作為上?！拔鍌€(gè)中心”建設(shè)重要功能服務(wù)聚集區(qū)，面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)下行周期及辦公模式變革，在打造產(chǎn)業(yè)集聚高地的同時(shí)，人才聚集或?qū)⒊蔀楸蓖鉃┫乱粋€(gè)五年破浪前行的抓手。

澎湃研究所研究員經(jīng)過實(shí)地調(diào)研和采訪，發(fā)現(xiàn)北外灘核心區(qū)存在“潮汐”現(xiàn)象，但具有成為居住高地的市場(chǎng)潛力，建議推進(jìn)地塊功能復(fù)合利用并探索多類型居住功能產(chǎn)品，同時(shí)進(jìn)一步提升濱水空間的開放性，實(shí)現(xiàn)近悅遠(yuǎn)來，成為更好的北外灘。

留“住”人才：建立更加精細(xì)化的職住平衡

在虹口區(qū)規(guī)劃和自然資源局的“2025年工作計(jì)劃”中提到，要深化北外灘職居平衡專項(xiàng)研究，加快推進(jìn)北外灘區(qū)域功能優(yōu)化和控規(guī)調(diào)整工作，為北外灘功能區(qū)吸引人才和企業(yè)提供空間支持。

一江之隔的陸家嘴在1990年代迎來開發(fā)，現(xiàn)今也存在因?yàn)楣δ軉我?、通勤潮汐現(xiàn)象導(dǎo)致的非辦公時(shí)段活力斷層現(xiàn)象。那么，北外灘的職住功能如何？

“片區(qū)的功能結(jié)構(gòu)，由它在城市的占位決定?！比A東建筑設(shè)計(jì)研究院以設(shè)計(jì)總控身份全面參與了北外灘開發(fā)建設(shè)，其規(guī)劃中心主任葉鍾楠告訴研究員，北外灘的規(guī)劃汲取了倫敦金絲雀碼頭、東京丸之內(nèi)等全球知名CBD的經(jīng)驗(yàn)。承擔(dān)與外灘、陸家嘴共同構(gòu)成國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、航運(yùn)“黃金三角”的使命，北外灘的功能定位以商務(wù)為主，從片區(qū)整體層面，功能結(jié)構(gòu)在合理范圍內(nèi)，而具體到核心區(qū)及各組團(tuán)的功能結(jié)構(gòu)，則需要更精細(xì)化地研究。

在全球經(jīng)濟(jì)下行周期及辦公方式變革的影響下，一些具有全球影響力的CBD正在提升“住”的含量。世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部資深董事陸燕告訴研究員，參照倫敦金絲雀碼頭幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)，可以看出金絲雀碼頭通過持續(xù)擴(kuò)容與功能優(yōu)化，逐步從“單一金融中心”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)城融合生態(tài)”，并積極引入科技公司，增加科技研發(fā)空間，同時(shí)其商住配比調(diào)整體現(xiàn)了向職住平衡、多元復(fù)合發(fā)展的轉(zhuǎn)型趨勢(shì)。

相比之下，擁有100多年發(fā)展史的東京丸之內(nèi)經(jīng)歷了更為復(fù)雜的調(diào)整。長(zhǎng)期以來，丸之內(nèi)以商務(wù)和商業(yè)功能為核心發(fā)展，曾經(jīng)一度面臨夜間及節(jié)假日人流減少導(dǎo)致城市活力衰退等問題?；诖?，進(jìn)入2000年代后，日本政府和東京都將"通過職住就近實(shí)現(xiàn)市中心居住的重要性"作為政策核心。

