近日，不少三四線城市乃至地方縣城發(fā)布政策，鼓勵農(nóng)民進城購房。

9月、10月接連著，湖南株洲市茶陵縣、甘肅敦煌市、甘肅酒泉市阿克塞哈薩克族自治縣、山東省德州市紛紛發(fā)布農(nóng)民進城購房的獎補措施。有的提出“房票”舉措，有的強調(diào)農(nóng)民進城購房者，可享受戶口遷移和相應的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老政策。

最近兩年，針對農(nóng)民進城購房的政策頻出，各地政府希望借此提振房產(chǎn)消費。據(jù)報道，2022年1-8月期間，至少有吉林省延吉、江蘇省泰州、湖北省黃岡、貴州省遵義、安徽省潛山、黑龍江省佳木斯等城市以及四川省涼山彝族自治州寧南縣、貴州省黔西南州晴隆縣、江蘇鹽城阜寧縣等地出臺鼓勵農(nóng)民進城購房的相關政策。

從更長周期看，鼓勵農(nóng)民進城購房的舉措在2015-2016年間也曾頻繁推出。

2015年底，中國商品住房總庫存達近40億平米，僅庫存消化就需6-7年，且2015 年空置率高達46%。彼時，三四中小城市庫存較多、且市場相對低迷、難以去化。在“房地產(chǎn)去庫存”的經(jīng)濟任務下，許多中小城市掀起鼓勵、引導農(nóng)民進城購房的熱潮。在各種補貼、減免以及“棚改貨幣化”政策的加持下，大部分地方銷量大增，“去庫存”效果明顯。

與2015-2016年相比，近兩年的房地產(chǎn)市場、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟環(huán)境已有不同，鼓勵農(nóng)民進城購房政策效果也可能產(chǎn)生差異。這輪鼓勵農(nóng)民進城購房政策有一些新的特點。

首先，各地頻繁出現(xiàn)房票制度，尤其是縣城。比如山東德州武城縣是全市較先推行房票安置政策的區(qū)縣，江蘇省鹽城市阜寧縣也在引導被征收戶選擇“房票”結(jié)算。

房票，其實是政府“一手托兩家”的產(chǎn)物。房票作為農(nóng)民拆遷戶在城市購買房屋的“補貼”憑證，可被用于抵扣購房款，政府不必將補償款實際給付農(nóng)民拆遷戶，減少支出壓力。同時對于開發(fā)商，房票一定程度上可保證住房建成后有買主，緩解開發(fā)商后續(xù)的銷售壓力。

如此，既可以引導被征收戶順勢進城、加速農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，也有利于增加當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的活躍度。

實現(xiàn)這個美好目標，房票具體規(guī)則的制定尤為重要。近年部分農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在“進城”與“返鄉(xiāng)”之間徘徊的重要原因，就是擔心農(nóng)村權益喪失、城鎮(zhèn)房價高等問題。那么，房票能補貼多少？如何定義農(nóng)民宅基地使用權（自愿有償轉(zhuǎn)讓）及農(nóng)房等地上附著物的“折算”價值？支持房票購房的樓盤數(shù)量如何、農(nóng)民的選擇面是寬還是窄？這些細節(jié)直接影響房票政策效果、以及農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口憑房票進城的意愿。

其次，要注意到，在持續(xù)推進農(nóng)民進城購房的背后，正是部分縣市人口不斷收縮的“焦慮”。

城市化進程中，縣域位于“傳統(tǒng)/新型鄉(xiāng)村社會”和“現(xiàn)代城市社會發(fā)展目標”之間，較城市而言，缺乏足夠的就業(yè)和經(jīng)濟機會，只能或較多承擔居住區(qū)功能。過去十年，部分縣域人口流失，經(jīng)濟發(fā)展明顯動能不足。

2012-2020年，縣域GDP占國家經(jīng)濟總量由54.9%下降至39.3%。據(jù)第七次全國人口普查，2700余個縣區(qū)中，在2010至2020年間出現(xiàn)人口流失的占一半以上。因此，此輪鼓勵農(nóng)民用房票進城購房的縣城，多有“以房引人”的意思。

比如，上述江蘇鹽城市阜寧縣在全省95個區(qū)縣2022年地區(qū)生產(chǎn)總值排名中，位列75。阜寧所在的鹽城市也是江蘇人口流出最嚴重的城市。2022年鹽城常住人口669萬，2012年則為721.63萬，減少近10%，且常住人口較戶籍人口少近130萬。

2018年開始，阜寧縣房地產(chǎn)投資和銷售增速出現(xiàn)放緩跡象。而后阜寧縣頻繁出臺刺激農(nóng)民進城購房的政策，應是緩解經(jīng)濟壓力、以房引人，勉力維持地區(qū)發(fā)展人力資源的舉措。

最后，我們回到事件的根本上，當?shù)胤接幸馔七M農(nóng)民進城購房時，更應考慮農(nóng)民進城買房的真實需求究竟是什么？在籠統(tǒng)的“市民待遇”概念下，正是農(nóng)民對于良好居住環(huán)境、優(yōu)質(zhì)教育資源、更好醫(yī)療條件、更多就業(yè)機會的種種訴求。

房票，可讓被征收拆遷的農(nóng)民便捷獲取城市住房。教育資源、醫(yī)療條件、就業(yè)機會則是更需縣城自我打磨的“內(nèi)功”。除去優(yōu)化教育、醫(yī)療等公共服務供給本身，縣城還可在推動農(nóng)民盡快融入城市、完善對接服務等方面下功夫。應當認識到，在收縮城市不斷出現(xiàn)的階段，縣城守住人口基本盤，做實“內(nèi)功”更加迫切與必要。

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