目 錄

1. 社區(qū)為核的城市多中心商圈網(wǎng)絡(luò)

2. 東京的社區(qū)商圈活力網(wǎng)絡(luò)

3. 代官山的社區(qū)商圈建設(shè)

作者 | 1/6圖片工作室

自2020年起，「擴(kuò)大內(nèi)需」成為各類政府報(bào)告中提及最多的主題詞之一。2022年，國(guó)務(wù)院印發(fā)的《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》中，明確了社區(qū)發(fā)展服務(wù)業(yè)、社區(qū)更新等擴(kuò)大內(nèi)需的發(fā)展方向。

社區(qū)商圈，作為城市商圈的一種類別，越來(lái)越受到社會(huì)的重視。于是近年來(lái)，涌現(xiàn)出15分鐘社區(qū)生活圈、完整社區(qū)、社區(qū)營(yíng)造、未來(lái)社區(qū)等概念，圍繞社區(qū)建設(shè)的理念也頻繁出現(xiàn)在各地的發(fā)展規(guī)劃中。

▼ 北京望京小街更新不僅成為社區(qū)活力中心，也是城市休閑消費(fèi)中心

▼ 如「勁松模式」，在老舊社區(qū)治理、更新，以及引入社會(huì)資本方面，成為北京社區(qū)建設(shè)探索的一大標(biāo)簽

這也就意味著，圍繞社區(qū)商圈的建設(shè)，不僅有保障民生的目標(biāo)，更有通過(guò)建設(shè)更新拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需的新目標(biāo)。

更意味著，社區(qū)已成為城市擴(kuò)內(nèi)需的基礎(chǔ)單元——如果說(shuō)社區(qū)商圈的1.0階段只是關(guān)注「社區(qū)內(nèi)」的活力激活的話，那么2.0階段就是以「泛社區(qū)」引領(lǐng)城市整體消費(fèi)升級(jí)的過(guò)程。

▍社區(qū)商圈1.0——強(qiáng)調(diào)「社區(qū)內(nèi)」

社區(qū)商圈建設(shè)1.0階段，普遍是以產(chǎn)權(quán)和物權(quán)為基礎(chǔ)的組團(tuán)，甚至可以說(shuō)是以「小區(qū)」自身內(nèi)部為主體。主要以促進(jìn)社區(qū)活力，增加居民歸屬感為目標(biāo)，展開(kāi)環(huán)境提升、適老化改造、便民商業(yè)等微更新。

以社區(qū)公共環(huán)境提升方面的社區(qū)營(yíng)造為例。上海在《上海市城市總體規(guī)劃(2017—2035年)》中，明確了公眾參與制度，探索多方協(xié)商、共建共治的社區(qū)自治模式。形成社區(qū)居民與社會(huì)專業(yè)團(tuán)隊(duì)公共參與、共同建設(shè)的「社區(qū)花園」模式。

這些都是社區(qū)商圈聚焦于解決社區(qū)內(nèi)部消費(fèi)需求問(wèn)題的解決，也就是1.0階段。

▼ 上海大學(xué)路的社區(qū)花園

▼ 上海社區(qū)營(yíng)造機(jī)制示意

▍社區(qū)商圈2.0——建設(shè)「泛社區(qū)」

在擴(kuò)大內(nèi)需的新目標(biāo)下，無(wú)論是國(guó)家層面的生活圈建設(shè)意見(jiàn)，還是各地的15分鐘社區(qū)生活圈規(guī)劃，都已將發(fā)展重心跳出常規(guī)的社區(qū)組團(tuán)范圍，放大到15分鐘步行范圍內(nèi)的區(qū)域，即2.0的「泛社區(qū)」建設(shè)。

這也就加速了共享街道、生活街區(qū)、完整街區(qū)等等突破「小區(qū)」的更大范圍社區(qū)商圈建設(shè)。

▼ 上海的上生·新所的泛社區(qū)建設(shè)

當(dāng)然，社區(qū)商圈1.0與2.0階段，并不是非此即彼，二選一的關(guān)系，1.0可以說(shuō)是2.0發(fā)展的「基建」。

「泛社區(qū)」的建設(shè)，有將社區(qū)融入城市發(fā)展的考量；也有解決社區(qū)「存量之爭(zhēng)」一類問(wèn)題，如電商與夫妻店對(duì)社區(qū)客戶爭(zhēng)奪的權(quán)衡；還有政府投資，如何有效帶動(dòng)社會(huì)資源、資金投入的探索。

