·城市更新并非一次性事件，裝置和空間在更新之后的運營與維護考驗社區(qū)居民的自治能力，培育居民協(xié)商解決公共事務的能力才是“授之以漁”。

·歷史社區(qū)更新是否能夠可持續(xù)，制度、資金與居民主體性三者缺一不可。無論是協(xié)商、爭論還是博弈，表達訴求，彼此合作，才能實現(xiàn)“善治”。

·在社區(qū)更新中，作為第三方的社區(qū)規(guī)劃師充當政府和社區(qū)的中介，兼顧協(xié)商溝通和專業(yè)指導等角色，吸納社區(qū)訴求。其工作重點從傳統(tǒng)的空間規(guī)劃轉變?yōu)槔嬲{節(jié)。

建成年代較早、居住條件退化的歷史社區(qū)因承載了歷史文化價值、產(chǎn)權不清晰、不滿足政策標準等原因而難以拆遷重建。面對衰敗的歷史社區(qū)，如何在改善空間的同時關切居住于此間的人，是眾多城市微更新項目的核心議題。

本期澎湃城市報告聚焦兩個歷史社區(qū)微更新案例——上海四明體育弄公共空間改造和南京市小西湖社區(qū)更新。前者展現(xiàn)了在預算和空間有限的情況下，如何利用微小的“弄堂插件”改善社區(qū)環(huán)境，創(chuàng)造公共參與的場景；后者則探索了如何通過漸進式、小尺度的更新促進社區(qū)的再生和持續(xù)運營。

??????歷史社區(qū)的難題：環(huán)境衰敗，居民疏離

??????本文討論的歷史社區(qū)是指建成年代早、建筑具有一定歷史價值，且仍在發(fā)揮居住功能的社區(qū)。上海的里弄、南方的騎樓等都可歸為此類。歷史社區(qū)的更新改造與一般的老舊小區(qū)改造有共通之處，但因前者在改造過程中需保護建筑風貌和街區(qū)肌理，難以拆除重建，操作更為困難。

以上海的里弄街區(qū)為例，從19世紀后半葉至1940年代，里弄被廣泛修建并成為城市的主要居住形態(tài)。在幾十年甚至上百年間，里弄所處的城市環(huán)境劇變，弄內居民更迭重組，建筑本身也在不同世代的使用中經(jīng)歷變遷，老化衰敗。里弄街區(qū)通常位于市中心，公共服務資源高度聚集。但與繁華的地段對比鮮明的是，街區(qū)內部住宅破敗，空間促狹，居住環(huán)境堪憂。

20世紀90年代末，里弄住房開始進入商品房市場，居民隨著房屋交易而流動。社區(qū)內原有的鄰里網(wǎng)絡被破壞——希望改善居住的年輕一代選擇搬出，現(xiàn)有的住戶多為經(jīng)濟條件和行動能力有限的老年人，以及租客。

在物理空間層面，歷史社區(qū)與國內眾多老舊小區(qū)一樣亟待維護翻修，有的因建成時間更早，建筑老化狀況更為惡劣，維護工程也因建筑的特殊性而更困難。在社會網(wǎng)絡層面，福利分房時代的熟人社區(qū)已不存在，居民遷移更容易，鄰居之間的熟悉程度也在降低。由此看來，歷史社區(qū)似乎面臨諸多掣肘。

如果“大拆大建”和“征收動遷”不可行，居民如何在“老去”的空間內維系體面的生活？在過往缺乏眾議和自治經(jīng)驗的社區(qū)內，如何通過協(xié)作改善人居環(huán)境？

??????上海四明體育弄：更新之后，社區(qū)自治意識薄弱導致運維困境

??????四明體育弄位于上海市靜安區(qū)愚園路520弄。房屋始建于1930年代，趨近于花園里弄形制，弄內建筑多為3-4層的洋房。1990年代初，小區(qū)居民自發(fā)組織做早操、跳皮筋等各類健身活動。此后得到官方認可和推動，這里開始建設群眾健身活動特色小區(qū)。“體育弄”之名由此而來。作為里弄特色活動，自2008年開始，這里每年都會舉辦四明居民區(qū)體育嘉年華。

