七月中旬，華爾街日?qǐng)?bào)報(bào)道稱，數(shù)百萬美國(guó)人可能面臨因無法按時(shí)繳納房租而被房東驅(qū)逐。根據(jù)美國(guó)普查局的數(shù)據(jù)，有近一千兩百萬人未繳納前一輪房租，而有近兩倍的人對(duì)能按時(shí)繳納下一輪房租持消極態(tài)度。

新冠肺炎（COVID-19）疫情初期，紐約州就房東在疫情期間驅(qū)逐房客的現(xiàn)象下了暫時(shí)性的禁令，紐約時(shí)報(bào)曾報(bào)道，很多研究者認(rèn)為禁令六月底到期后，紐約市住房法庭每天將收到五萬至六萬件驅(qū)逐申訴。由于疫情尚未得到完全控制，紐約州長(zhǎng)庫莫宣布該禁令延長(zhǎng)至8月20日。如果在紐約疫情控制尾聲，數(shù)以萬計(jì)的家庭流浪街頭，之前為控制疫情做出的努力將付諸東流。

筆者所在的紐約大學(xué)弗曼房地產(chǎn)和城市政策研究中心（Furman Center of Real Estate and Urban Policy）一直致力于推進(jìn)有關(guān)住房，社區(qū)和城市政策的研究，重點(diǎn)關(guān)注住房可負(fù)擔(dān)性、住房公平和社區(qū)變化。在疫情期間，弗曼研究中心對(duì)疫情造成的大規(guī)模失業(yè)和因?yàn)槭I(yè)造成的住房成本加劇問題進(jìn)行了研究。

最新研究結(jié)果顯示，政府預(yù)算與現(xiàn)實(shí)所需租金之間仍然存在缺口。弗曼研究中心針對(duì)租房情況進(jìn)行的研究不僅希望能為疫情期間的快速?zèng)Q策制定提供有力根據(jù)，更倡議各地政府要正視長(zhǎng)期的結(jié)構(gòu)性問題，以及為其他租房比例高的城市提供可套用的測(cè)算模型，幫助政策制定者及時(shí)支持最有需要的群體。

城市大數(shù)據(jù)在決策中的應(yīng)用

七月中旬，紐約州正式公布疫情房租補(bǔ)貼計(jì)劃，將為符合條件的家庭提供一次性租金補(bǔ)貼，最多覆蓋四個(gè)月房租。該補(bǔ)貼將直接交給房東以抵充房租，申請(qǐng)人無需償還。整個(gè)疫情房租補(bǔ)貼計(jì)劃的預(yù)算約為1億美元。

弗曼研究中心于六月分析了紐約州和紐約市可能因COVID-19產(chǎn)生的租金短缺。分析使用2018年人口普查數(shù)據(jù)的抽樣樣本數(shù)據(jù)，以紐約州在疫情后公布的各行業(yè)失業(yè)救濟(jì)金申領(lǐng)數(shù)據(jù)作為主要判斷依據(jù)，并結(jié)合弗曼研究中心、美國(guó)加州大學(xué)伯克利分校Terner住房創(chuàng)新研究中心和哈佛大學(xué)住房聯(lián)合研究中心對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)失業(yè)職業(yè)的評(píng)估，模擬預(yù)估家庭失業(yè)可能性，從而計(jì)算得出房租支付的資金缺口。

整個(gè)模擬運(yùn)算的核心在于比較房租和疫情后家庭收入之間的差距。在疫情之后，家庭收入的主要影響在于1）完全失業(yè)；2）由于疫情和居家令影響原本工時(shí)，造成收入降低；3）市民的失業(yè)救濟(jì)金申領(lǐng)情況和；4）家庭是否有資格獲得美國(guó)聯(lián)邦政府的疫情經(jīng)濟(jì)刺激補(bǔ)助金。研究還考慮了失業(yè)保險(xiǎn)的申請(qǐng)成功率——因?yàn)榉N種原因，并非每個(gè)失業(yè)者都能獲得失業(yè)保險(xiǎn)福利。

研究估計(jì)，有82.96萬紐約州租戶家庭中至少有一個(gè)家庭成員因COVID-19提出了失業(yè)保險(xiǎn)金索賠，其中約有四分之三為年收入低于區(qū)域家庭收入中位數(shù)80%的家庭。另外，有32.72萬戶家庭中至少有一名成員因COVID-19而失業(yè)，但沒有領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)福利。根據(jù)推算，每個(gè)月這些家庭的總計(jì)收入損失約為49億美元，而他們目前可以獲得的政府失業(yè)保險(xiǎn)金每月約有36億美元。聯(lián)邦政府的經(jīng)濟(jì)刺激補(bǔ)助金給租戶家庭帶來約24億美元的一次性補(bǔ)貼。