▼ 成都猛追灣街道的泛社區(qū)建設(shè)

社區(qū)建設(shè)如何帶動(dòng)城市內(nèi)需，并非我國(guó)遇到的特殊問(wèn)題，世界上很多城市已經(jīng)走過(guò)了這一歷程，積累出一些經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，我們一起看下有何可借鑒之處。

01

社區(qū)為核的城市多中心商圈網(wǎng)絡(luò)

MEASURE THE WORLD

《城市的勝利》《向心城市》《高薪城市》《規(guī)?！返扔嘘P(guān)城市研究的著作中，對(duì)城市發(fā)展有著共通的結(jié)論——城市規(guī)模越大，人與人之間的「連接」就越多，就能進(jìn)一步促進(jìn)分工細(xì)化，就能創(chuàng)造更多的需求，就能創(chuàng)造更多的財(cái)富。

這其中，決定人們連接成本的是城市尺度；決定產(chǎn)出質(zhì)量的是人與人之間的連接次數(shù)，而不是人數(shù)。

▼ 美國(guó)社會(huì)學(xué)家馬克·格蘭諾維特指出，人與人之間的「連接」能創(chuàng)造新知的是弱關(guān)系，而不是強(qiáng)關(guān)系

因此，我們看到很多大城市采取多中心建設(shè)與提質(zhì)控量并行，一邊對(duì)抗大城市病，一邊吸納更多人口，一邊促進(jìn)人與人之間的連接。

而在多中心結(jié)構(gòu)之間，發(fā)揮著不可或缺作用的，是次一級(jí)集生活、居住、休閑、工作為一體的綜合性泛社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，他們正在成為推動(dòng)城市多元化發(fā)展的新消費(fèi)中心。

以倫敦為例，自1970年代開(kāi)始至今，金融城、金絲雀碼頭、倫敦塔橋城、倫敦南岸等為代表的區(qū)域，形成了倫敦的多中心商圈結(jié)構(gòu)。2000年后，由國(guó)王十字區(qū)、倫敦科技城、蘇活區(qū)、格林尼治半島、巴特西電站等泛社區(qū)組成的次級(jí)多中心商圈網(wǎng)絡(luò)逐漸成型。

▼ 倫敦多中心結(jié)構(gòu)和次級(jí)多中心社區(qū)商圈網(wǎng)絡(luò)中心分布示意

這些社區(qū)商圈不僅起到了多中心之間的連接作用，讓城市變得更緊湊，還成為倫敦在科技、金融、文化、商業(yè)等領(lǐng)域的新增長(zhǎng)磁極、新活力中心。

▼ 倫敦次級(jí)社區(qū)多中心商圈網(wǎng)絡(luò)的國(guó)王十字區(qū)、巴特西電站

這樣說(shuō)還是有些抽象，下面我們以東京多中心社區(qū)商圈網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)為線索，深入了解一番。

02

東京的社區(qū)商圈活力網(wǎng)絡(luò)

MEASURE THE WORLD

2022年，日本人口再次加速向東京集中，市區(qū)總?cè)丝谝殉^(guò)1400萬(wàn)。承載這些人口，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的，除了東京多個(gè)老牌副都心外，還有社區(qū)商圈形成的次級(jí)多中心網(wǎng)絡(luò)。

這種分工結(jié)構(gòu)，并非一開(kāi)始規(guī)劃好的，而是「衰退」與「發(fā)展」中，上下磨合出來(lái)的。

▼ 東京人口熱力圖

1. 多極副都心時(shí)代

20世紀(jì)50年代，日本進(jìn)入經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、快速城市化時(shí)期。1955年，東京都人口規(guī)模10年翻了兩倍，達(dá)到800萬(wàn)，城市無(wú)序蔓延、居住環(huán)境惡化等城市發(fā)展問(wèn)題開(kāi)始暴露。

1958至1986年間，東京先后發(fā)布4版首都圈規(guī)劃，形成一心七核的多中心結(jié)構(gòu)，這既是為了疏解資源，推動(dòng)城市多極化發(fā)展，也是為了進(jìn)一步吸引全球資源繼續(xù)向東京集聚。

▼ 東京一心七核的多中心結(jié)構(gòu)