與其他歷史社區(qū)一樣，四明體育弄存在社區(qū)活力減退、基礎設施退化、公共空間缺乏等問題。私家車停放在小區(qū)內，使本不寬敞弄堂通道更顯狹窄。晾曬空間匱乏，居民只能在過道和窗前曬衣。

在弄堂的最里端有一個特殊的裝置，這是一次社區(qū)微更新實驗的成果。這一裝置于2016年4月開始策劃，歷經(jīng)14個月落成。這是一個集遮雨、遮陽、晾曬和休憩等功能于一體的雨棚。按主持設計師、同濟大學建筑與城規(guī)學院副教授李彥伯的話來說，他希望這個裝置能成為“社區(qū)活力發(fā)生器”——不僅能在功能上解決現(xiàn)實問題，也能為居民創(chuàng)造交流的空間。

與基層管理者和專業(yè)團隊主導的設計不同，雨棚的設計可以稱為一次公共參與的微更新實驗。居民的聲音得到表達和尊重，而規(guī)劃師、設計師則承擔了“溝通者”和“支持者”的角色，促成公共討論的展開，推動不同利益群體的訴求表達與落地?！霸谏鐓^(qū)更新中，居民的聲音常常被壓抑。然而他們才是真正的使用者，設計師當然要聽到用戶的意見?！崩顝┎劦健?/p>

公共參與貫穿了項目始終，在前期調研中，設計團隊首先通過踏勘找出里弄內8塊可用的“畸零空間”，作為實驗試點。與居民協(xié)商后選定在里弄最里端的地塊進行空間改建。這一區(qū)域原本是配有器材的健身苑，雖然是一條以體育為特色的弄堂，但健身器材的使用率并不高，且常被晾曬的衣物占據(jù)，成為一片“社區(qū)死角”。

在設計的過程中，團隊會同居委會利用與居民開展多次社區(qū)工作坊的方法，梳理社區(qū)內的問題。經(jīng)過多次討論，居民的核心訴求得以厘清——需要晾曬空間，戶外活動的場地，且場地能盡量不受氣候影響。綜合考慮各方需求和條件限制，設計師們提出一個創(chuàng)新方案——在原本的健身區(qū)上方為居民做一個多功能、可收放的雨棚。

雨棚功能示意圖（圖片來源：引自李彥伯論文《四明實驗之城市、建筑、社會諸面相——一個城市歷史社區(qū)再發(fā)展案例》）

??????雨棚裝置占地只有幾十平米，卻包含了許多巧思。曬衣架分上下兩層，總長40余米，既能曬小件衣物，又能曬大件的床單、被褥。除了晾曬，雨棚還有夜間照明和雨水收集功能。收集的雨水既可供居民日常使用，又可作為弄堂內的應急消防水源。

原本的健身器材得以重新布局和再利用，活動區(qū)域鋪上暗紅色塑膠；墻壁前做了戶外長椅。場地內原本有一口廢棄的井，十分突兀。在施工過程中，這口井也被填上并改造成一個美觀的圓凳。不大的空間內，居民既可以晾曬衣物，又可健身，還能坐下休憩。

雨棚的設計和建造順利完成，然而更新不能一勞永逸，在缺少凝聚基礎的社區(qū)內持續(xù)維護和運營這一裝置，卻并不容易。

據(jù)此前報道，居委會曾計劃成立一個志愿者小組來管理雨棚和維護周邊綠植。但這一計劃并未落實。

2018年夏天，由于沒有人在暴雨時及時關閉用來遮陽的雨棚，棚頂積水導致一根骨架被壓彎，軟性材料也嚴重變形。為了避免類似情況發(fā)生，設計師在2021年對雨棚進行了升級，將原本的軟頂改為全覆蓋滑軌式硬質頂棚。以前居民需要借助專門的金屬工具開關雨棚，工具需要專人保管且容易丟失；而現(xiàn)在只需要用頂部附帶的推拉繩索就能調整雨棚位置。

