上海二手房市場(chǎng)現(xiàn)“翹尾行情”。

今年8月25日落地的“滬六條”新政實(shí)施已滿(mǎn)三個(gè)月，外環(huán)外限購(gòu)松綁、信貸優(yōu)化等組合拳持續(xù)釋放動(dòng)能，推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)向好。數(shù)據(jù)顯示，11月二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽成交創(chuàng)下近7個(gè)月新高，躋身年內(nèi)第三高成交月份，市場(chǎng)同步呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)分化下的溫和復(fù)蘇”特征，低總價(jià)高性?xún)r(jià)比房源成交占比上升、老破小租售比回升、二手房掛牌量高位回落，正成為這一輪新政后的市場(chǎng)亮點(diǎn)。

11月二手房成交量創(chuàng)近7個(gè)月新高

新政效應(yīng)的釋放呈現(xiàn)"穩(wěn)中有升"的態(tài)勢(shì)。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，11月，上海二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽成交22943套，環(huán)比上漲約24%。據(jù)安居客上海監(jiān)測(cè)，11月全月成交量創(chuàng)下近7個(gè)月新高，僅次于“金三銀四”時(shí)期，成為今年成交量第三高的月份。

頭部中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證市場(chǎng)變化。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，“滬六條”新政實(shí)施后三個(gè)月的整體成交量較新政前兩個(gè)月有明顯增長(zhǎng)，其中外環(huán)外區(qū)域受政策刺激更為明顯，成交量增速達(dá)7%左右。從周度趨勢(shì)看，除國(guó)慶假期短暫波動(dòng)外，市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，成交量已逐步形成"企穩(wěn)回升”態(tài)勢(shì)。

從成交結(jié)構(gòu)看，剛需主導(dǎo)特征尤為突出。上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根指出，新政實(shí)施以來(lái)，300萬(wàn)以下總價(jià)段成交占比持續(xù)上行，11月，該價(jià)格段二手成交占比高達(dá)60%，實(shí)現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月增長(zhǎng)；500萬(wàn)以下總價(jià)段成交占比更是穩(wěn)定維持在80%的高位區(qū)間。

李根在接受澎湃新聞采訪(fǎng)時(shí)指出，當(dāng)前市場(chǎng)特征是政策與市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的結(jié)果呈現(xiàn)，在當(dāng)前上海房地產(chǎn)多重政策組合拳推動(dòng)下，剛性需求持續(xù)釋放，形成總價(jià)敏感型客戶(hù)主導(dǎo)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性特征，同時(shí)，中小戶(hù)型產(chǎn)品去化速度顯著優(yōu)于改善型產(chǎn)品。

“市場(chǎng)處于高性?xún)r(jià)比房源出清階段”

值得注意的是，"以?xún)r(jià)換量"仍是當(dāng)前市場(chǎng)的主流邏輯，價(jià)格回調(diào)成為剛需釋放的核心驅(qū)動(dòng)力。

中指研究院發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，11月，其監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比仍下跌。其中，一線(xiàn)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌1.15%，同比下跌5.62%。據(jù)該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，11月，上海二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌1.24%。

上海鏈家滬中事業(yè)部總經(jīng)理包站國(guó)指出，當(dāng)前買(mǎi)方以剛需客戶(hù)為主，隨著市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)整，這部分買(mǎi)家認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)已到相對(duì)低位，決策周期明顯縮短；賣(mài)方心態(tài)則有所分化，有成交意愿的業(yè)主議價(jià)更為務(wù)實(shí)，不會(huì)過(guò)度糾結(jié)短期的“議價(jià)空間”，而無(wú)明確售房需求及對(duì)后市看好的業(yè)主也會(huì)選擇暫不出售或轉(zhuǎn)為出租房源。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì)。隨著本輪市場(chǎng)和價(jià)格的調(diào)整，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)水平的認(rèn)可程度明顯增加，包括“租售比”等指標(biāo)近期頗受關(guān)注，客觀(guān)上帶動(dòng)了四季度銷(xiāo)售行情的活躍。

“參考近3月買(mǎi)賣(mài)和租賃成交數(shù)據(jù)，當(dāng)前全市租售比約為2.1%，長(zhǎng)寧區(qū)、楊浦區(qū)、虹口區(qū)、普陀區(qū)等核心城區(qū)的租售比相對(duì)高于全市平均水平；同時(shí)，產(chǎn)業(yè)聚集、租賃需求旺盛的區(qū)域，租售比也相對(duì)較高，例如青浦區(qū)的租售比也略高于全市平均水平?！崩罡f(shuō)道。

上海鏈家浦東濰坊板塊經(jīng)紀(jì)人也提及，當(dāng)前內(nèi)環(huán)內(nèi)核心地段老破小租金回報(bào)率普遍在2.5%以上，部分房源超3%，加之通勤便利等優(yōu)勢(shì)吸引了一批預(yù)算有限的置業(yè)者和剛需群體。其舉例稱(chēng)，以一套250萬(wàn)元的房源為例，目前租金約5000元，租金回報(bào)率約2.4%。

李根認(rèn)為，當(dāng)前供需兩端心態(tài)分化，不同區(qū)域與房源類(lèi)型的市場(chǎng)表現(xiàn)差異顯著，整體處于高性?xún)r(jià)比房源出清階段。

