住房消費(fèi)的發(fā)展離不開(kāi)住房金融的支持，世界各國(guó)根據(jù)各自的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)環(huán)境和金融制度建立起不同的住房金融體系。

比較典型的有美國(guó)的住房抵押貸款模式、德國(guó)的住房?jī)?chǔ)蓄銀行模式、新加坡的中央公積金模式和日本的“公共住房銀行”模式等。住房金融制度的有效性既關(guān)系著房地產(chǎn)業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展，也關(guān)系著廣大人民的安居樂(lè)業(yè)。

作為城鎮(zhèn)住房制度改革的一部分，中國(guó)從二十世紀(jì)九十年代開(kāi)始逐步設(shè)立住房政策性儲(chǔ)蓄銀行，全面推廣個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)，并在全國(guó)普遍建立住房公積金制度。

城鎮(zhèn)住房金融體系的不斷規(guī)范和完善極大地改善居民居住條件，也使得抵押貸款成為獲得住房產(chǎn)權(quán)的重要融資渠道。

然而，不同群體在使用住房貸款方面的差異還沒(méi)有得到充分探究，個(gè)體的經(jīng)濟(jì)能力、制度性因素如何影響住房貸款的獲得和使用，以及在利用市場(chǎng)性融資渠道（商業(yè)貸款）和政策性融資渠道（公積金貸款）上有何區(qū)別有待進(jìn)一步剖析。

伴隨住房制度改革深化和住房商品化進(jìn)程的加快，住房融資工具的使用在過(guò)去二十多年對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)家庭財(cái)富積累和社會(huì)分層產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。

本文使用2017年中國(guó)家庭金融調(diào)查（CHFS）數(shù)據(jù)，主要嘗試回答以下三個(gè)問(wèn)題：

1）自住房融資體系建立以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭購(gòu)房資金來(lái)源發(fā)生了什么變化？

2）哪些因素影響住房貸款的獲得和使用？

3）區(qū)分貸款類(lèi)型后（商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款），哪些群體可以獲得利率補(bǔ)貼的公積金貸款？

本研究增進(jìn)了對(duì)現(xiàn)行住房融資工具可獲得性的理解，為制定更具包容性和更有效率的住房金融體系提供了依據(jù)。

住房獲得途徑與融資渠道的變遷

隨著中國(guó)城市住房市場(chǎng)化改革的深化，國(guó)家、家庭、市場(chǎng)在住房供應(yīng)體系中角色被重塑。

如圖1所示，我們聚焦家庭自有住房，基于住房類(lèi)型和獲得時(shí)間，將城市居民獲得住房的途徑分為市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)、家庭資助和公共補(bǔ)貼三大類(lèi)。

其中，最顯著的變化是市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品房（一手/二手）的占比從1998年的30%增加到2017年的72%。而家庭資助型住房（繼承、自建）的比例從1998年的29%下降到2017年的7%。

隨著國(guó)家從住房供應(yīng)體系中逐步退出，公共補(bǔ)貼型住房（福利房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房、安置房）的占比從1998年的39%下降到2017年的10%。改制房、集資房已逐漸淡出歷史舞臺(tái)。但這一趨勢(shì)并不意味著國(guó)家和家庭的支持缺席，接下來(lái)通過(guò)解析購(gòu)房資金來(lái)源可以呈現(xiàn)這三者關(guān)系的新動(dòng)態(tài)。

圖1 1998-2017年中國(guó)城市家庭自有住房類(lèi)型的變化

圖2展示了1998年以來(lái)我國(guó)城市居民購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)的資金來(lái)源，包括全款支付、公積金貸款、商業(yè)貸款、組合貸款和個(gè)人借款等。住房貸款的使用在前十年非常有限，購(gòu)房仍以全款或個(gè)人借款為主，直到2008年之后，商業(yè)貸款的使用量才顯著上升。

