因?yàn)橐粔K15.383畝的土地，海口市美蘭區(qū)政府、?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局（以下簡(jiǎn)稱：?？谑匈Y規(guī)局）被海南定安宏華膠合板有限公司（下稱：宏華公司）起訴索賠1億余元。

宏華公司負(fù)責(zé)人陳俊宏6月25日告訴澎湃新聞（www.dbgt.com.cn），將政府訴至法院索賠屬無(wú)奈之舉，公司全款買的土地22年沒(méi)拿到。

原瓊山市撤市劃區(qū)并入?？谑泻?，宏華公司于2003年支付144.114萬(wàn)元通過(guò)?？谑性瓏?guó)土海洋資源局（后變更為：?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局）掛牌競(jìng)得該地塊，因政府未完成征地補(bǔ)償、土地變性等手續(xù)，導(dǎo)致《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》無(wú)法簽訂，土地至今未交付。

2024年4月，?？诿捞m區(qū)政府通知宏華公司，解除《土地出讓協(xié)議》并退還144.114萬(wàn)元土地價(jià)款及相應(yīng)利息。宏華公司隨后將美蘭區(qū)政府和?？谑匈Y規(guī)局起訴至法院，要求除退還土地價(jià)款及利息外，要求兩被告單位賠償資金占用損失1109余萬(wàn)元、可得利益損失9300余萬(wàn)元，合計(jì)1億余元。

?？诿捞m區(qū)法院今年5月判決《土地出讓協(xié)議》無(wú)效，判令美蘭區(qū)政府退款144萬(wàn)余元并支付利息，但駁回企業(yè)其他訴請(qǐng)。

7月2日，澎湃新聞就宏華公司反映的問(wèn)題聯(lián)系美蘭區(qū)委宣傳部。宣傳部工作人員協(xié)調(diào)聯(lián)系該區(qū)征地辦后表示，因?yàn)榇耸卤容^復(fù)雜，除了涉及美蘭區(qū)外，還涉及?？谑姓⑹匈Y規(guī)局。一審法院也作出了判決，企業(yè)不服已提出上訴，他們正在準(zhǔn)備應(yīng)訴材料，待二審開(kāi)庭后再接受采訪。

未征收土地掛牌交易給企業(yè)

陳俊宏說(shuō)，父母1988年就到海南謀生。經(jīng)過(guò)多年打拼后，他們創(chuàng)辦了宏華公司。

“當(dāng)時(shí)家里有一定的積蓄，父親打算轉(zhuǎn)型涉足地產(chǎn)行業(yè)。”陳俊宏說(shuō)，宏華公司被招商引資到原瓊山市參與原瓊山市新市區(qū)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)。

受原瓊山市委、市政府委托，原瓊山市江東新市區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理委員會(huì)于2002年11月18日與宏華公司簽訂《土地出讓協(xié)議書(shū)》。本文圖片均為 澎湃新聞?dòng)浾?謝寅宗 圖

2002年11月18日，原瓊山市江東新市區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理委員會(huì)受原瓊山市委、市政府的委托，與宏華公司簽訂《土地出讓協(xié)議書(shū)》，將一宗實(shí)際使用面積為15.383畝的土地使用權(quán)出讓給宏華公司，土地價(jià)款144.114萬(wàn)元。

簽訂協(xié)議前，原瓊山市發(fā)展計(jì)劃局對(duì)“林業(yè)花園”項(xiàng)目進(jìn)行批復(fù)，同意宏華公司興建“林業(yè)花園”。該批復(fù)文件內(nèi)容還記載，項(xiàng)目總建筑面積20000平方米，項(xiàng)目計(jì)劃投資2005萬(wàn)元，建設(shè)資金為自籌解決。

同年9月9日，原海南省國(guó)土環(huán)境資源廳對(duì)瓊山市政府關(guān)于相關(guān)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及土地征用手續(xù)進(jìn)行復(fù)函，同意原瓊山市政府征用包括“林業(yè)花園”地塊在內(nèi)的土地。

