恒隆集團(tuán)  IC 資料圖

9月12日，恒隆集團(tuán)有限公司（恒隆集團(tuán)，00010.HK）和恒隆地產(chǎn)有限公司（恒隆地產(chǎn)，00101.HK）發(fā)布2024年中期報(bào)告。在兩份中期報(bào)告中，恒隆集團(tuán)和恒隆地產(chǎn)的新任董事長(zhǎng)陳文博首次發(fā)布《董事長(zhǎng)致股東函》。

陳文博在兩份致股東函中指出，過(guò)去6個(gè)月“遇上了近年來(lái)最嚴(yán)峻的經(jīng)營(yíng)環(huán)境”。

今年上半年遇到“前所未有”的挑戰(zhàn)

此前的7月30日，恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)公布2024年上半年業(yè)績(jī)。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)恒隆集團(tuán)總收入約63.79億港元，同比增長(zhǎng)15%；股東應(yīng)占凈利潤(rùn)約8.88億港元，同比減少47.21%。恒隆地產(chǎn)總收入約61.14億港元，同比增長(zhǎng)17%；股東應(yīng)占凈利潤(rùn)約10.61億港元，同比減少55.68%。

彼時(shí)，恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)行政總裁盧韋柏在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，盡管恒隆集團(tuán)和恒隆地產(chǎn)的總收入均錄得同比兩位數(shù)的增長(zhǎng)，但“包括內(nèi)地和香港，我們都遇到一個(gè)差不多可以說(shuō)是‘前所未有’的挑戰(zhàn)”。

陳文博在致股東函中指出，雖然租賃收入減少是基本凈利潤(rùn)下降的主因，但恒隆地產(chǎn)的利息支出較2023年同期增加52%、恒隆集團(tuán)的利息支出較2023年同期增加46%，也有重大影響。

披露的數(shù)據(jù)還顯示，報(bào)告期內(nèi)，恒隆地產(chǎn)錄得估值虧損6億港元、恒隆集團(tuán)錄得估值虧損7億港元。

“鑒于2023年上半年的租賃收入創(chuàng)下新高，在踏入2024年前，我們已預(yù)計(jì)今年上半年將面臨挑戰(zhàn)。因此，管理層盡職盡責(zé)，竭力收窄業(yè)績(jī)差距，但市況較預(yù)期差，恒隆位于上海的購(gòu)物商場(chǎng)租戶銷售額下降了超過(guò)20%，而上海以外的購(gòu)物商場(chǎng)則錄得低單位數(shù)跌幅。由于上海兩座購(gòu)物商場(chǎng)的表現(xiàn)尤為重要，足以令我們整個(gè)內(nèi)地物業(yè)組合的租戶銷售額下降13%。”

陳文博表示：“2024年初數(shù)個(gè)月，我們和許多奢侈品租戶都盼望，租戶銷售額在緊接下來(lái)的數(shù)月能恢復(fù)增長(zhǎng)?？上У搅说诙?，6月的銷售額仍然不振，我們的期望日漸渺茫。市場(chǎng)有奢侈品牌下調(diào)其2024年全年預(yù)測(cè)，并宣布延遲或取消新店開(kāi)業(yè)計(jì)劃。幸好，我們暫時(shí)并未受影響?！?/p>

“最壞的情況很快便會(huì)過(guò)去”

陳文博表示，基本凈利潤(rùn)的下降有兩個(gè)明顯的主因：租戶銷售額下跌（以致租賃收入減少），以及利息支出增加。

恒隆披露的數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，恒隆集團(tuán)物業(yè)租賃總收入約51.51億港元，同比減少6.7%。其中內(nèi)地物業(yè)租賃收入約35.37億港元，同比減少6.3%；香港物業(yè)租賃收入約16.14億港元，同比減少7.67%。

陳文博指出，租賃收入減少有數(shù)個(gè)原因：“過(guò)去6個(gè)月，影響我們奢侈品銷售額的最大因素是日元貶值，這促使奢侈品租戶銷售額外流至日本。2024年上半年，日元兌人民幣較2023年同期貶值了15%至20%，在日本購(gòu)物因而較在中國(guó)內(nèi)地便宜得多；若計(jì)及退稅，兩地價(jià)格差異更擴(kuò)大至約30%。這是引致在2024年5月，中國(guó)赴日游客人數(shù)較2023年5月增長(zhǎng)超過(guò)300%的部分原因。赴日游客人數(shù)顯著攀升的同時(shí)，中國(guó)游客整體出境人數(shù)同樣大幅上升，截至第一季末，已達(dá)到2023年水平的近400%。按目前趨勢(shì)，我預(yù)計(jì)這種出境旅游的意欲在夏季結(jié)束前都不會(huì)減弱?！?/p>

