近日，關(guān)于“父母將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與子女及子女繼承父母房產(chǎn)是否需要繳納個(gè)稅”的問題引發(fā)熱議。

6月25日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》，對(duì)上述疑問給予解答，簡單來說，父母將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與子女是免征個(gè)稅，一旦父母不幸離世，子女繼承父母房產(chǎn)也無需繳納個(gè)稅。不過，房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與雖然免征個(gè)稅，但仍需繳納3%契稅及少量轉(zhuǎn)移登記費(fèi)及產(chǎn)證印花稅。

房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與子女免征個(gè)稅

所謂贈(zèng)與，是指贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人、受贈(zèng)人表示接受的一種行為。這種行為的實(shí)質(zhì)是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。贈(zèng)與行為一般要通過法律程序來完成，即簽訂贈(zèng)與合同，也存在口頭合同和其它形式。

那么，父母將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與子女是否需要繳納個(gè)稅呢？

財(cái)政部發(fā)布的《公告》明確，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)收入，按照“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

不過，按照《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）第一條規(guī)定，符合以下情形的，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：

（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

這也意味著，無償贈(zèng)與房屋產(chǎn)權(quán)需要繳納個(gè)稅，但是無償贈(zèng)與子女等直系親屬，無需繳納個(gè)稅。

子女繼承父母房屋產(chǎn)權(quán)免征個(gè)稅

所謂繼承權(quán)，是指繼承人依法取得被繼承人遺產(chǎn)的權(quán)利，繼承從被繼承人死亡時(shí)開始。繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈(zèng)辦理；有遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。

其中，法定繼承中，遺產(chǎn)按照順位繼承。第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。喪偶兒媳對(duì)公、婆，喪偶女婿對(duì)岳父、岳母，盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)的，作為第一順序繼承人。

遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議則是公民可以與扶養(yǎng)人簽訂遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議。按照協(xié)議，扶養(yǎng)人承擔(dān)該公民生養(yǎng)死葬的義務(wù)，享有受遺贈(zèng)的權(quán)利。

按照《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）第一條規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅。

簡言之，子女繼承父母房屋產(chǎn)權(quán)無需繳納個(gè)稅。

免征個(gè)稅后，無償贈(zèng)與還需繳納其他稅費(fèi)嗎？

多位業(yè)內(nèi)從業(yè)人員指出，直系親屬之間房屋贈(zèng)與雖然免征個(gè)稅，但仍需繳納契稅、轉(zhuǎn)移登記費(fèi)及產(chǎn)證印花稅。

而對(duì)于非直系親屬之間的房屋贈(zèng)與，贈(zèng)與方則視同銷售，按出售房屋征收增值稅及附加稅；受贈(zèng)方也需按“偶然所得”繳納個(gè)人所得稅。

其中，房屋交易過程中直系親屬認(rèn)定范圍包括：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;喪偶兒媳對(duì)公、婆，喪偶女婿對(duì)岳父、岳母，盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)的，可視為直系親屬。

對(duì)于直系親屬而言，受贈(zèng)方主要承擔(dān)的稅費(fèi)為3%的契稅，即贈(zèng)與房屋稅務(wù)核定價(jià)*3%。

以一套滿5年90平以內(nèi)400萬元的普通住宅計(jì)算，如果父母將房產(chǎn)贈(zèng)與子女，則贈(zèng)與稅費(fèi)為12萬元。

對(duì)比二手房交易買賣稅費(fèi)而言，則只需繳納1%的契稅，即4萬元。

對(duì)于子女等法定繼承人依法取得被繼承人房產(chǎn)的，契稅是免征的，用費(fèi)僅收取少量轉(zhuǎn)移登記費(fèi)及產(chǎn)證印花稅。

具體稅費(fèi)可參考下圖（以上海為例，地區(qū)之間或有差異，具體查詢不動(dòng)產(chǎn)所在地政府規(guī)定）

房屋繼承環(huán)節(jié)也需征收稅費(fèi)。

房屋贈(zèng)與及繼承后，再上市交易稅費(fèi)如何？

可以看到的是，雖然房屋贈(zèng)與子女等直系親屬免征個(gè)稅，但房屋贈(zèng)與之后再出售，相比二手房交易所繳納的個(gè)稅就有很大的差異。

按照《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)），受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。

如果是直系贈(zèng)與房屋，一旦贈(zèng)與房屋想要再上市，滿5年家庭唯一住房免征，年限不滿5年或滿5年非家庭唯一，則個(gè)人所得稅將付利潤的20%。

對(duì)于繼承房屋再上市的交易的，同樣適用滿5年家庭唯一住房免征；不滿5年或滿5年非家庭唯一：利潤*20%，購入價(jià)可追溯繼承前購入價(jià)格。

舉例來說，相同情況下，以當(dāng)前一套市場價(jià)值400萬的房產(chǎn)來說，如果父母的購入價(jià)為100萬，在贈(zèng)與及繼承時(shí)的核定價(jià)為300萬元，則直系贈(zèng)與及房屋繼承所繳納的個(gè)人所得稅為（400-100）*20%，即需繳納個(gè)人所得稅60萬元。

房屋受贈(zèng)及房產(chǎn)繼承之后上市交易稅費(fèi)征收：

（上海鏈家交易管理中心總經(jīng)理施安、諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心、上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦給本文內(nèi)容提供相關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）