外界眼中自帶“流量”的街區(qū)，它們的生長(zhǎng)與演變，或許可以給更廣泛的城市街區(qū)塑造帶來(lái)啟發(fā)和思考。

沒(méi)有人永遠(yuǎn)年輕，但永遠(yuǎn)有人正年輕著。

長(zhǎng)期以來(lái)，這個(gè)道理說(shuō)服了商業(yè)市場(chǎng)，從而培育出一條條靠近高校、大學(xué)城的特色商業(yè)街。人們?cè)敢庀嘈?，靠近大學(xué)生，就是擁抱大市場(chǎng)。在上海，松江大學(xué)城文匯路的形成是如此，毗鄰復(fù)旦大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)的楊浦大學(xué)路也是如此。

日前，記者采訪了兩條街區(qū)30余家各類(lèi)店鋪，談及選址原因，“靠近大學(xué)”幾乎是大家脫口而出的共識(shí)?？僧?dāng)談及生意，“不靠大學(xué)生”的聲音卻也頗為響亮。

客觀的街區(qū)氛圍進(jìn)一步驗(yàn)證了小店的說(shuō)法，特別在大學(xué)路，盡管時(shí)值暑假，卻沒(méi)怎么受學(xué)生離校影響，照樣餐廳等位不絕、飲品出單不斷。

到底今天的大學(xué)周邊商業(yè)街靠什么而活？這些在外界眼中自帶標(biāo)簽、自帶“流量”的街區(qū)，它們的生長(zhǎng)與演變，或許可以給更廣泛的城市街區(qū)塑造帶來(lái)啟發(fā)和思考。

學(xué)生更“有錢(qián)”了，小店卻覺(jué)得難以生存？

大學(xué)生的錢(qián)好賺嗎？“如果放在10年前，我的答案是肯定的。今天不敢這么說(shuō)了。”

松江大學(xué)城，匯聚了上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)、東華大學(xué)、華東政法大學(xué)、上海對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)、上海立信會(huì)計(jì)金融學(xué)院、上海工程技術(shù)大學(xué)、上海視覺(jué)藝術(shù)學(xué)院等高校。大學(xué)城文匯路上，上海對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)對(duì)面，一家名為暖紀(jì)的餐館開(kāi)了13年。店長(zhǎng)梁先生打保票說(shuō)，自己的店是整條街上開(kāi)得最久的一家，靠的純粹是大學(xué)生光顧。“以往即使每年寒暑假我們要經(jīng)歷近4個(gè)月的虧損，剩下8個(gè)月的盈利也足以彌補(bǔ)回來(lái)。”

不過(guò)，最近三五年里，梁先生還是多次縮減了人工，并開(kāi)始接外賣(mài)訂單，試圖拓展距離更遠(yuǎn)的客戶(hù)?！霸蚓褪巧獠缓米隽恕W(xué)生中午還會(huì)來(lái)光顧，晚上都跑到周邊商場(chǎng)去了。我們?nèi)司坏饺畨K錢(qián)，也比不過(guò)商場(chǎng)里人均100塊錢(qián)的‘海底撈’吸引人。”

學(xué)生消費(fèi)能力見(jiàn)長(zhǎng)是商家普遍感受。楊浦區(qū)大學(xué)路上一家酒館，人均消費(fèi)超過(guò)130元，“客人里學(xué)生很多，最近他們放暑假，直接影響了客流?！狈?wù)生告訴記者。

松江大學(xué)城墨西哥餐廳品牌LaBamba創(chuàng)始人龐增彥則告訴記者，他們?cè)鲞^(guò)客群畫(huà)像調(diào)查，“現(xiàn)在大學(xué)生寧愿去市中心嘗試人均200元以上的燒雞快餐品牌，也不愿意嘗試店里19.9元的產(chǎn)品?！?/p>

大學(xué)生似乎比過(guò)去“有錢(qián)”了。這不僅體現(xiàn)在他們可以承受更高昂的商品和服務(wù)價(jià)格，更在于需求的日趨多元。

在松江大學(xué)城讀書(shū)的錢(qián)同學(xué)告訴記者，除了下館子、逛商場(chǎng)，她和室友日常還喜歡做美甲、種睫毛和玩劇本殺。“一個(gè)月家里給我2500元的生活費(fèi)，偶爾會(huì)入不敷出?！?/p>

剛剛從復(fù)旦大學(xué)研究生畢業(yè)的劉同學(xué)則表示，自己日常還要去大學(xué)路上健身、練瑜伽?！稗k卡的時(shí)候也需要一次支付一筆不小的費(fèi)用?！?/p>

