自1979年蛇口工業(yè)園區(qū)一聲開山炮響至今，園區(qū)就成為中國(guó)過去四十余年經(jīng)濟(jì)發(fā)展中濃墨重彩的一筆，尤其從2005年浦東新區(qū)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)成立開始，園區(qū)便逐步成為承載中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)以及產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略部署的核心載體，在土地開發(fā)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、對(duì)外出口、技術(shù)創(chuàng)新、吸引就業(yè)以及城市化進(jìn)程中都扮演了重要角色。

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 01

園區(qū)經(jīng)濟(jì)突圍

從各自突圍，到集體突圍。

改革開放40多年時(shí)間里，各行各業(yè)享受了太多的紅利，如今，增量紅利漸漸褪去，需要用一個(gè)長(zhǎng)期主義的視角來看問題。

各自突圍，歐美最大的餐飲企業(yè)是“麥當(dāng)勞、賽百味”，他們就是歐美餐飲各自突圍的成果；而中國(guó)最大的餐飲機(jī)構(gòu)應(yīng)該是“美團(tuán)、餓了么”，萬億市值的美團(tuán)，這就是典型集體突圍的結(jié)果。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來必將從各自突圍，走向集體突圍，從博弈型舊生態(tài)，走向共贏型新生態(tài)。未來或?qū)⒊霈F(xiàn)一家公司叫“中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)總公司”，這家公司必將極大程度提升園區(qū)招商運(yùn)營(yíng)的整體效率。

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 02

園區(qū)經(jīng)濟(jì)前瞻

園區(qū)經(jīng)濟(jì)若要突破瓶頸、走出同構(gòu)化過剩的困境，就必須擺脫傳統(tǒng)“給地、給房、給政策、給資金”的路徑依賴，轉(zhuǎn)向新路徑。以下是?？ㄖ菐?kù)內(nèi)部研究報(bào)告的主要觀點(diǎn)：

（一）園區(qū)發(fā)展面臨八道坎

數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)30%以上的GDP來自于園區(qū)經(jīng)濟(jì)。但園區(qū)過剩問題十分突出，截至2018年，我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率高達(dá)50%，即便是在長(zhǎng)江沿岸產(chǎn)業(yè)成熟的蘇州等地，園區(qū)空置率也超過10%，部分園區(qū)空置率超過20%。2020年，廣州園區(qū)空置率達(dá)到30%-40%。2020年四季度深圳前海片區(qū)空置率更是達(dá)到56.4%。

高空置率、大過剩背后，伴隨著時(shí)代切換，園區(qū)發(fā)展面臨八道坎：

土地財(cái)政“無以為繼”

環(huán)保成了硬約束

缺乏整體規(guī)劃統(tǒng)籌

缺乏“壓艙石”企業(yè)

產(chǎn)業(yè)載體、政策優(yōu)勢(shì)挖掘不夠

未準(zhǔn)備好產(chǎn)業(yè)升級(jí)

招商版本有待升級(jí)

管理模式需要進(jìn)化

（二）園區(qū)發(fā)展新浪潮：“9+X”

中國(guó)式現(xiàn)代化新形勢(shì)下，園區(qū)該如何去房地產(chǎn)化，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“先鋒軍”？

2018年園區(qū)開啟“質(zhì)變”起點(diǎn)。2017年,中關(guān)村已成中國(guó)獨(dú)角獸的孵化圣地，以70家估值2764億美元，占比國(guó)內(nèi)數(shù)量的42.7%和估值的43.9%。

所有園區(qū)都在與未來賽跑。關(guān)鍵在于園區(qū)進(jìn)化能力。園區(qū)“9+X”版本升級(jí):

1.0：做地主

2.0：做房東

3.0：做群主

4.0：產(chǎn)業(yè)鏈組織者

5.0：產(chǎn)業(yè)生態(tài)推動(dòng)者

6.0：生態(tài)系統(tǒng)構(gòu)建者

7.0：合伙人推動(dòng)者

8.0：園區(qū)整合者

9.0：園區(qū)顛覆者

X  ：未來引領(lǐng)今天的版本升級(jí)

