人民法院案例庫(kù)：借名買(mǎi)房的借名人能否排除強(qiáng)制執(zhí)行？

借名人所享有的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)不能直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)，亦不具有對(duì)抗第三人的法律效果，因此借名人不能以債權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行。

閱讀提示：

人民法院案例庫(kù)是收錄經(jīng)最高人民法院審核認(rèn)為對(duì)類案具有參考示范價(jià)值的權(quán)威案例，包括指導(dǎo)性案例和參考案例。最高法院要求，法官在審理案件時(shí)必須檢索查閱案例庫(kù)，參考入庫(kù)同類案例作出裁判。這對(duì)于促進(jìn)統(tǒng)一裁判規(guī)則和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正確、統(tǒng)一適用無(wú)疑具有重要意義。

借名買(mǎi)房，是指實(shí)際出資人（借名人）借用他人（出名人）名義購(gòu)買(mǎi)房屋并登記在出名人名下的行為。但不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更等采取嚴(yán)格的法定主義，因此在在執(zhí)行程序中，就會(huì)出現(xiàn)出名人的債權(quán)人利益與借名人利益的沖突。此時(shí)借名人能否排除強(qiáng)制執(zhí)行？李營(yíng)營(yíng)律師團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期專注研究與執(zhí)行有關(guān)業(yè)務(wù)的問(wèn)題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以最高人民法院處理的執(zhí)行異議之訴案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

被執(zhí)行人與案外人簽訂的房產(chǎn)代持協(xié)議只能在二者之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系，不能直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)，案外人不能基于代持協(xié)議所享有的債權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行。

案件簡(jiǎn)介：

1、2011年4月10日，某帝公司、某中匯公司與吳某簽訂《房產(chǎn)合作購(gòu)置及代持協(xié)議》，約定共同購(gòu)買(mǎi)深圳某廣場(chǎng)辦公樓16層整層物業(yè)，某帝公司占50%份額，以吳某名義登記。之后，某帝公司向深圳某廣告有限公司轉(zhuǎn)賬731.058萬(wàn)元，用于支付購(gòu)房款。

2、2011年7月10日，房產(chǎn)出讓方深圳某廣告有限公司完成過(guò)戶登記，案涉房產(chǎn)正式登記至吳某名下。

3、2014年6月30日，吳某與某高速（深圳）能源有限公司簽訂《抵押合同》，以案涉房產(chǎn)為某滿利公司債務(wù)提供最高額1億元的抵押擔(dān)保。

4、2014年7月8日，吳某為案涉房產(chǎn)辦理抵押權(quán)登記，抵押權(quán)人為某高速（深圳）能源有限公司。之后，某高速（深圳）能源有限公司更名為某省高速公司。

5. 2017年，某省高速公司因某滿利公司未履行債務(wù)，向山東省高級(jí)人民法院提起訴訟。

6、2018年11月30日，山東省高級(jí)人民法院出具民事調(diào)解書(shū)，確認(rèn)某省高速公司對(duì)案涉房產(chǎn)享有抵押優(yōu)先受償權(quán)。

7、2019年1月24日，案涉房產(chǎn)被正式查封。

8、2019年10月11日，山東省高級(jí)人民法院裁定拍賣(mài)案涉房產(chǎn)。某帝公司向山東省高級(jí)人民法院提出執(zhí)行異議，主張自己是實(shí)際權(quán)利人，請(qǐng)求中止執(zhí)行。

9、2019年12月18日，山東省高級(jí)人民法院裁定駁回某帝公司異議。某帝公司遂向法院提起執(zhí)行異議之訴。

10、2020年9月22日，山東省高級(jí)人民法院一審判決駁回某帝公司的訴訟請(qǐng)求。某帝公司不服一審判決，向最高人民法院提起上訴。

11、2021年9月16日，最高人民法院二審判決駁回上訴、維持原判。

案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

某帝公司就案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益？

最高人民法院裁判要點(diǎn)：

1、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)應(yīng)履行變更登記程序才能發(fā)生相應(yīng)的法律效力。

最高人民法院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡谑鶙l規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”根據(jù)前述法律確立的物權(quán)公示基本原則和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效原則，除法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)應(yīng)履行變更登記程序才能發(fā)生相應(yīng)的法律效力。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條所指的“法律另有規(guī)定”，指非基于法律行為導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)、法律規(guī)定不以登記為生效要件或者登記錯(cuò)誤等情形，并不包括當(dāng)事人故意將不動(dòng)產(chǎn)登記在他人名下的情形。

