拆遷一直是大家最關(guān)心的一大話題

隨著城市更新的步伐加快，多個城市大規(guī)模拆遷項目接連啟動

很多項目都是之前喊拆喊了快十幾、二十年了

但今年很不同，不少城中村和舊改進(jìn)度堪稱飛速

不論是前陣子成都上熱搜后又辟謠的的“拆遷潮”

還是上海最近東安一村和二村轟轟烈烈的搬遷儀式

以及住建部最新發(fā)文公告的，計劃新增100萬套貨幣化安置等形式的城中村改造

和危舊房改造

難道是新一輪的拆遷潮又來了嗎？

01

近期上海拆遷的規(guī)?？刹恍?

就拿上海這陣子最熱鬧的，東安一村、二村片區(qū)舊城區(qū)改建項目來說

10月14日啟動正式簽約，僅5天就實現(xiàn)了99.95%的超高簽約比例

10月18日剛舉行了集中搬遷儀式，速度不可謂不快

更重要的是，這是上海有史以來最大的單地塊舊改項目，位置在寸土寸金的內(nèi)環(huán)

涉及到的舊改面積超過31萬平方米，產(chǎn)證數(shù)量足足有6057個，一萬五千余名居民

此次征收的房屋最早建于1956年，已經(jīng)快要逼近70年產(chǎn)權(quán)

面積從7平方到160多平方不等，大部分都是40平到60平的小戶型

大家最關(guān)心的動遷補償標(biāo)準(zhǔn)，也不是一般的高

加上拆遷費、拆遷補貼等，綜合下來每平米差不多要15萬/平

圖源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考

有報道提到，最多的一位業(yè)主名下有9套房，總面積不足560平，分到了約8200萬元的拆遷款，直接一夜暴富

這波集中搬遷后，該項目將進(jìn)行拆除工作，并展開超大規(guī)模的整體開發(fā)

預(yù)計拆遷總成本約500億元，后續(xù)開發(fā)總投資約700億元（包括土地款和資金成本）

感嘆完這一波潑天的富貴后，再來看看上海市規(guī)劃和自然資源局最新批復(fù)的各區(qū)2024-2026年最新的國土資源利用計劃方案

圖源：上海市規(guī)劃和自然資源局

從公布的儲備地塊數(shù)量上看

徐匯區(qū)最多，一共有103塊，是絕對的拆遷大戶

其次是浦東新區(qū)86塊、閔行區(qū)53塊、嘉定區(qū)35塊、虹口區(qū)29塊、普陀區(qū)23塊

還有靜安區(qū)19塊、長寧區(qū)17塊以及黃浦區(qū)的1塊

本次的土地補償費標(biāo)準(zhǔn)也有了明顯提升，整體上調(diào)42%

最高等級的補償費從每畝9.32萬元漲到了13.23萬元，最低等級的也從每畝5.75萬元漲到了8.17萬元

各項拆遷征收工作正在大刀闊斧地推進(jìn)，投入的金額也是史無前例

除浦東新區(qū)因面積大，預(yù)算最多外

徐匯、虹口、普陀等中心城區(qū)的舊改預(yù)算顯著增加，遠(yuǎn)超去年同期水平

數(shù)據(jù)來源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考

上海這幾年城市更新的重點都在“兩舊一村”改造，包括零星舊改、不成套舊住房改造和城中村改造

項目多、任務(wù)重，難怪拆遷預(yù)算要給足

像徐匯區(qū)的動遷款數(shù)額，更是連續(xù)三年增長，足以看出它城市更新的力度和決心之大

這么巨額的投入，當(dāng)然會帶來城市界面的進(jìn)一步更新提升

更顯著的結(jié)果就是有大量房票和購買力流入市場

據(jù)不完全統(tǒng)計，上海2020年到2023年，連續(xù)四年拆了快10萬戶，八成以上都是貨幣補償

今年拆的戶數(shù)也接近3萬戶

來源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考

手拿幾百萬拆遷款的客戶，不管是選擇新房還是二手房，都會成為推動置換改善的一個動力

像東安一村已經(jīng)有業(yè)主上車了普陀的新房

02

還有部分熱點城市也在大力推動改造

不止是上海，隨手在網(wǎng)上刷了刷

看到很多城市的居民都在感嘆，今年的城中村改造推進(jìn)比以往順利很多

要知道，城中村改造的第一道“攔路虎”是征收，沒有龐大資金支撐，進(jìn)度極難推動

只要資金到位，那速度絕對不成問題

就拿大家最感興趣的成都“疑似大規(guī)模拆遷”的消息來說

成都今年征地規(guī)模到底有多大，對比往年的規(guī)模是否有變化？

讓我們從官方數(shù)據(jù)來一探究竟

年初成都政府工作報告指出，將加快推進(jìn)實施70個城中村改造項目

4月，“2024年成都城中村改造項目機會清單”出爐，涉及32個項目600億投資對外招標(biāo)