▼ 七核之一的臨海副中心

經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，東京有財(cái)力一手推進(jìn)多中心建設(shè)，一手進(jìn)行大拆大建式的城市更新。

大量建設(shè)破壞了許多傳統(tǒng)街區(qū)的風(fēng)貌與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，致使經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，引發(fā)市民不滿，于是開(kāi)始了「社區(qū)魅力再造」運(yùn)動(dòng)（由「町內(nèi)會(huì)」等內(nèi)生型組織領(lǐng)導(dǎo)），也就是我們熟悉的社區(qū)營(yíng)造。

然而進(jìn)入1990年代，日本經(jīng)濟(jì)泡沫破裂，眾多大投入的新中心建設(shè)、城市更新或是縮水，或是只停留在圖紙層面。而過(guò)于強(qiáng)調(diào)內(nèi)部活力，功能較為單一的社區(qū)營(yíng)造運(yùn)動(dòng)，更是難以為繼，紛紛開(kāi)始吸引各類社會(huì)資本參與社區(qū)建設(shè)，逐漸形成空間、經(jīng)濟(jì)、文化多維度融合的社區(qū)建設(shè)。

▼ 東京早期社區(qū)營(yíng)造功能較為單一

2. 多中心社區(qū)商圈時(shí)代

1990年代開(kāi)始，東京進(jìn)行過(guò)多輪規(guī)劃及政策調(diào)整，逐漸向社區(qū)商圈建設(shè)放權(quán)。社區(qū)的魅力再造運(yùn)動(dòng)也經(jīng)歷了多次結(jié)構(gòu)變革，重心逐漸轉(zhuǎn)向街區(qū)再生、傳統(tǒng)街區(qū)保護(hù)及社區(qū)活化利用等資源再生產(chǎn)的議題上。

社區(qū)商圈進(jìn)入「開(kāi)源」階段，社會(huì)資本加速介入，社區(qū)建設(shè)也從空間營(yíng)造，轉(zhuǎn)向促進(jìn)社區(qū)居民休閑、教育、就業(yè)等社會(huì)消費(fèi)類開(kāi)發(fā)上，這大大激發(fā)了社區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力。

▼ 此階段東京的社區(qū)建設(shè)，注入了越來(lái)越多的商業(yè)業(yè)態(tài)

經(jīng)濟(jì)泡沫破裂后的1990年代末，日本為了促進(jìn)城市內(nèi)的大量低活力不動(dòng)產(chǎn)，重新參與到城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展之中，以促進(jìn)城市的建設(shè)與消費(fèi)，提出「都市再生」戰(zhàn)略。

該戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)區(qū)域、社區(qū)以不同方式實(shí)現(xiàn)「提升生活品質(zhì)，活化地方經(jīng)濟(jì)」的目標(biāo)，東京社區(qū)商圈建設(shè)正式進(jìn)入多中心時(shí)代。

需要強(qiáng)調(diào)的是，東京多中心社區(qū)商圈的建設(shè)，并不意味著各個(gè)社區(qū)走向趨同，反而是各具魅力、百花齊放。如同社區(qū)魅力再造運(yùn)動(dòng)著作《再造魅力故鄉(xiāng)》所述「人們出于對(duì)地方的熱愛(ài)發(fā)起了‘社區(qū)魅力再造運(yùn)動(dòng)’，地方魅力培育出當(dāng)?shù)厝说臒釔?ài)，人們的熱愛(ài)也讓地方的魅力具體成形」。

▼ 古川町是日本最早推行「社區(qū)魅力再造」的地區(qū)，隨處可見(jiàn)的錦鯉成為一大特色

3. 各具魅力的社區(qū)商圈

東京的社區(qū)商圈建設(shè)，是以「町」（小范圍內(nèi)的街區(qū)或市鎮(zhèn)）為單位展開(kāi)，由官、民、企、學(xué)共同參與、協(xié)同推進(jìn)，可以說(shuō)是一町一策、量身定制，并沒(méi)有可以快速?gòu)?fù)制的模式。

這些中心性社區(qū)商圈建設(shè)，深挖本地特色，形成了對(duì)不同人群的定向吸引，共筑東京多元化、包容性。比如突出精致生活的自由之丘，以工業(yè)文化為特色的惠比壽花園廣場(chǎng)，主打本土品牌風(fēng)的貓街等等。

