對于空置房該怎么收物業(yè)費的問題，多個城市開始細化政策，給予空置房物業(yè)費一定優(yōu)惠。

2月28日，長沙市發(fā)展和改革委員會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市場監(jiān)督管理局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務收費管理的通知》（下稱《通知》）。《通知》自2025年3月1日起施行，有效期五年。

《通知》指出，業(yè)主按照物業(yè)服務合同約定時間，為已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房繳納物業(yè)服務費時，物業(yè)服務費實行階梯式優(yōu)惠，即：業(yè)主按照物業(yè)服務合同、交房公告（或者交付通知書）約定的房屋集中交付日期的次月起連續(xù)空置至第24個月，按照物業(yè)服務收費標準的70%繳納物業(yè)服務費用；從第25個月空置期起連續(xù)至房屋空置結(jié)束，按照物業(yè)服務收費標準的90％繳納物業(yè)服務費用。

《通知》所稱空置房，是指建設(shè)單位毛坯交付后未裝修未入住或未裝修未使用的普通商品住宅；或者建設(shè)單位精裝交付后事先向物業(yè)服務人書面報告（報告內(nèi)容應包括房屋水、電、氣等使用記錄）并經(jīng)物業(yè)服務人登記確認未入住或未使用的普通商品住宅。

根據(jù)公開信息，此前長沙對空置房也有相應的優(yōu)惠。2022年5月，湖南省發(fā)展和改革委員會、湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、湖南省市場監(jiān)督管理局曾聯(lián)合印發(fā)《湖南省物業(yè)服務收費管理辦法》的通知，其中第十五條第（五）款的規(guī)定，業(yè)主按照物業(yè)服務合同約定時間，為已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房交納物業(yè)服務費時，物業(yè)服務費按不超過90%交納，具體優(yōu)惠幅度由市、縣確定。

同年6月，長沙市發(fā)改委、住建局、市場監(jiān)督管理局發(fā)布關(guān)于貫徹實施《湖南省物業(yè)服務收費管理辦法》并解讀，參考以往長沙空置房折扣情況，明確了空置房按收費標準的90%收取。

值得一提的是，近期，針對空置房該不該交物業(yè)費的討論愈發(fā)激烈，爭議焦點主要集中在服務與費用的對等性上。從業(yè)主的角度而言，房屋長期空置，并未實際享受到如日常保潔、設(shè)備維護等服務，全額繳納物業(yè)費似乎有失公平。而物業(yè)公司則認為，即便房屋空置，他們依然需要為整個小區(qū)提供公共區(qū)域的安保、綠化養(yǎng)護、設(shè)施設(shè)備的維護等服務，這些服務成本并不會因為個別房屋空置而減少。

而從公開的法律案例來看，部分空置房業(yè)主以未真正入住、未直接享受物業(yè)服務為由，拒絕向物業(yè)服務企業(yè)交納物業(yè)費而被起訴的結(jié)果來看，法院審理認為，物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為抗辯理由的，不予支持。

對于上述情況，當前，不少城市已在探索空置房物業(yè)費優(yōu)惠的政策。除了上述提及的湖南長沙等地，江蘇省鎮(zhèn)江市規(guī)定，業(yè)主大會成立前，因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)或辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的住宅物業(yè)，連續(xù)空置6個月以上的住房，可申請享受物業(yè)費七折優(yōu)惠 。在甘肅蘭州，長期空置的房屋也按照申請后按70%繳納物業(yè)費。去年，甘肅蘭州新區(qū)還提出，降低住宅持有成本，對連續(xù)未入住6個月以上的空置住宅，由業(yè)主或使用人書面申請，經(jīng)物業(yè)服務人登記確認后，其物業(yè)費按收費標準的50%收取。青島于2024年2月1日對物業(yè)服務收費管理的實施細則進行了細化。新的實施細則就是連續(xù)空置6個月以上的房屋，業(yè)主可以書面告知物業(yè)服務企業(yè)，雙方共同確認后，從空置之日起，物業(yè)公共服務費也包含電梯運行費按照六折來收取。

對于空置的房屋該怎么收物業(yè)費的問題，北京航空航天大學法學院副教授趙精武在央廣網(wǎng)報道中提及，需要考量三個方面的因素。第一，民法典第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費，物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者不用接受相關(guān)物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。所以，空置房的物業(yè)費只可能是部分減免，而不可能是全部減免。第二，小區(qū)綠化等公共區(qū)域的服務，客觀上不存在單獨面向個別業(yè)主服務的可能性，并且這些區(qū)域的服務也占據(jù)較大比例，故而空置房的物業(yè)費減免范圍不應當過多。第三，不去考慮各種事件因素，直接討論減免物業(yè)費在現(xiàn)行的立法框架里可能缺乏法律依據(jù)。

趙精武表示，空置房物業(yè)費減免的前提條件之一正是需要業(yè)主能夠提供充足的證明材料，證明在某一段時間房子確實沒有人居住，但實踐中，業(yè)主如何舉證“空置”，還有待司法機關(guān)予以進一步明確。在法理層面，空置房物業(yè)費減免確有其合理之處，這也是合同關(guān)系中權(quán)利義務對等的表現(xiàn)之一。但實踐比理論預想復雜得多，如果一個小區(qū)入住率低，過高的物業(yè)費減免不僅可能導致物業(yè)公司難以維系，也可能導致相應的物業(yè)服務質(zhì)量有所下降。因此，眼下更需要解決的是如何認定“空置房”以及空置房物業(yè)費減免的實施細則，需要綜合考量小區(qū)整體的業(yè)主入住率、物業(yè)公司的運營狀況、小區(qū)所在地段、先前簽訂的物業(yè)服務合同等多個要素。建議在未來通過修訂《物業(yè)管理條例》或者出臺更為具體的實施細則，明確物業(yè)費減免標準，平衡業(yè)主和物業(yè)公司的利益訴求。