園區(qū)轉(zhuǎn)型成為重頭戲。多版本共存位差下，沿海園區(qū)已進(jìn)化到生態(tài)系統(tǒng)構(gòu)建者、合伙人推動(dòng)者等高版本，轉(zhuǎn)型在政府與市場(chǎng)關(guān)系的升級(jí)中開啟。

（三）園區(qū)進(jìn)階八大因素

中國(guó)園區(qū)靠拼土地、拼政策、拼產(chǎn)能的發(fā)展模式進(jìn)入到拼硬核的新常態(tài)。決定園區(qū)進(jìn)階的幾大因素如下：

數(shù)字基建（新一代信息技術(shù)）

產(chǎn)業(yè)組合（支柱型、戰(zhàn)略型、未來型）

創(chuàng)新基地（制造基地、小試中試空間、實(shí)驗(yàn)室）

服務(wù)平臺(tái)（實(shí)體空間+虛擬空間）

形態(tài)設(shè)定（產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)社區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城）

矩陣基金（產(chǎn)業(yè)調(diào)整基金、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金、S基金）

運(yùn)營(yíng)機(jī)制（運(yùn)營(yíng)決策自由度、上級(jí)政府體制機(jī)制等）

主觀作為（園區(qū)管理者的能力與魄力）

（四）園區(qū)擺脫“死亡螺旋”重點(diǎn)方向

近年，園區(qū)面臨賣不出、招不進(jìn)、成本高、盈利難、競(jìng)爭(zhēng)弱…項(xiàng)目去化失速導(dǎo)致負(fù)債壓力加大、制約業(yè)務(wù)進(jìn)一步拓展，陷入死亡螺旋。園區(qū)擺脫“死亡螺旋”的重點(diǎn)方向：

強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，補(bǔ)短板，打通園區(qū)全鏈條經(jīng)營(yíng)模式，從“蓋物業(yè)”向“搭平臺(tái)”，從“做產(chǎn)品”向“創(chuàng)服務(wù)”轉(zhuǎn)變；

從招商到“融”商（企業(yè)呼朋喚友）；

從加法到乘法，從數(shù)量到質(zhì)量的改變。

（五）園區(qū)轉(zhuǎn)型“慢運(yùn)營(yíng)”四大路徑

園區(qū)打破舊有的“快周轉(zhuǎn)”地產(chǎn)思維，轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作的“慢運(yùn)營(yíng)”，做好園區(qū)的生態(tài)化、系統(tǒng)化建設(shè)。

聚焦專精特新，構(gòu)建“蓄水池”

突出載體建設(shè)，打造“強(qiáng)磁場(chǎng)”

營(yíng)造創(chuàng)新環(huán)境，形成“生態(tài)圈”

匯聚多方合力，筑牢“強(qiáng)支撐”

（六）園區(qū)經(jīng)濟(jì)靠產(chǎn)業(yè)再聚焦

一方面，園區(qū)持續(xù)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一抹“亮色”。另一方面，整個(gè)園區(qū)正經(jīng)歷慘烈的“洗禮”。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)正告別野蠻生長(zhǎng)的舊時(shí)代，進(jìn)入專業(yè)化、個(gè)性化、生態(tài)化的新時(shí)代。

宏觀層面，園區(qū)承載著產(chǎn)業(yè)布局、城市發(fā)展、金融資本發(fā)展。中觀層面，縫合科技、經(jīng)濟(jì)“兩張皮”，園區(qū)生態(tài)化是推進(jìn)產(chǎn)學(xué)研耦合的前沿陣地。微觀層面，破解“千園一面”模式趨同與政策“內(nèi)卷”痼疾，進(jìn)而衍化出獨(dú)特的個(gè)性IP。

