出門上個(gè)班，出租屋變靈堂了怎么辦？

當(dāng)契約精神與傳統(tǒng)民俗相遇在一樁看似簡(jiǎn)單卻矛盾激烈的法律糾紛中，法官怎樣做才能彌合巨大鴻溝，以司法的溫度溫暖人心？

近日，松江法院浦南法庭的莊法官就遇見了這樣一起不尋常的“小案”。 

基本案情

這幾天，租住松江的王小姐又驚又怕，還做起了噩夢(mèng)，這都源于前幾天的一件糟心事……

本文圖片均為“上海松江法院”微信公號(hào) 圖

慌亂的王小姐趕緊收拾隨身物品去賓館暫住，可她越想越害怕，她的所有物品都還在出租屋中，雖然停靈僅僅幾天，可結(jié)束后她還敢繼續(xù)居住嗎？王小姐選擇將李阿姨訴至松江法院，認(rèn)為李阿姨嚴(yán)重違約，要求解除其與李阿姨間的房屋租賃合同，返還押金及提前支付的租金，并支付違約金、誤工費(fèi)、賓館費(fèi)用等，當(dāng)然還有因此事帶來的心理陰影造成的精神損失費(fèi)，共計(jì)4萬余元。

法院審理

李阿姨辯稱：

自己并未違約。該房屋出租前就是老人生前住房，按照當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗，老人去世后必須在該房中停靈數(shù)日方可“出門”，自己也是尊而從之，占用僅數(shù)天。此事已提前電話告知了王小姐，停靈結(jié)束后，自己也會(huì)將房屋恢復(fù)原狀，不會(huì)影響王小姐居住，也愿意補(bǔ)償王小姐賓館暫住等的必要費(fèi)用，希望王小姐對(duì)本地風(fēng)俗充分尊重。另外，房屋恢復(fù)原狀后完全可以繼續(xù)使用，如王小姐非要搬走，違約責(zé)任也不應(yīng)在于她。

面對(duì)李阿姨的理所當(dāng)然與王小姐的心有余悸，法官該如何處理呢？

雖然作為派出法庭法官，莊法官某種程度上能夠理解李阿姨對(duì)鄉(xiāng)風(fēng)民俗的遵從，其本身年齡較大，且生活區(qū)域傳統(tǒng)思想依然占據(jù)主導(dǎo)地位，故讓老人去世后回生前居住地停靈的行為，確實(shí)缺乏法律意識(shí)，但并無惡意，也沒想到會(huì)對(duì)王小姐造成如此大的傷害。但作為合同締約方，契約精神更應(yīng)遵守。租客王小姐對(duì)于其承租的房屋具有合法占有和使用權(quán)，租賃合同履行期間，任何人不得侵犯，即使是房東。而李阿姨擅自進(jìn)入租賃房屋，甚至停放逝者遺體的行為，顯然已構(gòu)成根本違約，且將構(gòu)成一定精神損害，故理應(yīng)解除合同、并賠償王小姐相應(yīng)損失。

為了真正做到案結(jié)事了人和，莊法官將相關(guān)法律規(guī)定、本案的訴訟風(fēng)險(xiǎn)和可能結(jié)果對(duì)李阿姨進(jìn)行了詳細(xì)解釋。在理解法律規(guī)定和對(duì)方立場(chǎng)后，李阿姨主動(dòng)要求與王小姐進(jìn)行調(diào)解。

而對(duì)王小姐這邊，法官也在理解她心理、訴求的基礎(chǔ)上，將相關(guān)違約賠償規(guī)定、本地習(xí)俗、房東心態(tài)等進(jìn)行了耐心解釋、溝通，也轉(zhuǎn)達(dá)了李阿姨的歉意和愿意賠償?shù)恼\(chéng)意。

在雙方心態(tài)平和后，莊法官將雙方請(qǐng)到一起共同溝通，終于，在互相理解后，王小姐與李阿姨決定解除合同，雙方握手言和。除退還押金、多余租金外，李阿姨當(dāng)場(chǎng)補(bǔ)償8000余元，并向王小姐真誠(chéng)道歉。而王小姐也表示諒解，接受了道歉。這場(chǎng)源于一場(chǎng)農(nóng)村風(fēng)俗的租賃合同糾紛，通過法官細(xì)致耐心的工作，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代法律契約精神與傳統(tǒng)公序良俗間的衡平，最終達(dá)到案結(jié)事了人和的目的。

一點(diǎn)說法

本案中，租客與房東既然簽訂了租賃合同，租客就享有該房屋的占有和使用權(quán)利。在合同租賃期限內(nèi)，房東擅自進(jìn)入房屋，是一種侵犯租客占有、使用房屋權(quán)利的行為，構(gòu)成違約。同時(shí)，房東應(yīng)保持租賃房屋約定的居住用途，若因其行為改變用途，亦構(gòu)成違約。如果租客由此遭受財(cái)產(chǎn)損失或其他損害的，房東須依法承擔(dān)違約責(zé)任，作出相應(yīng)的賠償。

無論作為房東，亦或租客，雙方均應(yīng)謹(jǐn)慎簽訂租賃合同，嚴(yán)格全面履行租賃合同。

法條鏈接

《中華人民共和國(guó)民法典》

第八條 民事主體從事民事活動(dòng)，不得違反法律，不得違背公序良俗。

第五百七十七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第五百八十二條 履行不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇請(qǐng)求對(duì)方承擔(dān)修理、重作、更換、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。

第五百八十三條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零八條 出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。

第九百九十六條 因當(dāng)事人一方的違約行為，損害對(duì)方人格權(quán)并造成嚴(yán)重精神損害，受損害方選擇請(qǐng)求其承擔(dān)違約責(zé)任的，不影響受損害方請(qǐng)求精神損害賠償。

（原標(biāo)題為《出門上個(gè)班，出租屋變靈堂了怎么辦？》）