一面是仍然蓬勃、甚至更具潛力的大學(xué)生消費(fèi)市場(chǎng)，另一面，不少沿街小店卻和梁先生持同樣的判斷。

“開(kāi)店的時(shí)候房東‘忽悠’我們說(shuō)這里有10萬(wàn)大學(xué)生，卻沒(méi)說(shuō)這里已經(jīng)開(kāi)了那么多餐飲店。”文匯路上一家快餐店老板說(shuō)：“現(xiàn)在學(xué)生消費(fèi)兩極分化得厲害，要么就吃十幾塊錢(qián)的快餐，要么就一頓人均上百。小店只能靠低價(jià)跑量求生存?！?/p>

由于空間層高限制，很多連鎖品牌不愿意進(jìn)來(lái)，文匯路上如今聚集著大量以低價(jià)為賣(mài)點(diǎn)的小餐飲。小店老板普遍反映，店鋪換手率高，“開(kāi)三個(gè)月就換招牌不是新鮮事。”

一些就讀于松江大學(xué)城的學(xué)生也表示，小餐飲的選擇替代性極強(qiáng)。“大學(xué)城的食堂和宿舍樓之間隔著文匯路，有時(shí)沒(méi)課大家就想圖個(gè)方便，在文匯路上隨便吃一點(diǎn)。要是當(dāng)天有課，肯定是去教學(xué)樓旁邊吃食堂了，感覺(jué)還更干凈?！?/p>

記者打聽(tīng)了一圈，學(xué)生口中時(shí)常光顧的熱門(mén)餐飲小店，除了一家梅干菜燒餅、一家炒粉、一家米線、一家盒飯外，對(duì)其他店都“沒(méi)什么印象”。

顯然，學(xué)生消費(fèi)的兩極化和鮮明的周期性，讓無(wú)論是以低消費(fèi)餐飲為主要業(yè)態(tài)的文匯路，還是以特色消費(fèi)、高消費(fèi)為核心業(yè)態(tài)的大學(xué)路，都很難純粹以做學(xué)生生意而立足，形成了背靠大學(xué)、卻不靠大學(xué)生的實(shí)際局面。

不同的是，8月的文匯路，學(xué)生紛紛放假后，幾乎有一半的門(mén)店歇業(yè)，門(mén)口還貼著類(lèi)似“開(kāi)學(xué)后見(jiàn)”的標(biāo)識(shí)。而8月的大學(xué)路，卻終日喧鬧，傍晚更甚。

一個(gè)熱一個(gè)冷，背后原因不簡(jiǎn)單

差別是怎樣形成的？

趙小姐在楊浦創(chuàng)智天地一家科技公司工作多年?！皬墓咀叩酱髮W(xué)路上，三分鐘?！笨蓳?jù)趙小姐觀察，盡管大學(xué)路被外界認(rèn)為是“大學(xué)生的后花園”，“可這里一點(diǎn)不‘大學(xué)’。”

隨商業(yè)業(yè)態(tài)持續(xù)提檔升級(jí)，現(xiàn)在的大學(xué)路上，中餐、西餐、日料、韓餐、泰國(guó)菜館一應(yīng)俱全，其中還不乏人均消費(fèi)355元的牛排館和人均消費(fèi)669元的日料店。

大學(xué)路雖短，沿街動(dòng)輒八九層的商業(yè)樓宇卻進(jìn)一步將商業(yè)空間放大數(shù)倍。任選其中一棟，記者從九層一路向下走，依次看到正在營(yíng)業(yè)的女裝店、酒吧、桌游館、房產(chǎn)中介、美甲店、健身工作室、日式雜貨店、擼貓館、手作工坊……

在三樓經(jīng)營(yíng)服裝店的瑩瑩告訴記者，她開(kāi)店12年，換了3個(gè)鋪位，始終沒(méi)離開(kāi)大學(xué)路?！皫缀鯖](méi)有學(xué)生顧客，都是靠周?chē)纳习嘧濉⒕用窕仡^客?！?/p>

一件T恤叫價(jià)1890元的買(mǎi)手店，近期又在大學(xué)路的一條后街上開(kāi)了分店，店內(nèi)只提供9.5折的折扣，目標(biāo)客群“肯定不是大學(xué)生，而是專(zhuān)門(mén)來(lái)大學(xué)路打卡的潮人?！?/p>

