繼北京之后，上海樓市限購政策也迎來調整。

8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市房屋管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關于優(yōu)化調整本市房地產政策措施的通知》，涉及住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等6項調整。新政自2025年8月26日起施行。

這是上海今年以來首次出臺樓市新政。在業(yè)內人士看來，新政回應市場期待，采用“組合拳”方式支持樓市向好發(fā)展。其中，上海限購政策再迎調整：符合條件的家庭，外環(huán)外購房不限套數(shù)、成年單身按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策；提高綠色建筑公積金貸款額度、公積金落實“又提又貸”政策；房貸利率層面則不再區(qū)分首套和二套房；個人住房房產稅征收層面也迎來微調。

外環(huán)外限購調整，有效釋放購買力

在調減住房限購政策方面，新政繼續(xù)精準發(fā)力，對外環(huán)外區(qū)域放開購房額度。

《通知》明確，對符合上海市住房購買條件的居民家庭，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)，包括新建商品住房和二手住房。這里所指的居民家庭包括本市戶籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭。此外，成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。

按照上述規(guī)定，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；在外環(huán)內限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在上海市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內限購1套住房。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，目前上海樓市總體穩(wěn)定，但有結構性差異，上海新房外環(huán)外的庫存去化仍有一定壓力。此次新政對外環(huán)外區(qū)域放開購房額度，可以釋放購買力，有助于進一步降低庫存以及置換鏈條順暢運行。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進提供的數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，上海外環(huán)以外新建商品住宅成交套數(shù)為17024套，而全市成交套數(shù)為28265套，外環(huán)外占全市的交易套數(shù)占比為60%。而隨著此次政策的效應釋放，預計該比例將上升。

盧文曦指出，當前置換型買家比較多，主要是受制于“房票”的約束，尤其是外地單身買家，很多時候舊房源賣不掉，新房子買不進。為了促進成交不得不降價拋售，一來增加自己損失，二來低價拋售不利于穩(wěn)定信心和預期，多一張房票可以先買后賣，減少拋售壓力，也可以緩解二手房價格快速下行的可能。

58安居客研究院院長張波提及，新政對于在滬工作的單身青年人才、新市民等群體，在滿足社保或個稅繳納年限后，能更輕松購房，單身購房群體活躍度提高。這條政策將和外環(huán)外放松形成合力，大量單身人士的購房需求將得到有效滿足。

嚴躍進認為，對外環(huán)外區(qū)域放開購房額度后，可發(fā)揮市場聯(lián)動作用，對全市區(qū)域以及不同物業(yè)的房地產市場都有積極作用。

房貸利率不再區(qū)分首套和二套，置業(yè)成本再降低

優(yōu)化個人住房信貸政策方面，新政帶來實質性利好。

根據(jù)《通知》，銀行業(yè)金融機構根據(jù)上海市市場利率定價自律機制要求和本機構經(jīng)營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。

這一調整為購房者帶來實實在在的優(yōu)惠。以商貸200萬元，30年計算，首套房月供約8486元，二套差異化地區(qū)為8704元，非差異化地區(qū)為8925元。按最新政策，二套房的利率可以明顯降低，非差異化地區(qū)每月可以減少439元。

政策調整前，上海商貸首套和二套利率月供情況，以貸款200萬元、30年為例

業(yè)內專家提及，今年全國多地在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房。以杭州為例，去年10月其取消首套房和二套房差異后，當月新房成交面積環(huán)比增加16%，11月成交面積繼續(xù)環(huán)比增加，并且擴大到21%。當前上海中高端改善市場的熱度較高，金融政策的支持可以讓這部分產品的熱度延續(xù)下去。高端改善也往往會成為市場的風向標，銷售順暢有助于穩(wěn)定并持續(xù)看好上海未來發(fā)展。

公積金政策再優(yōu)化，支持“又提又貸”

新政在住房公積金政策上也做出重要優(yōu)化。對繳存人購買符合規(guī)定的二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。即：首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，從192萬元提高至216萬元；二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元。

此外，對繳存人購買上海市新建預售商品住房的，可以按規(guī)定申請?zhí)崛”救思芭渑嫉淖》抗e金支付購房首付款。新政還支持“又提又貸”，提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算。

業(yè)內人士指出，提取公積金用作首付，即首付資金來源多了種渠道，而且提取做首付不影響公積金貸款額度計算，可以讓消費者盡早“上車”。此外，購買符合標準的綠色建筑規(guī)定的新房，貸款額度可以上浮15%，既滿足買家對“好房子”的消費需求，也能引導開發(fā)商打造符合標準的好房子。

上海鏈家研究院負責人李根表示，外環(huán)外不限套數(shù)購房可加快外圍市場去化，與公積金優(yōu)化組合，精準釋放改善需求，有望使外環(huán)外新房迎來銷售高峰，同時促進外環(huán)外二手房交易，保持二手房價格穩(wěn)定。

房產稅征收層面做微調

為與優(yōu)化住房限購政策相銜接，新政在個人住房房產稅征收方面也做出微調。

《通知》規(guī)定，對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產稅；購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。由于個人住房房產稅按年征收，因此2025年1月1日起符合條件的購房者可享受本條政策。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，政策的主要變化是，對于“家庭人均住房面積≤60平方米的部分可免征”的操作，適當放寬家庭住房的認定標準。政策和目前的限購調整優(yōu)化動態(tài)銜接，也使得非滬籍居民家庭與滬籍居民家庭的政策口徑更為一致。政策有助于鼓勵和吸引人才在滬工作生活，更好促進住房消費。

政策加持金九銀十成色可期

業(yè)內專家普遍認為，此次上海樓市新政的出臺，是對市場訴求的積極回應。去年全國“930”新政以來，全國房地產市場總體朝著止跌回穩(wěn)的方向發(fā)展，今年二季度開始各地反饋樓市出現(xiàn)新情況，亦需要政策做進一步加碼。

結合上海出臺新政的節(jié)奏來看，上海分別于去年5月和9月出臺房地產“滬九條”“滬七條”。從當前市場情況看，業(yè)內人士指出，上海新房市場呈現(xiàn)量穩(wěn)價升的走勢，但是近期二手住宅市場價格表現(xiàn)相對弱一些，6月的國常會提到“更大力度推動房地產市場止跌回穩(wěn)”，8月中旬國務院再次表態(tài)采取有力措施鞏固房地產止跌回穩(wěn)，上海政策及時落地貫徹落實相關精神。

上海市房地產交易中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，一、二手住房累計成交1311萬平方米，為2022年以來同期最高，同比增加17%。價格方面，上半年一手住房價格指數(shù)保持環(huán)比上漲，二手住房價格企穩(wěn)。

從國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來看，7月，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個百分點。其中，上海依托高端住宅市場的熱度，價格環(huán)比上漲0.3%，成為7月一線城市新房市場的“增長引擎”；從二手住宅銷售來看，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降1.0%，創(chuàng)下年內單月最大環(huán)比降幅，市場調整壓力升級，四座城市二手房價格全部進入下降通道，且降幅均較6月有所擴大。

嚴躍進認為，此次政策出臺，和市場訴求相匹配，全力支持各類購房群體購房和各區(qū)域的去庫存，充分體現(xiàn)“服務宜居安居、促進職住平衡、服務重點工作”的精神，更好促進房地產市場穩(wěn)中向好態(tài)勢的鞏固。

同時，業(yè)內預測，政策落地后，釋放一波購買力的同時可以轉變觀望的態(tài)度，政策的時間節(jié)點也非常討巧，馬上就是金九銀十的傳統(tǒng)銷售季，有了政策的加持，成色會有保障。