▼ 以精致生活為特色的自由之丘

下文，我們選出3個(gè)具有代表性的社區(qū)商圈，看看社區(qū)商圈特色建設(shè)可以「多離譜」、多引人。

▍咖啡特色的清澄白河地區(qū)

清澄白河社區(qū)位于東京臺(tái)東區(qū)的下町，這里歷史街區(qū)雖多，但不怎么吸引年輕一代。2012年之后，清澄白河的社區(qū)商圈建設(shè)，開(kāi)始圍繞年輕人喜愛(ài)的咖啡文化發(fā)力，引入各類咖啡品牌。

其中，網(wǎng)紅品牌藍(lán)瓶咖啡在東京的首家店落戶這里，引發(fā)年輕人追捧。此后，越來(lái)越多的個(gè)性化咖啡品牌涌現(xiàn)，如手沖烘焙咖啡的ARISE、雜貨店性質(zhì)的深田莊咖啡、古典風(fēng)味的Portmans Cafe等等。清澄白河被《東京咖啡館指南地圖》評(píng)為「潮人必去，網(wǎng)紅咖啡圣地」。

▼ 清澄白河社區(qū)的網(wǎng)紅品牌藍(lán)瓶咖啡

年輕一代的聚集，也救活了歷史街區(qū)內(nèi)的各類傳統(tǒng)手工藝店、町工廠（日本對(duì)于位于城市街道中的中小型工廠企業(yè)的總稱），提升本地居民的收入。

例如，位于社區(qū)的椎名硝子工廠（1950年成立的町工廠）內(nèi)的GLASS-LAB玻璃實(shí)驗(yàn)室，是深受年輕人喜愛(ài)的玻璃制品體驗(yàn)處，他們只需1個(gè)多小時(shí)就能制作出屬于自己的玻璃制品。

為了進(jìn)一步提升年輕人對(duì)下町歷史文化的興趣，下町深川江滬資料館還原了江戶時(shí)代下町生活場(chǎng)景。

▼ GLASS-LAB玻璃實(shí)驗(yàn)室的手作體驗(yàn)（來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)共享平臺(tái)）

▼ 下町深川江滬資料館的江戶時(shí)代生活場(chǎng)景

「東京年輕人最喜歡的散步地」「有巴黎氛圍的街區(qū)」「東京的布魯克林」……，清澄白河被貼上越來(lái)越多的特色標(biāo)簽。

▍運(yùn)動(dòng)消費(fèi)主題的昭島地區(qū)

位于東京都西部的昭島地區(qū)是東京都西部的重要衛(wèi)星城之一，平時(shí)有大量人口進(jìn)入東京市中心通勤，人口規(guī)模約11萬(wàn)。

▼ 昭島地區(qū)俯瞰

二戰(zhàn)期間，昭島是當(dāng)時(shí)日本最大的戰(zhàn)斗機(jī)制造廠「昭和飛機(jī)工業(yè)會(huì)社」的所在地，擁有大量的廠房和飛機(jī)跑道。二戰(zhàn)結(jié)束后，飛機(jī)廠產(chǎn)能銳減，大片的工業(yè)用地遭到荒廢。

自1979年開(kāi)始，當(dāng)?shù)貙?duì)100公頃的區(qū)域進(jìn)行重新的規(guī)劃和開(kāi)發(fā)，以「生態(tài)綠草之上的街區(qū)」為主題打造職、住、游一體的新型都市社區(qū)，名為「昭和之森」。

而「昭和之森」的社區(qū)主題則依據(jù)當(dāng)?shù)厝丝谔卣鞔_定為運(yùn)動(dòng)消費(fèi)主題。其中的明星項(xiàng)目就是運(yùn)動(dòng)主題社區(qū)商業(yè)綜合體OutdoorVillage，其最大的特色源于全息化戶外運(yùn)動(dòng)購(gòu)物體驗(yàn)，讓顧客在購(gòu)物過(guò)程中感受運(yùn)動(dòng)的樂(lè)趣，在運(yùn)動(dòng)的過(guò)程中激發(fā)購(gòu)物欲望。

▼ 運(yùn)動(dòng)主題社區(qū)商業(yè)綜合體OutdoorVillage

OutdoorVillage貫徹了將運(yùn)動(dòng)與購(gòu)物無(wú)縫對(duì)接的理念，強(qiáng)化購(gòu)物空間的運(yùn)動(dòng)主題，公共空間打造大量運(yùn)動(dòng)功能配套，形成沉浸式的運(yùn)動(dòng)購(gòu)物體驗(yàn)，讓人在購(gòu)買戶外用品時(shí)能進(jìn)行充分體驗(yàn)，既能強(qiáng)化購(gòu)買意向，也能保證客人未來(lái)的使用而形成良好的口碑。

