2021年9月，在南京路步行街東拓一周年之際，外灘·中央內(nèi)庭煥新亮相。

外灘·中央是外灘“第二立面”先行啟動(dòng)項(xiàng)目，也是南京路步行街商業(yè)升級(jí)調(diào)整的標(biāo)志性項(xiàng)目。2024年底，《南京路步行街區(qū)功能規(guī)劃》提出“助力百年南京路加速邁向全球知名、國(guó)際接軌的世界級(jí)商業(yè)街區(qū)”的目標(biāo)；2025年初，《上海市黃浦區(qū)外灘-01、02 更新單元規(guī)劃實(shí)施方案》發(fā)布，01、02單元作為外灘第二立面的首發(fā)區(qū)，被賦予"煥新外灘形象,合創(chuàng)城市中心,打造上海最具標(biāo)志性的世界級(jí)金融文化中央活動(dòng)區(qū)"的使命。

置身02單元的“中央”、“一灘一路”兩大世界級(jí)地標(biāo)的交會(huì)處，先行啟動(dòng)的外灘·中央積累了哪些經(jīng)驗(yàn)？面對(duì)南京路及外灘的新一輪“宏圖”，該項(xiàng)目如何進(jìn)一步提升，成為第二立面的激活點(diǎn)？澎湃研究所研究員就此進(jìn)行了深度采訪和實(shí)地調(diào)研，發(fā)現(xiàn)外灘·中央一直在實(shí)時(shí)更新運(yùn)營(yíng)策略，如針對(duì)入境游熱潮，其成為上海首個(gè)覆蓋全市所有離境退稅網(wǎng)點(diǎn)的集中退付點(diǎn)。針對(duì)該街坊的微更新方案“綠映中央”也已然成形，亟待進(jìn)一步探討和推進(jìn)。

從空中俯瞰，外灘·中央以十字形玻璃穹頂將四組歷史建筑有機(jī)串聯(lián)。圖片來(lái)源：華東建筑設(shè)計(jì)研究院

一種歷史街區(qū)再生的“空間縫合”范式

外灘第二立面共有30個(gè)街坊，其中179街坊由南京東路、四川中路、九江路、江西中路圍合而成。街坊內(nèi)現(xiàn)存四組于1911-1930年間建成的老建筑（中央商場(chǎng)、美倫大樓、華僑大樓、新康大樓）和兩條獨(dú)特的十字形內(nèi)街（沙市一路、沙市二路）。2013年成片保護(hù)改建工程啟動(dòng)，將四組七棟各自為政的歷史建筑以十字玻璃穹頂（拱廊）連綴，形成了原本不存在的十字形商業(yè)內(nèi)廣場(chǎng)，這個(gè)新項(xiàng)目的名字，就是外灘·中央。該項(xiàng)目超越了單體建筑修繕的范疇，通過(guò) “穹頂”這一極具象征性的空間介入，對(duì)城市碎片進(jìn)行了一次成功的“縫合手術(shù)”。

外灘·中央四組歷史建筑及兩條十字形內(nèi)街平面圖。圖片來(lái)源：華東建筑設(shè)計(jì)研究院

華東建筑設(shè)計(jì)研究院資深總建筑師司耘是“南京東路179街坊成片保護(hù)改建工程”的主持設(shè)計(jì)師，他告訴研究員，對(duì)于區(qū)域性建筑的改擴(kuò)建，單體建筑的存在感不只表現(xiàn)為其自身展開(kāi)的形體與表皮關(guān)系，而是更多地作為整體的一部分與其他建筑和諧共存，形成合力。

“首先是筑底，即十字街區(qū)的理性繼承及合理改造，使歷史文脈得以釋放，十字街區(qū)與街坊四周的城市道路相交的四個(gè)出入點(diǎn)，可有效引導(dǎo)游客進(jìn)入建筑群內(nèi)部，實(shí)現(xiàn)打開(kāi)與激活。其次是加蓋，即在十字街與中心廣場(chǎng)的上空設(shè)置有玻璃頂蓋，不僅起到了整合不同建筑的作用，也提供一個(gè)遮風(fēng)擋雨的休閑場(chǎng)所?！彼驹疟硎荆Ｍ@個(gè)由穹頂有機(jī)串聯(lián)并庇護(hù)的半室外公共空間，吸引游人停留、休憩。

2021年7月，外灘·中央內(nèi)街玻璃穹頂正式亮燈?！榜讽敗钡撵`感來(lái)源于米蘭埃馬努埃萊二世拱廊等經(jīng)典案例，歷史上中央商場(chǎng)內(nèi)部也有拱廊設(shè)計(jì)，此次以拱廊連綴該地塊的建筑群，亦有對(duì)歷史文脈的尊重與延續(xù)之意旨。