到2017年，超過(guò)一半的家庭購(gòu)房使用了商業(yè)貸款（包括與公積金和個(gè)人借款相結(jié)合的方式）。公積金貸款的使用量雖然有所增加，但只占近年來(lái)商品房購(gòu)買(mǎi)量的十分之一左右。

圖2 1998-2017年中國(guó)城市家庭購(gòu)房融資方式的變化

住房貸款的使用存在明顯的個(gè)體差異。圖3(a)展示了不同戶口類(lèi)型的家庭使用住房貸款的差異。

本地城市戶口家庭使用公積金貸款的優(yōu)勢(shì)明顯，其次是外地城市戶口家庭。相比之下，農(nóng)村戶口家庭較少使用公積金貸款這一政策性住房融資工具。

這可能是因?yàn)樽》抗e金在設(shè)立之初主要面向城鎮(zhèn)職工，雖然隨后覆蓋范圍有所擴(kuò)大，但長(zhǎng)期以來(lái)私營(yíng)企業(yè)職工或自雇人員的公積金的參繳程度有限。在所有使用住房貸款的群體中，無(wú)論戶口類(lèi)型如何，商業(yè)貸款都是最主要的選擇，而農(nóng)村家庭對(duì)商業(yè)貸款的依賴程度高于城市家庭。同時(shí)，在城市家庭中，組合貸款使用更多。

這一現(xiàn)象反映了城鄉(xiāng)二元化在住房融資工具的獲得與使用上仍然明顯。

圖3  1998-2017年中國(guó)城市家庭住房貸款使用的群體差異

城市的發(fā)展水平、住房市場(chǎng)化程度、住房?jī)r(jià)格存在較大差異，因此住房貸款的使用也在城市間呈現(xiàn)明顯差異。如圖3(b)所示，不同等級(jí)城市之間的住房貸款使用差異主要體現(xiàn)在商業(yè)貸款和組合貸款，公積金貸款的使用差異較小。

一線城市56%的家庭購(gòu)房使用商業(yè)貸款，19%的家庭使用組合貸款。而其他城市超過(guò)70%的家庭在購(gòu)房時(shí)只使用商業(yè)貸款。這可能是由于一線城市房?jī)r(jià)較高，需要使用組合貸款才能滿足高額的資金需求。這一發(fā)現(xiàn)表明，除了個(gè)人和家庭融資能力的影響外，住房市場(chǎng)的狀況也會(huì)對(duì)住房貸款的使用產(chǎn)生影響。

住房貸款使用的影響因素

本研究采用多層邏輯斯蒂回歸模型，探究住房貸款使用的影響因素，以及有利率補(bǔ)貼的公積金貸款惠及哪類(lèi)群體。

模型結(jié)果顯示，在人力資本方面，受教育水平較高的群體更傾向于利用住房貸款來(lái)籌措購(gòu)房資金，這不僅是由于他們較高的收入水平和還款能力，還可能因?yàn)樗麄兊慕鹑谥R(shí)有助于調(diào)動(dòng)經(jīng)濟(jì)資源。

通過(guò)戶口區(qū)分城鄉(xiāng)和本地/外地群體后，結(jié)果顯示，本地城市家庭使用住房貸款的可能性相對(duì)較低，這可能是因?yàn)橄啾扔谵r(nóng)村和外地家庭，他們?cè)谧》渴袌?chǎng)化改革中已積累了一定資產(chǎn)和財(cái)富，也更可能通過(guò)社會(huì)網(wǎng)絡(luò)獲得其他資金支持。

在細(xì)化住房貸款類(lèi)型后，我們發(fā)現(xiàn)農(nóng)村戶口的家庭較少使用利率更低的公積金貸款，他們更依賴商業(yè)貸款來(lái)補(bǔ)充購(gòu)房資金。

單位類(lèi)型和政治面貌的影響也不容忽視，公有制單位職工和中共黨員更有可能使用公積金貸款，或?qū)⑵渑c商業(yè)貸款結(jié)合使用（組合貸款），這意味著體制內(nèi)優(yōu)勢(shì)群體在使用成本更低的政策性融資渠道上具有優(yōu)勢(shì)。