由于雨棚位于弄堂最里端，很難服務全體居民，其作為公共空間的公共性未能充分凸顯。據(jù)一位住戶介紹，平時使用雨棚較多的還是臨近的幾戶人家。住得更遠的居民依然習慣在自己窗前曬衣，或者在周圍空地上搭晾衣架曬衣。李彥伯也談到，原本團隊打算設計一系列分布在各處的“弄堂插件”以滿足更多居民的需要，雨棚只是其中一個。然而由于居委會工作人員更換等原因，其余設計未能繼續(xù)推進。

雨棚的繩索被磨斷，無法開閉。 倪瑜遙 攝

在今年5月的走訪過程中，研究員詢問四明體育弄居民雨棚的管理問題，得到的答復是“不清楚誰在管。”此外，雨棚一側的推拉繩索被磨斷，但居民并未向居委會反映損壞情況。在設計師和基層管理者的動員下，居民能通過討論形成合議。然而從后續(xù)的管理和維護情況來看，社區(qū)自治意識尚未得到充分培育，影響了設計構想的落實。

南京小西湖：以產(chǎn)權人為主體自主更新，多元力量共同參與

小西湖社區(qū)地處老城南東部，是南京市28處歷史風貌區(qū)之一。這里靠近夫子廟，毗鄰內秦淮河，是南京城南整體風貌較為完整的明清傳統(tǒng)民居區(qū)，留存歷史街巷7條、文保單位2處、歷史建筑7處、傳統(tǒng)院落30余處。

盡管擁有較完整的歷史風貌，但與許多建成時間較早的舊城區(qū)一樣，這里人口密集，環(huán)境衰敗，屋舍年久失修，巷道和院落內隨處可見私自搭建的痕跡。

2015年7月，小西湖以秦淮區(qū)重點棚戶區(qū)改造項目備案立項 ，經(jīng)由三所高校志愿者走訪和專家評議，確定由東南大學團隊承擔規(guī)劃設計，南京歷史城區(qū)保護建設集團（以下簡稱“歷保集團”）負責項目實施。歷經(jīng)5年多，團隊通過調研、規(guī)劃編制、保護修繕、參與性設計營造等方法，形成了多元主體參與，“小尺度、漸進、自愿”的更新路徑。

通過論文和相關報道的梳理，研究員將這一項目的特征總結如下：

1.尊重不同訴求，自愿、漸進原則。對于希望搬遷的居民，政府提供“貨幣補償、房屋置換、平移安置”3種動遷方式。在異地換房安置之外，項目團隊將片區(qū)內一棟三層樓老公房改造成“平移安置房” ，以解決動遷居民故土難離的困擾。

對于不愿搬遷的居民，項目團隊盡可能在原有空間改善其居住條件。例如在堆草巷31號，團隊滿足留守居民需要的同時，將騰退出的空間打造成社區(qū)規(guī)劃師的辦公室，形成了功能復合的“共生院” 。

社區(qū)內的共享院落。 倪瑜遙 攝

2.梳理復雜產(chǎn)權，探索以產(chǎn)權人為主體的自主更新方式。由于歷史原因，社區(qū)內部公私產(chǎn)權復雜。不足5公頃的片區(qū)內包含216個相對獨立的產(chǎn)權地塊和800多個產(chǎn)權人，各人意愿不一。為了避免過往舊城改造中忽視私有產(chǎn)權而引發(fā)的矛盾，小西湖項目詳細梳理了地塊內的產(chǎn)權情況，并探索了“不改變既有產(chǎn)權屬性的自主更新模式”。

項目設計師董亦楠、韓冬青在《產(chǎn)權與政策共軛下的參與式自主更新機制——以南京小西湖街區(qū)“許宅”為例》 一文中分析了社區(qū)內一戶私人住宅“許宅”的自主更新過程。許氏人家世代居住于此私人宅邸，至今已傳承七代。改造前他們希望在社區(qū)更新過程中翻修自家私房。在歷史沿革中，原本屬于許家的宅基地被劃分為7個分屬不同產(chǎn)權人的地塊，戶主目前居住于其中兩塊。