“盡管（該政策）對(duì)促進(jìn)市中心居住有一定效果，但也暴露出育兒環(huán)境及教育基礎(chǔ)設(shè)施配套不足，居住面積局促等問題?；谶@種情況，近年來有意見提出應(yīng)將政策重點(diǎn)從‘住宅供應(yīng)量’轉(zhuǎn)向‘提升居住環(huán)境及育兒支援等質(zhì)量指標(biāo)’?！比獾厮峭柚畠?nèi)最大的業(yè)主方，三菱地所設(shè)計(jì)董事總經(jīng)理阿折忠受告訴研究員，如今，東京都與千代田區(qū)調(diào)整了城市策略，轉(zhuǎn)向"功能分區(qū)明確與多中心聯(lián)動(dòng)"的發(fā)展模式，即將丸之內(nèi)定位為"國(guó)際商務(wù)樞紐"，皇居西北區(qū)（番町、麹町等）則強(qiáng)化"職住一體的復(fù)合功能區(qū)"屬性，重點(diǎn)完善居住功能與生活配套。

城市是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，職住平衡是多層次的，包括以組團(tuán)為單位的平衡、核心區(qū)范圍的平衡、片區(qū)范圍的平衡乃至北外灘輻射區(qū)層面的平衡。研究員實(shí)地走訪后發(fā)現(xiàn)，北外灘核心區(qū)存量住宅含量不低，如白金灣府邸、名江七星城等2000年后的高層住宅，小區(qū)周邊生活氣息濃郁。然而，距離這些住宅幾百米之外的寫字樓，其商業(yè)部分以餐飲為主，在晚上辦公人群下班后，部分餐廳的人流不多，社區(qū)居民數(shù)量與商業(yè)空間不匹配，無法撐起夜間活力。未來，隨著更多商辦及商業(yè)樓宇拔地而起，或?qū)⒓觿÷氉〔黄胶饧盎盍鄬蝇F(xiàn)象。

關(guān)于“職住平衡”，虹口區(qū)已然踏上了探索實(shí)踐之路：2025年4月，在距離白玉蘭廣場(chǎng)不遠(yuǎn)處，北外灘首批國(guó)際人才公寓啟用。

從新加坡派駐上海的劉先生在黃浦上班，因?yàn)閮A向國(guó)際品牌服務(wù)式公寓，于是入住了北外灘雅詩閣服務(wù)公寓。北外灘，為他提供了相當(dāng)精彩的15分鐘生活圈：去濱江跑步、去1933老場(chǎng)坊玩密室逃脫、去友邦大劇院聽音樂會(huì)、去巴金圖書館看書，去今潮8弄的一尺花園，在一杯咖啡中度過悠閑的周末下午。

雅詩閣公寓部分房間的窗外，正對(duì)白玉蘭廣場(chǎng)和東方明珠。魯怡 攝

雅遇公寓（北外灘）位于雅詩閣的隔壁樓，聚焦需要有獨(dú)立空間的青年人才，該項(xiàng)目屬于保障性租賃住房，租戶可以在“隨申辦”申請(qǐng)公積金抵扣房租，符合條件的個(gè)人還可以申請(qǐng)人才補(bǔ)貼。在雅遇公寓的門口，張貼著保障性租賃項(xiàng)目供應(yīng)備案表，顯示同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃租金為209.2元/㎡·月，而該項(xiàng)目平均價(jià)格為188.3元/㎡·月。楊小姐是一位90后，在楊浦上班的她選擇了在雅遇居住，因?yàn)榇巴饩褪菛|方明珠，穿過白玉蘭廣場(chǎng)步行即可抵達(dá)濱江，盡覽陸家嘴和外灘“世紀(jì)同框”的景象。

研究員發(fā)現(xiàn)，北外灘具有成為居住高地的潛力。由于優(yōu)越的地理位置，這里距居住空間更稀缺的外灘僅十分鐘左右車程，可以承接其外溢的居住需求；另一方面，由于年輕人對(duì)都市生活的更高要求，以往上班在市中心、租住在外圍的模式逐漸被打破，北外灘亦可滿足楊浦等周邊區(qū)域上班族對(duì)都市生活的向往。

