上世紀(jì)九十年代，當(dāng)香港瑞安集團(tuán)主席羅康瑞提出保留石庫門建筑開發(fā)“新天地”時(shí)，上海舊城改造正經(jīng)歷“推倒重建”的陣痛。在那之后的20多年，這位被稱為“上海姑爺”的香港駐滬開發(fā)商，以四個(gè)“天地”項(xiàng)目——新天地、創(chuàng)智天地、虹橋天地、蟠龍?zhí)斓?，探索歷史保護(hù)、街區(qū)創(chuàng)新、樞紐經(jīng)濟(jì)、古鎮(zhèn)活化四大命題，打造具有不同特點(diǎn)、滿足不同需求的魔都新地標(biāo)，成了對推動(dòng)上海21世紀(jì)城市更新具有引領(lǐng)性意義的人物。

新天地

從新天地（1996-2001）看上海石庫門里弄的商業(yè)覺醒。1990年代初，上海啟動(dòng)“365危棚簡屋”改造，占地52公頃的太平橋地塊被列入拆遷名單。當(dāng)時(shí)面對兩個(gè)截然不同的主張即“拆舊建新”模式和完全保護(hù)模式，羅康瑞提出了“存表易里”的功能活化方案，即形態(tài)上對石庫門里弄修舊如舊，功能上從居住為主轉(zhuǎn)化成為商業(yè)和休閑?！爱?dāng)時(shí)所有人都說我是瘋子。”羅康瑞后來在多次演講中坦言。但是上海決策者支持了羅康瑞，覺得上海城市轉(zhuǎn)型發(fā)展需要有這樣的超前意識和創(chuàng)新探索。

羅康瑞請來曾經(jīng)主持波士頓昆西市場城市更新的美國設(shè)計(jì)師本杰明·伍德規(guī)劃設(shè)計(jì)新天地項(xiàng)目。事實(shí)證明，上海石庫門里弄的功能活化不僅具有歷史意義而且具有現(xiàn)實(shí)意義。2001年新天地項(xiàng)目建成，當(dāng)年恰逢APEC會議在上海召開，不少外國領(lǐng)導(dǎo)人到此參觀，使得新天地項(xiàng)目一開始就產(chǎn)生了國際影響，成為上海城市發(fā)展的新地標(biāo)。21世紀(jì)最初那些年，有外國朋友來上海，我總會帶他們到新天地轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，喝喝咖啡聊聊天，到那里的海派餐館吃吃飯?，F(xiàn)在新天地已是研究上海城市更新繞不開的開創(chuàng)性項(xiàng)目，許多后來的石庫門里弄更新都借鑒和深化了新天地模式。

創(chuàng)智天地

創(chuàng)智天地（2003-2006）是大學(xué)校區(qū)、科技園區(qū)與公共社區(qū)聯(lián)動(dòng)建設(shè)創(chuàng)新城市的活力空間。在新天地建成的第二年，上海大力推進(jìn)科教興市戰(zhàn)略，楊浦區(qū)提出要從工業(yè)城區(qū)向創(chuàng)新城區(qū)轉(zhuǎn)型。當(dāng)時(shí)講課寫文章，我引用美國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家理查德·佛羅里達(dá)（Richard Florida）有關(guān)技術(shù)、人才、包容的3T理論，討論大學(xué)校區(qū)、科技園區(qū)與公共社區(qū)如何“三區(qū)”聯(lián)動(dòng)推進(jìn)城市創(chuàng)新。

2003年羅康瑞被邀請介入楊浦區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展，他征求了曾經(jīng)在舊金山州立大學(xué)當(dāng)過校長的香港科技大學(xué)校長吳家瑋的建議，提出可以在江灣五角場建設(shè)一個(gè)融大學(xué)校區(qū)、科教園區(qū)、生活園區(qū)為一體的創(chuàng)新城區(qū)，營造適合年輕人創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的新的城市空間。其中的標(biāo)志性項(xiàng)目，是建設(shè)東西向接通復(fù)旦大學(xué)校園與江灣體育場歷史保護(hù)建筑的大學(xué)路。大學(xué)路要搞慢行交通，適宜路人步行，沿街商店可以外擺，吸引大學(xué)生和年輕人到這里喝咖啡交朋友談創(chuàng)意。

2024年3月31日，上海，楊浦區(qū)大學(xué)路開滿了櫻花，與周邊的建筑和打卡人群融合在一起，美不勝收。視覺中國 圖

創(chuàng)智天地建成后，周圍復(fù)旦、同濟(jì)等高校的師生到這里創(chuàng)業(yè)，高科技企業(yè)到這里發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)。創(chuàng)智天地成為上海大都市首個(gè)開放式創(chuàng)新社區(qū)，證明了包容的城市空間可以吸引人才聚集、生產(chǎn)新的創(chuàng)意，目前已經(jīng)成為楊浦建設(shè)世界級創(chuàng)新城區(qū)的標(biāo)志物。

