人民法院案例庫：僅辦理土地使用權(quán)抵押，地上建筑物如何處理？

土地使用權(quán)的抵押效力，應(yīng)及于地上建筑物。僅抵押土地使用權(quán)的，地上建筑物視為一并抵押。

閱讀提示：

人民法院案例庫是收錄經(jīng)最高人民法院審核認(rèn)為對(duì)類案具有參考示范價(jià)值的權(quán)威案例，包括指導(dǎo)性案例和參考案例。最高法院要求，法官在審理案件時(shí)必須檢索查閱案例庫，參考入庫同類案例作出裁判。這對(duì)于促進(jìn)統(tǒng)一裁判規(guī)則和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正確、統(tǒng)一適用無疑具有重要意義。在破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛中，抵押權(quán)的范圍認(rèn)定常常成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)。當(dāng)土地使用權(quán)抵押登記后，地上建筑物是否自動(dòng)納入抵押范圍？如果后續(xù)該土地上的建筑物又被抵押給他人且已經(jīng)辦理了抵押登記時(shí)，原抵押權(quán)人的權(quán)利范圍該如何界定？李營營律師團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期專注研究與擔(dān)保有關(guān)業(yè)務(wù)的問題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以江蘇省無錫市梁溪區(qū)人民法院處理的涉破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

房地一體抵押原則中的“視為一并抵押”是一種法定抵押權(quán)，是一種無需登記即設(shè)立的抵押權(quán)，即如果抵押人只為房屋或者建設(shè)用地使用權(quán)之一辦理了抵押登記，即使另外一項(xiàng)沒有辦理抵押登記，抵押權(quán)人的抵押權(quán)范圍亦自然涵蓋未辦理抵押登記的另一財(cái)產(chǎn)，就未抵押財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)人取得的是法定抵押權(quán)，建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)構(gòu)成了債權(quán)人的共同抵押財(cái)產(chǎn)。

案件簡(jiǎn)介：

1、2012年11月1日，無錫某置業(yè)有限公司向案外人朱某借款4000萬元。同日，無錫某擔(dān)保有限公司為該借款提供擔(dān)保，無錫某置業(yè)有限公司與擔(dān)保公司簽訂《抵押合同》，約定將錫北國用(2007)第X號(hào)土地使用權(quán)抵押給擔(dān)保公司，抵押金額4000萬元，且土地使用權(quán)抵押時(shí)，地上建筑物、構(gòu)筑物隨之抵押。

2、2012年11月6日，雙方僅對(duì)上述土地使用權(quán)辦理了抵押登記，抵押金額為4000萬元，未對(duì)該土地上已建成的地下室1-4層、地上1-3層辦理登記。

3、2013年7月15日，無錫某置業(yè)有限公司與第三人上海甲公司簽訂《最高額抵押合同》，為與上海甲公司簽訂的《公司委托貸款合同》項(xiàng)下債務(wù)提供抵押擔(dān)保，合同附件抵押物清單列明了包括本案所涉地上1-3層及地下1層001、002號(hào)在內(nèi)的64套在建工程相關(guān)信息。

4、2013年8月20日，無錫某置業(yè)有限公司與上海甲公司就上述在建工程辦理了抵押登記。

5、2016年5月3日，因無錫某置業(yè)有限公司未能及時(shí)清償債務(wù)，上海甲公司向上海市第二中級(jí)人民法院提起訴訟，要求對(duì)抵押的在建工程折價(jià)或者以拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。

6、2016年11月2日，上海市第二中級(jí)人民法院判決支持上海甲公司對(duì)抵押物優(yōu)先受償?shù)恼?qǐng)求。

7、2018年5月，無錫某置業(yè)有限公司因無力償還到期債務(wù)，其債權(quán)人向法院提出對(duì)其進(jìn)行破產(chǎn)清算的申請(qǐng)，法院裁定受理并指定了管理人。

8、2019年12月，無錫某置業(yè)有限公司管理人向擔(dān)保公司發(fā)函，告知擔(dān)保公司有財(cái)保債權(quán)金額。擔(dān)保公司提出異議，認(rèn)為其抵押財(cái)產(chǎn)范圍應(yīng)包括土地使用權(quán)及設(shè)立抵押登記時(shí)已建成的建筑物，并要求對(duì)該部分建筑物在4000萬元范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。管理人回函不予認(rèn)可，擔(dān)保公司向法院提起訴訟。