在住房屬性方面，購(gòu)房?jī)r(jià)格較高及購(gòu)房年份較晚均會(huì)增加使用住房貸款的可能性；而個(gè)人借款并未替代住房抵押貸款，反而常常與抵押貸款一起共同用來(lái)籌措購(gòu)房資金。

在城市層級(jí)方面，新一線城市的購(gòu)房者更可能使用住房貸款，這些城市的發(fā)展?jié)摿途蜆I(yè)機(jī)會(huì)近年來(lái)不斷吸引新增人口，也相應(yīng)地提高了住房?jī)r(jià)格與融資需求。

結(jié)語(yǔ)：構(gòu)建更包容的住房金融體系

隨著全球范圍內(nèi)住房和金融部門(mén)的聯(lián)系日益緊密，住房建設(shè)和消費(fèi)的融資渠道也在不斷拓寬。

本研究通過(guò)分析家庭層級(jí)的金融調(diào)查數(shù)據(jù)，刻畫(huà)了1998年以來(lái)我國(guó)家庭購(gòu)房融資方式的變遷，探討了市場(chǎng)性和制度性因素如何影響不同類(lèi)型住房融資方式的使用。

通過(guò)分析不同社會(huì)經(jīng)濟(jì)群體如何籌措購(gòu)房資金，我們發(fā)現(xiàn)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較高、制度優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)的群體更能從有利率補(bǔ)貼的住房公積金中獲益；而相對(duì)弱勢(shì)的社會(huì)群體不得不依賴于成本更高的抵押貸款市場(chǎng)，這其中潛藏著更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

雖然近年來(lái)我國(guó)在住房去過(guò)度金融化方面取得了一定進(jìn)展，但住房融資工具的可獲得性差異影響著每個(gè)家庭實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，并可能進(jìn)一步加劇住房不平等。

在“房住不炒”的定位和“共同富?！钡哪繕?biāo)下，住房融資機(jī)會(huì)的公平關(guān)系著住房政策的包容性和效率，可以從以下幾個(gè)方面著力干預(yù)：

首先，明確市場(chǎng)性和政策性住房融資渠道的功能定位和服務(wù)對(duì)象，增強(qiáng)二者的協(xié)同互補(bǔ)，尤其是強(qiáng)化住房公積金對(duì)中低收入家庭的住房消費(fèi)支持力度；

其次，努力消除住房金融體系的過(guò)度逐利和投機(jī)性，細(xì)化住房貸款的審批，優(yōu)先保障普通住宅的貸款使用，同時(shí)嚴(yán)格限制高檔住宅的貸款使用；

最后，完善住房保障體系，提高中低收入家庭獲得可負(fù)擔(dān)住房的機(jī)會(huì)，努力防范住房金融的內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)。

【本文作者崔璨系華東師范大學(xué)城市與區(qū)域科學(xué)學(xué)院和中國(guó)現(xiàn)代城市研究中心教授，余姍、李佳怡系碩士研究生，陳杰系上海交通大學(xué)國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院教授和住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任。

文章改寫(xiě)自作者發(fā)表于《International Journal of Housing Policy》（2023）的論文“How homebuyers finance their homeownership in post-reform urban China? Changing dynamics of variegated financial pathways”。】

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“長(zhǎng)三角議事廳”專(zhuān)欄由教育部人文社會(huì)科學(xué)重點(diǎn)研究基地·華東師范大學(xué)中國(guó)現(xiàn)代城市研究中心、上海市社會(huì)科學(xué)創(chuàng)新基地長(zhǎng)三角區(qū)域一體化研究中心和澎湃研究所共同發(fā)起。解讀長(zhǎng)三角一體化最新政策，提供一線調(diào)研報(bào)告，呈現(xiàn)務(wù)實(shí)政策建議。