外灘·中央的玻璃穹頂，靈感來(lái)源于米蘭埃馬努埃萊二世拱廊。圖片來(lái)源：華東建筑設(shè)計(jì)研究院

同濟(jì)大學(xué)教授錢宗灝在《拱廊建筑的魅力》中指出，用鑄鐵和玻璃構(gòu)筑天頂?shù)墓袄冉ㄖQ生于法國(guó)大革命的時(shí)代背景下，此時(shí)因奧斯曼還沒(méi)有將大巴黎改造計(jì)劃付諸實(shí)施，拱廊空間的出現(xiàn)也適時(shí)提供了一個(gè)立面優(yōu)雅、鋪面整齊、光線愉悅、空間機(jī)能符合新興中產(chǎn)階級(jí)渴求的公共空間。錢宗灝告訴研究員，上海南京路上的中央商場(chǎng)也是法國(guó)建筑師設(shè)計(jì)的，1920年代建成時(shí)候的名稱叫“中央拱廊”，具有經(jīng)典拱廊建筑的所有空間形態(tài)和社會(huì)內(nèi)容。

值得注意的是，米蘭埃馬努埃萊二世拱廊是“原生”的交通型拱廊，有規(guī)則的幾何造型，是城市軸線上的宏偉連接；而外灘·中央的拱廊則是“再創(chuàng)造”的內(nèi)生庭院，由于四組老建筑的位置不對(duì)稱且高矮不一，穹頂上近2000塊晶瑩剔透的玻璃經(jīng)過(guò)了精準(zhǔn)計(jì)算、獨(dú)立切割成型與安裝，是一種外科手術(shù)式的植入與覆蓋。

正是由于二者的差異，外灘·中央不僅要克服技術(shù)上的巨大難度，這一不在傳統(tǒng)步行路線上的全新公共空間，也面臨人流導(dǎo)入的考驗(yàn)。

以廣場(chǎng)重塑外灘空間體系

將建筑之間的“剩余空間”（原本僅是功能性的間隙），通過(guò)穹頂?shù)倪B接轉(zhuǎn)化為最具價(jià)值的核心資產(chǎn)。外灘·中央不僅為“建筑單體保育”與“經(jīng)濟(jì)效益平衡”的二元悖論提供了一種破題思路，更重要的是，它重塑了外灘的空間體系。在萬(wàn)國(guó)建筑拼貼的外灘、在百貨叢聚的南京路沿線，植入一個(gè)廣場(chǎng)，用以盛放市集、演出、日常和主題式的公共活動(dòng)。

外灘·中央的地理位置。圖片來(lái)源：華東建筑設(shè)計(jì)研究院

02單元責(zé)任建筑師團(tuán)隊(duì)由德國(guó)珮帕施規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所與華東建筑設(shè)計(jì)研究院擔(dān)任。面對(duì)外灘第二立面的背街封閉、局促和內(nèi)院雜亂問(wèn)題，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)以太湖石為靈感為該單元“開(kāi)鑿”一個(gè)個(gè)“孔洞”，賦予它長(zhǎng)期以來(lái)所缺乏的公共空間。

珮帕施規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所合伙人張寧告訴研究員，太湖石疏松透氣的密碼在于藏聚天地靈氣的孔洞，而外灘·中央改造后形成的中央廣場(chǎng)，正是這樣的孔洞。張寧認(rèn)為外灘具有中低層高密度、切段式結(jié)構(gòu)、連續(xù)界面、混合功能等特征，與巴黎莎瑪麗丹購(gòu)物街區(qū)、米蘭埃馬努埃萊二世拱廊街區(qū)、慕尼黑五庭院購(gòu)物街區(qū)同為富有特征的空間載體，過(guò)去數(shù)十年各種需求聚集催生的搭建等行為，導(dǎo)致街坊內(nèi)部的氣孔被填滿、堵塞。在更早啟動(dòng)更新的外灘源一期，以及之后同樣作為外灘第二立面先行項(xiàng)目的外灘·老市府，都可以看到重塑空間、重拾透氣性的舉措。

外灘第二立面責(zé)任建筑師團(tuán)隊(duì)為各街坊制定的主題。圖片來(lái)源：珮帕施規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所

