原創(chuàng) 新一醬 新一線城市研究所

75后們可能還沒(méi)有意識(shí)到，自己已經(jīng)是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)瞄準(zhǔn)的核心客戶了。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)被視為藍(lán)海市場(chǎng)已有些年頭，市場(chǎng)上也陸續(xù)開(kāi)設(shè)了眾多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，但不像那些熱點(diǎn)輪動(dòng)的高技術(shù)或新消費(fèi)行業(yè)，人們并沒(méi)有那么明顯地感受到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速起勢(shì)。

目前市面上的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以被分為四類：持續(xù)照料型社區(qū)（CCRC，Continuing Care Retirement Community）、綜合性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（CB，Care Building）、護(hù)理院和福利院。其中護(hù)理院以醫(yī)療功能為主，算是醫(yī)院和康復(fù)醫(yī)院的補(bǔ)充和衍生；福利院多為政府運(yùn)營(yíng)，是主要面向有特殊需求老年人的公益機(jī)構(gòu)。真正與市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)的，是為普通老年人開(kāi)設(shè)的持續(xù)照料型社區(qū)（CCRC）和綜合性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（CB）。

CCRC一般選址在城市郊區(qū)，占地面積較大，主要面向經(jīng)濟(jì)富裕的活力老人，貫穿他們的各個(gè)生命階段提供生活照護(hù)、醫(yī)療康復(fù)、營(yíng)養(yǎng)餐食、文娛社交、精神關(guān)懷等一系列服務(wù)。泰康和太平兩家保險(xiǎn)公司分別投資的“泰康之家”和“梧桐人家”是典型的CCRC。比如它們?cè)谏虾５捻?xiàng)目泰康之家·申園和太平·梧桐人家的體量分別為建筑面積22.4萬(wàn)平方米和38.4萬(wàn)平方米，收費(fèi)根據(jù)老人的健康狀況和選擇的房型和服務(wù)浮動(dòng)，平均入住月費(fèi)至少需要1萬(wàn)元，最高可達(dá)3-4萬(wàn)元。

對(duì)當(dāng)前已經(jīng)步入老年的60后及更年長(zhǎng)的老人來(lái)說(shuō)，這類產(chǎn)品顯然入住成本高昂，與自身的養(yǎng)老觀念也有所差異，因此能篩選出來(lái)的目標(biāo)客群較窄。目前，市面上大多CCRC的整體入住率與項(xiàng)目高昂的投資額及運(yùn)營(yíng)成本相比，難以達(dá)到預(yù)期。

CB是多種小體量綜合性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的統(tǒng)稱，它們大多是獨(dú)立的樓宇，體量較小，散在的分布于城市的各個(gè)角落，根據(jù)產(chǎn)品檔次和提供服務(wù)各有不同，定價(jià)也不盡相同。為了便于與重投資、大體量的CCRC社區(qū)區(qū)隔，我們?cè)诤竺嬷苯右訡B來(lái)代稱它們，你也可以按住宅小區(qū)和公寓的區(qū)別來(lái)理解CCRC和CB的形態(tài)差異。CB主要為老人提供生活照護(hù)、餐飲和簡(jiǎn)單的醫(yī)療等剛需性質(zhì)服務(wù)，娛樂(lè)社交的功能屬性較弱。目前參與CB類產(chǎn)品投資和建設(shè)的主體非常多元，公立、公建民營(yíng)、民辦屬性的公寓都有布局。

“我們是可以接受機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的，但未來(lái)入住的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)最好不要離我們現(xiàn)在居住的社區(qū)太遠(yuǎn)，而且最好要有寬敞一些的公共活動(dòng)空間，出門也要有可逛可玩的地方?！蓖醴f和她的先生告訴新一醬。他們是一對(duì)分別出生于1972年和1975年的夫婦，在他們看來(lái)，入住機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是很容易接受，或者說(shuō)終歸會(huì)發(fā)生的事情，假如入住機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，他們會(huì)很看重老年生活的質(zhì)量。

徐浩和他的太太和他們的想法也類似，“認(rèn)為作為獨(dú)生子女的父母，未來(lái)入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是大概率的事情。有機(jī)會(huì)的話，希望能和朋友一起入住，這樣在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里一起娛樂(lè)也有伴兒了。”他們同時(shí)也希望養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能離三甲醫(yī)院更近一些，方便看診。

聽(tīng)完新一醬關(guān)于CCRC和CB兩種類型的養(yǎng)老產(chǎn)品特點(diǎn)介紹，王穎和徐浩都認(rèn)為，相比離開(kāi)自己熟悉的居住區(qū)域和社群，他們對(duì)養(yǎng)老的機(jī)構(gòu)期待更多在于生活上的協(xié)助。徐浩更希望是在自己基本自理、但開(kāi)始有少量協(xié)助生活需求的時(shí)候入住機(jī)構(gòu)，距離退休還有9年，他認(rèn)為自己不會(huì)將退休后立刻入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)作為選項(xiàng)之一。

像王穎和徐浩這樣即將面臨退休和養(yǎng)老生活的70后已經(jīng)是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)瞄準(zhǔn)的重點(diǎn)客戶。相較于更早一代養(yǎng)老客群，他們中很多人有更高的學(xué)歷，數(shù)十年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)期的職業(yè)積累也使得家庭面向養(yǎng)老的資金儲(chǔ)備充足。同時(shí)，作為第一代商品房的消費(fèi)者，他們更適應(yīng)市場(chǎng)化產(chǎn)品所提供的居住環(huán)境，對(duì)生活品質(zhì)和個(gè)性化也有自己的標(biāo)準(zhǔn)，且是互聯(lián)網(wǎng)和智能產(chǎn)品的熟練使用者。