海南省國(guó)土環(huán)境資源廳函告?？谑姓饬謽I(yè)花園項(xiàng)目地塊掛牌出讓

這年11月8日，原瓊山市建設(shè)局對(duì)“林業(yè)花園”項(xiàng)目住宅用地的規(guī)劃作出初步意見(jiàn)，稱該項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃控制性指標(biāo)符合瓊山新市區(qū)控制性規(guī)劃要求。為項(xiàng)目頒發(fā)了《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

2002年11月19日，原瓊山市《市政府常務(wù)會(huì)議紀(jì)要》明確，“林業(yè)花園”項(xiàng)目?jī)粲玫爻鲎寖r(jià)為11.901萬(wàn)元/畝。

按國(guó)務(wù)院批復(fù)，原瓊山市2002年11月撤市設(shè)區(qū)并入海口市。同時(shí)，林業(yè)花園所在地塊劃歸?？谑忻捞m區(qū)管轄。2003年3月，當(dāng)?shù)卣l(fā)布土地出讓公告，決定掛牌出讓包括“林業(yè)花園”項(xiàng)目用地在內(nèi)11宗地塊。同年5月22日，宏華公司以144.114萬(wàn)元競(jìng)得該地塊。

2003年5月22日，相關(guān)政府機(jī)構(gòu)向宏華公司出具《掛牌交易成交通知書(shū)》。

然而，該地塊并沒(méi)有完成征地及土地使用性質(zhì)變更。2008年3月3日，原美蘭區(qū)江東開(kāi)發(fā)辦公室向海口市國(guó)土局出具《關(guān)于林業(yè)花園項(xiàng)目征地手續(xù)未能完善的情況說(shuō)明》稱，當(dāng)時(shí)因群眾嫌土地補(bǔ)償款過(guò)低，拒絕配合政府的征地完善工作。

澎湃新聞注意到，按1995年1月1日施行的《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償轉(zhuǎn)讓。

2008年3月3日，美蘭區(qū)江東開(kāi)發(fā)辦公室出具情況說(shuō)明稱，2003年掛牌交易的林業(yè)花園項(xiàng)目用地還未完成土地征收工作

區(qū)里的置換土地方案上報(bào)時(shí)，市里早已開(kāi)會(huì)定調(diào)

自2011年起，陳俊宏向?？谑杏嘘P(guān)部門申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證登記證的補(bǔ)證，但問(wèn)題一拖再拖。

2019年，陳俊宏得知美蘭區(qū)已成立土地征收辦，遂向海口市資規(guī)局提交《關(guān)于補(bǔ)交地價(jià)款，解決宏華公司‘林業(yè)花園’項(xiàng)目土地歷史遺留問(wèn)題的申請(qǐng)》。申請(qǐng)中，宏華公司表示，自愿按現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)交地價(jià)款，以徹底解決該歷史遺留問(wèn)題。

?？谑匈Y規(guī)局于2020年5月6日致函美蘭區(qū)政府稱，由于征地手續(xù)未完善，至今宏華公司尚未領(lǐng)到《國(guó)有土地使用證》，也沒(méi)有實(shí)際占有及使用。

海口市資規(guī)局出具的處理意見(jiàn)稱，本著尊重歷史的原則，請(qǐng)美蘭區(qū)妥善解決宏華公司歷史遺留問(wèn)題。彼時(shí)，“林業(yè)花園”地塊已作為電白村安置地。

2020年5月6日，?？谑匈Y規(guī)局核查后認(rèn)為，宏華公司通過(guò)拍賣取得林業(yè)花園項(xiàng)目地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，讓美蘭區(qū)政府妥善解決

2020年5月20日上午，海口江東新區(qū)管理局召開(kāi)專題會(huì)議，研究處理包括“林業(yè)花園”項(xiàng)目在內(nèi)的多個(gè)歷史遺留問(wèn)題。此次會(huì)議對(duì)該問(wèn)題形成的會(huì)議紀(jì)要意見(jiàn)為，“中規(guī)院和海口市資規(guī)局先核對(duì)電白安置地東南角14.07畝地塊的規(guī)劃，周邊規(guī)劃水系以少占地為主暢通即可，再由美蘭區(qū)政府上報(bào)?？谑姓畢f(xié)調(diào)解決”。