外灘源一期被歸為外灘“第一立面”，其中洛克·外灘源廣場(chǎng)內(nèi)街的景觀設(shè)計(jì)由普利茲克獎(jiǎng)得主戴衛(wèi)奇普菲爾德主持，通過(guò)博物館廣場(chǎng)等，戴衛(wèi)·奇普菲爾德重塑和拓展了外灘的公共空間體系，補(bǔ)償了高密度歷史街區(qū)中公共活動(dòng)空間的不足，讓建筑之間界限模糊的開(kāi)放空間成為實(shí)現(xiàn)公共空間的絕佳場(chǎng)所。

中國(guó)科學(xué)院院士鄭時(shí)齡在談及2023年外灘第二立面的城市更新規(guī)劃時(shí)指出，外灘源地區(qū)向西拓展（外灘源二期等），提升并優(yōu)化城市空間，釋放街坊內(nèi)的空間，改造為多樣的廣場(chǎng)空間。鄭時(shí)齡強(qiáng)調(diào)，廣場(chǎng)不在于空間和面積之廣，而在于意蘊(yùn)之廣，它當(dāng)是一個(gè)親切的空間。鄭時(shí)齡院士對(duì)于廣場(chǎng)的青睞也鐫刻在南京路上。上世紀(jì)末，在他主持的南京路步行街城市設(shè)計(jì)中，為狹長(zhǎng)的南京路“開(kāi)辟”了一座“世紀(jì)廣場(chǎng)”。

“南京東路沿線除了世紀(jì)廣場(chǎng)之外，大多空間為線型城市空間，人流以在街道上流動(dòng)為主，不適于停留。”司耘表示，項(xiàng)目試圖通過(guò)臨街建筑室內(nèi)及沙市一路、沙市二路的路口，引入人流，提供十字街、中央廣場(chǎng)等圍合性休閑與交流空間，使南京東路空間節(jié)奏在鄰近外灘的179地塊中得到舒緩與釋放。

從“中央商場(chǎng)”到“中央廣場(chǎng)”再到“中央公園

外灘·中央是南京路東拓段的重點(diǎn)項(xiàng)目。華東建筑設(shè)計(jì)研究院總規(guī)劃師查君擔(dān)任南京路步行街東拓工程公共空間城市設(shè)計(jì)的負(fù)責(zé)人，在南京東路、江西中路的路口，他的團(tuán)隊(duì)在上海第一盞弧光燈所在地進(jìn)行歷史文化挖掘與展示。

外灘·中央的美倫大樓就位于第一盞弧光燈亮起的路口，經(jīng)過(guò)多年改造，項(xiàng)目已發(fā)展為一個(gè)兼具歷史縱深與活力的敘事性空間：2017年，外灘·中央項(xiàng)目一期中央商場(chǎng)和美倫大樓正式開(kāi)業(yè)，位于美倫大樓4樓的美國(guó)林肯爵士樂(lè)上海中心同期開(kāi)業(yè)；2021年，項(xiàng)目二期華僑大樓、新康大樓地上10層和地下5層、中庭近4000平方米的玻璃穹頂完工，成為南京東路百余年來(lái)首創(chuàng)景觀；2023年，“最美”政務(wù)服務(wù)中心在新康大樓亮相。

目前，外灘·中央整體出租率和開(kāi)業(yè)率保持在70%以上，包括文化演藝1家、零售6家、餐飲16家（其中1戶正在裝修待開(kāi)業(yè)），項(xiàng)目月均接待顧客超47萬(wàn)人次。

此外，這個(gè)昔日老上海人淘便宜貨和品嘗小吃的淘寶地，抓住了入境消費(fèi)的市場(chǎng)：2025年6月17日，外灘中央離境退稅集中退付點(diǎn)在外灘中央廣場(chǎng)1F服務(wù)臺(tái)正式投入運(yùn)營(yíng)，于全市首創(chuàng)“全區(qū)通退”的創(chuàng)新模式； 2025年6月25日，外灘中央集中退付點(diǎn)正式升級(jí)成為上海首個(gè)覆蓋全市所有離境退稅網(wǎng)點(diǎn)的集中退付點(diǎn)。

可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)模式是外灘·中央的一大特色，中庭開(kāi)設(shè)常態(tài)化市集，每季度進(jìn)行美陳更新、舉辦市場(chǎng)活動(dòng)。全面開(kāi)業(yè)以來(lái)，項(xiàng)目舉辦了一系列有影響力的活動(dòng)，如《親密的奧黛麗·赫本》展覽。在剛剛落幕的HAPPY仲夏夜活動(dòng)上，以音樂(lè)、啤酒、光影、游戲四大核心元素，開(kāi)展了持續(xù)整個(gè)8月的沉浸式派對(duì)。