更重要的是，70后和75后大多有兄弟姐妹，但卻是獨(dú)生子女的父母。他們不僅對(duì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老有旺盛的需求，在觀念上和經(jīng)濟(jì)上也更加能夠接受和負(fù)擔(dān)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的模式與費(fèi)用。

對(duì)王穎和徐浩來(lái)說(shuō)，定位和定價(jià)偏中高端的CB型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將可能是他們未來(lái)的選項(xiàng)。

養(yǎng)老機(jī)構(gòu)市場(chǎng)的玩家也已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，中高端CB確實(shí)已成為近五年養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的核心投資標(biāo)的，尤其是定價(jià)在8000元/月以上的高端產(chǎn)品。在上海，最近五年里這類定價(jià)的產(chǎn)品新增了6300余個(gè)床位，供應(yīng)量相較于上一個(gè)五年增長(zhǎng)58.6%。但絕對(duì)數(shù)量上，卻僅僅占到目前上海CCRC和CB這兩個(gè)市場(chǎng)化養(yǎng)老產(chǎn)品供給的10%。

新一醬整理了在上海民政機(jī)構(gòu)備案的605家市場(chǎng)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（包括CCRC和CB）的基本屬性和位置信息，其中44家高端型CB近半數(shù)都是在2020年至2024年之間開(kāi)業(yè)的——作為疫情后投資收縮期，其他類別的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)同期新開(kāi)設(shè)的比例都相較上一個(gè)五年明顯縮減。

老年人在選擇養(yǎng)老院入住的時(shí)候不需要考慮通勤問(wèn)題，也幾乎少有高頻次長(zhǎng)距離的外出行為，因此他們更愿意選擇自己熟悉的居住街區(qū)附近。這也是布局和選址更為靈活的小體量CB產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)——它們的新客戶更多來(lái)自于在居住社區(qū)的附近搜尋養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人或家屬，或者是在熟悉的社交圈里被推薦而來(lái)。

新一醬同步整理了上海60歲以上老齡人口的居住密集區(qū)，它們與現(xiàn)有CB的布局有明顯的重合關(guān)系。

臨近優(yōu)質(zhì)醫(yī)院是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)選址的必要條件。目前上海的中高端CB產(chǎn)品基本都做到了5公里內(nèi)三級(jí)醫(yī)院覆蓋。

除了醫(yī)院轉(zhuǎn)診需求，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)部基本能滿足老人生活上絕大多數(shù)的需求，其選址并非一定要臨近基礎(chǔ)設(shè)施密集的區(qū)域。但毗鄰餐飲購(gòu)物、生活服務(wù)、甚至是棋牌按摩等休閑娛樂(lè)設(shè)施，顯然能夠提升入住老人的生活質(zhì)量和趣味性，也滿足了他們選在居住社區(qū)附近的社交需求。

同等定位的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在設(shè)備設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)提供上十分相似，這導(dǎo)致它們之間存在明顯的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。因此CB在選址時(shí)往往在充分考慮靠近客群和落實(shí)基礎(chǔ)配套的同時(shí)，會(huì)盡可能遠(yuǎn)離同類競(jìng)品。新一醬對(duì)上海全量CB與同類競(jìng)品之間的距離關(guān)系做了計(jì)算，整體來(lái)看，大約65%以上的CB選址的時(shí)候會(huì)盡量與同類競(jìng)品保持1公里以上距離。

面向即將大量進(jìn)入養(yǎng)老市場(chǎng)的70后和75后客群，目前最具備市場(chǎng)潛力的中高端CB養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還有一些選址的空間。綜合考慮70后和75后居住社區(qū)周邊的養(yǎng)老產(chǎn)品供給缺口、鄰近優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源、周邊有便利的生活?yuàn)蕵?lè)配套，以及與同類競(jìng)品保持一定的距離等條件，新一醬嘗試推算上海中高端CB養(yǎng)老機(jī)構(gòu)目前還有潛力機(jī)會(huì)的可布局區(qū)位。

在綜合考慮醫(yī)療資源、配套設(shè)施以及競(jìng)品分布等多重因素后，新一醬識(shí)別出了中高端CB選址的潛在優(yōu)勢(shì)區(qū)域，這些區(qū)域在下圖中以綠色標(biāo)示。

從供需角度看，上海北部區(qū)域及中心城區(qū)，由于當(dāng)前60歲以上老人居住密集，中高端CB床位供給已相對(duì)充足，但仍然存在許多散在的缺口區(qū)位。待未來(lái)70后群體成為這些片區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主要客群時(shí)，中高端CB則會(huì)呈現(xiàn)顯著的缺口。

若不考慮地租成本和土地供給或現(xiàn)有可用物業(yè)的局限性，中心城區(qū)的老靜安、衡山路-嘉善路、北外灘以及世紀(jì)公園周邊均展現(xiàn)出成為理想選址的潛力。

而若考慮投資端成本因素，中環(huán)與外環(huán)周邊則有更多選擇——大寧、彭浦-張廟、顧村公園、豐莊-江橋、七寶、莘莊、三林、康橋、張江、金橋等都更具性價(jià)比。

而在更外圍的區(qū)域，作為很多70后新上海人的落腳點(diǎn)，嘉定新城、徐涇、松江新城、老閔行、川沙等也都擁有布局中高端CB的潛力市場(chǎng)。

（應(yīng)受訪者要求，文中王穎、徐浩為化名）

文、視覺(jué)/常鶴影

原標(biāo)題：《70后和75后去哪里養(yǎng)老？》

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