掛牌量已高位回落

面對(duì)剛需主導(dǎo)、性?xún)r(jià)比為王的市場(chǎng)特征，中介行業(yè)也在尋求變革。以鏈家為例，該機(jī)構(gòu)于今年7月推出“房客分離”模式，擬通過(guò)服務(wù)創(chuàng)新來(lái)提升交易效率。所謂“房客分離”模式，是指房源維護(hù)人專(zhuān)注于挖掘房源價(jià)值，通過(guò)合理定價(jià)、多渠道推廣等方式增強(qiáng)房源競(jìng)爭(zhēng)力；客端經(jīng)紀(jì)人則聚焦需求匹配，減少無(wú)效帶看。按照上海鏈家的說(shuō)法，該模式旨在嘗試打破傳統(tǒng)服務(wù)模式的局限性，確?？蛻?hù)和業(yè)主的核心訴求得到充分重視與滿(mǎn)足。

同時(shí)，該平臺(tái)還構(gòu)建了房源分量化評(píng)估體系，基于房屋實(shí)際情況、價(jià)格合理性、信息完整度、市場(chǎng)熱度、業(yè)主意愿等核心維度，通過(guò)大數(shù)據(jù)對(duì)房源動(dòng)態(tài)評(píng)分，房源分達(dá)到9分，則可獲得更多曝光流量。

據(jù)上海鏈家提供的數(shù)據(jù)，10月份，該機(jī)構(gòu)成交房源中，以“9分房”為核心的高分房源的成交占比已達(dá)54%，且去化量逐月提升，7月至10月月均去化比1-3月上漲8%-10%。此外，為進(jìn)一步加速交易，上海鏈家還引入open house集中看房模式。

包站國(guó)指出，“open house集中帶看模式，通常需要先和賣(mài)家進(jìn)行一對(duì)一面訪(fǎng)，經(jīng)線(xiàn)下聚焦篩選后，進(jìn)行經(jīng)紀(jì)人內(nèi)部的空看，再以固定時(shí)間集中向客戶(hù)開(kāi)放，主推的是‘9分房’優(yōu)質(zhì)房源，這樣既提升購(gòu)房者看房效率，也為急售業(yè)主吸引更多潛在買(mǎi)家。”

但事實(shí)上，無(wú)論房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行調(diào)整期還是上行周期，中介行業(yè)的做法都容易成為市場(chǎng)情緒的“焦點(diǎn)”，從而被動(dòng)卷入爭(zhēng)議。

“對(duì)我們中介來(lái)說(shuō)，本質(zhì)就是撮合交易”。包站國(guó)提及，“無(wú)論市場(chǎng)如何變化，為保障買(mǎi)賣(mài)價(jià)格透明，我們會(huì)依托大數(shù)據(jù)向買(mǎi)賣(mài)雙方同步同小區(qū)、同戶(hù)型房源的真實(shí)過(guò)往成交價(jià)格、當(dāng)前掛牌價(jià)區(qū)間，并禁止經(jīng)紀(jì)人引導(dǎo)業(yè)主虛高掛牌或客戶(hù)惡意壓價(jià)。我們所做的事情都是為了提效，這樣也更有利于市場(chǎng)的穩(wěn)定?！?/p>

從掛牌量指標(biāo)來(lái)看，多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)均顯示掛牌量較此前高位明顯下降。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，當(dāng)前全市掛牌量環(huán)比開(kāi)始下降，無(wú)效供給減少，特別是虹口、靜安等核心區(qū)降幅更為明顯，主要原因是更多房東開(kāi)始“不愿低價(jià)拋售”，撤牌離場(chǎng)不斷提升。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，無(wú)論是從歷史數(shù)據(jù)還是其他城市的橫向?qū)Ρ葦?shù)據(jù)看，上海樓市總體保持了較優(yōu)的態(tài)勢(shì)。尤其是存量房市場(chǎng)的交易表現(xiàn)積極，為全年房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中向好發(fā)揮了重要的貢獻(xiàn)，同時(shí)，部分中介公司推行“二手含新”策略，在服務(wù)二手房客戶(hù)時(shí)同步推薦合適新房源，助力新房去化，這對(duì)后續(xù)市場(chǎng)保持積極向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)起到助推作用。

從年底趨勢(shì)來(lái)看，58安居客研究院院長(zhǎng)張波預(yù)測(cè)，新房市場(chǎng)成交將趨穩(wěn)， 12月新批次供應(yīng)量將預(yù)計(jì)和11月持平，中內(nèi)環(huán)豪宅備案價(jià)或突破15萬(wàn)/平方米，郊環(huán)外項(xiàng)目可能推出包括物業(yè)費(fèi)減免等多種促銷(xiāo)手段帶動(dòng)銷(xiāo)售，以緩解年底業(yè)績(jī)壓力。二手房市場(chǎng)掛牌量預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)下降，核心區(qū)高性?xún)r(jià)比房源成交加速；房東年末不愿低價(jià)成交與購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)猶豫的心態(tài)將并存，部分房源可能暫停掛牌或轉(zhuǎn)售為租。