近日，上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會聯(lián)合上海交通大學(xué)中國城市治理研究院、國際與公共事務(wù)學(xué)院舉辦“當(dāng)前住房租賃市場治理”研討會。澎湃新聞根據(jù)研討會速錄內(nèi)容整理了嘉賓的精彩發(fā)言，本篇為3位長租公寓業(yè)內(nèi)人士的發(fā)言。

長租公寓行業(yè)的現(xiàn)狀及未來

陳澤帥/貝殼研究院上海分院院長

貝殼研究院前身是鏈家研究院。鏈家研究院主要研究二手房行業(yè)，而貝殼研究院面向于鏈家所有的業(yè)態(tài)，包括房地產(chǎn)租賃、二手房、一手房。

這里首次將貝殼的行業(yè)數(shù)據(jù)和運營數(shù)據(jù)進(jìn)行公開發(fā)表，主要講三個點：租賃行業(yè)格局、現(xiàn)狀、未來的展望。

長租公寓行業(yè)格局

現(xiàn)在長租公寓行業(yè)有五大參與方：創(chuàng)業(yè)系、房企系、酒店系、中介系、國企系。

長租公寓基本上分為兩大市場：第一種是集中式市場，把整棟物業(yè)包租或收購，再進(jìn)行管理。在這個市場中，創(chuàng)業(yè)系占了63%，房企系占了21%，酒店系占了11%，中介系占5%。第二種是分散式市場，把零散的房源整合。這個市場上以自如、相寓兩家獨大。2017年自如的公寓超過60萬間，截止到2018年預(yù)計會將近80萬間。相寓大概50多萬間。排名第三的蛋殼公寓，8-10萬間。

長租公寓有六大融資渠道：風(fēng)險資本(VC股權(quán)融資)、產(chǎn)業(yè)基金、傳統(tǒng)債權(quán)融資（銀行貸款+公司債）、互聯(lián)網(wǎng)金融（P2P）、資產(chǎn)證券化(租金收益類ABS+CMBS+ABN)、類REITs（目前多為契約型基金+專項計劃的雙SPV模式）。

第一大的仍然是風(fēng)投，2015年開始，為長租公寓進(jìn)行了大量注資，2017年后逐漸變緩。第二個是傳統(tǒng)的債權(quán)融資，主要有三個渠道：開發(fā)商和國企容易受到銀行青睞，上市房企可以通過發(fā)公司債，尤其住房租賃專項公司債，此外還有集體土地租賃房貸款。

上海的現(xiàn)狀

上海租房供求量和需求量非常大，供給也相對平穩(wěn)，但是供給錯配。上海市的潛在租賃人口在常住人口中占比超過40%，2016年是1047萬人，預(yù)計在今年為1050萬左右。上海租房供給合計582萬間，目前的供給結(jié)構(gòu)是：個人普租483萬間，分散式品牌公寓44萬間，城中村43萬間，集中式品牌公寓11萬間。

我們盤點了不同類型的租房，發(fā)現(xiàn)租賃住房的人均居住面積是17.4平方米，而上海2016年的人均住房面積是26平米。但個人普租的室均面積（將客廳廚房衛(wèi)生間等的面積折算到臥室面積）是40平米。加上普租中的一室戶比重偏低，無法滿足以單身為主的租賃群體需求，租賃住房供給存在錯配。

現(xiàn)在長租公寓的室均面積為29平米，減小了租房錯配缺口。貝殼研究院做了個推算，主要結(jié)論是，租賃住宅單間人數(shù)是1.8人。自如的長租公寓在減小租房資源缺口的同時，也提高了品質(zhì)，其中包括：(1)價格漲幅低且穩(wěn)定；(2)自如”N+1"的改造模式（收儲N室戶改成N+1室戶）讓室均面積降低的同時，降低單室租金；(3)自如房源的空置期更短，住房資源利用率更高。

再看看2017年到現(xiàn)在的租金漲幅。我們認(rèn)為以自如為代表的長租公寓的漲幅其實更平緩。而且自如每室租金低于普租的租金，比如大戶室情況下，普租的單位面積租金是每月85-95元/平米，自如只需要80元/平米。

