最高法院：主張對“讓與擔?！钡牟粍赢a所有權確權，如何認定？

缺乏擔保合意、怠于行使權利，其主張不成立。

閱讀提示：擔保實踐中，存在債務人或者第三人將財產所有權讓與給債權人作擔保的情形，但在約定不明確的情況下，當事人往往會在后續(xù)因讓與擔保和買賣產生爭議。在這種情況下，當事人主張登記在他人名下的不動產系自身讓與擔保，要求對不動產確權，法院將如何認定？李營營律師團隊長期專注研究與擔保有關業(yè)務的問題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以最高人民法院處理的一起涉讓與擔保糾紛案件為例，與各位讀者分享最高人民法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

無證據證明讓與擔保合意且當事人長期怠于關注不動產動態(tài)、怠于行使權利，在償清債務之后未及時要求返還不動產，在股權抵償債務的同時又通過不動產讓與擔保不符合常理，其主張不成立。

案件簡介：

1. 某2公司（第三人）將27套房屋轉讓給某1公司（原告），因當時原告欠付謝某（被告一X某父親）款項，原告遂指示第三人與謝某、楊某（被告二，謝某之妻）簽訂房屋買賣合同。

2. 第三人按照原告指示，與謝某、被告二簽訂涉案27套房屋的買賣合同之后，于2015年1月在成都市不動產登記中心將涉案房屋買賣合同備案至謝某、被告二名下，備案價格近于當時當地市場價的一半。

3. 2015年1月23日，案外人四某公司針對名下的股權為原告抵債事宜作出決議。2015年1月28日，原告用案外人四某公司所持的股權向謝某抵債。截至2015年1月28日，原告累計通過現金支付、案外人股權抵債等方式向謝某償債3.29億元。謝某涉訴前，身故，涉案房屋依法由被告一、被告二繼承。

4. 隨后，因雙方就涉案房屋所有權發(fā)生爭議，原告某1公司向四川省某市中級人民法院起訴，要求確認其享有涉案27套房屋的所有權，被告一X某、被告二楊某配合辦理房屋過戶登記手續(xù)。訴訟中，涉案房屋產權登記至兩被告名下。

5. 四川某市中院一審認為原告舉證不足，主張不成立，判決駁回其訴訟請求。

6. 原告不服，上訴至四川省高級人民法院，認為一審事實認定錯誤，要求撤銷一審判決，改判支持其全部訴訟請求。

7. 四川高院二審認為，原告上訴事由不成立，判決駁回上訴，維持原判。

8. 原告某1公司不服，向最高人民法院申請再審，認為房屋所有權的最終歸屬應視債務清償情況決定，本案基礎法律關系應為民間借貸關系，原審法院未查清雙方借貸往來情況，因原告2016年債務危機出于對謝某的信任未要求返還房屋，原審事實認定不清，判決錯誤，要求撤銷原一審、二審判決，改判支持原告全部訴訟請求。

9. 2025年6月30日，最高法院裁定，駁回某1公司的再審申請。

案件爭議焦點：

某1公司要求對涉案27套房屋的所有權確權，其主張是否成立？

法院裁判觀點：

據原判決查明的事實，案涉27套房產系某1公司自案外人處取得處分權后，指示某2公司與謝某、楊某簽訂房屋買賣合同，并在成都市不動產登記中心將該合同備案登記至謝某、楊某名下，后楊某、X某就案涉房產辦理所有權登記。綜合在案證據最高法院認為，原判決未支持某1公司基于讓與擔保主張案涉房屋產權的請求，并無不當。理由如下：

一、某1公司應就其主張的讓與擔保合意舉證證明，但在本案中某1公司無證據證明。

最高法院認為，依照《民事訴訟法》第六十七條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十一條第一項的規(guī)定，就某1公司提起的本案所有權確認之訴，應由該公司對其主張的讓與擔保法律關系存在之基本事實，承擔舉證證明責任。

本案中，某1公司并未提交合同等能夠證明其與謝某達成讓與擔保合意的直接證據，并且某1公司在一審中亦明確表示沒有直接證據證明其與謝某達成過以案涉房屋作為債務擔保的意思表示。

二、某1公司長達數年怠于關注涉案房屋的情況、在還清債務后未及時要求返還，不符合讓與擔保的一般特征，針對同一債務出具多重擔保的可能性較低，某1公司主張的“待證事實”不具有高度可能性，主張不成立。

最高法院認為，某1公司提交了《情況說明》等間接證據以證明其與謝某的債權債務已經清償，案涉房產買賣合同備案登記成立讓與擔保關系，但整體考量當事人之間的交易情況，其行為不符合讓與擔保的一般特征。