2、某帝公司并非案涉房屋的所有權(quán)人，其基于《房產(chǎn)合作購(gòu)置及代持協(xié)議》所享有的債權(quán)，不能對(duì)抗某省高速公司對(duì)案涉房屋所享有的擔(dān)保物權(quán)。

最高人民法院認(rèn)為，案涉房屋登記在吳某名下，某帝公司與吳某簽訂的《房產(chǎn)合作購(gòu)置及代持協(xié)議》只能在某帝公司與吳某之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系，也不能直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)，故某帝公司并非案涉房屋的所有權(quán)人。案涉房屋登記的所有權(quán)人吳某與某省高速公司簽訂《抵押合同》，約定以案涉房屋設(shè)定抵押并依法辦理了抵押登記。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十七條的規(guī)定，該抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)立，某省高速公司對(duì)案涉房屋依法享有擔(dān)保物權(quán)。某帝公司基于《房產(chǎn)合作購(gòu)置及代持協(xié)議》所享有的債權(quán)，不能對(duì)抗某省高速公司對(duì)案涉房屋所享有的擔(dān)保物權(quán)。

綜上所述，最高人民法院認(rèn)為，某帝公司就案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

案例來(lái)源：

人民法院案例庫(kù)：《某帝公司訴某省高速公司、吳某案外人執(zhí)行異議之訴案》[案號(hào)：最高人民法院(2021)最高法民終391號(hào)]，入庫(kù)編號(hào)：2023-07-2-471-007。

實(shí)戰(zhàn)指南：

1、借名人的債權(quán)能否排除強(qiáng)制執(zhí)行？通過(guò)檢索最高院審判的案件可以發(fā)現(xiàn)，支持排除執(zhí)行與不支持排除執(zhí)行的案例都存在。多數(shù)裁判觀點(diǎn)認(rèn)為借名人的債權(quán)不能排除強(qiáng)制執(zhí)行，僅在個(gè)別案例中最高院支持了借名人的主張。例如在(2020)最高法民申4號(hào)案例中，借名人提交了相關(guān)銀行轉(zhuǎn)賬憑證、流水記錄及和出名人之間短信記錄，能夠證明房屋首付款及貸款由借名人支付并每月償還，最高人民法院認(rèn)定借名人對(duì)案涉房屋享有的權(quán)益足以排除執(zhí)行。在(2021)最高法民申3543號(hào)中，最高人民法院也支持了借名人的主張。

借名買(mǎi)房形成的法律關(guān)系屬于合同關(guān)系，借名人僅享有要求被借名人協(xié)助過(guò)戶的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。這種債權(quán)與申請(qǐng)執(zhí)行人的普通債權(quán)處于平等地位，不具有優(yōu)先性，因此原則上不能對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行程序。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為生效要件，即使借名人是實(shí)際出資人，只要房屋登記在被借名人名下，法律即推定其為權(quán)利人。因此出于對(duì)外觀主義下的交易安全、申請(qǐng)執(zhí)行人信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)，大部分的案例包括本期入庫(kù)案例，裁判觀點(diǎn)是借名人的債權(quán)不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。

2、在此，我們建議借名人在借名買(mǎi)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面協(xié)議，明確借名合意及違約責(zé)任。同時(shí)借名人要保留好購(gòu)房款支付憑證、水電費(fèi)繳納記錄、居住證明等證據(jù)，以增強(qiáng)舉證能力。在符合過(guò)戶條件時(shí)，借名人應(yīng)當(dāng)及時(shí)要求被借名人配合過(guò)戶或提起訴訟。借名人要了解借名買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)，如果借名協(xié)議因規(guī)避政策或違背公序良俗的，后續(xù)在訴訟中借名人將無(wú)法主張權(quán)利。即使合同有效，借名人仍需承擔(dān)出名人負(fù)債導(dǎo)致房屋被執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。

法律規(guī)定：

1、《民法典》第二百零九條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！保ū景高m用的是2007年10月1日起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條）

2、《民法典》第二百一十六條：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理?！保ū景高m用的是2007年10月1日起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十六條）

3、《民法典》第四百零二條：“以本法第三百九十五條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！保ū景高m用的是2007年10月1日起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十七條）

延伸閱讀：

在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，北京李營(yíng)營(yíng)律師團(tuán)隊(duì)總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：

1、借名人依據(jù)規(guī)避?chē)?guó)家限購(gòu)政策的借名買(mǎi)房合同關(guān)系，不能排除對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。