易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)告訴研究員，北外灘是展示上海宜居形象的區(qū)域，居住類項(xiàng)目規(guī)劃，實(shí)際上是以優(yōu)質(zhì)供給來創(chuàng)造新的需求，通過好房子來吸引更多的市場(chǎng)需求。

據(jù)了解，北外灘在下一個(gè)五年擬建設(shè)多層次居住產(chǎn)品并打造高品質(zhì)生活環(huán)境。在5月13日舉辦的市政府新聞發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，虹口區(qū)委書記李謙表示，未來將引進(jìn)上中國(guó)際、金光國(guó)際等優(yōu)質(zhì)教育衛(wèi)生資源，配套建設(shè)人才公寓、低密度住宅等多層次的居住產(chǎn)品。虹口區(qū)委副書記、區(qū)長(zhǎng)呂鳴表示，將實(shí)施全球服務(wù)商集聚、外資總部提質(zhì)增能等“八大行動(dòng)計(jì)劃”，打造國(guó)際友好型人居環(huán)境。

北外灘開發(fā)辦相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴研究員，中糧北外灘壹號(hào)風(fēng)貌住宅力爭(zhēng)年內(nèi)高層區(qū)出零，2028年全面交付。同時(shí)，將把更多市政設(shè)施、公共服務(wù)及民生項(xiàng)目鑲嵌到區(qū)域開發(fā)中，加快新建路隧道唐山路匝道、澄衷中學(xué)、長(zhǎng)青中學(xué)等項(xiàng)目建成投用。虹口區(qū)規(guī)劃資源局工作人員表示，在北外灘核心區(qū)范圍內(nèi)，規(guī)劃設(shè)置占地6個(gè)街坊、約22公頃的無車區(qū)，系統(tǒng)謀劃涵蓋了地下公共空間、6公頃中央綠軸和4.5公里二層連廊的北外灘三大系統(tǒng)，構(gòu)建地上、地面、地下全方位互聯(lián)的立體活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)辦公、商業(yè)活動(dòng)、體育休閑、生態(tài)休憩等功能的高效銜接與有機(jī)融合。

同時(shí)，北外灘480米超高層地標(biāo)塔樓區(qū)地下室頂板最后一塊混凝土澆筑已經(jīng)完成，塔樓區(qū)正式出±0.00。該項(xiàng)目由美國(guó) KPF 和華東建筑設(shè)計(jì)研究院組成聯(lián)合體負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，功能為商業(yè)、辦公、酒店、觀光等。作為未來的浦西第一高樓，該項(xiàng)目有望成為具有“虹”吸效應(yīng)的目的地。

留“駐”活力：塑造令人流連忘返的濱水空間

從一江一河交匯處步入北外灘3.4 公里的濱水岸線，由三棟新舊建筑連綴成的世界會(huì)客廳如同一個(gè)巨大的觀景臺(tái)，陸家嘴的三件套、外灘的萬國(guó)建筑群360度環(huán)繞在“臺(tái)前”。會(huì)客廳之下是游人座椅，昔日泰戈?duì)?、愛因斯坦的登岸之處如今成為親水平臺(tái)，一路向東，可以邂逅光明冷飲鋪、Manner 咖啡、寶萊納餐廳、渡邊餐廳等，歷史感、人民性、文化氛圍與商業(yè)活力在此交織。 

工作日傍晚，北外灘濱江Manner咖啡店外，很多人拍照打卡，和對(duì)岸的陸家嘴合影。魯怡 攝

而如果從北外灘的腹地——地鐵國(guó)際客運(yùn)中心站經(jīng)白玉蘭廣場(chǎng)步入核心濱水區(qū)，會(huì)發(fā)現(xiàn)過了斑馬線迎面撞見（北外灘國(guó)客中心）辦公區(qū)入口，沿街的界面設(shè)有柵欄，游客按照指示在指定的幾處入口穿過綠化進(jìn)入濱江步道，開放性顯得不足。 