紐約市的房租缺口不容樂觀。尤其在七月底額外失業(yè)金福利政策到期后，紐約市的租金缺口將達(dá)到紐約州總體水平的近一半。很大程度上這是因?yàn)榧~約市內(nèi)的租金更高，并且紐約市家庭中租客比重遠(yuǎn)高于州平均值。在預(yù)計(jì)就業(yè)機(jī)會(huì)恢復(fù)25%的前提下，紐約市所有租客家庭在八月后可能面臨每月總計(jì)約5億美金的資金缺口。

在25%的工作崗位能夠恢復(fù)的前提下，紐約州和紐約市租戶家庭的每月租金缺口總量?；疑鶠樵谏暾?qǐng)者能獲得額外失業(yè)金，即每周600美元的情況下的租金缺口；綠色柱為額外失業(yè)金政策在七月底過期后的租金缺口。從左到右四個(gè)組別分別代表紐約州所有租戶家庭、紐約州所有在區(qū)域中位收入80%的家庭、紐約市所有租戶家庭，和紐約市所有在區(qū)域中位收入80%的家庭。本文圖表均出自弗曼研究中心，澎湃新聞經(jīng)授權(quán)引用

弗曼研究中心計(jì)算了紐約州不同的租戶家庭在各種補(bǔ)助發(fā)放和不同經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情況下的工資損失和租金缺口。研究使用 67％失業(yè)保險(xiǎn)申請(qǐng)成功率作為參照隨機(jī)分配到樣本收據(jù)中進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)為了減小偏差，取100次迭代計(jì)算數(shù)值的平均值作為結(jié)果。表中內(nèi)容由作者翻譯

但研究也指出，其他因素可能會(huì)減輕租金援助的總需求。首先是一些家庭在續(xù)簽租約時(shí)可以與房東協(xié)商降低租金，因?yàn)樵谝咔楹笥幸徊糠旨彝ミx擇搬離紐約，租房需求下降 。根據(jù)CNBC報(bào)道，曼哈頓五月租賃合同簽署數(shù)量同比下降62%，而高端公寓出租的價(jià)格下降了近20%。但是在布魯克林中國(guó)城附近，筆者也有聽聞房東以疫情為由，認(rèn)為房客不愿意冒險(xiǎn)搬家，要求上漲租金的情況。

援助發(fā)放需注意結(jié)構(gòu)性問題

弗曼研究中心就家庭組成和失業(yè)福利申領(lǐng)舉了一系列例子，計(jì)算這些群體在疫情前后的房租成本負(fù)擔(dān)，房租負(fù)擔(dān)為家庭收入的百分比。值得注意的是，政府福利對(duì)不同家庭產(chǎn)生了不同程度的影響，有些家庭的房租負(fù)擔(dān)甚至低于疫情之前。但是，很多家庭從八月起將會(huì)面臨急劇上升的房租成本負(fù)擔(dān)。

三月，為了應(yīng)對(duì)疫情造成的失業(yè)，聯(lián)邦冠狀病毒援助、救濟(jì)與經(jīng)濟(jì)安全（CARES）法案擴(kuò)大了原有失業(yè)保險(xiǎn)的申領(lǐng)資格。通常沒有資格的家庭，例如零工工人和自由職業(yè)者，或者由于公共衛(wèi)生原因而無法前往工作場(chǎng)所的家庭，都可以獲得失業(yè)救濟(jì)。法案還延長(zhǎng)了失業(yè)救濟(jì)金的時(shí)間，在紐約，原本26周的時(shí)間限制被延長(zhǎng)到了39周。

同時(shí)，在原本支付金額的基礎(chǔ)上，政府為失業(yè)金申領(lǐng)者每周增加600美元的額外救濟(jì)，但額外救濟(jì)將于2020年7月31日到期。因此，隨著疫情的持續(xù)和面臨逐步減少的政府救濟(jì)金數(shù)額，民間對(duì)于政府的租金援助的呼聲愈加強(qiáng)烈。聯(lián)邦政府也向具有聯(lián)邦補(bǔ)助申領(lǐng)資格的人群一次性發(fā)放了最高每人1200美元的疫情經(jīng)濟(jì)刺激金。然而在疫情之前，這些家庭已然承受了不小的住房成本負(fù)擔(dān)，這在紐約市尤為凸顯。