一方面，某1公司主張，截至2015年1月28日，其通過現金支付、案外人股權受讓等方式共計償還謝某3.29億元，因2016年該公司涉及大量債務，出于對謝某的信任故未主張返還房屋。但是，某1公司在其主張的還清欠款之日后，不僅未及時要求謝某、楊某返還案涉房產，相反在長達9年的時間中從未就謝某占有房屋、收取租金等情況提出過權利主張，直至本案訴訟過程中才知曉部分案涉房產已被出賣給案外人。某1公司不積極掌控房屋動態(tài)的行為與一般讓與擔保的擔保人行為不符。

另一方面，部分案涉房產買賣合同于2015年1月23日備案登記，部分于2025年1月26日備案登記。某1公司主張其已于2015年1月28日通過案外人四海同興控股有限公司（以下簡稱某3公司）所持股權抵債的方式還清欠款；而某3公司于2015年1月23日就此作出決議之時，部分案涉房產買賣合同的備案登記在當日同步進行，部分則尚未進行備案。

由此可見，某1公司就同一筆債務，于幾乎相重疊的時間段，在提供相關股權抵償全部債務的同時，又以案涉房屋讓與擔保的方式擔保該同一債權，明顯不合常理。

綜合某1公司提交的相關證據，就該公司基于讓與擔保提出的確權請求，原判決根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百零八條第一款之規(guī)定，認定其舉證未能達到“待證事實存在高度可能性”的證明標準，其認定事實和適用法律，并無不當。某1公司與楊某一方的債務關系，可在雙方清理結算的基礎上另行解決。

綜上，最高法院認為某1公司主張不成立，裁定駁回其再審申請。

案例來源：

一般案例庫：《四川某某貿易有限公司、楊某等所有權確認糾紛民事申請再審案》，[案號：（2025）最高法民申2500號]。

訴訟實戰(zhàn)指南：

一、建議類案中主張讓與擔保的擔保人，注意論證“非買賣”

本案中，某1公司指示某2公司與謝某、楊某簽訂涉案27份房屋買賣合同，造成后續(xù)房屋被過戶登記至楊某及謝某之子名下。從已公開信息來看，法院針對“是否系讓與擔?！闭归_論述，對于某1公司而言，在欠缺證明讓與擔保合意的直接證據的情形下，從“本案名為買賣、實為讓與擔?！鼻腥朦c入手，論證“非房屋買賣關系”，增強讓與擔保這一待證事實的“高度可能性”，不失為一項可行策略。

在此，我們建議，類案中主張讓與擔保的擔保人，從以下方面準備論證爭議法律關系“非買賣”，爭取法官更多的內心確信。比如在庭審辯論中、庭后代理意見中爭取法官關注：第一，如合同備案價顯著低于市場價，明顯不合理低價不符合正常買賣；第二，債權人無法提供“購房款”完整流水，流水與借款流水重合，實質上房屋是為債權人借款債權提供擔保；第三，債權人未實際承擔契稅、增值稅、個稅，與“真實買賣”交易習慣不符。

二、建議類案中的被告，重點圍繞原告的舉證漏洞抗辯，并針對雙方的交易往來梳理出時間線文件，提醒法庭注意原告不符合讓與擔保人的一般特征。

本案中，楊某、謝某涉訴之后，使法官關注到了某1公司未舉證證明讓與擔保合意存在，且某1公司不符合一般讓與擔保人關注擔保財產動態(tài)、行使收益權利等特征，在長達9年的時間里不存在主張房屋返還的行為，顯然不是讓與擔保人?？梢?，類案中的被告在涉訴后可以從原告的舉證漏洞、原告不符合其主張的讓與擔保法律關系的一般特征上入手，反駁原告的主張。

在此，我們建議，類案中被告，梳理原告的證據無法證明擔保合意，梳理原告不主張權利的期限，論證原告長期怠于行使權利不符合讓與擔保的一般特征，在梳理借貸往來賬目的基礎上論證自身已完成價款支付、系房屋買受人，使法官確信涉案房屋交付系因房屋買賣而非讓與擔保。

相關法律法規(guī)及司法解釋：

1. 《民事訴訟法》（2023修正）第六十七條第一款

當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。

2. 《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（2022修正）第九十一條第一項

人民法院應當依照下列原則確定舉證證明責任的承擔，但法律另有規(guī)定的除外：

（一）主張法律關系存在的當事人，應當對產生該法律關系的基本事實承擔舉證證明責任；

3. 《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百零八條第一款

對負有舉證證明責任的當事人提供的證據，人民法院經審查并結合相關事實，確信待證事實的存在具有高度可能性的，應當認定該事實存在。