園區(qū)正逐漸錨定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，讓中國(guó)在科技經(jīng)濟(jì)時(shí)代呈現(xiàn)出排浪式的發(fā)展進(jìn)程，形成上?！疤厣a(chǎn)業(yè)園區(qū)”與浙江“鏈長(zhǎng)制”兩大模式。

產(chǎn)業(yè)再聚焦是園區(qū)經(jīng)濟(jì)從產(chǎn)業(yè)聚集——泛產(chǎn)業(yè)——產(chǎn)業(yè)再聚焦的折返，實(shí)則是園區(qū)“第二增長(zhǎng)曲線”，園區(qū)正逐漸從“要素驅(qū)動(dòng)、投資開發(fā)為主”進(jìn)入“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、運(yùn)營(yíng)為王”，將服務(wù)能力視作核心能力。

從以“引導(dǎo)性股權(quán)投資+社會(huì)化投資+天使投資+投資基金+基金管理”模式打出“最強(qiáng)風(fēng)投”名號(hào)的合肥，到“一個(gè)集群、一只基金”拉動(dòng)“20+8”產(chǎn)業(yè)的深圳，產(chǎn)業(yè)基金正顯露“集群化”“叢林化”趨勢(shì)。

園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)資源組織者、整合者、策劃者，機(jī)制創(chuàng)新將是引領(lǐng)其發(fā)展的第一動(dòng)力。

（七）鎮(zhèn)級(jí)工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型著力點(diǎn)

依據(jù)?？ㄖ菐?kù)有關(guān)園區(qū)升級(jí)“9+X”版本的研判，鎮(zhèn)級(jí)工業(yè)園轉(zhuǎn)型著力點(diǎn)：

功能復(fù)合：?jiǎn)我划a(chǎn)業(yè)功能向產(chǎn)業(yè)、服務(wù)、生態(tài)等多元功能轉(zhuǎn)變

市場(chǎng)主導(dǎo)：采取多元二次開發(fā)模式，引入更多社會(huì)力量多方參與

政策引導(dǎo)：園區(qū)轉(zhuǎn)型符合市、區(qū)等各級(jí)政策要求與考核標(biāo)準(zhǔn)，不能脫離政策范圍

空間集約化：科學(xué)規(guī)劃，引導(dǎo)既有產(chǎn)業(yè)升級(jí)與集聚，提高土地利用率

產(chǎn)業(yè)資本化：以資本杠桿撬動(dòng)社會(huì)資本來化解政府財(cái)政緊缺問題

階段性謀劃：在一張藍(lán)圖干到底的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，以時(shí)間換空間，分階段滾動(dòng)開發(fā)

轉(zhuǎn)型支點(diǎn)——復(fù)式；轉(zhuǎn)型杠桿——再造

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 03

近年相關(guān)課題項(xiàng)目

（一）上海

張江高科戰(zhàn)略迭代與國(guó)企改革可行性方案

上海國(guó)際旅游度假區(qū)“十四五”規(guī)劃

紫竹高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究

上海地產(chǎn)閔虹（集團(tuán)）有限公司提升招商及客戶管理能力研究

上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)行業(yè)報(bào)告

……

（二）浙江

關(guān)于前灣新區(qū)的若干重大問題研究

寧波杭州灣新區(qū)電商產(chǎn)業(yè)發(fā)展方案研究

紹興市建設(shè)國(guó)家集成電路產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心戰(zhàn)略規(guī)劃

慈溪智能家電高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃

慈溪濱海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新材料及能源裝備產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向及產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入研究

浙江象山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃

岔路鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型研究

……

（三）江蘇

錫東新城商務(wù)區(qū)融入長(zhǎng)三角一體化戰(zhàn)略研究

電動(dòng)車輛及關(guān)鍵零部件產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃（無錫）

江蘇啟東呂四港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

梁溪區(qū)“十四五”江南古運(yùn)河旅游度假區(qū)發(fā)展規(guī)劃

江蘇海門疊石橋國(guó)際家紡產(chǎn)業(yè)園區(qū)“十四五”規(guī)劃

……