▼ OutdoorVillage為消費(fèi)者提供了豐富的運(yùn)動(dòng)消費(fèi)場(chǎng)景，圖中為攀巖裝備店旁的攀巖壁設(shè)施

除OutdoorVillage之外，昭和之森海還打造了其它幾大戶外主力項(xiàng)目，共同奠定了整個(gè)片區(qū)「綠色、運(yùn)動(dòng)、自然」的大環(huán)境，如昭和之森高爾夫球會(huì)、東京最大的哈雷摩托體驗(yàn)店、昭和之森網(wǎng)球中心等。更成為了像豐田這樣的行業(yè)巨頭舉辦車展發(fā)布會(huì)的新寵。

▼ 昭島社區(qū)中央森林步道是居民散步、跑步的主要場(chǎng)所，兩側(cè)分布大量專業(yè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地

▍二次元的吉祥寺地區(qū)

東京年輕人「最想住」「住后感最好」的地區(qū)不是澀谷，也不是秋葉原，而是吉祥寺。

吉祥寺位于東京近郊，是武藏野市的一個(gè)綜合社區(qū)。與其他郊區(qū)社區(qū)一樣，吉祥寺是圍繞車站發(fā)展起來(lái)的TOD社區(qū)，在日本，尤其在東京，商業(yè)配套齊全的TOD社區(qū)比比皆是，為何偏偏吉祥寺會(huì)受到年輕人的追捧呢？

▼ 吉祥寺是標(biāo)準(zhǔn)的TOD結(jié)構(gòu)（來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)共享平臺(tái)）

答案是社區(qū)結(jié)合二次元文化的運(yùn)營(yíng)。

眾所周知，池袋、秋葉原是東京二次元的消費(fèi)中心，而吉祥寺卻是二次元文化的「制造中心」——吉卜力工作室、《周刊少年Jump》等等鼎鼎大名的動(dòng)漫公司均是在這里創(chuàng)立；STUDIO 4℃、Studio Dean、GAE等動(dòng)畫、游戲制作公司，Wave等模型制造商都在這里聚集。

▼ 吉祥寺的吉卜力美術(shù)館（來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)共享平臺(tái)）

更為重要的是，很多二次元作品是以吉祥寺為背景展開(kāi)，如《海潮之聲》《真?女神轉(zhuǎn)生》《Cafe吉祥寺》《吉祥寺探偵局》等等。吉祥寺也就成為年輕一代「動(dòng)漫圣地巡禮」*目的地，多次登上日本國(guó)家旅游局制作的動(dòng)漫巡禮觀光地圖。

*動(dòng)漫圣地巡禮：指漫畫或動(dòng)畫的愛(ài)好者們，根據(jù)自己喜歡的作品，造訪現(xiàn)實(shí)中的場(chǎng)景原型所在地。

▼ 動(dòng)漫作品《超自然9人組》中的很多場(chǎng)景，就地取材，引發(fā)粉絲們的巡禮（來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)共享平臺(tái)）

社區(qū)除了盡可能還原二次元作品中的吉祥寺場(chǎng)景、融合社區(qū)商業(yè)發(fā)展、為企業(yè)吸引人才外，還大力推動(dòng)藝術(shù)畫廊的發(fā)展，為動(dòng)漫畫家、模型制作師等二次元從業(yè)者提供更多發(fā)展機(jī)會(huì)。

由此，吉祥寺以二次元社區(qū)商圈為特色，成為了東京西部社區(qū)商圈的重要補(bǔ)充，也吸引了大量年輕人、甚至國(guó)際游客前來(lái)消費(fèi)。

▼ 吉祥寺藝術(shù)畫廊分布示意

通過(guò)以上3個(gè)特色社區(qū)商圈建設(shè)，可以看出，東京多中心社區(qū)商圈建設(shè)，不怕旗幟鮮明，就怕毫無(wú)特色?？梢哉f(shuō)，東京多元化的魅力、城市包容性的底蘊(yùn)，來(lái)自人們可選擇的社區(qū)商圈的多元化。