9、2020年8月18日，江蘇省無錫市梁溪區(qū)人民法院判決確認(rèn)原告擔(dān)保公司對(duì)錫北國用(2007)第X號(hào)土地使用權(quán)在設(shè)立抵押時(shí)該土地上已建成的建筑物（地下室1-4層、地上1-3層）拍賣所得價(jià)款在4000萬元范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。

案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

在抵押人置業(yè)公司僅就建設(shè)用地使用權(quán)辦理抵押登記、后該土地上的建筑物被抵押給他人并辦理抵押登記的情況下，原抵押權(quán)人擔(dān)保公司的抵押范圍應(yīng)當(dāng)如何界定？

梁溪區(qū)人民法院裁判要點(diǎn)：

1、土地使用權(quán)在設(shè)立抵押時(shí)，即使該土地上已建成的建筑物未辦理抵押登記，也視為一并抵押。

梁溪區(qū)人民法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定，即“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押”，該規(guī)定體現(xiàn)了我國對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押采取地隨房走、房隨地走的房地一體原則。依據(jù)該規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)對(duì)土地使用權(quán)及其地上建筑物一并抵押，如果當(dāng)事人未按照該條第一款規(guī)定一并抵押時(shí)，則法律直接規(guī)定“視為一并抵押”。本案中，擔(dān)保公司與置業(yè)公司簽訂的《抵押合同》約定，土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、構(gòu)筑物隨之抵押。即便錫北國用(2007)第X號(hào)土地使用權(quán)在設(shè)立抵押時(shí)，該土地上已建成的地下室1-4層、地上1-3層建筑物未辦理抵押登記，也視為一并抵押，故擔(dān)保公司對(duì)案涉土地上已建成的地下室1-4層、地上1-3層亦享有抵押權(quán)，有權(quán)就該部分在抵押金額4000萬元范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。

2、土地上建筑物已抵押給上海甲公司并辦理了登記，僅涉及抵押權(quán)順位問題，不影響擔(dān)保公司的抵押權(quán)。

梁溪區(qū)人民法院認(rèn)為，關(guān)于置業(yè)公司提出的地上1-3層及地下1層001、002號(hào)已抵押給上海甲公司，并辦理了相應(yīng)的抵押登記手續(xù)，且經(jīng)人民法院生效判決作出認(rèn)定，與擔(dān)保公司主張的訴請(qǐng)存在沖突的抗辯意見。至于置業(yè)公司在案涉土地使用權(quán)抵押給擔(dān)保公司后，又將該土地地上1-3層及地下1層001、002號(hào)抵押給上海甲公司，即便該地上1-3層及地下1層001、002號(hào)辦理了抵押登記并經(jīng)法院生效判決確認(rèn)，其僅在擔(dān)保公司與上海甲公司兩名抵押權(quán)人之間產(chǎn)生抵押順位問題，此時(shí)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十九條規(guī)定的清償順序進(jìn)行處理，但并不能據(jù)此排除擔(dān)保公司享有的抵押權(quán)，亦不會(huì)對(duì)法院生效判決的既判力產(chǎn)生影響。

綜上所述，梁溪區(qū)人民法院認(rèn)為，原告擔(dān)保公司對(duì)錫北國用(2007)第X號(hào)土地使用權(quán)在設(shè)立抵押時(shí)該土地上已建成的建筑物（地下室1-4層、地上1-3層）拍賣所得價(jià)款在4000萬元范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)。

案例來源：

人民法院案例庫：《無錫某擔(dān)保有限公司訴無錫某置業(yè)有限公司破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛案》[案號(hào)：江蘇省無錫市梁溪區(qū)人民法院(2020)蘇0213民初964號(hào)]，入庫編號(hào)：2024-08-2-295-003。