如此“復(fù)雜”的大學(xué)路讓“大學(xué)”的標(biāo)簽弱化，反而更凸顯出社區(qū)的、乃至社會(huì)的街區(qū)屬性。記者在傍晚時(shí)分走訪兩地，就發(fā)現(xiàn)大學(xué)路有全年齡段的消費(fèi)者，親子家庭、游客、背包青年、遛狗的周邊居民，甚至還有上海阿姨“旅行團(tuán)”……文匯路則除了零星學(xué)生和接送孩子去輔導(dǎo)班的附近家長(zhǎng)，很難看到其他人群。

這也不難理解，為什么每逢寒暑假的周期性“淡季”，都不會(huì)影響大學(xué)路的客流。一到午餐和晚餐的時(shí)間點(diǎn)，等位現(xiàn)象仍常有發(fā)生?！坝行┑赇伋B(tài)化排隊(duì)，一等就是兩個(gè)小時(shí)?！眲⑼瑢W(xué)說(shuō)。

反觀文匯路，則受“淡季”沖擊明顯。就記者沿途走訪的情況看，暑假營(yíng)收仍堅(jiān)挺的店鋪只有教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、自行車(chē)行，以及文匯路櫻花廣場(chǎng)內(nèi)的5家女裝店。這些店鋪的老板都表示，“原本做的就是松江新城的居民生意?！?/p>

理論上，讓商業(yè)供給豐容，贏得除學(xué)生之外更多類(lèi)型的客群，是大學(xué)城周邊商業(yè)街謀求可持續(xù)發(fā)展的必由之路。記者也從松江方面了解到，目前大學(xué)城已經(jīng)開(kāi)始引導(dǎo)業(yè)主騰籠換鳥(niǎo)，優(yōu)化各類(lèi)型商業(yè)的比例，尤其是削減小餐飲的比例，導(dǎo)入學(xué)生、社區(qū)居民可能歡迎的其他類(lèi)型商業(yè)。

不過(guò)，同樣不可否認(rèn)的是，不同街區(qū)受各方因素共同作用，往往很難以理論的方式發(fā)展。就拿大學(xué)路和文匯路來(lái)說(shuō)，大學(xué)路只有雙車(chē)道，周邊毛細(xì)血管式的輔路、背街豐富，將周邊的社區(qū)、園區(qū)與街區(qū)的距離拉近，人的可達(dá)性強(qiáng)了，過(guò)路客的豐富度自然就高。文匯路的規(guī)劃則過(guò)于疏朗，寬?cǎi)R路、寬步道、林蔭面積小，“逛”的舒適度較低，且周邊社區(qū)與街區(qū)的連通性也較差。

此外，大學(xué)路地處上海20年前就已明確開(kāi)發(fā)的四個(gè)城市副中心之一——五角場(chǎng)的周邊；文匯路雖也在上海目前重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的五個(gè)新城之一——松江新城的范圍內(nèi)，但二者的開(kāi)發(fā)時(shí)序、發(fā)展成熟度都存在本質(zhì)差異。

更關(guān)鍵的是，大學(xué)路自2004年動(dòng)工、2009年延伸至國(guó)定路初見(jiàn)雛形，至今都在運(yùn)營(yíng)方瑞安創(chuàng)智天地手中，商家、運(yùn)營(yíng)方和政府更易達(dá)成協(xié)商共贏。可全長(zhǎng)2.5公里的文匯路上，商鋪產(chǎn)權(quán)構(gòu)成復(fù)雜，其中一多半由小業(yè)主把持，街區(qū)風(fēng)貌改變恐怕只能通過(guò)逐步的市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)。

先天優(yōu)勢(shì)之外，大學(xué)路“做對(duì)了”什么？

的確，大學(xué)路作為一條高校周邊商業(yè)街顯得出挑。這幾年，甚至顯得“另類(lèi)”。

一些學(xué)生在采訪中提到，大學(xué)路已經(jīng)有點(diǎn)兒“網(wǎng)紅化”了。“經(jīng)常能看見(jiàn)穿著前衛(wèi)的年輕人在這里逛街”“開(kāi)的店鋪裝修一個(gè)比一個(gè)適合拍照發(fā)朋友圈”……有的學(xué)生對(duì)這種現(xiàn)象表示認(rèn)同，有的持保留態(tài)度。住在松江大學(xué)城的學(xué)生，則普遍感到“羨慕”。還有人提出，大學(xué)路的經(jīng)驗(yàn)有沒(méi)有可能得到復(fù)制？