弗曼研究中心通過對(duì)2018年美國(guó)統(tǒng)計(jì)局人口統(tǒng)計(jì)樣本的分析發(fā)現(xiàn)，在紐約州，年收入低于1.5萬美元的租房家庭中有近四分之三的家庭承受嚴(yán)重住房成本負(fù)擔(dān)，即家庭支付超過50%收入用于支付房租。收入在1.5萬至3萬美元之間的租戶家庭有53％承受著嚴(yán)重住房成本負(fù)擔(dān)，這一比例在收入3萬至5萬美元之間的租戶家庭中為20%。

在所有家庭中，紐約州約有46.3%的家庭是租客，其中，紐約市的比例更高，布朗克斯和曼哈頓的租房比例超過75%。然而，布朗克斯區(qū)集中了許多年收入3萬美元以下的低收入家庭， 這些家庭在疫情爆發(fā)后如果面臨失業(yè)，將無力承擔(dān)房租，這對(duì)租房家庭本身造成很大的支付壓力，也對(duì)房主造成巨大壓力。

房主面臨高昂的房地產(chǎn)稅金、銀行的貸款還有房屋本身的維護(hù)修繕費(fèi)用。如果房主無力償付房產(chǎn)稅或是貸款，那么政府和銀行也會(huì)面臨資金鏈斷裂的危機(jī)。據(jù)紐約時(shí)報(bào)6月29日的報(bào)道，紐約市政府因?yàn)橐咔榉怄i影響，財(cái)政收入減少了90億美元，面臨財(cái)政危機(jī)。市政府不得不重新調(diào)整預(yù)算分配并適度裁員以避免赤字。

歷年來，保障市民的住房穩(wěn)定是紐約市政府關(guān)注的重點(diǎn)——從一方面來說，因?yàn)槌鞘薪?jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)相扣，尤其在疫情之前，區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、就業(yè)和住房緊密相關(guān) 。而對(duì)于紐約這個(gè)住房自有率非常低的城市，如果房客失業(yè)無力承擔(dān)房租，那么房東就會(huì)失去重要經(jīng)濟(jì)來源。

從短期看，政府需要對(duì)急需幫助的房客進(jìn)行租金補(bǔ)貼，從而避免資金鏈破裂的局面；而從長(zhǎng)期來看，政府仍需增加保障性住房的供給，并且挖掘社區(qū)資源，利用政策和市場(chǎng)結(jié)合的模型以解決社區(qū)中的住房需求。長(zhǎng)期政策包括在紐約市的綜合規(guī)劃OneNYC中，對(duì)于保障性住房，政府目標(biāo)在2026年末創(chuàng)造或保有30萬套可負(fù)擔(dān)的保障性住房，并提升市內(nèi)所有種類住房的供給數(shù)量。政府在規(guī)劃中也指出了新建住房和就業(yè)協(xié)同發(fā)展、為弱勢(shì)群體擴(kuò)大與住房穩(wěn)定相關(guān)的幫助，例如法律援助、經(jīng)濟(jì)援助等。

盡管如此，此次最新公布的疫情房租補(bǔ)貼計(jì)劃并不是以先到先得的形式發(fā)放補(bǔ)助，而是優(yōu)先考慮具有“最大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)需求”的合格家庭遞交的申請(qǐng)，申請(qǐng)者需要符合的條件包括在疫情前后家庭收入必須低于區(qū)域中位收入的80％，在疫情之間收入受到損失，以及支付家庭總收入30%以上作為租金。

在計(jì)算收入損失時(shí)，失業(yè)保險(xiǎn)金收入和聯(lián)邦政府撥付的刺激補(bǔ)助金計(jì)入收入范圍，從而規(guī)避家庭多渠道申領(lǐng)不同政府補(bǔ)助超過實(shí)際需求的情況，使得?？顚Ｓ谩５鶕?jù)弗曼研究中心的分析，實(shí)際需求距離政府1億美元的預(yù)算，至少還有2-3倍的資金缺口。

紐約州住房和社區(qū)更新管理部門發(fā)布的疫情租金減免申請(qǐng)文檔中文版截圖

應(yīng)對(duì)公共突發(fā)事件，未來我們可以借鑒什么

在此次疫情中，我們看到了紐約州對(duì)租房市場(chǎng)潛在危機(jī)的積極舉措，很大程度上歸功于基于數(shù)據(jù)的科學(xué)決策和基于實(shí)際落地操作的政策設(shè)計(jì)。從鄰近的新澤西州對(duì)于失業(yè)危機(jī)的處理上，我們也能看到從根源解決問題的重要性。總體來說，筆者認(rèn)為有幾個(gè)方面可以為城市決策者提供借鑒經(jīng)驗(yàn)。

