2024年上半年，樓市迎來一系列政策“組合拳”。在政策暖風(fēng)頻吹的背景下，多地新房和二手房成交逐步放量，6月銷售數(shù)據(jù)更加亮眼。專家認(rèn)為，樓市出現(xiàn)回暖跡象是多方努力的結(jié)果，下半年政策端或持續(xù)發(fā)力，市場情緒有望繼續(xù)好轉(zhuǎn)。

北京一住宅樓。

放寬限購限貸

5月17日，央行、國家金融監(jiān)督管理總局等部門出臺一系列支持房地產(chǎn)的舉措（以下簡稱“5·17”新政），明確取消全國層面房貸利率政策下限、下調(diào)房貸首付款比例和公積金貸款利率等多方面內(nèi)容，為房地產(chǎn)市場帶來持續(xù)利好影響。

“5·17”新政發(fā)布以來，四個一線城市均對限購政策做了系統(tǒng)優(yōu)化調(diào)整，同時下調(diào)了首付比例和房貸利率，其中北京、上海和深圳首套房最低首付比例為20%，廣州首套房最低首付比例為15%。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房貸利率下調(diào)，進(jìn)一步降低了按揭貸款成本，持續(xù)提振購房信心。此次一線城市房貸利率下調(diào)具有兩個重要特征：一是一線城市房貸利率處于較低水平，充分體現(xiàn)了房貸利率政策支持合理購房需求的導(dǎo)向；二是立足職住平衡導(dǎo)向，北京和上海對重點區(qū)域二套房落實更低的利率水平。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，一線城市系統(tǒng)全面地對各類購房政策進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，充分體現(xiàn)因城施策、綜合施策、精準(zhǔn)施策導(dǎo)向，更好滿足了居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，有效防范化解了相關(guān)風(fēng)險，積極促進(jìn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展和高質(zhì)量發(fā)展。

從二線城市來看，武漢、杭州、成都、長沙、合肥等二線城市也迅速落實新政。其中，武漢是樓市新政后全國首個下調(diào)房貸利率下限的城市，也是首個落實下調(diào)首套房和二套房首付比例的城市。在利率方面，武漢將首套和二套商貸房貸利率分別調(diào)降至3.25%和3.35%，較4月房貸利率分別下降30個BP（基點）和80個BP。杭州繼5月9日取消限購后，5月31日又落實“5·17”新政，降低房貸首付比例并取消利率下限。

中信建投證券房地產(chǎn)及建筑行業(yè)首席分析師竺勁認(rèn)為，今年以來，政策加速出臺，一線城市全部放松限購，二線城市則普遍取消限購，各線城市均在房地產(chǎn)信貸政策方面做出優(yōu)化。同時，以政府收儲為核心的去庫存政策和以城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制為核心的保交樓政策也在同步推進(jìn)，各類政策未來有望加速實施，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

推出系列創(chuàng)新政策

除了放松限購、下調(diào)房貸利率、降低首付比例等政策外，今年上半年“以舊換新”、國企收儲未售新房等創(chuàng)新政策正成為各地推動樓市復(fù)蘇的重要工具。

據(jù)介紹，住房“以舊換新”，是指由政府指定的機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)企業(yè)通過收購、置換、補(bǔ)貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊換新。據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至6月25日，全國已有超85城推出住房“以舊換新”措施。

今年4月，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會聯(lián)合倡議，在上海全市發(fā)起商品住房“以舊換新”活動。首批參加倡議的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)20余家、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)近10家。

5月6日，武漢發(fā)布穩(wěn)樓市新政，其中提出推行“賣舊買新”交易新模式。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、購房者三方聯(lián)動，實現(xiàn)舊房“先賣”、新房“優(yōu)買”。

今年6月，北京提出組織開展住房“以舊換新”活動。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會將搭建對接平臺，鼓勵更多開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與，共同為“以舊換新”居民提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對居民家庭出售舊房購買新房的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)優(yōu)先推動舊房交易，舊房成功出售后，相關(guān)訂金轉(zhuǎn)為購買新房的首付款；如在一定時期內(nèi)未能成功出售的，開發(fā)企業(yè)則無條件退還訂金。

目前來看，一些城市“以舊換新”措施已產(chǎn)生一定效果。南京安居集團(tuán)6月27日公布的“成績單”顯示，參與活動的14個項目案場累計來訪3000組，繳納新房意向認(rèn)籌金的換房人約690組；累計完成600多套房源的評估工作，已有208套存量住房簽署了四方協(xié)議。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“以舊換新”是今年一線城市重要的創(chuàng)新型政策，其深入落實了“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”的政策導(dǎo)向。通過以舊換新工作，一線城市二手房的盤活力度加大，同時新房認(rèn)購積極性也明顯提高。

除此之外，國企收儲未售新房成為政府力推的“去庫存”模式。近兩個月來，廣州增城區(qū)、杭州臨安區(qū)以及四川遂寧、廣東惠州、廣西桂林等地均發(fā)布“國企收儲未售新房”的相關(guān)公告，配套政策正在加速落地。中指研究院認(rèn)為，這有利于緩解企業(yè)資金壓力，同時也有助于加快商品房市場去庫存及增加保障房供給。

多地樓市成交有所回暖

在政策優(yōu)化發(fā)力的背景下，多城樓市成交有所回暖，6月的成交表現(xiàn)尤為明顯。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，6月北上廣深二手房網(wǎng)簽量分別創(chuàng)下15個月、36個月、14個月、40個月新高。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，6月監(jiān)測重點14城二手住宅成交119470套，環(huán)比上升11.19%，同比上升27.89%，環(huán)比和同比雙升，且同比結(jié)束“四連跌”轉(zhuǎn)正，成交量創(chuàng)2023年5月以來新高。

在新房方面，克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月北京、上海、廣州和深圳新建商品住宅分別成交43萬平方米、81萬平方米、83萬平方米和39萬平方米，成交面積均創(chuàng)年內(nèi)單月新高，環(huán)比分別增加21%、66%、48%和38%。其中，廣州和深圳成交量超去年同期。

浙大城市學(xué)院文化與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)研究所秘書長林先平對中國商報記者表示，政策調(diào)整和市場需求的變化共同推動樓市回暖，這也反映出購房者對市場前景的信心在增強(qiáng)，樓市穩(wěn)定性逐步提高。此外，二手房市場的突出表現(xiàn)可能意味著房地產(chǎn)市場正在從新房市場向二手房市場轉(zhuǎn)移，未來也有望帶動新房市場的回升。

中指研究院認(rèn)為，從整體來看，下半年一線城市政策仍具備較大優(yōu)化空間，隨著政策端持續(xù)發(fā)力，一線城市市場情緒有望繼續(xù)好轉(zhuǎn)，從而帶動新房成交規(guī)模溫和修復(fù)；二線城市、三線城市和四線城市低基數(shù)效應(yīng)明顯減弱，新房成交面積同比降幅或?qū)⒚黠@收窄。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟對中國商報記者表示，一線城市樓市成交回暖的數(shù)據(jù)反映出相應(yīng)政策及各方發(fā)力的效果，樓市整體表現(xiàn)出回暖的態(tài)勢。但是，整體樓市結(jié)構(gòu)還不夠穩(wěn)定，未來還需要有適宜的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、適宜的價格才能帶來相應(yīng)的成交量和購房信心的恢復(fù)。（記者 馬文博 文/圖）