自如對租賃價格的影響有多大？

我們用計量模型做了實證研究，把2013年11月的鏈家數(shù)據(jù)，以及2010年11月份自如入駐上海的數(shù)據(jù)，全部拿出來做了對比，可以發(fā)現(xiàn)：裝修水平對租金影響最大，裝修水平按照毛坯、簡裝和精裝分類，自如屬于簡裝，裝修水平每提高一個檔次，每平米每月租金會上漲9%；房間數(shù)量也很重要，每增加一個房間，單位租金價格上漲近4.39%；面積越大，租金越便宜，面積每增減10平方米，租金下降7.2%；每靠近地鐵站100米，單位租金上漲1%；自如入駐之后，單位租金只上漲0.88%。因此，自如對于租金的影響，大部分來自對裝修品質(zhì)的改造和房屋房間數(shù)的提升。

對租賃行業(yè)的七大展望

展望一，供不應(yīng)求與結(jié)構(gòu)性錯配都會存在。上海市場沒有發(fā)現(xiàn)租金暴漲的現(xiàn)象。但其他幾個城市，尤其在深圳，我認(rèn)為在下一輪會有一定的漲幅。還有北京、廣州和成都，也是供給相對潛在需求有比較嚴(yán)重短缺的城市；

展望二，由買轉(zhuǎn)租的人數(shù)增加，租客年輕化。2015、2016年，上海二手房交易基本30-40萬套，但去年和今年的數(shù)字基本上腰斬，即有20萬戶家庭會從買賣市場轉(zhuǎn)到租賃市場，而且租客年齡平均在下降；

展望三，全人群、全生命周期租房的需求爆發(fā)。不要認(rèn)為租房子是年輕人的事，但長租公寓現(xiàn)在僅僅能滿足一部分年齡段的需求，在其他年齡段還沒有供應(yīng)。

展望四，專業(yè)化機構(gòu)崛起，集中式公寓增長。龍頭企業(yè)市占率同步提升。隨著自持地塊和集體土地的不斷入市，集中式長租公寓的房源數(shù)量將會出現(xiàn)2-5倍的遞增；

展望五，租賃房源以盤活存量為主，增量、存量改造和存量流通占供應(yīng)的結(jié)構(gòu)分別為2：2：6；

展望六，“互聯(lián)網(wǎng)+”全面滲透，智能化程度提升。多個互聯(lián)網(wǎng)大公司，像阿里、蘇寧、騰訊、京東都有計劃進(jìn)入到這個領(lǐng)域。“互聯(lián)網(wǎng)+”將更深、更廣、更激烈，從單純的營銷平臺向其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)滲透；

展望七，向標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化、產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)延伸。如果沒辦法擴(kuò)大規(guī)模，就沒辦法做到盈利。

蛋殼公寓：用技術(shù)解決市場租賃痛點 

林甦/蛋殼公寓副總裁

大家比較關(guān)注幾個問題，第一個就是機構(gòu)進(jìn)入到底有沒有炒高房租。這個問題往前說，最早是8月1日水木社區(qū)那個帖子《資本盯上租房，要吸干年輕人的血吧》，把自如和我們都推到風(fēng)口浪尖。我可以很負(fù)責(zé)地跟大家說，那個帖子內(nèi)容是虛假的，我們已經(jīng)在走法律程序。從蛋殼本身來說，我和大家介紹一下我們是怎樣拿房，來說明我們的進(jìn)入究竟有沒有推高房租。

我們是一家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，用技術(shù)解決市場租賃痛點。我們跟其他公司很大的區(qū)別是我們沒有門店，也沒有中介，主要依靠我們的商業(yè)智能系統(tǒng)。從收房、量房到出房，系統(tǒng)把每個業(yè)務(wù)流程都標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化，大家在每個模塊下盡量做好自己的事。我們能用系統(tǒng)決策的，盡量不用人腦。因為人有經(jīng)驗專業(yè)的不足，還有道德風(fēng)險。

說一下我們怎么依靠BI系統(tǒng)進(jìn)行選址定價。首先是選址，蛋殼進(jìn)入一個城市不是去所有區(qū)域都開展業(yè)務(wù)，先去哪里、后去哪里，還有哪些地方是不去的，都是BI系統(tǒng)分析決策的。我們的目標(biāo)客戶是都市年輕白領(lǐng)，BI系統(tǒng)會把區(qū)域進(jìn)行500米乘500米（空間分析最小維度）的網(wǎng)格化分析，把白領(lǐng)聚集的企業(yè)分布、交通質(zhì)量、生活商圈，以及城市的租金狀況、各種已有的租賃市場情況，疊加到網(wǎng)格上，這樣會形成目標(biāo)人群的居住偏好模型，按照選址的結(jié)果我們收取房源，能很好控制我們的空置率，也就是出租率，保證收回來的房子能出租出去。

