3月24日，恒隆地產(chǎn)有限公司（恒隆地產(chǎn)，00101.HK）發(fā)布了2019年年報。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年12月31日，恒隆地產(chǎn)收入88.52億港元，同比減少6%；凈利潤61.72億港元，同比減少23.59%。

內(nèi)地物業(yè)租賃收入同比增長7%，“足夠抵銷香港市場疲弱的影響有余”

從收入結(jié)構(gòu)來看，恒隆地產(chǎn)2019年物業(yè)租賃收入85.56億港元，同比增加4.58%。其中內(nèi)地物業(yè)租賃收入45.44億港元，同比增長7%，在物業(yè)租賃收入中占比53.1%；香港物業(yè)租賃收入40.12億港元，同比增長2%。

另一方面，恒隆地產(chǎn)2019年在物業(yè)銷售方面收入大幅減少，錄得2.96億港元，同比減少75.88%。

恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗在致股東信中指出，收入減少主要由于恒隆地產(chǎn)幾乎沒有售出任何香港住宅單位。不過，他同時表示，“受惠于2019年上半年的租金增長，我們還能在年內(nèi)實現(xiàn)2%的按年升幅。幸好我們的內(nèi)地業(yè)務(wù)增長強勁，足夠抵銷香港市場疲弱的影響有余?！?/p>

年報顯示，以人民幣計算，內(nèi)地租賃業(yè)務(wù)收入同比增長12%，其中上海增長8%，上海以外增長19%。2019年，恒隆地產(chǎn)位于內(nèi)地的9個物業(yè)中，三分之二的物業(yè)商鋪租出率超過90%，其中上海恒隆廣場商鋪出租率達(dá)99%。

內(nèi)地五座物業(yè)收入錄得雙位數(shù)增長

具體來看，恒隆地產(chǎn)位于內(nèi)地的9個物業(yè)中，上海恒隆廣場的租金收入最高，為16.96億元人民幣，同比增長9%，而上海港匯恒隆廣場雖然現(xiàn)正進(jìn)行翻新改造，主體只局部開放，但仍取得6%的收入升幅。

此外，除了2019年8月新開幕的昆明恒隆廣場，上海以外的六座購物商場中，有五座物業(yè)的收入錄得雙位數(shù)增長，其中大連恒隆廣場收入增幅最高，為28%；沈陽皇城恒隆廣場20％，沈陽市府恒隆廣場19%；濟南和無錫的恒隆廣場收入增幅分別為10%和15%。

報告指出，恒隆地產(chǎn)內(nèi)地物業(yè)組合在零售額及收入方面均錄得持續(xù)增長，主要受惠于奢侈品消費強勁，以及于報告年度內(nèi)新項目投入營運所帶來的收入。

陳啟宗在致股東信中透露，單單上海恒隆廣場的零售額，已占所有香港零售租戶總銷售額的90%以上。而盡管上海港匯恒隆廣場仍在翻新改造，但相當(dāng)可能會如上海恒隆廣場般創(chuàng)出佳績。

“當(dāng)上海港匯恒隆廣場完成資產(chǎn)優(yōu)化計劃后全面投入營運，加上所有頂級時裝品牌進(jìn)駐后，上海的租戶銷售總額很可能很快便會趕上香港的總額。更令人振奮的是，把所有上海以外的內(nèi)地購物商場加起來，其銷售額已經(jīng)超過了香港市場的80%?！标悊⒆诜Q。

恒隆地產(chǎn)指出，隨著公司加快引入更多奢侈品牌，內(nèi)地物業(yè)組合將繼續(xù)受惠于奢侈品消費的回流趨勢。奢侈品牌新店的進(jìn)駐將持續(xù)至2020年及往后的時間，開店地點包括上海恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場、無錫恒隆廣場及大連恒隆廣場等現(xiàn)有物業(yè)，以及昆明恒隆廣場及武漢恒隆廣場等新物業(yè)。

“當(dāng)然，我們持續(xù)成功的關(guān)鍵是零售額。只有當(dāng)租戶做更多生意，我們才能向他們收取更高租金?！标悊⒆谡f。

“香港業(yè)務(wù)的重要性會隨時間變得越來越低”

相比之下，恒隆地產(chǎn)在香港市場的業(yè)績則顯得差強人意。

年報顯示，恒隆地產(chǎn)商鋪租賃收入23.74億港元，同比增長2%；辦公樓等租金收入13.15億港元，同比增長2%；住宅及服務(wù)式寓所租賃收入3.23億港元，同比減少1%。