上海虹橋天地的品牌商店和集市，虹橋天地是虹橋商務(wù)區(qū)的重要組成部分 視覺中國 圖

虹橋天地（2005-2015）改寫了區(qū)域性交通樞紐的經(jīng)濟(jì)學(xué)。2005年羅康瑞得知虹橋機(jī)場改造有大動(dòng)作，京滬高鐵要在這里建設(shè)上海站。他馬上意識到新的虹橋樞紐在長三角發(fā)展中的門戶意義，向上海市領(lǐng)導(dǎo)提出應(yīng)該在虹橋交通樞紐周圍同時(shí)發(fā)展高等級的商務(wù)區(qū)。2009年上海市政府采納意見決定發(fā)展虹橋商務(wù)區(qū)后，他積極參與投資。羅康瑞拿到了第一批中的一塊地，按照自己的設(shè)想規(guī)劃建設(shè)虹橋天地綜合體，發(fā)展商業(yè)商務(wù)的同時(shí)引入美術(shù)館、劇場等慢業(yè)態(tài)。

現(xiàn)在果然如羅康瑞所料，大虹橋已經(jīng)從最初單一的“交通樞紐”發(fā)展成為包括大交通、大商務(wù)、大會展、大創(chuàng)新的長三角國際中央商務(wù)區(qū)。其中，大交通功能的主要支撐是虹橋綜合交通樞紐，大會展功能的主要支撐是國家會展中心以及每年一度的進(jìn)博會，而羅康瑞開發(fā)建設(shè)的虹橋天地已經(jīng)成為大商務(wù)功能的重要地標(biāo)。目前，虹橋不僅是長三角總部經(jīng)濟(jì)的集聚地，還是長三角的會客廳和旅游目的地。有一次，我到大虹橋給企業(yè)老總講可持續(xù)商業(yè)與ESG，來自長三角和全國的企業(yè)家覺得到這里聽課住酒店搞活動(dòng)特別方便、非常適宜。

2025年5月7日，上海，蟠龍?zhí)斓赝瞥龅诙谩敖巷L(fēng)物季·玩紙篇”，以剪紙藝術(shù)煥新東方美學(xué)。視覺中國 圖

蟠龍?zhí)斓兀?014-2023）使江南古鎮(zhèn)活化成為都市邊的休閑中心。前面三個(gè)“天地”項(xiàng)目顯示了羅康瑞搞城市開發(fā)與眾不同的特征，即發(fā)現(xiàn)面積較大、具有特殊區(qū)位的土地，進(jìn)行文旅、商務(wù)、居住等功能混合的開發(fā)，打造歷史與當(dāng)下融合對話的特殊文化空間，滿足上海建設(shè)全球城市和人民城市的需求。

與以往項(xiàng)目都在中心城區(qū)不同，蟠龍?zhí)斓仨?xiàng)目位于上海城鄉(xiāng)接合部。原先的蟠龍名義上是有一些水系和歷史遺產(chǎn)的江南農(nóng)村古鎮(zhèn)，但實(shí)際上充其量是一個(gè)城中村，鄉(xiāng)村建筑已經(jīng)衰敗，周圍開發(fā)有商業(yè)建筑。傳統(tǒng)上用“博物館化”方法修建江南古鎮(zhèn)，保護(hù)起來的空間常常不好玩，羅康瑞提出“古鎮(zhèn)活化、古今共生”方案，要在修舊如舊的形態(tài)中弘揚(yáng)現(xiàn)代生活。他保留水鄉(xiāng)肌理和文保建筑植入現(xiàn)代功能，投入資金發(fā)展當(dāng)?shù)氐姆沁z傳承，千方百計(jì)吸引繁忙的都市人到這里來休閑。許多上海人本來不知道蟠龍的名字，2023年蟠龍?zhí)斓仨?xiàng)目建成后一舉成名，客流量超過周邊的朱家角，為上海大都市增添了一個(gè)現(xiàn)象級的網(wǎng)紅打卡地。有一個(gè)周末，我和夫人坐地鐵經(jīng)虹橋到蟠龍?zhí)斓?，上午出去下午回來，吃吃飯發(fā)發(fā)呆，轉(zhuǎn)悠了半天覺得很盡興。

多年后《解放日報(bào)》采訪羅康瑞，羅康瑞說：“現(xiàn)在回想起來，我這輩子最重要的決定就是去上海發(fā)展，在香港我沒有這樣的機(jī)會，畢竟香港的市場空間有限，這個(gè)決定改變了我的一生。”從新天地的破冰者到蟠龍?zhí)斓氐氖厮嚾?，羅康瑞不像狹隘的房地產(chǎn)開發(fā)商，而是扮演了一個(gè)有思想有擔(dān)當(dāng)?shù)摹俺鞘泻匣锶恕钡慕巧?。改革開放以來，上海的大多數(shù)城市地標(biāo)是政府戰(zhàn)略和公共意志主導(dǎo)的產(chǎn)物。對照之下，羅康瑞的商業(yè)性的天地項(xiàng)目成為城市地標(biāo)多多少少是超出意料的事情。羅康瑞的成功是“天時(shí)（城市發(fā)展階段）+地利（地塊位置）+人和（個(gè)人理念與能力）+政府合作”共同作用的結(jié)果。這里可以看到上海大都市的開放、大氣和包容，但是也從另一個(gè)角度證明了包容性是雙向的：任何人只要對上海有作為、有貢獻(xiàn)，上海就會用加倍的反饋去擁抱他。

（本文作者諸大建系同濟(jì)大學(xué)特聘教授。）