2023年9月，北京鏈家下調(diào)了二手房中介費(fèi)。據(jù)《北京日?qǐng)?bào)》報(bào)道，調(diào)整后北京鏈家的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),將從原來(lái)的房屋成交總價(jià)的2.7%統(tǒng)一下調(diào)至2%。北京鏈家此前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),是房屋成交總價(jià)的2.7%，包含2.2%的居間服務(wù)費(fèi)和0.5%的保障服務(wù)費(fèi)。

此外，北京鏈家此次還將過(guò)去的“單邊收傭”收費(fèi)模式改為“雙邊收傭”，不再像過(guò)去那樣由購(gòu)房者一方支付全部中介費(fèi)，而是改為買(mǎi)賣(mài)雙方共擔(dān)，買(mǎi)房人和賣(mài)房人各支付房屋成交總價(jià)的1%。

中介存在的意義在于撮合潛在買(mǎi)賣(mài)雙方，提高市場(chǎng)交易效率，增加房產(chǎn)的可流通性。由于住房產(chǎn)品的個(gè)性化，以及交易的低頻特性，買(mǎi)賣(mài)并不容易達(dá)成。稍微了解經(jīng)濟(jì)學(xué)的都知道，稅費(fèi)能夠“轉(zhuǎn)嫁”，實(shí)際付費(fèi)的人，并不一定是稅費(fèi)的最終承擔(dān)者。那么二手房中介費(fèi)，最終到底由誰(shuí)承擔(dān)呢？下調(diào)稅費(fèi)，受益的又是誰(shuí)？

對(duì)這個(gè)問(wèn)題的不同回答，是辨別房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)的試金石。多數(shù)人也許都會(huì)回答，這個(gè)問(wèn)題很簡(jiǎn)單，由誰(shuí)承擔(dān)主要取決于二手房市場(chǎng)供求。如果是賣(mài)方市場(chǎng)，則主要由買(mǎi)方承擔(dān)，反之則主要由賣(mài)方承擔(dān)。可惜，這是一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題想當(dāng)然而得出的答案，實(shí)際上是將一般商品的供求規(guī)律強(qiáng)行套用在了房地產(chǎn)上。對(duì)于一般商品來(lái)說(shuō)，供求關(guān)系決定了供求雙方的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁能力，從而有不同的最終承擔(dān)者。

但對(duì)于北京這類(lèi)高房?jī)r(jià)城市的房地產(chǎn)而言，中介費(fèi)的承擔(dān)者則只有賣(mài)方一個(gè)?；蛘哒f(shuō)，無(wú)論中介費(fèi)如何漲跌，買(mǎi)方的實(shí)際支付額都是一樣的，但賣(mài)方實(shí)際拿到的錢(qián)并不一樣。比如說(shuō)，在賣(mài)方付費(fèi)的條件下，中介費(fèi)在原基礎(chǔ)上漲一倍，房?jī)r(jià)也不會(huì)因此進(jìn)一步上漲，因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了買(mǎi)方承受能力的上限，轉(zhuǎn)嫁也就無(wú)從談起。甚至，對(duì)于北京市場(chǎng)這類(lèi)高房?jī)r(jià)城市而言，建筑成本的漲跌，也是由賣(mài)方完全消化的。磚頭漲價(jià)一倍，房?jī)r(jià)不會(huì)因此上漲。反之，磚頭降價(jià)50%，房?jī)r(jià)也不會(huì)因此下降。

2023年7月24日，中共中央政治局會(huì)議指出，要“切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，首次提出了“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”。在市場(chǎng)下行階段，市場(chǎng)對(duì)交易稅費(fèi)的承受能力下降。下調(diào)二手房中介費(fèi)，有利于降低交易成本、活躍市場(chǎng)，從而也有利于市場(chǎng)平穩(wěn)。這是二手房中介費(fèi)用下調(diào)的大背景。2023年5月8日，住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》，其中提出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。降低交易稅費(fèi)，也是當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下的一種政策導(dǎo)向。

至于表面上中介費(fèi)由誰(shuí)支付，則是一種市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略，并不改變費(fèi)用的最終歸屬。在以前賣(mài)方市場(chǎng)的背景下，住房供不應(yīng)求，中介費(fèi)由買(mǎi)方支付，有利于獲取房源。在目前買(mǎi)方市場(chǎng)下，將部分中介費(fèi)由買(mǎi)方改由賣(mài)方承擔(dān)，有利于獲取客源、調(diào)動(dòng)買(mǎi)方積極性。而在高端房市場(chǎng)，由賣(mài)方完全付傭，就是在以往也是很常見(jiàn)的。

（作者鄒琳華為中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)，緯房研究院首席專(zhuān)家）