今年以來，受新冠肺炎疫情影響，上海商業(yè)地產(chǎn)業(yè)受到相對的負面影響。不過，隨著上海下調(diào)疫情防控響應級別，上海寫字樓的需求也迅速恢復。近期，澎湃新聞（www.dbgt.com.cn）調(diào)研了上海各區(qū)域?qū)懽謽堑墓闆r，試圖還原目前上海寫字樓業(yè)態(tài)的真實現(xiàn)狀。

本篇澎湃新聞（www.dbgt.com.cn）采訪了商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)世邦魏理仕（CBRE）中國區(qū)總裁李凌。事實上，在政府有序復工復產(chǎn)的引領下，寫字樓租賃活動自3月就開始持續(xù)復蘇。在李凌看來，以上海陸家嘴為例，由于產(chǎn)業(yè)集聚效應顯著，營商環(huán)境不斷優(yōu)化，并受益于金融開放，陸家嘴可能迎來了“得天獨厚”的機遇。

李凌指出，3月以來，CBRE在陸家嘴的寫字樓租賃垂詢與帶看活動大幅回升。據(jù)CBRE了解，今年以來，陸家嘴新增總部機構(gòu)9家，各類金融機構(gòu)接近20家，成為戰(zhàn)“疫”成績最出挑的商務區(qū)之一。

而據(jù)CBRE發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，二季度陸家嘴寫字樓整體出租率環(huán)比上升0.6個百分點，甲級寫字樓出租率上升0.7個百分點。

以下為采訪實錄：

澎湃新聞：疫情之下，為什么陸家嘴的寫字樓仍然搶手？

李凌：陸家嘴區(qū)域樓宇經(jīng)濟和寫字樓租賃活躍的原因我看來主要有以下幾點：

首先，產(chǎn)業(yè)集聚效應顯著。

上海的金融業(yè)增加值、外資金融機構(gòu)數(shù)量、證券市場規(guī)模、外匯市場交易額等多項金融指標都位居全國第一，而陸家嘴是這些資源最集聚的區(qū)域，而產(chǎn)業(yè)集聚效應又助力陸家嘴不斷吸引新的金融機構(gòu)入駐。我們的數(shù)據(jù)顯示，包括竹園區(qū)域在內(nèi)，金融機構(gòu)在陸家嘴租賃的優(yōu)質(zhì)寫字樓面積超過160萬平方米，全國第一。

第二，受益于金融開放。

今年是中國金融開放的重要時間節(jié)點，證券、期貨等行業(yè)的外資持股比例限制都會取消。從去年開始我們就看到很多外資金融機構(gòu)開始做籌備工作，其中大部分機構(gòu)都選擇了將新業(yè)務落戶上海，落戶陸家嘴，這里面包括像摩根大通、貝萊德、瑞銀、路博邁國際巨頭。這些金融機構(gòu)的入駐又帶動了律所、審計師事務所等專業(yè)服務機構(gòu)在陸家嘴的發(fā)展壯大。

第三，不斷優(yōu)化的營商環(huán)境。

上海是世界銀行全球營商環(huán)境報告在中國的兩個樣本之一，是中國營商環(huán)境最好的城市。上海市和浦東新區(qū)政府在優(yōu)化營商環(huán)境上高度重視、堅持不懈，今年4月浦東又推出《關于推進浦東新區(qū)跨國公司地區(qū)總部高質(zhì)量發(fā)展若干措施》，在財政支持、資金管理、業(yè)務創(chuàng)新、知識產(chǎn)權保護、人才服務等多個方面為跨國企業(yè)總部的發(fā)展保駕護航。

澎湃新聞：你認為陸家嘴樓宇經(jīng)濟的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢如何？

李凌：新冠疫情是今年全球的一只黑天鵝，它對中國經(jīng)濟的影響大家從一季度的經(jīng)濟數(shù)據(jù)中不難看到。轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，關注經(jīng)濟質(zhì)量而非單純關注經(jīng)濟體量，進一步加速金融、服務等領域的改革開放，我認為這是疫情后的中國經(jīng)濟大勢。

國際金融中心建設的推進是上海和陸家嘴樓宇經(jīng)濟邁上新的臺階的重大機遇。

上海是中國的金融中心這一點毫無爭議，但是放到國際金融中心的維度上去比較和競爭，我們還有差距?？v觀紐約、倫敦、東京，同樣也是樓宇經(jīng)濟最發(fā)達的城市。舉個簡單的例子，全上海的優(yōu)質(zhì)寫字樓目前是1500萬平方米，這是我們樓宇經(jīng)濟的主要載體之一，這個體量全國第一，但僅僅是紐約曼哈頓的1/3不到，這個差距和2019年上海與紐約的經(jīng)濟體量的差距差不多。

所以說，上海的樓宇經(jīng)濟大有可為，而陸家嘴作為上海的金融集聚區(qū)，機遇得天獨厚。

澎湃新聞：你對陸家嘴及上海樓宇經(jīng)濟發(fā)展有什么建議？

李凌：首先，制度環(huán)境的進一步開放。

近期我們國家在開放制度上的突破越來越多，比如海南自貿(mào)區(qū)、上海臨港自貿(mào)區(qū)新片區(qū)的設立等等。要發(fā)展樓宇經(jīng)濟，建設國際金融中心，就需要吸引更多的跨國企業(yè)、金融機構(gòu)到上海、到陸家嘴來 。

這些企業(yè)重視的是什么呢？是高透明度、開放性、國際化的營商和治理環(huán)境。上海應該在這方面進一步擴大我們的優(yōu)勢，針對跨國企業(yè)的一些核心訴求有創(chuàng)新、有突破，比如跨境資本流動、人民幣國際化、公司審計和治理標準的國際對接等等，讓跨國企業(yè)能真正做到總部在上海陸家嘴，調(diào)動全球資源。

第二，升級樓宇運營和服務。

我們看到在經(jīng)歷了新冠疫情這樣的公共健康突發(fā)事件后，租戶對于樓宇的運營管理水平、樓宇環(huán)境的健康和可持續(xù)等方面更加重視了。我覺得越是好的企業(yè)，越是重視人才的企業(yè)，未來在這一塊的投入越大。

建議商辦樓宇的業(yè)主和租戶可以從節(jié)能環(huán)保、室內(nèi)環(huán)境健康、樓宇科技等方面著手進行優(yōu)化。另外，建議我們政府職能部門是否可以考慮在樓宇健康、綠色運營等方面也給到一些激勵措施，這樣多方合作、多方共贏來打造更好的樓宇經(jīng)濟環(huán)境。

第三，發(fā)展增量的同時，注重挖掘存量。

剛才提到，上海的優(yōu)質(zhì)寫字樓體量只有紐約曼哈頓的1/3不到，我們也注意到上海在積極地建設新的商務區(qū)為發(fā)展樓宇經(jīng)濟提供更多的載體。我想指出的是，在發(fā)展增量的同時，我們要同時關注成熟商務區(qū)的存量，挖掘它們的價值。

拿陸家嘴來說，這是上海目前規(guī)模最大、最具地標性的商務區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢可以說獨一無二，我們可以引入新的資本和運營方，通過改造、翻新，讓一些老樓重新煥發(fā)活力。這是像陸家嘴這樣的成熟商務區(qū)不斷保持和增加競爭力的一個重要方面。