近日，不少三四線城市乃至地方縣城發(fā)布政策，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。

9月、10月接連著，湖南株洲市茶陵縣、甘肅敦煌市、甘肅酒泉市阿克塞哈薩克族自治縣、山東省德州市紛紛發(fā)布農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的獎(jiǎng)補(bǔ)措施。有的提出“房票”舉措，有的強(qiáng)調(diào)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房者，可享受戶口遷移和相應(yīng)的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老政策。

最近兩年，針對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的政策頻出，各地政府希望借此提振房產(chǎn)消費(fèi)。據(jù)報(bào)道，2022年1-8月期間，至少有吉林省延吉、江蘇省泰州、湖北省黃岡、貴州省遵義、安徽省潛山、黑龍江省佳木斯等城市以及四川省涼山彝族自治州寧南縣、貴州省黔西南州晴隆縣、江蘇鹽城阜寧縣等地出臺(tái)鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的相關(guān)政策。

從更長(zhǎng)周期看，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的舉措在2015-2016年間也曾頻繁推出。

2015年底，中國(guó)商品住房總庫(kù)存達(dá)近40億平米，僅庫(kù)存消化就需6-7年，且2015 年空置率高達(dá)46%。彼時(shí)，三四中小城市庫(kù)存較多、且市場(chǎng)相對(duì)低迷、難以去化。在“房地產(chǎn)去庫(kù)存”的經(jīng)濟(jì)任務(wù)下，許多中小城市掀起鼓勵(lì)、引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的熱潮。在各種補(bǔ)貼、減免以及“棚改貨幣化”政策的加持下，大部分地方銷(xiāo)量大增，“去庫(kù)存”效果明顯。

與2015-2016年相比，近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境已有不同，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房政策效果也可能產(chǎn)生差異。這輪鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房政策有一些新的特點(diǎn)。

首先，各地頻繁出現(xiàn)房票制度，尤其是縣城。比如山東德州武城縣是全市較先推行房票安置政策的區(qū)縣，江蘇省鹽城市阜寧縣也在引導(dǎo)被征收戶選擇“房票”結(jié)算。

房票，其實(shí)是政府“一手托兩家”的產(chǎn)物。房票作為農(nóng)民拆遷戶在城市購(gòu)買(mǎi)房屋的“補(bǔ)貼”憑證，可被用于抵扣購(gòu)房款，政府不必將補(bǔ)償款實(shí)際給付農(nóng)民拆遷戶，減少支出壓力。同時(shí)對(duì)于開(kāi)發(fā)商，房票一定程度上可保證住房建成后有買(mǎi)主，緩解開(kāi)發(fā)商后續(xù)的銷(xiāo)售壓力。

如此，既可以引導(dǎo)被征收戶順勢(shì)進(jìn)城、加速農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，也有利于增加當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。

實(shí)現(xiàn)這個(gè)美好目標(biāo)，房票具體規(guī)則的制定尤為重要。近年部分農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在“進(jìn)城”與“返鄉(xiāng)”之間徘徊的重要原因，就是擔(dān)心農(nóng)村權(quán)益喪失、城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)高等問(wèn)題。那么，房票能補(bǔ)貼多少？如何定義農(nóng)民宅基地使用權(quán)（自愿有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)┘稗r(nóng)房等地上附著物的“折算”價(jià)值？支持房票購(gòu)房的樓盤(pán)數(shù)量如何、農(nóng)民的選擇面是寬還是窄？這些細(xì)節(jié)直接影響房票政策效果、以及農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口憑房票進(jìn)城的意愿。

其次，要注意到，在持續(xù)推進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的背后，正是部分縣市人口不斷收縮的“焦慮”。

城市化進(jìn)程中，縣域位于“傳統(tǒng)/新型鄉(xiāng)村社會(huì)”和“現(xiàn)代城市社會(huì)發(fā)展目標(biāo)”之間，較城市而言，缺乏足夠的就業(yè)和經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)，只能或較多承擔(dān)居住區(qū)功能。過(guò)去十年，部分縣域人口流失，經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯動(dòng)能不足。

2012-2020年，縣域GDP占國(guó)家經(jīng)濟(jì)總量由54.9%下降至39.3%。據(jù)第七次全國(guó)人口普查，2700余個(gè)縣區(qū)中，在2010至2020年間出現(xiàn)人口流失的占一半以上。因此，此輪鼓勵(lì)農(nóng)民用房票進(jìn)城購(gòu)房的縣城，多有“以房引人”的意思。

比如，上述江蘇鹽城市阜寧縣在全省95個(gè)區(qū)縣2022年地區(qū)生產(chǎn)總值排名中，位列75。阜寧所在的鹽城市也是江蘇人口流出最嚴(yán)重的城市。2022年鹽城常住人口669萬(wàn)，2012年則為721.63萬(wàn)，減少近10%，且常住人口較戶籍人口少近130萬(wàn)。

2018年開(kāi)始，阜寧縣房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售增速出現(xiàn)放緩跡象。而后阜寧縣頻繁出臺(tái)刺激農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的政策，應(yīng)是緩解經(jīng)濟(jì)壓力、以房引人，勉力維持地區(qū)發(fā)展人力資源的舉措。

最后，我們回到事件的根本上，當(dāng)?shù)胤接幸馔七M(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房時(shí)，更應(yīng)考慮農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房的真實(shí)需求究竟是什么？在籠統(tǒng)的“市民待遇”概念下，正是農(nóng)民對(duì)于良好居住環(huán)境、優(yōu)質(zhì)教育資源、更好醫(yī)療條件、更多就業(yè)機(jī)會(huì)的種種訴求。

房票，可讓被征收拆遷的農(nóng)民便捷獲取城市住房。教育資源、醫(yī)療條件、就業(yè)機(jī)會(huì)則是更需縣城自我打磨的“內(nèi)功”。除去優(yōu)化教育、醫(yī)療等公共服務(wù)供給本身，縣城還可在推動(dòng)農(nóng)民盡快融入城市、完善對(duì)接服務(wù)等方面下功夫。應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，在收縮城市不斷出現(xiàn)的階段，縣城守住人口基本盤(pán)，做實(shí)“內(nèi)功”更加迫切與必要。

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