ)類養(yǎng)老金是用于保障房屋基本安全，兜牢城市安全底線的基礎(chǔ)，由財政資金支出。目前基礎(chǔ)養(yǎng)老金的財政資金來源，可從以下三方面考慮:

一是建議從土地出讓金收益中提取一定比例作為基礎(chǔ)類住房養(yǎng)老金的主要資金來源，保障社會運行公共安全。

一方面，土地出讓金作為政府的基金性收入，是政府預(yù)算收入的一部分，其使用范疇?wèi)?yīng)重點向涉及社會公共利益的內(nèi)容傾斜。房屋安全是城市運行安全的重要組成。根據(jù)“取之于民，用之于民”的思想，土地出讓金應(yīng)作為房屋安全管理的資金保障之一。

另一方面，目前我國土地出讓金支出的固定項目，覆蓋農(nóng)業(yè)、教育、水利、城市建設(shè)等領(lǐng)域，且城市維護(hù)建設(shè)資金主要用于維護(hù)城市的道路、橋涵等市政工程設(shè)施以及園林綠化、城市路燈、公共環(huán)境等城市公共設(shè)施，并未覆蓋住宅部分。綜合而言，土地出讓金沒有為住房養(yǎng)老提供資金保障。根據(jù)近十年的土地出讓金收支數(shù)據(jù)分析，土地出讓金累計結(jié)余量為3685.76億元，仍然存在提取空間。經(jīng)過初步測算并參考保障性安居工程計提土地出讓金比例，建議按照去除成本性支出后土地出讓金收益口徑，以不少于10%的比例計提土地出讓金，作為基礎(chǔ)類養(yǎng)老金。

二是建議將住房養(yǎng)老納入土地出讓金“其他支出”項目，作為住房養(yǎng)老金的資金來源之一。據(jù)2008-2015年全國土地出讓非成本性支出數(shù)據(jù)統(tǒng)計，近一半年份里，土地出讓金的非成本性支出里都有其他支出，其中2014年其他支出占比高達(dá)37.06%。部分年份當(dāng)年土地出讓金會出現(xiàn)支出大于收入的情況，將住房養(yǎng)老納入土地出讓金“其他支出”項目統(tǒng)籌分配，同樣可解決基礎(chǔ)養(yǎng)老金的資金來源問題。

三是目前國家沒有正式征收房地產(chǎn)稅，建議后續(xù)國家出臺正式文件后，也可考慮按一定比例提取，作為財政支出，用于基礎(chǔ)類住房養(yǎng)老金的資金補(bǔ)充。

（二）專項類養(yǎng)老金是住房養(yǎng)老金的第二支柱，由業(yè)主強(qiáng)制繳納

專項類養(yǎng)老金主要依托已有的住宅專項維修資金，建議立足現(xiàn)有制度基礎(chǔ)上，對專項維修資金管理制度予以優(yōu)化完善，以更好適應(yīng)新時代住宅專項維修資金管理的需要。

一是在現(xiàn)有個人維修資金賬戶基礎(chǔ)上，探索建立統(tǒng)籌賬戶。比如上海在探索建立統(tǒng)籌賬戶，資金來源主要是從全市專項維修資金增值收益中提取一定比例、此前全市維修資金的沉淀收益（股票收益）、市財政維修專項資金等，統(tǒng)籌賬戶資金可以進(jìn)行綜合收益率較高的投資，其資金本金與收益主要用于提供房屋應(yīng)急維修托底保障、墊付個人賬戶支付維修費用不足部分、全市住宅小區(qū)購買財產(chǎn)保險、委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)服務(wù)、信息化建設(shè)等方面。

二是理順維修資金續(xù)籌工作機(jī)制，探索分期續(xù)籌模式。建議由國家層面牽頭理順相關(guān)法律效力，統(tǒng)籌指導(dǎo)各地建立統(tǒng)一的維修資金續(xù)籌模式，推動在二手房交易轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)補(bǔ)足維修資金，保障業(yè)主權(quán)益。由于一次性補(bǔ)繳金額較大，小區(qū)業(yè)主意見較多，可探索采用并入物業(yè)服務(wù)費測算項目分期續(xù)籌，或由業(yè)主在按月繳納物業(yè)管理費時一并繳納。

（三）商業(yè)類養(yǎng)老金是住房養(yǎng)老金的第三支柱，由業(yè)主自愿購買

商業(yè)類養(yǎng)老金主要指住宅養(yǎng)老保險，作為基礎(chǔ)類養(yǎng)老金和專項類養(yǎng)老金的補(bǔ)充，為住房養(yǎng)老增加一份保障。建議探索多元既有住宅養(yǎng)老保險，拓展保險購買資金渠道。

一是通過購買住宅養(yǎng)老保險，固定保險費，“鎖定”未來可能發(fā)生的維修費用，實現(xiàn)資金放大效應(yīng)；二是發(fā)揮保險的風(fēng)險管理功能，實現(xiàn)風(fēng)險等量管理到風(fēng)險減量管理的轉(zhuǎn)變；三是發(fā)揮保險的財務(wù)安排功能，投保時走業(yè)主大會投票流程后，后續(xù)維修費用由保險公司支付，無需走業(yè)主大會投票流程。

新建住宅由建設(shè)單位在辦理房屋建筑工程竣工驗收備案時投保，用于住宅在規(guī)定時間后房屋安全保障；既有住宅用于商業(yè)保險的投保資金主要來源于維修資金、物業(yè)公司成本、日常維修費、業(yè)主個人資金等，可由業(yè)主委員會統(tǒng)一購買或業(yè)主自行購買。

（文章原題為“關(guān)于建立健全住房養(yǎng)老金制度的思考與建議”。作者嚴(yán)榮系上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長、研究員、博士；郭戈系上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院城市更新研究所所長、高級工程師、博士；郝艷婷系上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院城市更新研究所工程師）