作為住房租賃品牌開(kāi)店首選，今年上海將繼續(xù)加大保租房建設(shè)籌集和供應(yīng)力度，全年計(jì)劃新增建設(shè)籌集保租房7.5萬(wàn)套。截至2022年底，上海已累計(jì)完成建設(shè)籌措保租房38.5萬(wàn)套，完成“十四五”規(guī)劃量的64%。為營(yíng)造良好住房氛圍，上海也已正式實(shí)施《上海市住房租賃條例》，規(guī)范租房市場(chǎng)發(fā)展。當(dāng)前政策端對(duì)住房租賃市場(chǎng)鼓勵(lì)與監(jiān)管并行，開(kāi)始進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段。住房租賃企業(yè)積極擁抱利好，不少企業(yè)將旗下在管項(xiàng)目納保，享受政策紅利支持?？焖侔l(fā)展的同時(shí)，企業(yè)如何在供給多元化下保有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，考驗(yàn)其品牌塑造以及運(yùn)營(yíng)管理能力。在產(chǎn)品打造方面，企業(yè)很難做到標(biāo)準(zhǔn)化，或所有的項(xiàng)目都是一個(gè)打法。以前不同城市、不同策略，但實(shí)際上不同板塊之間的表現(xiàn)差異是非常大的。面對(duì)新模式發(fā)展，住房租賃企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展，尋找專(zhuān)屬發(fā)展路線尤為重要。4月18日在上海舉辦的2023觀點(diǎn)租賃圓桌，邀請(qǐng)諸多投資機(jī)構(gòu)、住房租賃行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者共話住房租賃發(fā)展縱深之道。

REITs浪潮

隨著住房租賃行業(yè)金融閉環(huán)的打通，租賃市場(chǎng)發(fā)展邏輯聚焦資產(chǎn)管理。在資管模型下，品牌戰(zhàn)略該如何制定？住房租賃基金該打造怎樣的融投建管退范式？如何抓住保租房公募 REITs浪潮？

會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)，麻省理工寧波（中國(guó)）供應(yīng)鏈創(chuàng)新學(xué)院院長(zhǎng)郭杰群以《租賃住房的春天是否來(lái)臨？——來(lái)自黑石與房地美的借鑒》為題，結(jié)合海外租房市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，闡述國(guó)內(nèi)住房租賃資管的發(fā)展趨勢(shì)。

他在介紹黑石案例中表示，黑石通過(guò)低于市場(chǎng)成本獲得具有現(xiàn)金流的成熟資產(chǎn)，經(jīng)過(guò)改造提升物業(yè)價(jià)值，并通過(guò)杠桿來(lái)獲取一定的收益，最后將這個(gè)資產(chǎn)進(jìn)行出售，獲得的資金可以再進(jìn)行重新的一個(gè)反復(fù)。

當(dāng)然，其中運(yùn)營(yíng)管理能力是非常重要的手段，進(jìn)入杠桿則是提升回報(bào)的一個(gè)重要渠道。

“住房租賃新的十年有新的模式，要有新的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)?！蓖瑯釉谫Y管模型環(huán)節(jié)，華潤(rùn)置地長(zhǎng)租公寓REITs平臺(tái)總經(jīng)濟(jì)師王戈宏，在會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)就華潤(rùn)有巢成功發(fā)行首批保租房公募REITs提出三個(gè)要點(diǎn)：

其一，做有質(zhì)量的發(fā)展，僅規(guī)?；l(fā)展會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)；其二，REITs回報(bào)的核心是運(yùn)營(yíng)化管理以及精細(xì)化管理；最后，要讓投資方看到企業(yè)對(duì)于資產(chǎn)價(jià)值的創(chuàng)造。

“退出是容易的，因?yàn)闆](méi)有退不出的項(xiàng)目，只有退不出的價(jià)值。我們大部分項(xiàng)目超預(yù)期實(shí)現(xiàn)了價(jià)值?！?/p>

瓴寓國(guó)際CEO張愛(ài)華則以《瓴寓資管——提供“低風(fēng)險(xiǎn)、確定回報(bào)”的租賃住房投資產(chǎn)品》為題發(fā)表了演講，介紹瓴寓在資管這條路上的一些探索跟實(shí)踐。

她強(qiáng)調(diào)，募和退就是資本運(yùn)作，要做資管離不開(kāi)投資，投完了不動(dòng)產(chǎn)，要有能力把產(chǎn)品打造出來(lái)，后面還必須做好運(yùn)營(yíng)管理，這五個(gè)環(huán)節(jié)缺一不可，才能真正實(shí)現(xiàn)資管的全鏈條。

租賃新貌

在政策支持下，市場(chǎng)增量前景巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，如何抓住市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇，在群體定位、管理服務(wù)以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)上脫穎而出，成為企業(yè)亟需思考的問(wèn)題。