雖然我們是輕資產(chǎn)企業(yè)，但收進(jìn)來房子是有成本的，收進(jìn)來未必能按照自己期待的價格租出去，出租價格是市場供需決定的。所以，精確選址是保證我們所選房源在規(guī)定期限內(nèi)租出去的關(guān)鍵。

再回到定價，到底機構(gòu)有沒有推高房租？我還是以蛋殼公寓為例來講，一線人員是沒有定價權(quán)的，他拿著電子量尺和智能手機到一線把房子所有因素輸入到手機里。輸入數(shù)據(jù)無論在杭州還是北京、上海或者蛋殼公寓進(jìn)入的其他城市，都傳回到北京總部，系統(tǒng)給出決策這個房子收不收，多少錢收。從選址和定價來說，都是根據(jù)系統(tǒng)來決定，一線人員根本沒有決策權(quán)。

專業(yè)租賃機構(gòu)在租賃市場能起什么作用

機構(gòu)化、專業(yè)化的長租公寓企業(yè)并非是房租上漲的推手，并不具備炒高房租的動機；相反，豐富了住房租賃市場的供給主體，提供了優(yōu)質(zhì)的租住體驗和租房服務(wù)，補齊租賃短板，對住房租賃市場的貢獻(xiàn)有以下幾點：

首先，盤活存量市場，增加有效供給。

住房租賃市場存在結(jié)構(gòu)性的供需失衡。房東要出租房源需要定期尋找租客，并且個人房東提供的多為整租房源，分租（合租，按間出租）的意愿和能力較弱，租后管理的時間成本和管理成本又比較高，導(dǎo)致房屋總體出租率不高、單間供給更是不足。同時，在住房價格上漲過快、人口凈流入的部分城市，超過一半的新市民有住房租賃需求。這部分人群年齡輕、收入不高，很難整租整套公寓，一般偏好選擇合租的方式租住單間。機構(gòu)化、專業(yè)化運作的長租公寓企業(yè)進(jìn)行租前、租中、租后管理，改造了大量毛坯房、“老破小”房屋，有效盤活存量市場、增加單間供給、提高租住體驗。不但讓房東出租得省心，獲取穩(wěn)定的收益；也讓租客在租金可以承受的范圍內(nèi)租得方便，住得舒心。

其次穩(wěn)定租賃關(guān)系，平抑租金漲幅。

在傳統(tǒng)的房屋租賃C2C模式下，由于租售比嚴(yán)重背離，租金收入相對于房屋溢價微乎其微，個人房東不會計較因為空置而減少的租金收入。在C2B2C模式下，長租公寓企業(yè)與業(yè)主簽訂了3～5年的租約，保證了這部分房源在租賃市場上可以持續(xù)有效供給。對企業(yè)而言，空置率是一個核心的經(jīng)營指標(biāo)。在租期鎖定、收房、裝配成本既定的前提下，空置一天就意味著收益權(quán)損失一天，當(dāng)月的收入就會下降大約三個百分點。如果哄抬租金、囤房惜租，租客會用腳投票，空置率上升對企業(yè)所帶來的損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收益。因此，專業(yè)化運作的長租公寓企業(yè)為了降低空置率，具有平抑租金漲幅的內(nèi)在動力。

最后利于統(tǒng)一監(jiān)管，避免劣幣驅(qū)逐良幣。

C2C模式下，房源分散程度高，個人房東可管理程度低，個人租賃合同等信息備案少、備案難的問題一直存在，而住房租賃機構(gòu)化進(jìn)程的推進(jìn)，將有助于逐步解決上述問題。待對接完成、數(shù)據(jù)同步并形成常態(tài)后，可逐步實現(xiàn)租賃房源、租約合同乃至租戶情況等信息的全方位實時備案，將很大程度上改變原有住房租賃市場一盤散沙、缺乏有效管理抓手的情況。機構(gòu)在協(xié)助政府部門掌握第一手市場動態(tài)的同時，還可配合對租賃市場及租金價格開展實時監(jiān)測，建立預(yù)警機制。此外，通過機構(gòu)自查、政府監(jiān)管，可逐步搭建行業(yè)信用體系，打擊黑中介，懲治違法違規(guī)行為，規(guī)范市場秩序，促進(jìn)企業(yè)健康運營。