上海港國(guó)際客運(yùn)中心是北外灘核心區(qū)最早再開發(fā)的區(qū)域，其辦公建筑群為地下三層、地上6-8 層，其中一線濱水的6座辦公樓一字排開，猶如一堵高墻，造成濱水區(qū)與腹地的割裂。同濟(jì)大學(xué)建筑系主任王一是《城市濱水公共空間活力營(yíng)造視角下的北外灘》研究性設(shè)計(jì)的指導(dǎo)老師，該論文提出了對(duì)6座辦公樓的改造設(shè)想，通過建筑功能置換、活動(dòng)場(chǎng)地釋放、綠地景觀更新等六方面的設(shè)計(jì)，強(qiáng)化一線濱水空間與腹地街區(qū)、人與水的聯(lián)系、提升濱水區(qū)的開放性和活力，充分發(fā)揮北外灘得天獨(dú)厚的濱水景觀資源優(yōu)勢(shì)。  

王一也是《虹口南片區(qū)（北外灘及擴(kuò)展區(qū)）城市設(shè)計(jì)》的作者之一。“對(duì)既有建筑的性質(zhì)進(jìn)行重新認(rèn)識(shí)，乃至對(duì)建筑進(jìn)行一些更新改造，引入文化功能、商業(yè)功能甚至居住功能?！彼硎荆瑥恼麄€(gè)片區(qū)而言，北外灘的功能結(jié)構(gòu)符合簡(jiǎn)·雅各布斯提出的“基本功能混合”，從整個(gè)片區(qū)而言，北外灘符合“功能混合”的原則，但在數(shù)據(jù)上的功能比例和多樣性之外，更要特別強(qiáng)調(diào)以城市行為為紐帶，將不同功能在空間上的混合，并讓各種城市要素以比較有密度的、親近的關(guān)系整合起來，以提升街區(qū)品質(zhì)，為市民提供更好的日常生活體驗(yàn)。

在北外灘國(guó)客中心與世界會(huì)客廳之間，下沉式廣場(chǎng)逐層下沉的臺(tái)階同時(shí)也是游客休憩、停駐、眺望陸家嘴天際線的觀景空間。魯怡 攝

北外灘來福士設(shè)計(jì)師Cesar Pelli 也是紐約世界金融中心的設(shè)計(jì)者，這個(gè)綜合體將容納公共服務(wù)功能的“冬季花園”、戶外的公共廣場(chǎng)外擺區(qū)以及毗鄰的游艇碼頭融為一體，營(yíng)造了吸引辦公人群、市民和游客的精彩活力空間?？v觀黃浦江45公里濱江岸線，游艇碼頭是塑造濱水景觀、吸引游客的稀缺資源。王一建議，北外灘應(yīng)該用好北外灘國(guó)客中心游艇碼頭、北外灘國(guó)航中心游艇港池等標(biāo)簽，構(gòu)建相匹配的商業(yè)配套，在留“駐”人流的同時(shí)，通過各種有吸引力的店鋪實(shí)現(xiàn)流量變現(xiàn)。

在招徠特色店鋪方面，北外灘打造了近悅遠(yuǎn)來的生態(tài)環(huán)境，位于濱江驛站的熊爪咖啡店，是該品牌首家有堂食、休閑空間的門店。北外灘街道主要負(fù)責(zé)人告訴研究員，街道通過“開店一件事”的推進(jìn)，構(gòu)建了從準(zhǔn)入到退出的全鏈條服務(wù)與監(jiān)管體系，顯著提升了行政效率和商戶合規(guī)意識(shí)。下一步將聚焦數(shù)字化轉(zhuǎn)型與商戶共治，進(jìn)一步降低制度性交易成本，未來計(jì)劃拓展服務(wù)范圍，將更多商戶納入“一網(wǎng)統(tǒng)管”平臺(tái)。在此基礎(chǔ)上深化商戶共治，持續(xù)提升街區(qū)治理溫度。

（感謝同濟(jì)大學(xué)芮典對(duì)本文的貢獻(xiàn)）

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