陳文博表示，銷售額下降的另一主要原因是消費(fèi)者普遍對(duì)市場(chǎng)缺乏信心，“這或許是我們上海以外的購(gòu)物商場(chǎng)（包括高端和次高端購(gòu)物商場(chǎng)）租戶銷售額下降4%的主因。經(jīng)濟(jì)不明朗加上預(yù)算緊縮，家庭的可支配開(kāi)支持續(xù)減少?！?/p>

恒隆的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，內(nèi)地物業(yè)租賃組合方面，以人民幣計(jì)算，商場(chǎng)收入約24.14億元，同比減少3%；辦公樓收入約6.68億元，同比減少5%；住宅及服務(wù)式寓所收入約0.68億元，同比減少8%；酒店收入約0.64億元，同比增長(zhǎng)3%。

從恒隆旗下在內(nèi)地的各商場(chǎng)收入來(lái)看，高端商場(chǎng)中除了大連恒隆廣場(chǎng)，均錄得不同程度的收入下降。其中沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)收入降幅最大，錄得14%；上海恒隆廣場(chǎng)和上海港匯恒隆廣場(chǎng)的收入分別同比下降8%和4%。

恒隆在業(yè)績(jī)報(bào)告中指出，奢侈品零售消費(fèi)自2023年上半年強(qiáng)勁反彈后，趨勢(shì)開(kāi)始放緩，市況低迷疲弱，至2024年仍未見(jiàn)起色。2024年上半年，奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱，上海業(yè)務(wù)尤其受影響。盡管大連恒隆廣場(chǎng)錄得的增長(zhǎng)抵消了部分影響，高端商場(chǎng)收入仍然下跌4%，次高端商場(chǎng)收入上升5%。

不過(guò)，恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳文博在7月30日的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，恒隆于內(nèi)地奢侈品零售的環(huán)境跟疫情前相比其實(shí)還是比較高的水準(zhǔn)?！氨热缟虾：懵V場(chǎng)的零售額大概已經(jīng)是疫情前的不到兩倍，這個(gè)高基準(zhǔn)很容易就被人忘了?！?/p>

此外，陳文博在致股東函中提到，近期離岸消費(fèi)增加的現(xiàn)象可以視為回歸均值。

陳文博指出，“值得注意的是，目前在岸奢侈品消費(fèi)占比仍較疫情前高出逾70%。盡管難以估計(jì)怎樣的占比才是常態(tài)，但我認(rèn)為最壞的情況很快便會(huì)過(guò)去，因?yàn)橹盁o(wú)法外游的中國(guó)消費(fèi)者，隨著他們享受外游購(gòu)物的第二個(gè)夏天快將完結(jié)，我希望已足夠讓他們擺脫‘旅行心癮’?！?/p>

最后，陳文博回應(yīng)投資者問(wèn)及為何恒隆地產(chǎn)股價(jià)在近15年來(lái)表現(xiàn)都不好的問(wèn)題稱，股價(jià)表現(xiàn)“肯定不反映我們的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)”。陳文博認(rèn)為，股價(jià)不好有三個(gè)主要原因：資金從中國(guó)以及與中國(guó)相關(guān)的企業(yè)流出，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的股價(jià)表現(xiàn)不佳以及缺乏易于比較的公司或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

陳文博指出，“我們的商業(yè)模式頗為獨(dú)特，且我深信其根本上是穩(wěn)健的。盡管近期中國(guó)的消費(fèi)市場(chǎng)有所放緩，但我不認(rèn)為消費(fèi)者會(huì)毫無(wú)緣故突然不購(gòu)買奢侈品或停止光顧我們的購(gòu)物商場(chǎng)。事實(shí)上，若要預(yù)測(cè)未來(lái)趨勢(shì)，中國(guó)消費(fèi)者將會(huì)繼續(xù)追求更好的生活質(zhì)量，其中一個(gè)途徑就是購(gòu)買更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，而這正是我們業(yè)務(wù)所長(zhǎng)。”