“從數(shù)據(jù)上看行業(yè)爆發(fā)了，但是爆發(fā)也帶來(lái)了很多的競(jìng)爭(zhēng)?！?/p>

樂(lè)乎集團(tuán)創(chuàng)始人、CEO羅意認(rèn)為，剛需、白領(lǐng)仍然是未來(lái)市場(chǎng)最大的需求。他強(qiáng)調(diào)企業(yè)很難做到標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品、所有的項(xiàng)目都是一個(gè)打法，卷帶來(lái)的后果就是分化，包括客戶(hù)的分化、機(jī)構(gòu)的分化還有城市內(nèi)部板塊的分化。

以前更多講的是不同城市、不同策略，但是實(shí)際上不管是北京也好、上海也好，不同板塊之間的表現(xiàn)差異是非常大的。

樂(lè)乎集團(tuán)創(chuàng)始人、CEO羅意

魔方生活服務(wù)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官胡鼎在演講中從租戶(hù)服務(wù)角度切入，分享魔方生活服務(wù)在產(chǎn)品服務(wù)方面的打造心得。

他特別指出：“更高的精神文明的需求才是年輕人更需要的，所以魔方在未來(lái)已來(lái)的時(shí)候打造出他們想要的生活。這種情況下，魔方所關(guān)注的就不只是安全，更多是體驗(yàn)?！?/p>

針對(duì)產(chǎn)品打造方面，朗詩(shī)寓總經(jīng)理章林在“資本春風(fēng)”主題討論會(huì)中表示，希望把大量的低效資產(chǎn)，原來(lái)非居住類(lèi)的包括居住類(lèi)的老舊宿舍、園區(qū)進(jìn)行改造，為新市民、新青年提供一個(gè)宜居好的環(huán)境。同時(shí)提出，整個(gè)住房租賃行業(yè)的差異化特色并沒(méi)有形成，在這塊，朗詩(shī)寓這樣的企業(yè)有很大空間。

保租房與差異化

現(xiàn)場(chǎng)圓桌討論會(huì)以“資本春風(fēng)”為主題。

雖然住房租賃是政策熱門(mén)，但是與以往的住宅高周轉(zhuǎn)模式完全不同，投入大、周期長(zhǎng)、資金回收慢，大城市的租售比較低。在此背景下，各路資本紛紛關(guān)注住房租賃。未來(lái)，租賃+資本將會(huì)產(chǎn)生怎樣的化學(xué)反應(yīng)？

德邦證券首席分析師金文曦作為討論會(huì)主持，就相關(guān)議題進(jìn)行了闡釋?zhuān)⑾蚣钨e提出了問(wèn)題。

方隅控股CEO陳堅(jiān)表示，方隅一直是專(zhuān)注于重資產(chǎn)的投資，現(xiàn)在管理的資產(chǎn)規(guī)模加起來(lái)超過(guò)180億元。提及保租房話題，他表示保租房的需求很大，大力推廣是正確的，租賃市場(chǎng)應(yīng)該百花齊放。

同樣專(zhuān)注于重資產(chǎn)的還有黑石龍地長(zhǎng)租公寓，金地商置財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理、金地草莓社區(qū)總經(jīng)理霍炳輝也表示：“輕與重方面，其實(shí)沒(méi)有必然的側(cè)重，如果有合適的機(jī)會(huì)就去做，兩條腿是一個(gè)并行并進(jìn)態(tài)度?！?/p>

霍炳輝強(qiáng)調(diào)，重資產(chǎn)方面不會(huì)過(guò)度追求規(guī)模，輕資產(chǎn)方面則更多是開(kāi)放的態(tài)度，可以匹配市場(chǎng)上各種各樣資產(chǎn)的形態(tài)，可以建，可以管，也有品牌。包括跟資方的一些溝通和渠道是長(zhǎng)期存在的，如果哪天可以賣(mài)或者想賣(mài)，這也是很好的退出通道。

針對(duì)保租房話題，朗詩(shī)寓總經(jīng)理章林提出：“保租房更多還是政策性的，這是我們的機(jī)會(huì)，但也需要在這塊做出差異化，尋找到生存之道?！?/p>

綠地金創(chuàng)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官李想則從產(chǎn)業(yè)鏈上分析，指出保租房也好，或者說(shuō)長(zhǎng)租公寓也好，實(shí)際上這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈還是投融建管退。保租房的投融建退可能都不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)力的障礙，真正構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)力的障礙，可能就是在管，即運(yùn)營(yíng)這個(gè)環(huán)節(jié)，這也恰恰是市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓企業(yè)的優(yōu)點(diǎn)。

上海是租房需求強(qiáng)勁的活力城市。各項(xiàng)利好刺激下，住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)展新階段，同時(shí)市場(chǎng)參與主體持續(xù)探索獨(dú)特發(fā)展路線，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)。