最高法院：如何理解“買(mǎi)受人名下唯一住房”？

應(yīng)一并考慮買(mǎi)受人、實(shí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)制的配偶一方及未成年子女，只要三者之一名下有房屋，即可視為已有居住用房

閱讀提示：

商品房買(mǎi)受人名下僅有唯一居住用房，可以排除強(qiáng)制執(zhí)行。應(yīng)如何理解此處的“買(mǎi)受人”與“唯一住房”？李營(yíng)營(yíng)律師團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)期專(zhuān)注研究與執(zhí)行有關(guān)業(yè)務(wù)的問(wèn)題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以最高法院處理的執(zhí)行異議之訴案件為例，與各位讀者分享法院審理類(lèi)似案件的思路。

裁判要旨：

應(yīng)一并考慮買(mǎi)受人、實(shí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)制的配偶一方及未成年子女，只要三者之一名下有房屋，即可視為已有居住用房。

案件簡(jiǎn)介：

1.2005年3月3日，趙某與劉某春婚姻關(guān)系存續(xù)期間，劉某春繼承某1房屋。二人將某1房屋協(xié)議轉(zhuǎn)讓給某案外人，但房屋產(chǎn)權(quán)仍登記在趙某、劉某春名下。

2.2015年11月2日，潤(rùn)紅公司（甲方）與趙某、劉某春（乙方）簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，約定購(gòu)買(mǎi)案涉某2房屋。

3.2019年6月14日，因長(zhǎng)青公司對(duì)潤(rùn)紅公司享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，云南高院執(zhí)行裁定查封案涉某2房屋，后因趙某、劉某春執(zhí)行異議，云南高院裁定停止執(zhí)行案涉房屋。長(zhǎng)青公司不服執(zhí)行裁定，向云南高院提起申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，要求實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。

4.云南高院經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)趙某、劉某春名下登記有某1房屋，認(rèn)為一般買(mǎi)受人的權(quán)利不能對(duì)抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，一審判決準(zhǔn)予執(zhí)行案涉房屋。趙某、劉某春不服一審判決，主張案涉房屋系二人用于居住的唯一住房，上訴至最高法院。

5.2021年6月9日，最高法院認(rèn)定案涉房屋不是二人唯一居住用房，二審判決駁回二人上訴請(qǐng)求，維持原判。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

趙某、劉某春對(duì)案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益？

裁判要點(diǎn)：

一、根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》審查時(shí)，需要比較執(zhí)行標(biāo)的物上存在的不同類(lèi)型權(quán)利的效力順位。

最高法院認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定，“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”第二十八條規(guī)定，“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記?！钡诙藯l和第二十九條分別規(guī)定了案外人的“物權(quán)期待權(quán)”和“消費(fèi)者生存權(quán)”成立的條件，但對(duì)上述第二十七條“除外”具體指向，需要比較執(zhí)行標(biāo)的物上存在的不同類(lèi)型權(quán)利的效力順位，此為執(zhí)行異議之訴的本質(zhì)所在。

二、“消費(fèi)者生存權(quán)”最優(yōu)，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)次之，“物權(quán)期待權(quán)”優(yōu)先于普通債權(quán)，但劣后于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)及擔(dān)保物權(quán)等。

最高法院認(rèn)為，本案所涉實(shí)體權(quán)利優(yōu)先順位而言，“消費(fèi)者生存權(quán)”最優(yōu)，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)次之，“物權(quán)期待權(quán)”被賦予“物權(quán)”名義，但其畢竟不是既得的物權(quán)，本質(zhì)上仍屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，故雖優(yōu)先于普通債權(quán)，但應(yīng)劣后于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)及擔(dān)保物權(quán)等。也就是說(shuō)，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定的“除外”內(nèi)容包括第二十九條，但不包括第二十八條。本案中，根據(jù)生效判決確認(rèn)長(zhǎng)青公司對(duì)案涉房屋享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，故趙某、劉某春主張以《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定排除長(zhǎng)青公司債權(quán)執(zhí)行的請(qǐng)求，本院不予支持。

三、本案不得以“商品房買(mǎi)受人名下唯一居住用房”排除執(zhí)行。

（一）商品房買(mǎi)受人、實(shí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)制的配偶一方及未成年子女三者之一名下有房屋，即可視為已有居住用房。

最高法院認(rèn)為，如前所述，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定是基于對(duì)“消費(fèi)者生存權(quán)”優(yōu)先保護(hù)所作的例外規(guī)定，故對(duì)該條第二項(xiàng)關(guān)于“所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”的情形中的“買(mǎi)受人名下”應(yīng)當(dāng)做寬泛的理解，將買(mǎi)受人、實(shí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)制的配偶一方以及未成年子女作一并考慮。只要三者之一名下有房屋，即可視為已有居住用房。

（二）劉某春在與趙某婚姻關(guān)系存續(xù)期間受讓取得其他房屋，該房屋能夠滿(mǎn)足二人生活居住需求，故二人無(wú)權(quán)排除執(zhí)行。