實(shí)戰(zhàn)指南：

1、本案援引《物權(quán)法》第一百八十二條?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編第三百九十七條承繼了《物權(quán)法》第一百八十二條的精神，確立了房地產(chǎn)交易中“房隨地走”與“地隨房走”的雙向統(tǒng)一原則。這一立法旨在強(qiáng)化房地一體化的理念，避免因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)困難而損害債權(quán)人權(quán)益。在分析房地產(chǎn)抵押關(guān)系時(shí)，首要任務(wù)是審查抵押合同所體現(xiàn)的雙方合意，繼而審查是否滿足法定登記要求。在“合意+公示”的物權(quán)變動(dòng)框架內(nèi)，無論是建筑物抵押權(quán)還是建設(shè)用地使用權(quán)，除當(dāng)事人合意外，還必須完成抵押權(quán)的登記程序。本案例特別強(qiáng)調(diào)，房地一體抵押原則中的“視為一并抵押”是一種法定抵押權(quán)，無需額外登記即可成立。因此，即便抵押人僅對(duì)房屋或土地使用權(quán)之一進(jìn)行了抵押登記，未登記的另一項(xiàng)也會(huì)自動(dòng)納入抵押權(quán)范圍，進(jìn)而確保了抵押權(quán)人權(quán)益的完整性。

2、在辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)中，抵押權(quán)人應(yīng)仔細(xì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行審查，詳細(xì)調(diào)查抵押物的現(xiàn)狀，包括但不限于土地使用權(quán)和地上建筑物的權(quán)屬、是否存在其他抵押或查封等情況。在辦理抵押登記時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定和登記部門的要求，確保土地使用權(quán)和地上建筑物都進(jìn)行準(zhǔn)確登記，避免因登記瑕疵造成日后不必要的糾紛。

法律規(guī)定：

1、《民法典》第三百九十七條：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押?！保ū景高m用2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十二條）

2、《民法典》第四百一十四條：“同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：（一）抵押權(quán)已經(jīng)登記的，按照登記的時(shí)間先后確定清償順序；（二）抵押權(quán)已經(jīng)登記的先于未登記的受償；（三）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。其他可以登記的擔(dān)保物權(quán)，清償順序參照適用前款規(guī)定?！保ū景高m用2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十九條）

延伸閱讀：

在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，北京李營營律師團(tuán)隊(duì)總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：

1、房地分別向不同債權(quán)人抵押的，若抵押權(quán)均已登記，按照登記的先后順序清償。

案例一：《西安經(jīng)發(fā)融資擔(dān)保有限公司與陜西華江新材料有限公司、陜西星王企業(yè)集團(tuán)有限公司、王應(yīng)虎、王輝、長(zhǎng)安銀行股份有限公司西安絲綢之路支行追償權(quán)糾紛案》[陜西省高級(jí)人民法院(2019)陜民終995號(hào)]

陜西省高級(jí)人民法院認(rèn)為，基于“房地一體”規(guī)則，此時(shí)應(yīng)當(dāng)將建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)視為同一財(cái)產(chǎn)，從而依照《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十九條的規(guī)定確定清償順序：登記在先的先清償，同時(shí)登記的按照債權(quán)比例清償，同一天登記的視為同時(shí)登記。經(jīng)發(fā)融資公司登記在后，有權(quán)就抵押房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)拍賣、變賣所得價(jià)款劣后于登記在先的案外人優(yōu)先受償。

2、在對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行拍賣時(shí)，應(yīng)按照建筑物面積分別與所占宗地上的合法建筑物總面積的比例，計(jì)算第二順位抵押權(quán)人應(yīng)享有的優(yōu)先受償權(quán)金額。

案例二：《謝靜潔訴無錫市東意制冷設(shè)備有限公司別除權(quán)糾紛案》[無錫市錫山區(qū)人民法院(2019)蘇0205民初4311號(hào)]

錫山區(qū)人民法院認(rèn)為，宗地上建筑物的建設(shè)須根據(jù)規(guī)劃部門的規(guī)劃進(jìn)行，未取得規(guī)劃許可的應(yīng)為違法建筑。而評(píng)價(jià)宗地的土地利用效益的重要指標(biāo)是容積率，即建筑面積占宗地面積的比值，比值越高，土地利用率越高。從該角度來看，占用范圍的土地以建筑面積為依據(jù)，繼而按照設(shè)押建筑物面積與所在宗地建筑面積之和的比例計(jì)算應(yīng)有份額更加合理，也更體現(xiàn)其“占用”土地的實(shí)然狀態(tài)以及效能。