外灘·中央2022年圣誕市集。圖片來(lái)源：華東建筑設(shè)計(jì)研究院

在實(shí)地調(diào)研中，研究員發(fā)現(xiàn)，外灘·中央也面臨“集市之外的人氣尷尬”，要靠不間斷的活動(dòng)、市集來(lái)吸引并留住人流。暑期中，步行街上“后腳跟著前腳移動(dòng)”的人流，轉(zhuǎn)入外灘·中央內(nèi)街入口的比例并不高，沙市一路的人流量有時(shí)顯得“稀稀拉拉”。

在沒(méi)有活動(dòng)時(shí)，內(nèi)庭廣場(chǎng)顯得較為空曠，除中央地面鋪裝有少量歷史文化信息（1930年代地塊商號(hào)圖）鑲嵌，整個(gè)空間可閱讀、賞味、互動(dòng)的元素較少。LED裸眼3D大屏播放的內(nèi)容也以廣告為主，沒(méi)有提供具有吸引力的內(nèi)容，很難引人駐足。非活動(dòng)期間的景觀布置則有種“臨時(shí)感”，可以和整體空間品質(zhì)相匹配的精心設(shè)計(jì)的城市家具極少，場(chǎng)地里散落著簡(jiǎn)單的小型花池、零星擺放的戶外折疊椅，對(duì)那些在南京路上想要從行色匆匆、摩肩擦踵的人群中抽離并在此透一口氣的人來(lái)說(shuō)，很難在公共空間找到坐下來(lái)休息的座位。

外灘·中央內(nèi)庭廣場(chǎng)僅有簡(jiǎn)單小型花池及戶外折疊座椅。魯怡 攝

外灘·中央位于南京路步行街的入口，人流量不多。魯怡 攝

通過(guò)穹頂將建筑群有機(jī)串聯(lián)的外灘·中央，在運(yùn)營(yíng)中也應(yīng)有整體思維，兼顧公共空間與建筑內(nèi)部的商業(yè)活力。與缺乏內(nèi)容供給、游憩設(shè)施的廣場(chǎng)形成鮮明對(duì)照的是，以餐飲為主力業(yè)態(tài)，四組歷史建筑內(nèi)部的商業(yè)空間使用效率較高、人氣較旺。

在點(diǎn)評(píng)軟件上搜索外灘美食，會(huì)發(fā)現(xiàn)排名靠前的很多店來(lái)自外灘·中央，這些餐飲店通過(guò)爭(zhēng)奇斗艷的外擺招徠顧客、展示形象。以黃浦區(qū)大閘蟹熱門榜排行第一的寄暢興·百年蟹黃面為例，其外擺被顧客形容為把莫奈花園搬到餐廳，印象派的斑斕配色、南法風(fēng)的許愿池、鋪著粉色玫瑰花瓣的大理石，在這一圈外擺的外圈，店家進(jìn)一步向街區(qū)拓展經(jīng)營(yíng)空間，印在KT板上的各種榮譽(yù)的冠冕密密麻麻擺了一圈，成為外擺的外擺——“黃浦區(qū)特色菜美團(tuán)人氣榜2024第一名”、“抖音生活服務(wù)2025心動(dòng)榜餐廳”、“CCTV推薦”“上海必打卡”。多數(shù)店鋪人均消費(fèi)普遍在百元左右，讓外灘餐飲告別了“要么很貴、要么太便宜”的兩極分化。店家告訴研究員，在高峰時(shí)段，用餐須排隊(duì)約40分鐘，一晚可以翻牌數(shù)次，許多店直到晚上9、10點(diǎn)鐘仍人滿為患。值得注意的是，由于歷史建筑位于場(chǎng)地到四角，就整個(gè)場(chǎng)地而言，底層餐飲店的“繁華競(jìng)逐”僅是局部熱鬧的“鑲邊”，這一近4000平米的“氣孔”，亟待進(jìn)一步的優(yōu)化提升。

寄暢興·百年蟹黃面外擺之外的“外擺”。魯怡 攝

寄暢興·百年蟹黃面外擺之外的“外擺”。魯怡 攝

在2023年的上海城市更新可持續(xù)發(fā)展論壇上，有建筑專家指出，外灘的單日流量為40萬(wàn)人次，主要集中在沿江一線，很少有人走進(jìn)非沿江街區(qū)，即第二立面。究其原因，是第二立面對(duì)市民游客難有吸引力。同濟(jì)大學(xué)周儉教授團(tuán)隊(duì)擔(dān)任外灘第二立面責(zé)任規(guī)劃師，團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人李鐵告訴研究員，街道角色的變化、內(nèi)巷活力的弱化以及街坊功能的單一化，使外灘地區(qū)的活力由歷史上的“均衡分布”轉(zhuǎn)變成今天的沿黃浦江、南京東路“T型集聚”格局，外灘地區(qū)的整體活力亟待提升。