就蛋殼公寓而言，2018年8月20日，蛋殼公寓發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定房租的承諾》，堅決響應(yīng)北京市住建委“三不得”要求，承諾2018年8月至12月，北京地區(qū)蛋殼公寓租金環(huán)比7月不增，并且不囤房惜租。承諾不與友商惡性競爭，未來兩個月在北京地區(qū)承諾將提供20000間以上可出租房源，滿足市場需求。

大家關(guān)注的第二個問題是租金貸。租金貸事出在杭州一家長租公寓，但這家企業(yè)主要還是運營問題，亂收房、壓在手里，空置率太高，有沒有租金貸都會破產(chǎn)。輕資產(chǎn)企業(yè)目前情況下融資方式是有限的，因為沒有抵押物。而租金貸是解決資金融通的方式之一。

租金貸本身是中性的，主要是應(yīng)該規(guī)范租金貸的使用。

首先，規(guī)范租金貸發(fā)放主體。叫停互聯(lián)網(wǎng)金融公司的租金貸業(yè)務(wù)，只允許銀行和銀監(jiān)會批準(zhǔn)的持牌消費金融機構(gòu)開展租金貸業(yè)務(wù)。同時鼓勵商業(yè)銀行開展租金貸業(yè)務(wù)，不擴(kuò)大其針對某一特定公寓企業(yè)的租金貸原有額度，同時嚴(yán)格審批流程，不批準(zhǔn)新的額度，實施監(jiān)管，確保貸款資金專款專用。

其次，規(guī)范租金貸申請主體。申請租金貸的租客租約不得超過3年，貸款期限不得超過租約期限。

第三，對使用租金貸的長租公寓企業(yè)實行準(zhǔn)入機制。自身運營能力較強、風(fēng)控抵御能力較強的企業(yè)可作為準(zhǔn)入企業(yè)。如注冊資金實繳1億元以上；如此，企業(yè)才有風(fēng)險抵御能力。連續(xù)運營3年；中國企業(yè)平均存活期不到3年，連續(xù)運營3年意味著企業(yè)具備了一定的運營能力。管理房間規(guī)模達(dá)到2萬間以上；管理房間規(guī)模數(shù)是驗證企業(yè)市場運營能力和管理能力的直接指標(biāo)。計提風(fēng)險準(zhǔn)備金，放入政府監(jiān)管賬戶。

第四，規(guī)范租金貸使用比例和用途。資金實際流向可由合作銀行進(jìn)行監(jiān)管，只能用于支付房東的房租和對房屋進(jìn)行升級改造。最后建立公寓企業(yè)擔(dān)保機制。對使用租金貸的企業(yè)要求其提供第三方的信用擔(dān)保或保險，既抑制其對于租金貸資金的濫用，同時在企業(yè)運營出現(xiàn)問題時，保證房東和租客的利益不會受到影響。

對于租賃市場發(fā)展的建議

作為長租公寓企業(yè)的一個代表，我們期待政府有關(guān)部門加快培育和支持租賃市場的健康發(fā)展。提出以下建議：

首先，支持發(fā)展機構(gòu)化、平臺化的運作模式。機構(gòu)化、平臺化的運作模式，加強了房源的獲取能力，與房東簽署的長期合同保證了房源的有效供給；同時在改善房屋質(zhì)量、提高服務(wù)水平方面，給租客帶來了更好的租住體驗。通過更加透明化的市場操作，使租客和房東可以更省心、更安心。

同時要避免兩件事。一要避免劣幣驅(qū)逐良幣，政府做的是要規(guī)范這個市場。二要避免大而不倒。機構(gòu)化有很多好處，但反過來也不能讓哪一家企業(yè)的決策能綁架政府的意志。

其次，加強技術(shù)手段，建立市場租金監(jiān)測體系。加強技術(shù)手段對住房租賃市場的監(jiān)測，針對個人房東和長租公寓兩個細(xì)分領(lǐng)域市場，定期發(fā)布房屋租賃價格指數(shù)，持續(xù)開展對租金和去化的監(jiān)測。對于波動性明顯的區(qū)域進(jìn)行重點監(jiān)測和排查，對于惡意哄抬房租價格的企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。

第三，增加市場有效供給，解決房屋供需失衡。配套出臺相應(yīng)的土地政策，加大新建住宅中租賃性住房的配建比重，鼓勵開發(fā)企業(yè)持有一定比例商品住房用于社會租賃，加強集體土地建設(shè)租賃住房；鼓勵社會各類機構(gòu)盤活存活閑置土地資源，將多余的廠房、倉庫、辦公樓改作公共租賃住房，加強對城中村的改造；進(jìn)一步盤活居民手中的存量住房。