復雜的產(chǎn)權關系是私宅翻新過程中的主要阻礙之一。此外，不同的參與主體也有不同的訴求。例如住戶希望在不改變居住習慣的同時改善居住條件，政府則有歷史保護、危房消險等規(guī)定和產(chǎn)權面積指標。歷保集團則有租用地塊統(tǒng)一招商的需求。經(jīng)過多輪溝通和平衡，設計團隊一方面在戶主居住的北側地塊改善居住空間，另一方面將無人使用且產(chǎn)權清晰的南側地塊改為沿街商鋪。居住和商業(yè)地塊做區(qū)隔，形成“前店后住，院落分隔”的格局。

3.搭建多方參與的協(xié)商平臺和行動網(wǎng)絡。多元主體共同參與貫穿了小西湖更新項目的全過程。設計團隊如此歸納項目中參與主體的關系網(wǎng)絡：產(chǎn)權人是更新項目的主體，規(guī)劃管理部門、項目實施主體歷保集團和社區(qū)規(guī)劃師則在各方之間承擔協(xié)商溝通的核心角色，負責協(xié)助產(chǎn)權人辦理相關手續(xù)、解讀更新條件和實施方案、協(xié)調產(chǎn)權人及鄰居的不同訴求、參與協(xié)商審核更新方案等。

眾多參與者各自有不同的訴求，而訴求也可能在項目的不同階段發(fā)生變化。這意味著各方都要付出耐心和大量協(xié)商成本。這也是必不可少的公共討論訓練。

??????自愿、漸進、多方參與的微更新搭建了更包容的參與框架，平衡了各方投入，為社區(qū)后續(xù)的良性運營創(chuàng)造了條件。主創(chuàng)設計師韓冬青在接受媒體采訪時提到，與許多項目中將綠地、廣場規(guī)劃為公共空間的做法不同，街巷中門前屋后的空間相連構成了社區(qū)內的公共空間。這種效果并非刻意引導，而是互相協(xié)商、共同營建而來。

然而值得注意的是，該項目耗時長，工程精細，對設計和施工團隊、居民、政府部門等各方的溝通能力提出了較高要求。在較長的工期中，資金來源、政策變化等不確定因素都可能致使項目停滯。

小西湖社區(qū)的微更新取得了階段性成效，但挑戰(zhàn)也隨之而來。日漸提高的知名度為社區(qū)帶來商業(yè)和旅游熱度。這在平衡商業(yè)與原住民生活、持續(xù)開放共享空間等方面構成挑戰(zhàn)。

??????資金的來源與平衡：產(chǎn)權人、開發(fā)商、政府與社會資本

資金來源也是社區(qū)微更新項目中不可忽視的議題。相比于“招拍掛”模式的地產(chǎn)開發(fā)項目，社區(qū)微更新的成本較低。但少了大型地產(chǎn)開發(fā)商的介入，資金往往需要企業(yè)和社會力量投入。

在為四明體育弄設計雨棚的過程中，與街道辦事處相配合，李彥伯聯(lián)系到一家處于該轄區(qū)的外企，爭取到其公益事業(yè)部的資金支持。此外，他也談到，居民自籌資金也可以成為一種渠道?！叭绻用裼幸庠缸约簠⑴c出資改造社區(qū)基礎設施，對后續(xù)的運營維護也會更上心?！?/p>

在南京小西湖的案例中，產(chǎn)權人、政府、社會資本多方投入，從而平衡了資金壓力。以“許宅”的自主更新為例，歷保集團出資工程造價的六成，并通過出租商鋪獲益；居民承擔改建費用的四成，并獲得南側地塊出租收益。

與由政府和開發(fā)商主導投入的“招拍掛”模式不同，小西湖項目嘗試“產(chǎn)權人出資+政府平臺補助+社會資本引入”的投入模式。如設計師董亦楠、韓冬青在文中的論述：“‘小尺度、漸進式’的自主更新模式將主導權和資金平衡壓力由政府、開發(fā)商交還給產(chǎn)權人?！?/p>

鼓勵社會資本參與更新項目也是一種渠道，例如在北京有所實踐的“勁松模式”。2018年，朝陽區(qū)勁松街道與民營企業(yè)愿景集團簽訂為期20年的改造和運營協(xié)議。企業(yè)以3000萬元投資參與勁松北社區(qū)一、二小區(qū)的改造，并獲得小區(qū)公共空間的運營權。根據(jù)企業(yè)測算，在動態(tài)平衡運營、財務等成本的基礎上，運營10年可實現(xiàn)資金平衡，運營20年可實現(xiàn)8%的較低收益率。