而具體的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，可以從代官山地區(qū)的商圈建設(shè)窺得一二。

03

代官山的社區(qū)商圈建設(shè)

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位于東京澀谷南側(cè)的代官山地區(qū)，被稱為日本20世紀(jì)社區(qū)再開(kāi)發(fā)的典范，為社區(qū)與商業(yè)開(kāi)發(fā)的融合，探索出可行方案。

▼ 代官山俯瞰

我們先了解一下代官山社區(qū)再開(kāi)發(fā)的背景。

1. 政府引導(dǎo)階段

代官山的住宅區(qū)建設(shè)始于1923年的關(guān)東大地震重建，它是日本最早使用鋼筋混凝土的社區(qū)。隨著城市交通干線的向外延伸，特別是以澀谷為核心的區(qū)域中心建設(shè)，推動(dòng)了南側(cè)代官山的住宅建設(shè)速度。

到1960年代末，代官山出現(xiàn)由建筑師設(shè)計(jì)私人住宅的風(fēng)潮，如楨文彥設(shè)計(jì)的住宅綜合體Hillside Terrace，這種風(fēng)潮也導(dǎo)致社區(qū)結(jié)構(gòu)越來(lái)越零散。

▼ 住宅綜合體Hillside Terrace

進(jìn)入1980年代，代官山區(qū)域建筑群、基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重老化，加上居民人口結(jié)構(gòu)老化，致使區(qū)域活力不足，商業(yè)凋零。此時(shí)，正值日本社區(qū)魅力再造運(yùn)動(dòng)興盛時(shí)期，社區(qū)居民自發(fā)組成町內(nèi)會(huì)，推動(dòng)社區(qū)營(yíng)造。

不過(guò)社區(qū)過(guò)于零散，沒(méi)有真金白銀的投入，只靠社區(qū)營(yíng)造收效甚微。之后，日本官方專門負(fù)責(zé)老舊社區(qū)更新的住宅·都市整備公團(tuán)成立，代官山車站站前區(qū)1.7公頃被劃作試點(diǎn)區(qū)。試點(diǎn)區(qū)內(nèi)展開(kāi)社區(qū)環(huán)境、設(shè)施更新，以及街區(qū)的步行友好改造。

▼ 代官山社區(qū)環(huán)境、設(shè)施的改造

不久后，日本經(jīng)濟(jì)泡沫破裂，住宅·都市整備公團(tuán)沒(méi)有財(cái)力繼續(xù)推動(dòng)社區(qū)的大規(guī)模更新，主要投入聚焦在老舊社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施更新方面。

2. 多方合作的PPP階段

在政府主導(dǎo)更新時(shí)期，代官山社區(qū)管理組織經(jīng)歷了由町內(nèi)會(huì)（主導(dǎo)社區(qū)營(yíng)造）到促進(jìn)會(huì)（協(xié)調(diào)功能），再到更新會(huì)（企業(yè)出資，居民擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)者）的升級(jí)過(guò)程。

隨著政府投資的斷崖式下跌，更新會(huì)開(kāi)始接棒推動(dòng)代官山的復(fù)興，并探索出了政、企、民合作的「權(quán)利變換」PPP模式：

居民提供土地，企業(yè)投資建設(shè)，政府更新公共設(shè)施；更新后的產(chǎn)權(quán)分配，分為「保留床」和「權(quán)力床」，前者以住宅、商業(yè)、辦公等物業(yè)形式返還企業(yè)，作為投入回報(bào)，后者按照比例劃分的原則，重新分配給原地居民。

▼ 「權(quán)利變換」PPP模式示意

2000年初，在都市再生的發(fā)展背景下，東京開(kāi)始實(shí)施「構(gòu)建都市據(jù)點(diǎn)計(jì)劃」，即以車站區(qū)域、社區(qū)為再開(kāi)發(fā)對(duì)象，加速民間資源參與開(kāi)發(fā)。其中澀谷站周邊地域位列其中，代官山地區(qū)則作為澀谷區(qū)的「生活文化據(jù)點(diǎn)」推動(dòng)更新建設(shè)。