拋開(kāi)大學(xué)路特定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，歷屆地方政府賦予的歷史機(jī)遇，以及客觀上更順暢的運(yùn)營(yíng)機(jī)制，記者在對(duì)照觀察兩條街區(qū)的過(guò)程中，還是能夠發(fā)現(xiàn)了一些大學(xué)路主動(dòng)作為且“做對(duì)”的地方，或許可以給其他大學(xué)周邊商業(yè)街區(qū)、乃至更廣泛的城市街區(qū)空間提供某種思路。

首先，強(qiáng)化氛圍感。與其說(shuō)氛圍感，更該說(shuō)是設(shè)計(jì)感。大學(xué)路的巨幅墻繪、涂鴉隨處可見(jiàn)。錢(qián)同學(xué)告訴記者，很多墻繪作品會(huì)時(shí)常更換，路邊的供電箱、設(shè)備箱也都裝飾過(guò)?！罢麠l大學(xué)路不會(huì)讓人覺(jué)得有裸露而丑陋的空間或市政設(shè)施。”

沿街兩排外擺位更是將氛圍感拉滿。不論走到大學(xué)路上哪一段，悠閑坐著的人們、冒著香氣的小食和咖啡，都比炫目的廣告牌更吸引人。

現(xiàn)如今，這種氛圍營(yíng)造已在整個(gè)街區(qū)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。記者看到，幾乎所有門(mén)店都愿意在裝修上重投資。一些連鎖便利店、咖啡館，還會(huì)一改其一貫風(fēng)格，在大學(xué)路上以特色主題、特色裝飾的面貌呈現(xiàn)。 

其次，呵護(hù)老店。去年8月，在復(fù)旦周邊開(kāi)了20多年的復(fù)旦舊書(shū)店遷入緊緊連接大學(xué)路的一條后街——偉德路上。而它的對(duì)面，新開(kāi)的悅悅書(shū)店（原名志達(dá)書(shū)店），同樣曾在復(fù)旦周邊經(jīng)營(yíng)了超過(guò)20年。再有一屆屆大學(xué)生都不曾錯(cuò)過(guò)的老音像店，迎來(lái)11周年店慶的酒館homeless，即將老店新開(kāi)的西式簡(jiǎn)餐店uncle no name……老店，已然成為大學(xué)路學(xué)生、居民、白領(lǐng)共有時(shí)光記憶的一種載體。

走訪中，不少店鋪老板就提到，“經(jīng)常有客人因?yàn)楣ぷ?、居住原因離開(kāi)大學(xué)路，又回來(lái)懷舊的?！蓖瑯?，開(kāi)在松江大學(xué)城的暖紀(jì)也遇到過(guò)“重返校園”的客人?！坝行W(xué)生已經(jīng)畢業(yè)很多年，趁著到上海出差也會(huì)來(lái)店里吃上一頓?！钡觊L(zhǎng)梁先生說(shuō)。

當(dāng)然，懷舊式消費(fèi)或許是大學(xué)周邊商業(yè)街區(qū)的一種獨(dú)特形態(tài)，但它所折射出的人與街區(qū)深厚的情感鏈接，也同樣值得其他街區(qū)思考、破題。

再次，擁抱多元文化。小眾畫(huà)廊、黑膠唱片館、動(dòng)漫天堂……三年前，二次元“圣地”animate在大學(xué)路開(kāi)出上海首家獨(dú)立門(mén)店；今年，大英博物館、英國(guó)國(guó)家美術(shù)館授權(quán)的文創(chuàng)產(chǎn)品快閃店也在這里出現(xiàn)，大學(xué)路的“可能性”，已經(jīng)在市場(chǎng)的探索中，被深度延展。

今天，越來(lái)越多商家還在給予大學(xué)路新的期待：一家一個(gè)月前新開(kāi)的椰汁飲品店，在上海的另一家門(mén)店開(kāi)在寸土寸金的南京東路；一家做融合下酒菜的餐飲店，把大學(xué)路店作為品牌的“上海首店”；一家韓國(guó)料理店位于北京的另一家門(mén)店，設(shè)在知名的潮人集聚區(qū)“三里屯”。

“我們覺(jué)得大學(xué)路的潮流程度和客群時(shí)尚程度是不輸三里屯的?！遍T(mén)店店長(zhǎng)表示。而這也意味著，大學(xué)路有望成為國(guó)內(nèi)為數(shù)不多的、地段不在城市中心，卻依舊擁有一流商業(yè)資源的街區(qū)。這是以往任何一個(gè)大學(xué)周邊商業(yè)街不可想象的。

（原標(biāo)題為：《調(diào)查 | 大學(xué)周邊商業(yè)街，靠什么而活？》）