首先，在援助政策制定過程中，需要整合多方面資源，用數(shù)據(jù)進(jìn)行決策。例如美國(guó)普查局公開的標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)使得各大研究機(jī)構(gòu)能在疫情開始之初就著手研究，避免在數(shù)據(jù)獲取上的時(shí)間消耗。在疫情期間，有許多研究機(jī)構(gòu)利用不同數(shù)據(jù)評(píng)估疫情對(duì)城市經(jīng)濟(jì)造成的影響，美國(guó)城市研究所也對(duì)各州房租缺口進(jìn)行了分析。

弗曼研究中心在使用公開的人口統(tǒng)計(jì)樣本數(shù)據(jù)的同時(shí)，也將分析使用的代碼公開在了軟件源代碼托管服務(wù)平臺(tái)GitHub上，以供其他區(qū)域的機(jī)構(gòu)直接借鑒使用。其他區(qū)域的研究機(jī)構(gòu)僅需在世界最大的人口數(shù)據(jù)庫Integrated Public Use Microdata Series上下載該地區(qū)的人口統(tǒng)計(jì)抽樣樣本數(shù)據(jù)，即可了解本地區(qū)家庭的住房成本負(fù)擔(dān)和潛在的失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)疫情，美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也第一時(shí)間響應(yīng)，開發(fā)了一系列疫情期間的試驗(yàn)性數(shù)據(jù)調(diào)查，包括家庭疫情影響調(diào)查和小微商戶疫情影響調(diào)查。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局利用已有的全國(guó)人口統(tǒng)計(jì)和經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)問卷發(fā)放渠道發(fā)放這兩個(gè)問卷，并且每周更新公開調(diào)查結(jié)果。家庭疫情影響調(diào)查數(shù)據(jù)采集從4月23日開始，約為紐約州居家令頒布后的一個(gè)月。

最新兩周的結(jié)果顯示紐約州約有30%家庭面臨住房不穩(wěn)定性。這兩周的水平高于除第一周外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果。然而，需要注意的是，由于每周在州級(jí)的問卷樣本數(shù)量有限，如果考慮統(tǒng)計(jì)誤差，并無法得出比例是否上升或下降的肯定結(jié)論。

其次，在不同援助發(fā)放的過程中，應(yīng)當(dāng)優(yōu)化行政程序，并通過政策設(shè)計(jì)避免部分人群重復(fù)申領(lǐng)，將預(yù)算的每一部分用到刀刃上，真正幫助社會(huì)上需要得到幫助的人士。例如政府在制定政策時(shí)可以制定高風(fēng)險(xiǎn)失業(yè)職業(yè)清單、用政策限制多重申領(lǐng)，從而惠及更廣的群體。如果不加以政策限制， 同一戶家庭同時(shí)申領(lǐng)失業(yè)保險(xiǎn)金和臨時(shí)房租補(bǔ)貼，導(dǎo)致獲得補(bǔ)貼后收入遠(yuǎn)超出疫情前收入的局面。

另外，因?yàn)楹芏嗌鐣?huì)弱勢(shì)群體會(huì)在申請(qǐng)的行政手續(xù)上遇到種種問題，從而導(dǎo)致無法獲得援助。三月初，紐約州的失業(yè)金申領(lǐng)系統(tǒng)便飽受詬病，由于系統(tǒng)老舊，申領(lǐng)人不得不尋找傳真機(jī)來提交申請(qǐng)；申領(lǐng)系統(tǒng)還一度因?yàn)樯暾?qǐng)人數(shù)激增而出現(xiàn)問題。老齡化嚴(yán)重的地區(qū)也會(huì)面臨類似的問題——如果政府將補(bǔ)助系統(tǒng)電子化，試問有多少老年人能完成申請(qǐng)操作。

最后，財(cái)政補(bǔ)貼無法長(zhǎng)久持續(xù)，政府應(yīng)當(dāng)盡可能從根源解決問題。和紐約州不同的是，新澤西州在失業(yè)金申領(lǐng)系統(tǒng)激增、居民收入驟減的情況下，在州政府網(wǎng)站框架結(jié)構(gòu)上開發(fā)了新崗位公告欄頁面，鼓勵(lì)亞馬遜、聯(lián)邦快遞等用人需求激增的企業(yè)公開招聘信息。這一舉措不僅能將人力資源分配到社會(huì)急需的崗位上，并且讓市場(chǎng)消化一部分失業(yè)群體，從而從根源上緩解由于收入降低導(dǎo)致的生活成本負(fù)擔(dān)問題。

（作者董嘉琪系美國(guó)紐約大學(xué)城市規(guī)劃專業(yè)研究生）