3. 塑造「小而美」的社區(qū)商圈特色

代官山生活文化據(jù)點(diǎn)的建設(shè)，是由「小而美」的特色個(gè)體建設(shè)組合而成。

▼ 代官山社區(qū)內(nèi)散落的建筑更新

▍小而美的建筑功能活化

代官山社區(qū)零散的住宅，即便采用了PPP開(kāi)發(fā)模式，能進(jìn)行大規(guī)模更新的項(xiàng)目也非常有限。因此，更新主要以小體量、多場(chǎng)景的小項(xiàng)目為主，這也就有了眾多富有特色的商業(yè)項(xiàng)目。

比如，只有851平方米的猿樂(lè)町Sarugaku商業(yè)街區(qū)，通過(guò)6棟建筑的空間連結(jié)與層次組合，營(yíng)造出「山谷」意向購(gòu)物空間，包含服飾、餐飲、雜貨、花店等業(yè)態(tài)，滿足年輕人的不同需求。

▼ 猿樂(lè)町Sarugaku商業(yè)街區(qū)

再比如Onward服裝公司，在代官山投資建設(shè)的品牌店，除了服飾之外，還融合了演講空間、咖啡廳、餐廳及酒吧功能，成為服務(wù)區(qū)域的綜合體。

▼ Onward服裝公司的KASHIYAMA DAIKANYAMA綜合體（來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)共享平臺(tái)）

而被譽(yù)為面向「熟年人」的蔦屋書店T-site，則圍繞居民生活品質(zhì)做文章。除了圖書、百貨、餐飲、咖啡功能外，還提供寵物照料、旅行定制、自行車定制等服務(wù)。

▼ 蔦屋書店T-site

▍小而美的「公園化」街區(qū)

代官山曾經(jīng)的高密度開(kāi)發(fā)，致使大量樹(shù)木被采伐，社區(qū)綠化率嚴(yán)重不足。2000年后，構(gòu)建都市據(jù)點(diǎn)計(jì)劃帶動(dòng)的建筑功能更新，促使社會(huì)投資對(duì)建筑周邊的營(yíng)商「綠色環(huán)境」要求越來(lái)越高。代官山出臺(tái)環(huán)境提升的專項(xiàng)規(guī)劃，選取10條主要道路進(jìn)行改造。

如舊山手大道兩側(cè)是代官山主要的散步道，升級(jí)后綠化帶隔離一直連通到車站，營(yíng)造安全步行空間，道路兩側(cè)的住宅、商業(yè)建筑融入景觀設(shè)計(jì)，提升社區(qū)的舒適度。

▼ 主要道路兩側(cè)的景觀提升改造

代官山也抓住一切改造機(jī)會(huì)，打造綠色公共空間。

比如穿越代官山的東橫線地下化之后，騰出一片占地3200㎡，長(zhǎng)220m的空地，狹長(zhǎng)空間被改造為線性公園。公園不僅是居民的休憩空間，公園內(nèi)還包含5棟商業(yè)建筑LOG ROAD，使得公園不僅服務(wù)居民，也是市民休閑購(gòu)物的目的地。

▼ 線性公園及內(nèi)部的商業(yè)設(shè)施

代官山是東京社區(qū)商圈活力網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的一個(gè)縮影——通過(guò)政府帶動(dòng)、社會(huì)投資、居民參與、特色營(yíng)造形成有魅力的社區(qū)商圈；然后各個(gè)社區(qū)商圈又一起組成了城市的消費(fèi)網(wǎng)絡(luò)、活力網(wǎng)絡(luò)、生活網(wǎng)絡(luò)。

如果說(shuō)由多個(gè)副中心組成的東京多中心結(jié)構(gòu)，是其保持競(jìng)爭(zhēng)力、吸引力的核心所在的話，那么社區(qū)商圈所組成的次級(jí)網(wǎng)絡(luò)，則是助力城市實(shí)現(xiàn)引人、留人必不可少的城市建設(shè)。

04

結(jié)語(yǔ)

MEASURE THE WORLD

社區(qū)商圈的建設(shè)，從關(guān)注「社區(qū)內(nèi)」到「泛社區(qū)」的發(fā)展過(guò)程，是社區(qū)從解決內(nèi)部問(wèn)題向?yàn)槌鞘姓w發(fā)展賦能的功能切換；社區(qū)商圈組成的次級(jí)多中心網(wǎng)絡(luò)，是城市保持引人、留人優(yōu)勢(shì)，獲取持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力必不可少的「硬實(shí)力」。

本文由華高萊斯團(tuán)隊(duì)創(chuàng)作

總策劃：李忠

撰文：1/6圖片工作室

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