綜上，研究員總結(jié)了外灘·中央在歷史建筑群、歷史風(fēng)貌區(qū)更新方面提供的若干經(jīng)驗(yàn)，可供外灘第二立面及其他歷史風(fēng)貌區(qū)更新參考：

技術(shù)美學(xué)典范。將復(fù)雜的結(jié)構(gòu)工程（如不對(duì)稱玻璃穹頂）本身轉(zhuǎn)化為一種震撼的審美對(duì)象，體現(xiàn)了高科技與傳統(tǒng)保護(hù)的結(jié)合。

范式輸出價(jià)值。為高密度歷史街區(qū)的更新提供了一套可復(fù)制的方法論工具包，即識(shí)別縫隙-植入結(jié)構(gòu)-激活核心-輻射整體。

品牌地標(biāo)重塑。極大提升了外灘源區(qū)域的城市能見(jiàn)度，從一個(gè)“經(jīng)過(guò)的背景”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皩３痰皆L的目的地”。

“氛圍經(jīng)濟(jì)”的先行者。其成功不在于引入了多少零售面積，而在于成功打造了一種稀缺的都市氛圍。穹頂之下，光線、聲音、材質(zhì)和活動(dòng)共同作用，生成了一種高度場(chǎng)景化、極具感染力的“地方感”。這使得消費(fèi)行為不再是目的，而是沉浸式體驗(yàn)的自然衍生品。它售賣的是一種可感知的都市生活方式，其經(jīng)濟(jì)模型是體驗(yàn)式的、情感化的。

同時(shí)，如何將外灘與南京路兩大世界級(jí)地標(biāo)的人流導(dǎo)入項(xiàng)目，提升游客、消費(fèi)者體驗(yàn)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)區(qū)域整體活力的躍升，有以下建議：

打造“中央公園”，強(qiáng)調(diào)與兩大地標(biāo)的差異性。作為連接一灘一路的重要“節(jié)點(diǎn)”，如何把人引進(jìn)來(lái)、留下來(lái)，令整個(gè)區(qū)域不是運(yùn)送游客的傳送帶，重點(diǎn)在于差異性。張寧指出，目前街坊內(nèi)（外灘·中央）的環(huán)境、鋪裝等和步行街沒(méi)有明顯差異，他提出“綠映中央”的微更新方案，即通過(guò)種植物甚至種樹(shù)，營(yíng)造綠意葳蕤的空間環(huán)境，并結(jié)合景觀設(shè)計(jì)、城市家具等，令游客真正可以坐下來(lái)休憩。目前，廣場(chǎng)中央只有稀疏的小花壇，一些臨時(shí)的折疊椅總是坐滿人，游客對(duì)于休憩空間的需求并未得到滿足。

“綠映中央”微更新方案。圖片來(lái)源：珮帕施規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所

增加外擺，延伸商業(yè)活力。查君提到，在南京路步行街東拓路段設(shè)計(jì)時(shí)，曾設(shè)想打開(kāi)新世界大丸百貨沿南京路的界面、增加外擺等，提升沿街商業(yè)活力。但考慮到該路段巨大的人流量，以快速通行為主，因此放棄。正因如此，東拓段的座椅、外擺、景觀等較南京路步行街西段與中段都采取了“減法”，建議在外灘·中央加建、加設(shè)相關(guān)設(shè)施，彌補(bǔ)該路段的不足，令游客不必“行色匆匆”。

利用穹頂資源，進(jìn)行公共性文化藝術(shù)展示。司耘提到，近4000平方米的玻璃穹頂嵌入了12000盞炫彩Led燈珠，可以實(shí)現(xiàn)文字、圖像等展示，目前沒(méi)有得到充分利用。放眼有影響力的國(guó)際大都市，在被稱作城市名片的地方都會(huì)去做城市的公共藝術(shù)，而外灘目前的美術(shù)館群，基本上都是建筑內(nèi)部的封閉空間，在配備大型裝置及舉辦公共性、開(kāi)放性的活動(dòng)等方面，外灘·中央有著得天獨(dú)厚的稟賦。目前，外灘源已經(jīng)孵化了“外灘建筑節(jié)”，建議外灘·中央充分發(fā)揮穹頂?shù)恼故竟δ?，孵化或舉辦相關(guān)活動(dòng)。

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