2020年6月18日，美蘭區(qū)政府就“林業(yè)花園有關(guān)征地遺留問(wèn)題”向?？谑姓?qǐng)示，其中稱“我區(qū)建議將林業(yè)花園項(xiàng)目15.37畝土地置換到電白安置地東南角14.07畝地塊，我區(qū)已與宏華公司對(duì)接，該司同意按現(xiàn)行商業(yè)用地出讓價(jià)格置換該地塊以解決項(xiàng)目歷史遺留問(wèn)題”。

事實(shí)上，美蘭區(qū)政府向?？谑姓l(fā)出請(qǐng)示5天前，海口市政府常務(wù)會(huì)議上，“林業(yè)花園”擬置換地塊就已被研究審議控制性詳細(xì)規(guī)劃等事宜。

?？谑姓?月19日收到美蘭區(qū)的請(qǐng)示后，秘書(shū)六科提出“建議請(qǐng)市資規(guī)局、江東（新區(qū)）管理局提出意見(jiàn)”。

江東新區(qū)管理局和?？谑匈Y規(guī)局在回復(fù)市政府的批轉(zhuǎn)材料時(shí)，均未提出明確意見(jiàn)，但資規(guī)局建議，“通過(guò)收回土地使用權(quán)，退還出讓金的方式予以解決”。

涉事土地賣給國(guó)企后，價(jià)格飆升22倍

在置換土地?zé)o法完成后，已被規(guī)劃為電白村安置地的“林業(yè)花園”項(xiàng)目地塊被?？谑匈Y規(guī)局于2020年9月25日打包在內(nèi)掛牌出讓。

土地出讓公告顯示，該宗地總面積62411.57平方米（約93.62畝），土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地和零售商業(yè)用地混合用地，起拍價(jià)為24522.13萬(wàn)元。

土地置換失敗后，包含林業(yè)花園項(xiàng)目地塊在內(nèi)的土地被掛牌交易

出讓公告載明，該宗地主要用于開(kāi)發(fā)建設(shè)?？谑薪瓥|新區(qū)電白安置房項(xiàng)目。項(xiàng)目建成后，土地競(jìng)得人須根據(jù)美蘭區(qū)政府要求向指定對(duì)象按指定價(jià)格進(jìn)行銷售。

同年10月29日，?？谑匈Y規(guī)局發(fā)布該宗地的掛拍出讓成交公示材料。土地的受讓單位為海口市美蘭區(qū)招商建設(shè)投資有限公司，成交價(jià)格為起拍價(jià)。

工商資料顯示，美蘭區(qū)招商建設(shè)投資有限公司成立于2007年5月，現(xiàn)注冊(cè)資本2億元，是國(guó)有全資公司，現(xiàn)公司股東分別是持股90%的美蘭區(qū)財(cái)政局和占股10%的海南省財(cái)政廳。

澎湃新聞?dòng)?jì)算發(fā)現(xiàn)，按最終土地的成交價(jià)計(jì)算，每畝地的均價(jià)為261.93萬(wàn)元。與宏華公司2003年買地時(shí)相比，17年后每畝土地的價(jià)格飆升了22倍。

至于涉事土地是否涉及一地兩賣的問(wèn)題，權(quán)威人士告訴澎湃新聞，不簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，其實(shí)就意味著土地未完成交易，地塊從法律上來(lái)說(shuō)，不屬于競(jìng)得者。所以，?？谑匈Y規(guī)局2020年再次對(duì)包括“林業(yè)花園”在內(nèi)的地塊進(jìn)行掛牌出讓，是在完成征地手續(xù)后進(jìn)行的，不涉及對(duì)“林業(yè)花園”地塊的一地二賣。但是，對(duì)于未完成征收程序的土地，法律禁止進(jìn)行掛牌交易。

原林業(yè)花園項(xiàng)目地塊已建成安置房。

單方面解除協(xié)議后的億元索賠

2024年4月20日，美蘭區(qū)政府發(fā)《通知》知會(huì)宏華公司稱，經(jīng)?？谑姓芯繘Q定，由美蘭區(qū)負(fù)責(zé)依法依規(guī)解決宏華公司與瓊山江東新市區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理委員會(huì)簽訂的《土地出讓協(xié)議書(shū)》，并退還宏華公司繳納的144.114萬(wàn)元土地價(jià)款及相應(yīng)利息。