案例一：《遼寧中集哈深冷氣體液化設(shè)備有限公司與徐沛欣案外人執(zhí)行異議之訴案》[最高人民法院(2020)最高法民再328號(hào)]

最高人民法院認(rèn)為，徐沛欣借名買(mǎi)房目的在于規(guī)避?chē)?guó)務(wù)院和北京市的限購(gòu)政策，通過(guò)投機(jī)性購(gòu)房獲取額外不當(dāng)利益。司法對(duì)于此種行為如不加限制而任其泛濫，則無(wú)異于縱容不合理住房需求和投機(jī)性購(gòu)房快速增長(zhǎng)，鼓勵(lì)不誠(chéng)信的當(dāng)事人通過(guò)規(guī)避?chē)?guó)家政策紅線獲取不當(dāng)利益，不但與司法維護(hù)社會(huì)誠(chéng)信和公平正義的職責(zé)不符，而且勢(shì)必導(dǎo)致國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落空，阻礙國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策落實(shí)，影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，損害社會(huì)公共利益和社會(huì)秩序。故徐沛欣與曾塞外為規(guī)避?chē)?guó)家限購(gòu)政策簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》因違背公序良俗而應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，徐沛欣依據(jù)規(guī)避?chē)?guó)家限購(gòu)政策的借名買(mǎi)房合同關(guān)系，不能排除對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。

2、申請(qǐng)執(zhí)行人的信賴?yán)鎽?yīng)受到優(yōu)先保護(hù)，借名人不能根據(jù)借名買(mǎi)房的事實(shí)排除強(qiáng)制執(zhí)行。

案例二：《崔某珠、王某軍等案外人執(zhí)行異議之訴案》[最高人民法院(2024)最高法民申5649號(hào)]

最高人民法院認(rèn)為，當(dāng)事人之間即便存在借名買(mǎi)房法律關(guān)系，也系訂立該法律關(guān)系的雙方之間的內(nèi)部關(guān)系，借名人所享有的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)也僅在其與被借名人之間產(chǎn)生效力，既不能直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)，也并不具有對(duì)抗第三人的法律效果。而且，借名人亦應(yīng)對(duì)其借名買(mǎi)房行為導(dǎo)致名義買(mǎi)房人與實(shí)際買(mǎi)房人不一致時(shí)可能帶來(lái)的權(quán)利風(fēng)險(xiǎn)有一定的認(rèn)知并應(yīng)自行承擔(dān)相應(yīng)后果。此外，申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)啟動(dòng)強(qiáng)制執(zhí)行程序付出了時(shí)間、機(jī)會(huì)等成本，存在程序法上的信賴?yán)妗１容^而言，申請(qǐng)執(zhí)行人的信賴?yán)鎽?yīng)受到優(yōu)先保護(hù)。故即使借名買(mǎi)房的事實(shí)成立，也不能據(jù)此排除強(qiáng)制執(zhí)行。

3、借名買(mǎi)房行為不存在規(guī)避法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或國(guó)家、地方政府限購(gòu)政策，亦不違背公序良俗等情形的，可以排除強(qiáng)制執(zhí)行。

案例三：《陳武平、羅士奇再審審查與審判監(jiān)督案》[最高人民法院(2021)最高法民申3543號(hào)]

最高人民法院認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記產(chǎn)生的公示公信效力，亦僅是一種推定效力，登記行為本身不產(chǎn)生物權(quán)，當(dāng)事人有證據(jù)證明其為真正權(quán)利人時(shí)可以推翻不動(dòng)產(chǎn)登記的推定，維護(hù)事實(shí)上的真實(shí)。具體到本案，羅某與陶慧君之間存在借名購(gòu)房關(guān)系，羅某也提供證據(jù)證明其系案涉房屋實(shí)際出資人及占有人，案涉房屋因尚未還清銀行貸款未及時(shí)變更產(chǎn)權(quán)登記。且羅某通過(guò)借名買(mǎi)房，將真實(shí)物權(quán)登記于陶某君名下，并非為了規(guī)避法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或國(guó)家、地方政府限購(gòu)政策，亦不違背公序良俗，符合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第二條之規(guī)定，當(dāng)物權(quán)登記與實(shí)際權(quán)利狀況不符時(shí)，以實(shí)際權(quán)利狀況為依據(jù)認(rèn)定事實(shí)的情形。故二審判決據(jù)此認(rèn)定羅某為案涉房屋實(shí)際權(quán)利人，享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，適用法律并無(wú)當(dāng)。