2024年一季度，保租房REITs整體呈現(xiàn)穩(wěn)定積極的態(tài)勢(shì)。

2024年年初，國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT在上交所上市，保租房REITs增至5單。一季度，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)，33單REITs業(yè)績(jī)表現(xiàn)分化，其中保租房REITs經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)最為穩(wěn)定，表現(xiàn)出良好的抗周期性及抗風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)現(xiàn)良好開端。

一、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況分析

1、出租率

5單保租房REITs的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目出租率雖漲跌互現(xiàn)，但仍維持高位。2024年一季度，中金廈門安居REIT出租率優(yōu)異，兩個(gè)項(xiàng)目接近滿租狀態(tài)；城投寬庭保租房REIT出租率相對(duì)較低，其底層項(xiàng)目江灣社區(qū)和光華社區(qū)出租率分別為91.02%和93.04%；其余3單保租房REITs共計(jì)8個(gè)項(xiàng)目的出租率處94%-99%之間，在高位小幅波動(dòng)。

2、租戶集中度

租戶分散程度高，以個(gè)人租戶為主。5單保租房REITs租戶結(jié)構(gòu)整體穩(wěn)定，較上一季度變化不大。具體來(lái)看，深圳安居REIT企業(yè)租戶占比最高，其底層四個(gè)項(xiàng)目企業(yè)租戶占比分別為64%、100%、77%和26%，企業(yè)租戶占比高一定程度上緩解了C端客戶頻繁換租帶來(lái)的出租率的波動(dòng)，但企業(yè)租戶是否續(xù)租將對(duì)出租率和收入產(chǎn)生重大影響，因此需重點(diǎn)關(guān)注其穩(wěn)定性；其余4單保租房REITs租戶結(jié)構(gòu)分散，以個(gè)人租戶為主。

3、租金水平

保租房REITs基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金基本維持穩(wěn)定。華夏基金華潤(rùn)有巢REIT、華夏北京保障房REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT 2024年一季度基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金分別為56.3元/月/平方米、58.5元/月/平方米、32.2元/月/平方米、33.2元/月/平方米，對(duì)比一季度上海（104元/月/平方米）、北京（109元/月/平方米）、深圳（106元/月/平方米）、廈門（56元/月/平方米）普通公寓租金水平，保租房租金水平具有極大的優(yōu)勢(shì)，加之保租房項(xiàng)目地理位置優(yōu)越、交通方便，對(duì)租戶具有極大的吸引力，有效促進(jìn)了“職住平衡”。

4、租金收繳率

各項(xiàng)目租金收繳率維持高位，帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。2024年一季度，5單保租房REITs的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金收繳率均超95%，尤其中金廈門安居REIT項(xiàng)目租金收繳率達(dá)100%；華夏基金華潤(rùn)有巢REIT和華夏北京保障房REIT租金收繳率較上一季度略微下滑，其余項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

二、主要財(cái)務(wù)指標(biāo)和基金收益分配情況分析

1、收入

城投寬庭保租房REIT收入水平領(lǐng)銜。2024年一季度，5單保租房REITs經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT、華夏北京保障房REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、城投寬庭保租房REIT分別實(shí)現(xiàn)收入1961.75萬(wàn)元、1820.78萬(wàn)元、1362.74萬(wàn)元、1954.04萬(wàn)元、4574.33萬(wàn)元，從絕對(duì)數(shù)值來(lái)看，城投寬庭保租房REIT收入水平遠(yuǎn)超其他項(xiàng)目，這主要是由于城投寬庭的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目可供出租面積高以及租金水平相對(duì)較高，進(jìn)而帶來(lái)的高水平收入。

2、凈利潤(rùn)

5單保租房REITs凈利潤(rùn)穩(wěn)健增長(zhǎng)。與上一季度相比，各保租房REITs凈利潤(rùn)均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，其中華夏基金華潤(rùn)有巢REIT和中金廈門安居REIT增長(zhǎng)明顯，增長(zhǎng)率分別為24.3%和21.6%，分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)152.92萬(wàn)元和705.44萬(wàn)元；華夏北京保障房REIT和紅土創(chuàng)新深圳安居REIT分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)783.28萬(wàn)元和608.85萬(wàn)元，微漲0.9%和4.4%；收入水平領(lǐng)銜的城投寬庭保租房REIT凈利潤(rùn)亦表現(xiàn)優(yōu)異，實(shí)現(xiàn)2049.62萬(wàn)元。

3、可供分配金額

城投寬庭保租房REIT可供分配金額超3200萬(wàn)元。華夏基金華潤(rùn)有巢REIT、華夏北京保障房REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT 2024年一季度可供分配金額分別為1220.25萬(wàn)元、1343.94萬(wàn)元、1340.88萬(wàn)元、1425.13萬(wàn)元；環(huán)比增長(zhǎng)率分別為-14.9%、-2.5%、23.9%、3.5%。

三、結(jié)語(yǔ)

總體來(lái)看，一季度保租房REITs整體呈現(xiàn)穩(wěn)定積極的態(tài)勢(shì)，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目出租率和租金收繳率維持高位，凈利潤(rùn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。5月22日，華夏基金管理有限公司發(fā)布關(guān)于決定華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金擬擴(kuò)募并新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的公告，這是目前市場(chǎng)上首個(gè)保租房公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目。擴(kuò)募提升了REITs底層資產(chǎn)的分散性，降低了集中性的風(fēng)險(xiǎn)，展望未來(lái)，在“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)下，REITs業(yè)務(wù)將進(jìn)一步發(fā)展壯大。