而在香港物業(yè)銷售方面，年報顯示，香港的住宅物業(yè)市場于第三季開始放緩，不過豪宅市場仍表現(xiàn)出一定的抵御力。恒隆地產(chǎn)指出，隨著兩項重建項目將分別預(yù)期于及年完成，公司對未來數(shù)年的整體表現(xiàn)仍然樂觀。

根據(jù)年報，恒隆地產(chǎn)將在內(nèi)地投入運營的下一個項目將是武漢恒隆廣場，包括商場、甲級辦公樓及可出售的服務(wù)式寓所。其中商場和辦公樓預(yù)期可于2020年完成，并且招租活動已經(jīng)開展。

接下來，恒隆地產(chǎn)將在內(nèi)地投入的項目還包括無錫恒隆廣場第二期、昆明恒隆廣場、杭州恒隆廣場和沈陽市府恒隆廣場。

陳啟宗在致股東信中明確表示，其未來的發(fā)展主要在內(nèi)地：“在過去十年，我們大大減少了對香港的依賴。內(nèi)地業(yè)務(wù)的內(nèi)部增長速度更快，而且我們有很多新物業(yè)快將落成并開始帶來收入。香港業(yè)務(wù)的重要性只會隨時間變得越來越低?！?/p>

短期展望而言，陳啟宗舉例稱，未來兩年，內(nèi)地和香港兩個巿場之間可能截然不同。

“香港動蕩很可能會持續(xù)影響本地零售及相關(guān)業(yè)務(wù)，而我們的內(nèi)地業(yè)務(wù)應(yīng)會繼續(xù)蓬勃發(fā)展。我們固然不希望看到本地市場蒙受損失，然而我們的投資組合將發(fā)揮互補作用，所以對整體盈利能力的影響將會很輕微?！标悊⒆谠谥鹿蓶|信中寫道，“可以肯定的是，在兩地都有業(yè)務(wù)，即分散投資組合，我們起碼不會陷于最壞情況：即是把所有雞蛋放在一個籃子里，要是籃底一穿，所有雞蛋都會無一幸存?！?/p>

“公共衛(wèi)生威脅一旦結(jié)束，巿況便會反彈”

陳啟宗在致股東信中還提到了公司今年1月以來因新冠病毒肺炎疫情所受到的影響。

在業(yè)績上，陳啟宗稱，去年底制訂2020年財務(wù)預(yù)算時，恒隆地產(chǎn)預(yù)計內(nèi)地這一年表現(xiàn)會相當(dāng)好。

“一月份的業(yè)績確實非常強勁，直至該月的最后一周才開始受到影響。由于沒有人知道疫情何時退去，又如何結(jié)束，因此于現(xiàn)階段無法預(yù)測全年的業(yè)績。”陳啟宗稱，公司預(yù)期的近20%的租金增長可能會減半，甚至更多。

如果疫情于4月前退去，陳啟宗認(rèn)為，2020年香港租金有望跌幅不會如預(yù)期般大，“盡管不能排除這個可能?！标悊⒆诜Q，一如早前做法，公司會視乎每位租戶的需要與他們磋商租金。而根據(jù)過往經(jīng)驗，公共衛(wèi)生威脅一旦結(jié)束，巿況便會反彈，負(fù)面影響也不會延伸到下一年度。

另一方面，因疫情的影響，各地的建筑工程都會減慢，陳啟宗指出，尤其是在武漢。

“在緊隨業(yè)績公布（1月21日）后的傳媒發(fā)布會及分析員會議上，本人提到，我們要密切注意建筑工人是否在農(nóng)歷新年后返回武漢復(fù)工。其后，北京把全國的春節(jié)假期延長至2月16日。然而，各地的建筑工程至今仍待政府批準(zhǔn)才可復(fù)工。在無錫和天津等城市，所有購物商場（以及其他人多聚集的場所）都被勒令關(guān)閉?！标悊⒆谕嘎叮暗浇裉?，無錫恒隆廣場終可重新開放，我們目前亦正在申請?zhí)旖蚝懵V場重新開放營業(yè)。”

對于內(nèi)地的物業(yè)情況，陳啟宗希望，原定第三季開業(yè)的武漢恒隆廣場仍可在年底前開幕，而上海港匯恒隆廣場的資產(chǎn)優(yōu)化計劃進(jìn)度，以及其他如住宅發(fā)展等在建項目可能會稍為延遲。

“同時，我們需要留意疫情結(jié)束后奢侈品商戶的意愿，希望在磋商新租約時，不會受到太大影響?！标悊⒆诒硎尽?/p>