最后，正確引導(dǎo)媒體輿論，不傳播未經(jīng)核實的信息。網(wǎng)絡(luò)時代信息高速傳播，各類未經(jīng)核實、來源不明的信息以博取眼球、流量為目的，以夸張、虛假性的傳播方式進(jìn)入大眾視野，影響民眾理性判斷。加強對媒體輿論的引導(dǎo)和監(jiān)管，通過正規(guī)渠道傳播已證實的消息，避免出現(xiàn)媒體消費大眾的行為。

在美國，風(fēng)投不是長租公寓的主流投資資金

王中江/極元金融創(chuàng)始合伙人、智裕創(chuàng)贏董事長

智裕創(chuàng)贏是一家專業(yè)的海外地產(chǎn)投資機構(gòu)，由極元金融服務(wù)集團(tuán)投資設(shè)立，從2014年開始，我們在美國8個州，共計收購了14個項目，目前大概有4500多套的長租公寓在運營中。

在美國，長租公寓是一個非常成熟的一個投資類別。第一個項目買進(jìn)去退出來，實現(xiàn)了大概27%的年化稅費后收益，第二個項目估計可以有年化17%-18%的收益。

長租公寓要發(fā)展，關(guān)鍵是要吸引各路資金進(jìn)入這個市場？我覺得，如何吸引資金，關(guān)鍵在于如何解決經(jīng)營環(huán)境的問題，讓機構(gòu)在項目上投的放心，在收益拿的安心，這就需要完善租賃相關(guān)法律體系，租賃相關(guān)的土地稅收政策，以及租賃相關(guān)的金融配套體系。

在美國，40%的居民以租房為生，美國的租房制度是最市場化的，也是最自由的。美國的長租公寓中，租客超過40歲以上的很少，因為40歲以上基本上成家了，一般傾向于住到郊區(qū)的獨立屋。大概22歲-34歲之間是長租公寓的主力租戶。往下是18歲，美國很多年輕人到了18歲就會在外面租房子；往上就是過渡性的，35歲左右，經(jīng)濟(jì)條件不太好的那部分人。所以，我們投資的項目基本有非常穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

我們收購的時候，每個項目都有最低資本回報率（Cap Rate）的要求，比如在2014年是不低于7.5%。假如這個房子用一千萬美金買下來，去掉物業(yè)管理費，去掉雜七雜八的運營費用，到手的錢要不少于75萬美金，如果低于這個數(shù)字就不要了。

為什么中國出現(xiàn)租金貸？本質(zhì)上是因為大家沒錢，沒有長期資金去做這個市場，于是就這里借一點，那里借一點。我們在美國投資長租公寓，30%是自有資金，70%是銀行貸款，而且可以貸30年，10年是固定利率，我們貸的時候就鎖定十年當(dāng)中，不管美聯(lián)儲怎么加息，我們利率是固定的；而且還可以做到前面5年只付利息不還本金，這樣能保證項目有非常穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

中國的長租公寓之所以出現(xiàn)這么多問題，是因為大量的錢是風(fēng)投的錢，這種投資適合創(chuàng)業(yè)，但不適合參與長租公寓。在美國，長租公寓投資人中占比最大的是家族辦公室，本質(zhì)是私人的錢；第二是保險養(yǎng)老和各種各樣的基金；第三才是各種各樣的投資機構(gòu)。

目前中國長租公寓出現(xiàn)眾多問題，根本上是供給不足。如果打開手機定位系統(tǒng)，周邊有很多房源可供選擇，供給充分競爭，加上適度監(jiān)管，不會有太多問題。散租的管理成本還是是很高的，但散租方式非常符合中國的現(xiàn)實情況，私人持有大量的房產(chǎn)，需要委托給專業(yè)機構(gòu)管理。但整租肯定是未來的發(fā)展方向，整租要靠新增的房源，比如政府可以在新的區(qū)域規(guī)劃時，規(guī)定一定指標(biāo)做整租的長租公寓，把人口逐步引導(dǎo)過去。最終形成“散租+整租”、“個人+機構(gòu)”的租賃住房供應(yīng)格局。

（本文根據(jù)論壇現(xiàn)場速錄整理而成，已得到各發(fā)言嘉賓的審閱。孔娜娜對本文整理亦做出了貢獻(xiàn)。）