繼廣州、深圳、北京之后，一線城市上海也迎來多項(xiàng)樓市政策調(diào)整，包括優(yōu)化住房信貸政策和調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，降低購房資金門檻、減少房貸利息支出、降低住房交易成本，有利于支持居民剛性和改善性住房需求。

購房資金門檻下調(diào)、交易成本降低

12月14日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》，宣布自12月15日起調(diào)整上海市普通住房標(biāo)準(zhǔn)。按照新政，可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。

和北京一樣，上海此前執(zhí)行的普宅標(biāo)準(zhǔn)也是從2014年沿用至今。公開信息顯示，2019年11月19日，于2014年11月20日生效并即將到期的上海普通住房標(biāo)準(zhǔn)宣布繼續(xù)實(shí)施，有效期予以延長5年。隨著2019年的延期，上海普通住房標(biāo)準(zhǔn)距今已施行9年。

上海易居房地產(chǎn)研究院點(diǎn)評(píng)指出，普通住房標(biāo)準(zhǔn)關(guān)聯(lián)了優(yōu)惠的稅收政策，此次調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)認(rèn)定條件作出調(diào)整，較大幅度提高普通住房的覆蓋面，讓更多二手住房交易享受優(yōu)惠稅收政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房為例，調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)后如變?yōu)槠胀ㄗ》?，將免征增值稅（之前非普通住房按差額征收）；涉及個(gè)人所得稅的，核定征收按總價(jià)的1%（之前非普通住房按總價(jià)的2%征收）。

同時(shí)，上海也優(yōu)化差別化住房信貸政策，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）減10個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

200萬元貸款月供減少910元

同時(shí)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）加30個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。同時(shí)，為支持推進(jìn)“五個(gè)新城”和南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢?，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

上海易居房地產(chǎn)研究院指出，首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻。以600萬總價(jià)的二套房購置為例，過去首付比例為70%，其首付款需要支付420萬；新政下其首付比例為50%，首付款則為300萬，即減少了120萬的首付款支出；如住房屬于實(shí)施差異化政策區(qū)域，首付比例為40%，首付款則為240萬，減少了180萬的首付款支出。

同時(shí)，房貸利率下降，直接降低了月供或按揭貸款成本。以200萬貸款本金、30年期等額本息、二套房貸利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，過去房貸利率為5.25%，月供為11044元。而按照新政4.5%的利率計(jì)算，月供為10134元。如此對(duì)比，新政前后月供減少了910元。對(duì)于執(zhí)行差異化政策的區(qū)域而言，減負(fù)效應(yīng)更明顯。

值得一提的是，此次新政在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山和金山6個(gè)行政區(qū)，實(shí)施差異化住房信貸政策，即在此類區(qū)域購買二套住房，可以享受更低的首付比例和房貸利率，進(jìn)一步降低了改善居住的成本。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這有利于支持推進(jìn)“五個(gè)新城”和南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域的高質(zhì)量發(fā)展，更好促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)城融合和職住平衡。

今年9月初，上海調(diào)整優(yōu)化了“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)運(yùn)行。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次政策出臺(tái)，將進(jìn)一步發(fā)揮好政策效應(yīng)，有力支持房地產(chǎn)交易市場的活躍和行情的提振。在各市場參與者的共同努力下，上海房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)穩(wěn)中向好的良好態(tài)勢(shì)。