圖源：成都淘房志

今年以來，標(biāo)志項目正式實施的“征收土地公告”，成都共發(fā)布了1-8號

集中在成華區(qū)龍?zhí)督值篮臀浜顓^(qū)華興、金花橋等街道，征地面積總計約45公頃

“補償安置方案批復(fù)”的公告，今年則有1-39號，總計298公頃土地，約合4470畝

到2025年，成都目標(biāo)完成棚改1萬戶、城中村改造6800戶

市場的興奮背后，確實有一些政策利好

川渝地區(qū)得到國家戰(zhàn)略加持，有新一輪基建投資的背景

成都自身又正好趕上國土空間規(guī)劃批復(fù)、城市更新啟動的關(guān)鍵節(jié)點

這一系列因素疊加下，讓大家對成都的發(fā)展有了更高的期待

再來看華中地區(qū)的省會城市武漢

這兩年共劃分了33個城市更新單元，包括大漢口14個、大漢陽片4個、大武昌片15個

今年多地進(jìn)行土地預(yù)征收，有漢陽、經(jīng)開漢南、新洲、黃陂，涉及到道路、住宅、商業(yè)用地

其中，吳家田片城中村改造項目尤為引人注目，占地面積約749.7畝

預(yù)計總投資將達(dá)到70多億元，屬于長江新城較大規(guī)模的拆遷

杭州今年的拆遷戶也將超過2萬戶

江干區(qū)涉及3100多戶，拱墅區(qū)也有5000多戶，蕭山區(qū)近6000戶，下城區(qū)涉及住戶2400多戶

還有上城區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)、余杭區(qū)、大江東的拆遷整治改造項目等

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，部分城市今年的改造范圍非常廣泛

資料來源網(wǎng)絡(luò)，僅供參考

如此大規(guī)模的城市改造，資金從何而來？

從全國范圍來看，截至5月27日，國開行今年發(fā)放的城中村改造專項借款就超過了1000億元

涉及北京、上海、廣州、武漢等34個城市的376個項目，支持建設(shè)安置房100萬套，惠及村民、居民53萬戶

圖源：丁祖昱評樓市

專項借款由于成本低、期限長，大大緩解了各地政府在前期征收安置階段的資金壓力，幫助新一輪的城中村改造提速

與此同時，現(xiàn)在的拆遷賠償方式也在不斷優(yōu)化

上海、廣州多地都對舊改征地補償方案進(jìn)行了改善，以更好地適應(yīng)城市發(fā)展的需要，和滿足被拆遷居民的需求

一方面給拆遷戶提供的房源選擇更多樣，不僅地理位置優(yōu)越，交通便利

而且產(chǎn)品力有了很大改善，電梯、地下停車庫都有配備

上?，F(xiàn)在甚至還有全精裝交付的，完全按照遠(yuǎn)高于市場的標(biāo)準(zhǔn)在交付

走到改造過后的街道上，你確實分不清這里到底是一個動遷房小區(qū)，還是一個商品房小區(qū)

除了傳統(tǒng)的貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換外，有的地方的新標(biāo)準(zhǔn)還增加了綜合補償方式

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為什么最近這么多城市都爆出要拆遷

新一輪拆遷影響到的不僅僅是拆遷戶

對一個城市而言，拆遷勢必會帶來城市面貌的翻新

從最新國家會議的政策方向來看

將通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造

圖源：國新辦會議

很多超大城市背后其實都有大體量的城中村，不只是上海，深圳、廣州都是如此

從某種意義上來說，城中村是城市這么多年發(fā)展的見證者，也和房地產(chǎn)投資與需求息息相關(guān)

當(dāng)前新一輪房地產(chǎn)發(fā)展過程中，城中村改造工作將成為消化住房庫存的重要動力

此次明確提及貨幣化安置，和2014年的模式有較大相似性

相比房票安置，貨幣化安置在拆遷和去庫存方面更具優(yōu)勢

在釋放購買力和刺激流動性的雙重影響下，將有巨量的購房需求被釋放

機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，未來5年，超大特大城市城中村改造預(yù)計帶動10萬億元投資，對房地產(chǎn)市場形成有效支撐

平均到每一年，其帶來的住宅新增需求約有4400萬平方米

城中村改造有利于盤活存量資產(chǎn)，提升城市功能

不光有城中村，還有危舊房

也就是說，市中心那些房齡老舊的老破小、老破大，未來也有可能被拆遷

既能夠為老舊小區(qū)提升居住環(huán)境，也是籌集保障性住房的重要方式

對上海樓市來說，本身特質(zhì)就是改善和置換客戶占很大部分

幾個拆遷大區(qū)，黃浦、楊浦、虹口、徐匯的拆遷戶一直都是主要購買力

今年四五月的二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)里，粗略估計有近1/10就是來自市區(qū)動遷戶

04

不可否認(rèn)的是，全國的城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入到了中后期，過了大拆大建的階段

上海像東安一村和二村這種大規(guī)模的拆遷小區(qū)，很難找出第二個

現(xiàn)在各大城市更新的內(nèi)容，更多是對現(xiàn)有的城市設(shè)施優(yōu)化提升，是做存量優(yōu)化工作

圍繞中心城區(qū)做零星舊改，覆蓋一些小規(guī)模、小體量的拆遷小區(qū)

新一輪的城中村改造，可能也不是大家想象中的“傳統(tǒng)大招”

更重要的是為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、房地產(chǎn)長效機制，提供摸索經(jīng)驗和助力

以上為正文，來自遠(yuǎn)山

原標(biāo)題：《最近，好多城市拆遷又啟動了》

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