在與政府部門溝通無(wú)望的情況下，2024年5月23日，宏華公司將?？谑匈Y規(guī)局、美蘭區(qū)政府起訴到美蘭區(qū)法院。

宏華公司要求法院判令解除土地出讓合同——《瓊山新市區(qū)土地出讓協(xié)議書(shū)》，兩被告返還原告土地出讓金和手續(xù)費(fèi)144萬(wàn)余元，并判令兩被告支付資金占用損失1109萬(wàn)余元、向原告賠償可得利益損失9300萬(wàn)余元。

對(duì)于9300萬(wàn)余元的可得利益損失，宏華公司在起訴狀中闡明，是以起訴時(shí)江東新區(qū)地塊市場(chǎng)價(jià)格（2022年-2024年）按1.2容積率折算的均價(jià)10315元/平方米，與合同價(jià)土地出讓金的差額計(jì)算可得利益損失。

對(duì)于宏華公司的訴請(qǐng)，?？谑匈Y規(guī)局答辯稱，該局與本案所稱的“合同”無(wú)關(guān)，不是合同的相對(duì)方，不應(yīng)將其列為被告；原告宏華公司未簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，尚未取得案涉土地使用權(quán)，對(duì)案涉土地不存在可得利益。

被告美蘭區(qū)政府的答辯狀顯示，《瓊山新市區(qū)土地出讓協(xié)議書(shū)》因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定本屬無(wú)效合同，無(wú)效合同自始沒(méi)有法律效力；原告與?？谑袊?guó)土海洋資源局并未簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，并未取得該土地的使用權(quán)且實(shí)際占有使用案涉土地，故不存在相應(yīng)可得利益損失等。

美蘭區(qū)法院在對(duì)此案進(jìn)行審理后，于2025年5月28日作出一審判決。法院認(rèn)為，原瓊山市江東新市區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理委員會(huì)與宏華公司，在案涉土地未進(jìn)行掛拍之前便簽訂《土地出讓協(xié)議》，對(duì)土地交易的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行約定，加之掛拍完成時(shí)案涉土地性質(zhì)仍未轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，故雙方簽訂的《土地出讓協(xié)議》不符合當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效合同。宏華公司主張案涉協(xié)議有效并訴請(qǐng)解除，沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)，該院不予支持。

關(guān)于宏華公司訴請(qǐng)賠償各項(xiàng)損失的問(wèn)題，法院認(rèn)為，可得利益是基于合同有效履行后所期望獲得的利益，可得利益損失賠償是基于違約行為產(chǎn)生的一種救濟(jì)方式，因案涉協(xié)議自始無(wú)效，宏華公司無(wú)法要求對(duì)方履行相應(yīng)義務(wù)，因此關(guān)于可得利益損失9300萬(wàn)余元的訴請(qǐng)缺乏依據(jù)。

最終，美蘭區(qū)法院判決美蘭區(qū)政府返還宏華公司土地出讓金、手續(xù)費(fèi)合計(jì)1446941元，并以此為基數(shù)，按照銀行貸款利率支付相應(yīng)資金占用損失；駁回宏華公司其他訴訟請(qǐng)求，57萬(wàn)余元案件受理費(fèi)，由宏華公司承擔(dān)約54萬(wàn)元。

陳俊宏表示，因?yàn)閷?duì)一審判決不服，他們已向?？谑兄性禾岢錾显V。

7月2日，澎湃新聞就宏華公司反映的問(wèn)題聯(lián)系美蘭區(qū)委宣傳部。宣傳部工作人員協(xié)調(diào)聯(lián)系該區(qū)征地辦后表示，因?yàn)榇耸卤容^復(fù)雜，除了涉及美蘭區(qū)外，還涉及海口市政府、市資規(guī)局。一審法院也作出了判決，企業(yè)不服已提出上訴，他們正在準(zhǔn)備應(yīng)訴材料，待二審開(kāi)庭后再接受采訪。