7月上海樓市數(shù)據(jù)出爐。7月上海二手房（含商業(yè)）累計(jì)成交超1.9萬套，整體仍展現(xiàn)出一定韌性。多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)及分析師觀點(diǎn)顯示，當(dāng)前市場正處于調(diào)整期，剛需與改善型需求分化明顯，后續(xù)隨著淡季結(jié)束，成交量有望逐步回升。

市中心次新房議價(jià)空間趨于穩(wěn)定

根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月上海二手房（含商業(yè)）累計(jì)成交19337套，環(huán)比有所下跌。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，7月作為傳統(tǒng)淡季，高溫和多雨天氣直接影響看房及成交節(jié)奏，但從絕對量來看，7月成交雖有所下行，但市場韌性充足。

“從上海鏈家的數(shù)據(jù)來看，7月帶看量環(huán)比基本持平”。上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根表示，當(dāng)前二手房市場延續(xù)了自年初以來的深度調(diào)整趨勢，尤其是受7月高溫、臺風(fēng)影響，成交量季節(jié)性回落。從市場需求而言，呈現(xiàn)明顯的剛需主導(dǎo)特征，300萬元以下房源成交占比持續(xù)攀升，首次購房者及年輕家庭為主要驅(qū)動(dòng)力，他們對總價(jià)敏感度高，更傾向于選擇近郊性價(jià)比房源。改善客戶群體多元化趨勢雖有顯現(xiàn)，但整體尚未形成規(guī)模效應(yīng)，主要原因可能是新房市場高端項(xiàng)目持續(xù)熱銷、新房品質(zhì)升級，分流了置換市場需求。

從空間分布上，上海中原地產(chǎn)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，7月份，浦東的成交量繼續(xù)位居全市第一；寶山成交套數(shù)位列第二；閔行緊隨其后。

有經(jīng)紀(jì)人提及，“7月受天氣影響，整體帶看量不是特別高，但轉(zhuǎn)化率比較高。只要出來看房子的客戶，訂房子的概率相對比較大。這部分客群基本以剛需為主，通常會(huì)指定看某小區(qū)的某類戶型的房子，客戶相對誠意度更大?！?/p>

從價(jià)格來看，多位經(jīng)紀(jì)人反饋目前仍處在以價(jià)格換取成交的階段。

上海中原地產(chǎn)二手住宅價(jià)格指數(shù)顯示，7月二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌1.82%，已連續(xù)下跌3個(gè)月。盡管當(dāng)前成交量不算低，但高掛牌總量給了購房者充足選擇空間。相對而言，市中心次新房議價(jià)空間趨于穩(wěn)定，僅受淡季因素影響短期略有擴(kuò)大。

58安居客平臺的數(shù)據(jù)也印證了當(dāng)前的市場態(tài)勢，7月，該平臺的找房價(jià)格已連續(xù)3個(gè)月下跌，這表明二手房“以價(jià)換量”邏輯持續(xù)。目前房源正在不斷出清，但市場觀望情緒累積，平均掛牌時(shí)長環(huán)比增加0.6天，同比增加10.5天。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，7月是傳統(tǒng)淡季，量價(jià)下滑符合淡季預(yù)期，當(dāng)前二手房市場以剛需客戶為主，這類群體對價(jià)格和政策敏感度更高，在市場震蕩尋底階段不敢貿(mào)然出手。其預(yù)計(jì)，淡季過后，隨著成交量釋放，房價(jià)跌幅有望收窄，下半年市場好轉(zhuǎn)時(shí)機(jī)可能出現(xiàn)在九月、十月。

58安居客研究院研究總監(jiān)韋謝也指出，從需求結(jié)構(gòu)看，新房市場需求集中在中大面積四房產(chǎn)品，二手市場供給則以中小面積1-2房戶型為主，反映出“二手市場賣剛需、新房市場換改善”的置換邏輯。隨著優(yōu)質(zhì)地塊出讓及“好房子”政策導(dǎo)向，這一邏輯影響力將持續(xù)加大，逐步形成“剛需剛改買二手，中高端改善及豪宅看新房”的趨勢。

熱門樓盤仍現(xiàn)日光

從新房市場看，上海中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月上海新建商品住宅成交面積34.1萬平方米，環(huán)比減少40.6%。供應(yīng)端同樣收縮，7月上海新房供應(yīng)37.5萬平方米，環(huán)比減少28.9%。

空間分布上，機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月，浦東成交8.18萬平方米，占全市總量近四分之一，位居第一；郊區(qū)中寶山表現(xiàn)突出，成交5萬平方米位列第二，排名較前期上升1位，顯示其在首次改善及剛需產(chǎn)品供應(yīng)上與市場契合度較高。進(jìn)入淡季，中心區(qū)成交力度下滑，新靜安、楊浦成交面積剛超1萬平方米。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月新房均價(jià)71353元/平方米，環(huán)比有所下跌，但同比上漲7.2%。這一變化與交易結(jié)構(gòu)調(diào)整密切相關(guān)，前期熱度較高的高價(jià)房交易突出，7月成交前十榜單中僅1個(gè)項(xiàng)目單價(jià)超10萬元/平方米，且成交量僅85套；3萬元/平方米-6萬元/平方米的項(xiàng)目占榜單一半，交易結(jié)構(gòu)向首次改善產(chǎn)品傾斜。

從市場表現(xiàn)來看，7月熱門樓盤仍現(xiàn)日光。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年7月，上海仍有至少7個(gè)新房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)開盤當(dāng)天售罄。包括位于松江廣富林的國貿(mào)海上原墅、寶山淞南的江灣金茂府、寶山共康的寶業(yè)馨康苑、奉賢南橋的上江南·賢廬、浦東唐鎮(zhèn)的保利天奕以及位于浦東新楊思的翡雲(yún)悅府和浦東張家浜的浦開云璟四期。

對于新房市場走勢，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，7月交易量下滑屬淡季正?，F(xiàn)象，經(jīng)過上半年沖刺后，市場需要喘息調(diào)整，高溫天氣也對看房造成阻礙。盡管交投下降，但市場情緒未受太大影響，熱點(diǎn)產(chǎn)品仍受關(guān)注并觸發(fā)積分，加之月末土拍出現(xiàn)多個(gè)地王，顯示開發(fā)商對后市信心充足。預(yù)計(jì)經(jīng)過淡季蓄勢，后續(xù)成交有望反彈。