在當下，當越來越多的老社區(qū)面臨維護的難題，社區(qū)治理的框架也亟待更新。產(chǎn)權人、政府、社會資本多方投入，平衡資金壓力，這需要基層管理者、居民、企業(yè)、專業(yè)者、社會組織等多方的磨合與博弈。

??????制度、資金與居民主體性，作為社區(qū)公共事務的社區(qū)更新

社區(qū)更新并非一次性事件，而涉及社區(qū)的再生和持續(xù)運營，是一個關乎居民未來的持續(xù)過程。如何改善自己居住的社區(qū)，是需要居民共同參與的公共事務，而這需要制度和資金的支持，以及居民自主的行動。

公共參與的制度化探索：社區(qū)規(guī)劃師。在當下，當越來越多的老社區(qū)面臨維護的難題，社區(qū)治理的制度框架也亟待更新。近年來，公眾參與的制度化探索逐漸發(fā)展，例如在北京、上海、成都等城市都已推行的社區(qū)規(guī)劃師制度。在社區(qū)更新中，作為第三方的社區(qū)規(guī)劃師充當政府和社區(qū)的中介，兼顧協(xié)商溝通和專業(yè)指導等角色，吸納社區(qū)訴求。其工作重點從傳統(tǒng)的空間規(guī)劃轉變?yōu)槔嬲{節(jié)。

上海從 2008 年徐匯區(qū)開始試點為社區(qū)配備責任規(guī)劃師指導工作，2018-2019 年中心城區(qū)基本都建立了“社區(qū)規(guī)劃師”制度。社區(qū)規(guī)劃師的持續(xù)在地性是影響微更新項目效果的重要因素。學者華霞虹、莊慎曾作出如此評述：“如果社區(qū)規(guī)劃師系在地工作、生活的專業(yè)人員，與基層政府的合作會更有共識。但大多社區(qū)規(guī)劃師只是外援，不能直接組織項目，更不能參與政府決策?！?/p>

社區(qū)更新的資金：鼓勵社會資本投入和居民自主更新。相比于大拆大建、增容融資的地產(chǎn)整體開發(fā)，社區(qū)原地改造獲利少，回報周期長。存量時代下的社區(qū)改造如何形成可獲利、可持續(xù)？北京勁松模式和上海四明體育弄的案例都表明：鼓勵社會資本參與更新項目是一種可行的渠道。在南京小西湖案例中，改造資金的四成來自于居民，不僅平衡了資金來源上的壓力，正如李彥伯所說，居民自己出資更新，也會對后期的運維更加上心。

居民應變被動的接受者為主動的實踐者。路徑清晰、流程固定的土地“招拍掛”模式在過去二十多年里帶動了高速城鎮(zhèn)化。這一過程由政府和開發(fā)商主導，居民少有話語空間。當城市增量擴張轉向精細化的存量更新階段，大拆大建的模式或許已不再適用。如何改善自己居住的社區(qū)成為居民日常生活中的切實問題，而居民也應從被動接受轉向主動行動，表達訴求，彼此協(xié)作，實現(xiàn)社區(qū)的“善治”。

當社區(qū)這一社會矛盾的基層面板被推向城市更新的場域，如何平衡各方交錯的利益成為外顯而急切的議題。社區(qū)更新沒有標準答案，解法蘊含在每個具體的“附近”中，蘊含在不同主體的協(xié)商、爭論和博弈中。

參考資料：

1. 華霞虹,莊慎.以設計促進公共日常生活空間的更新——上海城市微更新實踐綜述.建筑學報,2022.

2. 李彥伯.四明實驗之城市、建筑、社會諸面相——一個城市歷史社區(qū)再發(fā)展案例[J].建筑學報,2019.

3. 董亦楠,韓冬青.產(chǎn)權與政策共軛下的參與式自主更新機制——以南京小西湖街區(qū)“許宅”為例.新建筑,2022.

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