最高法院認(rèn)為，本案中，雖然趙某、劉某春主張將其名下位于威信縣㎡的房屋對(duì)外轉(zhuǎn)讓?zhuān)珓⒛炒涸谂c趙某婚姻關(guān)系存續(xù)期間受讓取得位于威信縣扎西鎮(zhèn)扎西街89號(hào)附1號(hào)房屋的所有權(quán)，趙某、劉某春提供的戶(hù)口簿顯示雙方的戶(hù)籍均登記在該房屋地址，同時(shí)該房屋面積為410.40平方米，能夠滿(mǎn)足趙某、劉某春生活居住需求，故趙某、劉某春不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)規(guī)定的情形，其以此排除長(zhǎng)青公司債權(quán)執(zhí)行的請(qǐng)求，本院不予支持?；谮w某、劉某春不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)規(guī)定的情形，故對(duì)其是否符合該條款規(guī)定的其他情形，本院不再評(píng)述。

綜上，最高法院認(rèn)為二人無(wú)權(quán)排除執(zhí)行，二審判決駁回上訴，維持原判。

案例來(lái)源：

《趙某、劉某春等申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴民事二審民事判決書(shū)》[案號(hào)：最高人民法院(2021)最高法民終604號(hào)]

實(shí)戰(zhàn)指南：

要理解本案中最高法院的裁判觀點(diǎn)，并從中歸納實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可以拆分為以下幾個(gè)問(wèn)題：

一、商品房買(mǎi)受人就標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)提出異議時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何適用法律規(guī)定？

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定(2020修正)》第二十八條和第二十九條分別就買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下不動(dòng)產(chǎn)、登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議的情形作出了規(guī)定。但是，如果被執(zhí)行人是房地產(chǎn)企業(yè)，被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)為登記在其名下的商品房，同時(shí)符合“登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)”與“登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房”兩種情形，此時(shí)兩條的適用可能發(fā)生競(jìng)合。對(duì)此，商品房買(mǎi)受人首先需要確定依據(jù)哪一條主張權(quán)利？而這一問(wèn)題就進(jìn)而涉及到判斷不同類(lèi)型權(quán)利的效力順位。

二、如何確定執(zhí)行標(biāo)的物上存在的不同類(lèi)型權(quán)利的效力順位？

根據(jù)最高法院的觀點(diǎn)，“消費(fèi)者生存權(quán)”最優(yōu)，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)次之，“物權(quán)期待權(quán)”優(yōu)先于普通債權(quán)，但劣后于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)及擔(dān)保物權(quán)等。據(jù)此，如果商品房買(mǎi)受人能夠滿(mǎn)足《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定(2020修正)》第二十九條所規(guī)定的要件，其消費(fèi)生存權(quán)將得到最優(yōu)先的保護(hù)。

三、如何理解“所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”？

在《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定(2020修正)》第二十九條中，第二款規(guī)定尤其值得商品房買(mǎi)受人注意，此處的“買(mǎi)受人名下唯一住房”不僅包括買(mǎi)受人本身，也包括配偶一方及未成年子女，只要三者之一名下有房屋，即可視為已有居住用房。此時(shí)，買(mǎi)受人主張“消費(fèi)者生存權(quán)”的，可能無(wú)法得到法院支持。

綜上，雖然消費(fèi)者生存權(quán)確實(shí)可謂商品房買(mǎi)受人排除執(zhí)行的“殺手锏”，但其適用同樣有嚴(yán)格條件，建議商品房買(mǎi)受人首先確認(rèn)自己名下、相關(guān)人名下房產(chǎn)狀況，并確定申請(qǐng)執(zhí)行人申請(qǐng)執(zhí)行的具體權(quán)利依據(jù)。

法律規(guī)定：

1.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定(2020修正)》第二十八條 金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。

2.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定(2020修正)》第二十九條 金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

延伸閱讀：

1.建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、商品房消費(fèi)者的生存權(quán)足以對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)。

案例1：《平某琴、中國(guó)某某股份有限公司建甌市支行等申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴民事申請(qǐng)?jiān)賹弻彶槊袷虏枚〞?shū)》[案號(hào)：最高人民法院(2024)最高法民申3767號(hào)]

最高法院認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！北景钢校侥衬成暾?qǐng)排除某某支行對(duì)抵押物的強(qiáng)制執(zhí)行，需舉證證明其符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定的除外情形。根據(jù)現(xiàn)行法律和司法解釋規(guī)定，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定的除外情形，主要是指建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，以及《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的商品房消費(fèi)者的生存權(quán)。平某某未舉證證明其符合第二十九條“所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”等要件，即根據(jù)在案證據(jù)，平某某不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條之規(guī)定。平某某稱(chēng)某某支行惡意設(shè)立抵押，但未提供充分證據(jù)予以證明，不予采信。

2.商品房消費(fèi)者對(duì)于唯一居住用房的交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。

案例2：《華鑫國(guó)際信托有限公司、楊洋等案外人執(zhí)行異議之訴民事二審民事判決書(shū)》[案號(hào)：最高人民法院(2023)最高法民終344號(hào)]

最高法院認(rèn)為，參照《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》第二條關(guān)于“商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定”之精神，2014年6月12日前楊某陸續(xù)總計(jì)支付20萬(wàn)元，超過(guò)了合同約定總價(jià)款332581元的百分之五十，符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第（三項(xiàng)）規(guī)定。